Воздействие ипотечного кредитования на экономические показатели проектов

Существенные характеристики

v Назначение

Жилая

Коммерческая

Промышленная

Незастроенные участки

(городские, с/х, заповедники, месторождения ископаемых)

Специального назначения

v Расположение

v Площадь (участка / пятна застройки / жилая / для сдачи)

v Состояние

v Прочие…

Рынок недвижимости

Сегментированность

Сегменты могут иметь разные тенденции

2 «Догоняющий» характер предложения

Объективная обусловленность кризисов на рынке

Зависимость от рынка капитала

Сегментация рынка

v По географическому признаку (регион)

v По назначению

v По классу

v По площади

v Прочее

(состояние, доступность, обеспеченность, проходимость, …)

Цикл жизни объекта недвижимости.

Пользователи отчетов об оценке и виды стоимости:

Пользователи

Разработка проектной документации

Инициаторы (инвесторы)

Организация финансирования

Инвесторы, соинвесторы, покупатели

3 Возведение / модификация

Покупатели, кредиторы

Сдача в эксплуатацию

Покупатели / арендаторы, кредиторы

Эксплуатация

Покупатели / арендаторы, кредиторы, налоговые агенты

Вывод из состава фондов

Инвесторы, соинвесторы, покупатели, кредиторы, налоговые агенты

Основные используемые виды стоимости

Разработка проектной документации

Стоимость: инвестиционная, замещения, рыночная

Организация финансирования

Стоимость: инвестиционная, рыночная, залоговая

3 Возведение / модификация

Стоимость: инвестиционная, замещения, рыночная, страховая

Сдача в эксплуатацию

Стоимость: рыночная, залоговая, страховая

Эксплуатация

Стоимость: рыночная, инвестиционная, залоговая, страховая, для целей налогообложения (кадастровая, балансовая)

Вывод из состава фондов

Стоимость: рыночная

Подходы к оценке

Логика процедур оценки

Договором и Заданием четко определяются цель оценки и вид стоимости

а так же границы применимости результатов оценки, применяемые в ходе оценки стандарты и рабочие предположения

Для получения цельной картины используются все подходы, которые можно применить в конкретной ситуации

а) подход соответствует целям оценки

б) оценщик располагает всей необходимой информацией

Оценщик доказательно обосновывает возможность или невозможность применения каждого подхода

Используя процедуры согласования результатов оценки использованными подходами, оценщик определяет итоговую величину соответствующей стоимости объекта недвижимости

Математический аппарат оценки

1 Временная стоимость денег: функции сложных процентов

текущая и будущая стоимость, аннутитетное накопление и погашение, шаровый платеж, моратории на погашение процентов или основной суммы

Внутренняя ставка доходности

IRR, MIRR

Воздействие ипотечного кредитования на экономические показатели проектов

Принципы оценки

Полезность для владельца

П.полезности

П.замещения

П.альтернативных издержек

П.ожидания