Применение затратного подхода в оценке нематериальных активов

Тема 4. Затратный подход к оценке бизнеса

Сущность методов затратного подхода

Значение имущественного подхода к оценке предприятий

Определение обоснованной рыночной стоимости недвижимого имущества объекта оценки

Затратный подход в оценке машин и оборудования

Применение затратного подхода в оценке нематериальных активов

1 вопрос. Затратный подход основан на анализе активов объекта оценки и включает следующие методы:

- накопления активов;

- скорректированной балансовой стоимости (или методика чистых активов);

- расчета стоимости замещения;

- расчета ликвидационной стоимости.

Все методики имущественного подхода используются, как правило, для оценки контрольного пакета акций объекта оценки.

Метод накопления активов применяется для расчета стоимости действующих объектов оценки, обладающих значитель­ными активами, когда имеются возможность и необходимость в оценке нематериальных активов объекта оценки, холдинговых или инвестиционных компаний (которые сами не создают массу чистого дохода), когда у объекта оценки отсутствуют ретроспек­тивные данные о производственно-хозяйственной деятельности (например, недавно созданное предприятие), когда благополу­чие объекта оценки в значительной степени зависит от контрактов (например, строительные организации), или у объекта оценки от­сутствуют постоянные заказчики, или, наконец, значительную часть активов объекта оценки составляют финансовые активы (денежные средства, дебиторская задолженность, ликвидные ценные бумаги и пр.).

Метод скорректированной балансовой стоимости (или методика чистых активов) в настоящее время чаще использу­ется в процессе приватизации государственных и муниципаль­ных предприятий.

Суть метод расчета стоимости замещения заключается в определении текущей удельной или полной стоимости объекта-аналога, базирующейся на определении текущих удельных или полных затрат на строительство современного объекта оценки, аналогичного оцениваемому.

Метод расчета ликвидационной стоимости исполь­зуется для ликвидируемых объектов оценки, а также когда текущие и прогнозируемые денежные потоки от производственной дея­тельности объекта оценки невелики по сравнению со стоимостью его чистых активов (доход на активы низкий или отрицатель­ный) или когда стоимость объекта при ликвидации может быть выше, чем при продолжении его деятельности, а также в других случаях.

Существуют четыре основных методики определения вос­становительной стоимости (или стоимости воспроизводст­ва), или стоимости замещения, объекта:

- сравнительной единицы измерения (или удельной стоимости);

- поэлементный;

- сметный;

- индексный.

Методика сравнительной единицы измерения (или методика удельной стоимости) заключается в умножении скорректиро­ванной стоимости выбранной для расчета единицы измерения объекта на количество единиц оцениваемого объекта. При этом единицами измерения могут быть кв. м, куб. м, пог. м, и пр. Это наиболее простая методика расчета стоимости замещения объекта. Однако определенную трудность представляет собой поиск стоимости единицы измерения аналогичного объекта (или удельной стоимости аналогичного объекта).

Поэлементная методика расчета стоимости зданий и сооруже­ний заключается в определении стоимости всего объекта исходя из поэлементных затрат (на фундамент, стены, кровлю и пр.).

Сметная методика расчета стоимости объекта недвижимости заключается в составлении объектных и сводных смет строи­тельства оцениваемого объекта, как если бы он строился вновь. Это наиболее сложный метод определения восстановительной стоимости объекта.

Индексная методика расчета заключается в определении вос­становительной стоимости оцениваемого объекта путем умно­жения его балансовой стоимости на соответствующий индекс. Индексы по группам основных фондов периодически утвер­ждаются Правительством Российской Федерации.

2 вопрос.Обобщение практики применения методик имущественного подхода к оценке позволило установить, что основные сферы их использования — это:

- оценка контрольного пакета акций предприятия;

- оценка предприятий с высоким уровнем фондоемкости;

- оценка предприятий со значительными нематериальными активами и возможностью их выделения и оценки;

- оценка холдинговых или инвестиционных компаний (когда предприятие не получает прибыли за счет собственного про­изводства);

- оценка предприятий, не имеющих ретроспективных данных о прибылях (или когда нет возможности определить перспек­тивные денежные потоки предприятия);

- оценка новых предприятий, недавно зарегистрированных;

- оценка предприятий, сильно зависящих от контрактов (например, строительные организации) или не имеющих постоянной клиентуры;

- оценка предприятий, значительную часть активов которых составляют финансовые активы (ценные бумаги, дебиторская задолженность, денежные средства и пр.).

Методика ликвидационной стоимости используется при:

· ликвидации предприятия;

· финансировании предприятия-должника;

· санации предприятия, осуществляемой без судебного разби­рательства;

· выработке плана погашения долгов предприятия-должника, оказавшегося под угрозой банкротства;

· анализе и выявлении возможностей выделения отдельных производственных мощностей предприятия в экономически самостоятельные подразделения;

· оценке заявок на покупку предприятия;

· экспертизе мошеннических сделок по передаче прав собст­венности третьим лицам;

· экспертизе программ реорганизации предприятия.

Приведенный выше список сфер использования методик имущественного подхода к оценке предприятия не является полным. Имеются и другие случаи, когда эти методики можно использовать, например, для согласования результатов оценки, полученных доходным и (или) сравнительным подходом.

Эксперты-оценщики должны знать преимущества и недос­татки методик имущественного подхода. Основное преимуще­ство этих методик — все они основываются в большей части на достоверной фактической информации о состоянии имущест­венного комплекса предприятия и поэтому менее умозрительны. Основной недостаток — они не учитывают будущие возмож­ности предприятия в получении чистого дохода. Кроме того, некоторые методики, например методика накопления активов или ликвидационной стоимости, довольно сложны и трудоемки в практическом использовании.

Имущественный подход к оценке предприятия в условиях перехода страны к экономике рыночного типа наиболее актуа­лен (по сравнению с доходным и сравнительным подходами). Это обусловлено в первую очередь наличием, как правило, дос­товерной исходной информации для расчетов, а также исполь­зованием в определенной мере известных, традиционных для отечественной экономики затратных (или имущественных) под­ходов к оценке стоимости предприятия.

Значимость доходного и сравнительного подходов к оценке ограничена отсутствием достоверной информации по текущим и будущим чистым доходам предприятия, а также отсутствием рыночных данных о фактических продажах предприятий (ввиду отсутствия рынка слияний и поглощений предприятий и слабо­сти фондового рынка).

Таким образом, в условиях переходной экономики (при наличии кризисных явлений, отсутствии политической и эко­номической стабильности) для оценки предприятий следует применять методики имущественного подхода, основанные на анализе стоимости имущества предприятий и их задол­женности.

Данный поход представлен двумя основными методами:

- методом стоимости чистых активов;

- методом ликвидационной стоимости.

Суть методики накопления активов заключается в определении рыночной стоимости каждого актива и пассива балан­са и вычитании из суммы активов всех задолженностей пред­приятия.

3 вопрос.Этот подход включает несколько этапов:

1. Определяется стоимость земельного участка, на котором находятся здания, сооружения.

2. Оценивается восстановительная стоимость или стоимость замещения здания и сооружения на действительную дату оценки.

3. Рассчитываются все виды износа зданий и сооружений с учетом их физического, функционального, технологического и экономического уста­ревания.

Физическое устаревание - потеря стоимости собственности, связанная с использованием, изнашиванием, разрушением, увеличением стоимости обслуживания и прочими физическими факторами, приводящими к сокра­щению жизни и полезности объекта.

Функциональное устаревание - потеря стоимости собственности, связанная с невозможностью выполнять те функции, для которых она предназначалась. Функциональное устаревание является результатом внут­ренних свойств объекта собственности.

Формой функционального устаревания является технологическое уста­ревание, под которым понимается потеря стоимости, вызванная изменения­ми в технологии, в результате которых актив становится менее продуктив­ным, более дорогим в эксплуатации.

Экономическое устаревание характеризуется потерей стоимости акти­ва, вызванной внешними факторами, например изменениями, понизивши­ми спрос, или возросшей конкуренцией.

4. Определяется остаточная стоимость зданий и сооружений как разность между стоимостью воспроизводства (стоимостью восстановления или стоимостью замещения) и совокупным износом.

5. Рассчитывается полная стоимость объекта недвижимости посредством прибавления к остаточной стоимости зданий и сооружений стоимости земельного участка.

Оценка рыночной стоимости участков осуществляется следующими основными методиками:

· техники остатка для земли;

· средневзвешенного коэффициента капитализации;

· сравнения продаж;

· разбиения;

· капитализации;

· валового рентного мультипликатора.