Цена земли

В определении цены на земли, последнее слово за спросом и предложением. Спрос на землю предъявляют две группы покупателей: сельскохозяйственные пользователи, использующие плодородие почв для производства сельскохозяйственной продукции любого типа, и несельскохозяйственные пользователи – им земля нужна для строительства зданий, промышленного производства или иных целей, не связанных с использованием плодородия почв.

Для сельскохозяйственных производителей цена земли определяется её плодородием и в определённой мере местоположением, от которого зависят как почвенно-климатические условия производства, так и затраты на доставку ресурсов и готовой продукции.

Для несельскохозяйственных производителей принято выделять два основных фактора формирования цены земли: подготовленность участка к использованию (наличие на участке всевозможных коммуникаций: свет, вода, газ, электричество, телефон.) и местоположение участка (особенно касается городского строительства).

На цену земли влияет также транспортный фактор, то есть удобство сообщения с теми местами, куда надо доставлять готовую продукцию или куда люди ездят на работу. Поэтому величина ренты носит не случайный характер – она прямо зависит от пользы, которую можно извлечь при использовании земельного ресурса.

Рынок земли при всех его особенностях вполне успешно решает главную задачу любого рынка: обеспечение наиболее рационального распределения ограниченных ресурсов.

До сих пор мы рассматривали сверхприбыль, которая образуется на лучших участках земли и собственники худших земель не получают дифференциальной ренты первого и второго вида. Но если бы землевладелец таких земель не имел никакого дохода от их передачи в аренду, то его собственность теряла бы всякий смысл. Между тем в аренду сдаются не только хорошие, но и плохие земли. Обладая монопольным правом присвоения земли, собственники собирают с худших земель своеобразную дань - ренту. Она включается в рыночную цену. Покупая продукцию сельского хозяйства, мы все выплачиваем земельным собственникам эту дань за передаваемое на время право использовать их собственность - землю.

Таким образом, общественная цена производства продуктов земледелия равняется:

Z = K + p, где K – издержки производства на худшей земле; p – средняя прибыль.

Однако действительная цена продуктов земледелия, по которой они продаются на рынке, составит:

D = K + p + r, где r – абсолютная рента.

В развитом рыночном хозяйстве земля является предметом купли и продажи. Однако невозделанная земля не имеет стоимости, но цену имеет. Что же лежит в основе" цены земли?" Земля продается как носительница дохода. Продается ее способность приносить ренту своему владельцу. Поэтому цена земли есть капитализированная рента. При продаже участка его собственник заботится о том, чтобы не потерять рентный доход. Он соглашается продать землю за такую сумму, которая будучи положена в банк или в ценные бумаги, принесет ему доход, равный ренте. Покупатель земли, прежде чем стать ее собственником, тоже сравнивает приносимую участком ренту с процентом, который он может получить, если деньги положит в банк. У каждой стороны свой расчет. Сравнение с банковским доходом происходит потому, что это наиболее гарантированное и спокойное помещение своего капитала, своей собственности.

, где R — рента, i – банковский процент; j – количество лет.

Цена земли это бессрочное вложение капитала. Потому если j → ∞, то

Тогда , где R — годовая рента, i – рыночная ставка ссудного процент.

Говорят, что цена земли — это капитализированная рента, вычисленная в соответствии с обычной нормой процента.

Из этой формулы так же следует, что участок земли будет тем дороже, чем выше рентный доход и ниже банковский процент и наоборот. Цена земли зависит и от влияния спроса на землю и её предложения. Если спрос на землю увеличивается при неизменном её предложении, то цена земли повышается, и наоборот.

В хозяйственной практике формула имеет более сложный вид. Если земельный участок оснащен хозяйственными постройками или в него произведены другие долговременные вложения, то остаточная стоимость этих сооружений должна быть прибавлена к полученной по формуле сумме. При более тщательных расчетах учитывается также временной фактор (поскольку плодородие сельскохозяйственных угодий, как правило, растет, то на это делается поправка).

Изменение цен на землю зависит от:

1. увеличения земельной ренты. С развитием сельского хозяйства увеличивается I и II дифференциальная рента;

2. падения нормы ссудного процента. С развитием экономики проявляется тенденция нормы прибыли к понижению, вместе с ней снижается и норма ссудного процента;

3. инфляции спроса на землю.

Формы собственности на землю

Формы собственности на землю, как правило, обусловливают способы хозяйственной деятельности на земле. Современные экономисты выделяют следующие формы землепользования.

1. Прямое землепользование, характерное для мелкой и семейной «крестьянской собственности», когда собственник и предприниматель выступают в одном лице. Полученный продукт полностью принадлежит ему. В производстве продукции ему помогают члены семьи, иногда сельскохозяйственные работники. Этот способ хозяйствования встречается и у крупных собственников, но они привлекают значительное количество наемных работников, поэтому их хозяйство принимает вид капиталистического.

2. Издольщина. Это контракт, по которому собственник хозяйства уступает право обрабатывать землю издольщику. Тот, работая, пользуется землей, скотом и инвентарем. Созданный продукт распределяется между собственником и издольщиком на условиях, заложенных в контракте, которые могут меняться в зависимости от места и времени. Наряду с простой издольщиной существует издольщина ступенчатая, или система откупной аренды. Отличие ее в том, что откупщик является посредником (сам он не обязательно должен быть сельским хозяином), который соединяет несколько владений в фермерское хозяйство и затем распределяет их между подчиненными ему издольщиками.

В чем преимущества издольщины? Во-первых, это эффективный способ при выращивании специализированных культур, требующих больших вложений капитала (например, ранние овощи). Издольщик получает этот капитал более легким и дешевым способом, нежели посредством займа в банке. Во-вторых, издольщина дает возможность заняться сельским хозяйством тем земледельцам, у которых нет первоначального капитала, необходимой его величины. Без издольщины вновь прибывшие в сельскую местность не имели бы другого выхода, кроме как стать простыми сельскохозяйственными рабочими. И третье, продукт в натуральной форме, который получают собственник и издольщик, позволяет им избежать последствий аграрных и валютных кризисов.

3. Денежная аренда. Это контракт, по которому собственник уступает фермеру право пользования своей землей и свои права на готовый продукт в обмен на фиксированную договорную арендную плату. Эта аренда выгодна и собственнику, который сохраняет за собой землю, не занимаясь хозяйством, и фермеру, который получает возможность реализовать все свои способности в условиях полной независимости.