Членство в товариществе
Глава 14 раздела VI Кодекса, как следует из ее названия, казалось бы, определяет правовое положение членов товарищества собственников жилья. Однако это не так: название данной главы не вполне соответствует ее реальному содержанию. Собственно членству в товариществе здесь посвящены всего две статьи (ст. ст. 143 и 143.1). Остальные же статьи гл. 14 Кодекса определяют организацию управления в товариществе собственников жилья (ст. ст. 144 - 149), устанавливают правила о внутреннем аудите (ст. 150) и регулируют иные отношения (ст. ст. 151, 152).
В соответствии с ч. 1 ст. 143 Кодекса членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.
При создании товарищества собственников жилья, как и в любом юридическом лице, имеющем членство, членство устанавливается решением учредительного собрания, на котором определяются возможность создания товарищества и его будущий состав, утверждается устав и решаются другие вопросы. Список членов товарищества при его создании составляется на основании протокола учредительного собрания, который подписывают все члены создаваемого товарищества (такие члены товарищества являются его учредителями).
После того, как товарищество создано, новые члены принимаются в товарищество на основании их заявлений. В уставе товарищества следует подробно регламентировать процедуру вступления в члены товарищества и определить, к компетенции какого органа относится прием новых членов <1>.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации с образцами правовых документов (под ред. М.Ю. Тихомирова) включен в информационный банк согласно публикации - Издательство Тихомирова М.Ю., 2007.
<1> См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005 - 2008. С. 325 (http://www.urkniga.ru).
В Кодексе отсутствует правовое регулирование данной процедуры. Поэтому, формулируя соответствующие положения устава товарищества, можно по аналогии применить правовые нормы, регулирующие сходные отношения в жилищных и жилищно-строительных кооперативах: заявление о приеме в члены товарищества должно быть рассмотрено правлением и утверждено решением общего собрания членов товарищества (см. ч. 2 ст. 121 Кодекса).
Члены товарищества собственников жилья, которые голосовали за создание товарищества и утверждение его устава, являются учредителями такого товарищества.
Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, то лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.
Приведенные правила ч. 2 ст. 143 Кодекса сформулированы в императивной норме. Поэтому уставом товарищества собственников жилья и его внутренними документами не может быть исключено или ограничено право нового собственника помещения в многоквартирном доме на вступление в товарищество. Устав товарищества не может содержать положений, запрещающих прием в товарищество новых членов.
Лицо, претендующее на членство в созданном товариществе собственников жилья, имеет право обратиться в товарищество с заявлением о приеме в члены товарищества не ранее возникновения у этого лица права собственности на помещение в многоквартирном доме. Право собственности на помещение возникает у приобретателя с момента государственной регистрации права собственности, которая осуществляется по правилам, установленным ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <1>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594 (с последующими изменениями и дополнениями).
Следовательно, собственниками помещений являются лица, право собственности которых на соответствующие помещения подтверждается документами, выданными в соответствии с ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", либо документами, подтверждающими права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу указанного Федерального закона <1>. Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", является юридически действительной.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Практическое пособие М.Ю. Тихомирова "Управление многоквартирным домом" включено в информационный банк согласно публикации - Издательство Тихомирова М.Ю., 2011.
<1> См. подробнее: Тихомиров М.Ю. Управление многоквартирным домом: новые требования законодательства. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2014. С. 88 (http://www.urkniga.ru).
Поэтому целесообразно, чтобы в заявлении о вступлении в товарищество собственников жилья были указаны сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, претендующего на членство в товариществе, на помещение в соответствующем многоквартирном доме. Копия соответствующего документа может прилагаться к заявлению.
Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.
Таким образом, в ч. 3 ст. 143 Кодекса установлен исчерпывающий перечень оснований для прекращения членства в товариществе собственников жилья. Таких оснований только два: добровольный выход члена товарищества из товарищества и прекращение права собственности члена товарищества на принадлежавшее ему помещение.
Кодекс не предусматривает возможность исключения члена товарищества из товарищества. Представляется, что такую возможность нельзя предусмотреть и в уставе, если исходить из буквального толкования рассматриваемых положений ч. 3 ст. 143 Кодекса. Поскольку перечень оснований прекращения членства в товариществе является исчерпывающим, постольку следует полагать, что законодатель имел в виду запретить прекращение такого членства по основаниям, не указанным в данном перечне.
В случае добровольного выхода члена товарищества из товарищества его членство в товариществе прекращается в момент передачи соответствующего заявления в орган товарищества, уполномоченный принимать такие заявления.
Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (см. п. 1 ст. 235 ГК РФ). Такими "иными случаями" являются, например, случаи принудительного изъятия у собственника имущества по основаниям, предусмотренным в п. п. 1 - 8 ч. 2 ст. 235 ГК РФ. Кроме того, по решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц. Обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном ст. 306 ГК РФ.
Как уже отмечалось, товарищество собственников жилья обязано вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение первого квартала текущего года направлять копию этого реестра в органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанные в ч. 2 ст. 20 Кодекса (см. п. 9 ст. 138 Кодекса).
Часть 4 ст. 143 Кодекса определяет требования к содержанию реестра членов товарищества собственников жилья. В таком реестре должны быть отражены сведения, позволяющие идентифицировать членов товарищества и осуществлять связь с ними, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Обязанность ведения реестра членов товарищества собственников жилья возложена на правление товарищества (см. п. 7 ст. 148 Кодекса). Поэтому императивная норма ч. 5 ст. 143 Кодекса обязывает каждого члена товарищества собственников жилья предоставлять правлению товарищества достоверные сведения, которые должны быть отражены в реестре членов товарищества, и своевременно информировать правление товарищества об их изменении.
В соответствии с ч. 6 ст. 143 Кодекса членство в товариществе собственников жилья, созданном собственниками помещений в двух и более многоквартирных домах, прекращается у всех являвшихся членами товарищества собственников помещений в одном из многоквартирных домов с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества собственника помещения в многоквартирном доме, в товариществе которого после прекращения этого членства члены товарищества, являющиеся собственниками помещений в том же доме, будут обладать менее чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. После прекращения членства в товариществе собственники помещений в данном доме обязаны выбрать и реализовать один из указанных в ст. 161 Кодекса способов управления многоквартирным домом.
Приведенные специальные нормы ч. 6 ст. 143 Кодекса применяются только в случаях, когда товарищество собственников жилья было создано собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать, по правилам п. 1 ч. 2 ст. 136 Кодекса. Положения ч. 6 ст. 143 конкретизируют императивную норму ч. 3 ст. 135 Кодекса, согласно которой число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Права членов товарищества собственников жилья и не являющихся членами товарищества собственников помещений в многоквартирном доме установлены в новой ст. 143.1 Кодекса, которой Кодекс был дополнен Федеральным законом от 4.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" <1>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2011. N 23. Ст. 3263 (с последующими изменениями и дополнениями).
Как следует из содержания данной статьи, если в многоквартирном доме в установленном порядке создано товарищество собственников жилья, то члены товарищества и собственники помещений в этом доме, не вступившие в товарищество, обладают равными правами по отношению к товариществу. При этом следует учитывать, что члены товарищества обладают также специфическими правами, обусловленными отношениями членства (например, право на выход из товарищества, право участия в общем собрании членов товарищества и право голосования на таком собрании (лично или через представителя), право избирать и быть избранными в состав правления товарищества и др.).
Согласно ч. 1 ст. 143.1 Кодекса члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право получать от органов управления товарищества информацию о деятельности товарищества в порядке и в объеме, которые установлены Кодексом и уставом товарищества, обжаловать в судебном порядке решения органов управления товарищества.
Например, информация о деятельности товарищества собственников жилья отражается в ряде документов, указанных в ч. 3 ст. 143.1 Кодекса. Перечень таких документов может быть дополнен уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.
Кроме того, управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со Стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством РФ <1>. Особенности раскрытия информации о деятельности по управлению многоквартирным домом и предоставления для ознакомления документов, предусмотренных Кодексом, товариществом собственников жилья, осуществляющим управление многоквартирным домом (без заключения договора с управляющей организацией), устанавливаются этим стандартом раскрытия информации (см. ч. 10 ст. 161 Кодекса).
--------------------------------
<1> См.: Постановление Правительства РФ от 23.09.2010 N 731 "Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами" (СЗ РФ. 2010. N 40. Ст. 5064, с последующими изменениями и дополнениями).
В соответствии с ч. 2 ст. 143.1 Кодекса члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право предъявлять требования к товариществу относительно качества оказываемых услуг и (или) выполняемых работ.
Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с правилами ч. 1.1 ст. 161 Кодекса <1>.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Практическое пособие М.Ю. Тихомирова "Управление многоквартирным домом" включено в информационный банк согласно публикации - Издательство Тихомирова М.Ю., 2011.
<1> См. подробнее: Тихомиров М.Ю. Управление многоквартирным домом: новые требования законодательства. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2014 (http://www.urkniga.ru).
Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами утверждены Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416 <1>. Этим документом установлены стандарты и порядок осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом, в частности, товариществами собственников жилья, осуществляющими управление многоквартирным домом без заключения договора управления с управляющей организацией, а также управляющими организациями, заключившими договор управления многоквартирным домом.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2013. N 21. Ст. 2652.
При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья указанное товарищество несет ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством РФ правил содержания общего имущества в многоквартирном доме <1>, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах <2>. Указанное товарищество может оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности.
--------------------------------
<1> См.: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680, с последующими изменениями и дополнениями).
<2> См.: Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" (СЗ РФ. 2011. N 22. Ст. 3168, с последующими изменениями и дополнениями).
При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанное товарищество осуществляет контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством РФ правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах (см. ч. 2.2 ст. 161 Кодекса) <1>.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Практическое пособие М.Ю. Тихомирова "Управление многоквартирным домом" включено в информационный банк согласно публикации - Издательство Тихомирова М.Ю., 2011.
<1> См. подробнее: Тихомиров М.Ю. Управление многоквартирным домом: новые требования законодательства. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2014 (http://www.urkniga.ru).
В соответствии с ч. 3 ст. 143.1 Кодекса члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право ознакомиться со следующими документами:
устав товарищества, внесенные в устав изменения, свидетельство о государственной регистрации товарищества;
реестр членов товарищества;
бухгалтерская (финансовая) отчетность товарищества, сметы доходов и расходов товарищества на год, отчеты об исполнении таких смет, аудиторские заключения (в случае проведения аудиторских проверок);
заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
документы, подтверждающие права товарищества на имущество, отражаемое на его балансе;
протоколы общих собраний членов товарищества, заседаний правления товарищества и ревизионной комиссии товарищества;
документы, подтверждающие итоги голосования на общем собрании членов товарищества, в том числе бюллетени для голосования, доверенности на голосование или копии таких доверенностей, а также в письменной форме решения собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;
техническая документация на многоквартирный дом и иные связанные с управлением данным домом документы;
иные предусмотренные Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества внутренние документы товарищества.
Приведенный перечень документов, с которыми вправе ознакомиться члены товарищества собственников жилья и другие собственники помещений в доме, в котором образовано такое товарищество, не является исчерпывающим. Иные внутренние документы товарищества могут предоставляться указанным лицам для ознакомления, если это предусмотрено Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.