Никогда не инвестируйте деньги, взятые в долг

Если же вы доверяете акциям, то можете получить, как уже было сказано, чистый доход. Правда, здесь вам могут возразить: «Нельзя инвестировать деньги, взятые в долг». Это возражение справедливо. Более того, это абсолютный принцип. Никогда, ни при каких условиях не следует инвестировать заемные средства.

Но здесь дело обстоит совершенно по-иному. В данном случае речь идет не о заемных средствах. Это ваши деньги. Вы всего лишь решаете, оставить их замороженными в недвижимости или инвестировать в акции. Получая ипотечный кредит, вы извлекаете ваши деньги из дома и вкладываете ваши же деньги, например, в инвестиционный фонд, туда, где можно получить реальный доход в размере 12 процентов.

Таким образом, за вашим ипотечным кредитом стоит реальная стоимость. Вы закладываете не инвестиции, а недвижимость.

Инфляция «съедает» ипотечный кредит

Вторая причина, по которой целесообразно растянуть на максимальный срок выплату ипотечного кредита, – это инфляция. Чем дольше срок выплаты, тем больше инфляция «съедает» вашу задолженность. Позвольте пояснить это на простом примере.

Предположим, вы зарабатываете (одна или вместе с мужем) 84 тысячи марок в год и с каждым годом ваша зарплата увеличивается в среднем на 4 процента. Вы решаете купить дом за 500 тысяч марок, стоимость которого будет повышаться на 3 процента в год. Вы вкладываете в него 50 тысяч марок из собственных денег, а остальные 450 тысяч финансируете за счет кредита на пятнадцать лет под 5,3 процента годовых. В этом случае вам придется выплачивать в месяц 2362,5 марок.

Таким образом, месячный платеж составит 33,75 процента от ваших доходов. Далее предположим, что в течение следующих тридцати лет сохранится та же динамика роста инфляции, что и в предыдущие тридцать лет, то есть 4,5 процента в год.

Таблица демонстрирует, как будут развиваться события:

Вы можете легко подсчитать, что означает инфляция конкретно для вас. Для этого число 72 разделите на предполагаемый уровень инфляции (например, 4,5 процента). Полученная цифра будет означать количество лет, в течение которых стоимость денег уменьшится наполовину. Пример будет выглядеть так:

72: 4,5 = 16

Это означает, что через шестнадцать лет при уровне роста инфляции 4,5 процента вы сможете за свои деньги купить лишь половину того, что покупаете сегодня.

Что же касается ипотечного кредита, то это означает, что и он через шестнадцать лет будет наполовину съеден» инфляцией. То есть с учетом предполагаемого роста вашего заработка вы уже будете платить за кредит не 30 процентов всех своих доходов в месяц, а только 15 процентов.

Вернемся к нашему примеру. В приведенной выше таблице видно, что на выплаты кредита вы будете расходовать через десять лет всего 15,67 процента от своих месячных заработков, через двадцать лет – всего 6,68 процента, а через тридцать лет – 2,85 процента.

Если вы вложите деньги в ценные бумаги с фиксированным процентом доходности, то в этом случае испытаете на себе всю разрушительную силу инфляции. Если вам, к примеру, сегодня сорок лет и вы хотите в шестьдесят пять лет иметь 6000 марок в месяц, то с учетом нынешней покупательной способности этих денег вам потребуется уже 15 379 марок (мы берем в качестве среднего уровня роста инфляции 4 процента в год, хотя это ниже, чем средний рост инфляции за последние тридцать лет).

На этом можно было бы уже и закончить расчеты. Но вы наверняка собираетесь жить и дальше. В семьдесят пять лет вам потребуется уже 22 765 марок, чтобы купить на них то, что сегодня вы покупаете за 6000.

А если к восьмидесяти пяти годам вы все еще будете оставаться в добром здравии и захотите иметь эквивалент сегодняшних 6000 марок, то вам потребуется 33 699 марок в месяц.

На этом примере вы ясно видите, что вкладывать деньги в ценные бумаги с фиксированным процентом доходности не имеет смысла, поскольку инфляция «съедает» деньги. Но этот негативный эффект вы можете обратить себе на пользу, растягивая срок выплаты ипотечного кредита на максимально длительный срок. В этом случае инфляция «съедает» ваши долги.

Три ограничительных условия

Первое условие мы уже рассмотрели. Разницу в процентах в свою пользу вы сможете получить, только вложив деньги на рынке акций. Для этого надо быть готовой к определенному риску. Бейсболист Фредерик Уилкокс сказал однажды: «Прогресс всегда связан с риском. Нельзя добежать до второй базы, оставив одну ногу на первой базе».

Абсолютной надежности при высоких доходах не бывает. Если кто-то утверждает обратное, то он лжет. За высокие проценты приходится платить определенную цену, и эта цена – готовность к риску. Решение вы должны принять сами.

Как известно из опыта, женщины идут на риск с меньшей охотой, чем мужчины. С другой стороны, это связано в первую очередь с тем, что они значительно реже занимаются инвестициями. Мой совет: попробуйте разместить хотя бы часть своих денег на рынке акций. Вы сами увидите, какое это увлекательное занятие и насколько невелик в действительности риск.

Второе условие: брать ипотечный кредит можно только в том случае, если вы в состоянии погашать месячные платежи за счет своих заработков. Ни в коем случае не следует рассчитывать на то, что вы сможете использовать для этих целей проценты, полученные от инвестиций. Дело в том, что доход от акций – это средняя величина. Возможно, что один-два года этих доходов и не будет. Если ваш месячный заработок не позволяет выплачивать кредит, то у вас возникнут серьезные проблемы и вы можете потерять свой дом.

Третье условие: при этом вы должны чувствовать себя достаточно комфортно. Если страх (пусть даже необоснованный) не дает вам спокойно спать по ночам, то это слишком высокая цена. Легкое беспокойство – это вполне нормальное явление, и его в расчет я не принимаю. Легкий холодок в животе не должен удерживать вас от этого шага.

Возможно также, что вы придаете очень большое значение словам: «Деньги за этот дом полностью выплачены, и он принадлежит только мне». Если это чувство для вас важнее, чем несколько десятков тысяч марок в год, то дальнейшие дискуссии бесполезны.

• Мой совет

Подумайте, может быть, имеет смысл увеличить размер кредита под залог дома и разместить часть этих денег на рынке акций с целью получения дохода.

• До тех пор пока ваши деньги вложены в недвижимость, они не принесут вам никаких процентов.

• Возможные доходы, составляющие в среднем 12 процентов, превышают проценты по кредиту (5 процентов) на 7 процентов. Даже если вам удастся добиться доходности всего в 8 процентов, то и в этом случае у вас останется 3 процента.

• Если вы растянете погашение кредита на максимальный срок, то инфляция со временем «съест» значительную часть вашей задолженности.

• Убедитесь, что вы в состоянии погашать месячные платежи из своих заработков. Проверьте степень своей готовности к риску. Ведь вся эта затея имеет смысл только в том случае, если вы вкладываете деньги в акции. Подумайте также над тем, в какой мере это отразится на вашем самочувствии.

• Не рискуйте слишком сильно, инвестируя свои свободные деньги. Обеспечьте резерв наличности в размере как минимум 20 процентов и вложите по 25 процентов в пенсионный фонд и в многоотраслевые международные инвестиционные фонды. Лишь на оставшиеся 30 процентов вы можете приобрести себе акции конкретных компаний или пакеты специальных инвестиционных фондов.