Факторы, влияющие на величину стоимости недвижимости
Изменение стоимости недвижимости зависит от ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. Эти факторы можно разделить на 3 уровня:
1. Региональный уровень – факторы носят общий характер, не связаны с конкретным объектом недвижимости, косвенно влияют на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке.
К этому уровню относятся следующие четыре группы факторов
1.Политические (административные):
• политическая стабильность, безопасность;
• налоговая и финансовая политика, инвестиционный климат предоставление разного рода льгот;
• зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное;
• строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные;
• услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, противопожарная служба;
• наличие и совершенство законодательства, регулирование риелторской, консалтинговой и оценочной деятельности.
2.Экономические:
• общее состояние мировой экономики; уровень инфляции в стране, экономическая ситуация в стране;
• факторы спроса: уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы и др.;
• факторы предложения: наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; налоги.
3.Социальные:
• базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования;
• тенденции изменения численности населения, размер семьи, плотность заселения и др.;
• тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности;
• стиль и уровень жизни.
4.Физические:
• климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топографии, почва и др.;
• сейсмические факторы.
2. Второй уровень (местный) - уровень влияния локальных факторов, в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним. К этому уровню относятся следующие факторы.
1.Местоположение:
• по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге…
• наличие и состояние коммуникаций;
• наличие объектов социально-культурного назначения;
• размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение.
2.Условия продаж:
• особые условия сделок, мотивы продавцов и покупателей;
• условия финансирования: сроки кредитования, процентные ставки, условия выделения средств.
3.Третий уровень (непосредственного окружения) - уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками. К этому уровню относятся следующие факторы.
1.Физические характеристики:
• физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность и др.;
• качество строительства и эксплуатации;
• наличие коммунальных услуг;
• функциональная пригодность;
• привлекательность, комфорт.
2.Архитектурно-строительные:
• стиль, планировка, конструкции и т.д.;
• объемно-планировочные показатели и др.
3.Финансово-эксплуатационные:
• уровень менеджмента, эксплуатационные расходы;
• стоимость строительства;
• доходы, генерируемые объектом недвижимости, его ликвидность.
Влияние перечисленных факторов может происходить одновременно на разных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности.
Основные методы определения восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта недвижимости