Определение рыночного размера арендной платы объекта оценки
Определение рыночной ставки арендной платы осуществлялось по методике расчета с учетом альтернативной ставки доходности.
В основе данного метода лежит предположение, что собственник как инвестор может действовать на всех доступных рынках и стремиться к получению отдачи на вложенный капитал, сопоставимой с доходностью, гарантированной наиболее надежными финансовыми инструментами.
Расчет рыночного размера годовой арендной платы за пользование объектом оценки осуществляется на основе методологии доходного подхода путем пересчета итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки в ставку арендной платы за 1 кв. м общей площади оцениваемого объекта следующим образом:
1. Определение чистого операционного дохода путем умножения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки на коэффициент капитализации.
2. Определение действительного валового дохода (без учета условно-переменных расходов) путем увеличения чистого операционного дохода на величину условно-постоянных затрат.
3. Определение потенциального валового дохода (без учета условно-переменных расходов) на основе полученной величины ДВД и расчет рыночной ставки арендной платы за 1 кв. м общей площади объекта оценки.
Таблица 30. Определение рыночного размера арендной платы объекта оценки
| № п/п | Показатель | Главный дом | Флигель (левый) | Флигель (правый) | Флигель (деревянный) | Конный двор |
| Адрес | г. Краснополянск, ул. Парковая, д. 1 | г. Краснополянск, ул. Парковая, д. 2 | г. Краснополянск, ул. Парковая, д. 3 | г. Краснополянск, ул. Парковая, д. 4 | г. Краснополянск, ул. Парковая, д. 5 | |
| Общая площадь помещения (S), кв.м. | 962,30 | 457,90 | 419,00 | 523,50 | 356,00 | |
| Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки (V), руб. | 35 555 842р. | 7 189 115р. | 6 898 017р. | 10 996 947р. | 6 687 945р. | |
| Коэффициент капитализации | 13,98% | 13,98% | 13,98% | 13,98% | 13,98% | |
| Чистый операционный доход (ЧОД) (п.3хп.4),руб./год | 4 970 707р. | 1 005 038р. | 964 343р. | 1 537 373р. | 934 975р. | |
| Условно-постоянные расходы, руб. | 156 908р. | 74 638,00р. | 68 297,00р. | 85 331,00р. | 58 028,00р. | |
| Действительный валовый доход (ДВД) (п.5+п.6), руб./год | 5 127 615р. | 1 079 676р. | 1 032 640р. | 1 622 704р. | 993 003р. | |
| Коэффициент загрузки помещений, Кз | 0,75 | 0,92 | 0,92 | 0,92 | 0,92 | |
| Потенциальный валовый доход (ПВД) (п.6:п.7), руб./год | 6 836 820р. | 1 173 561р. | 1 122 435р. | 1 763 809р. | 1 079 351р. | |
| Рыночная ставка арендной платы (с учетом НДС) (п.9:п.2), руб./кв.м./год | 7 105р. | 2 563р. | 2 679р. | 3 369р. | 3 032р. | |
| Рыночная ставка арендной платы (без учета НДС), руб./кв.м./год | 6 021р. | 2 172р. | 2 270р. | 2 855р. | 2 569р. | |
| Рыночная ставка арендной платы (без учета НДС), долл. США/кв.м./год | $213 | $77 | $80 | $101 | $91 |
Величина условно-постоянных расходов на основании анализа рынка принимается равной 2% от потенциального валового дохода. Для Здания главного дома условно-постоянные расходы составляют 163 руб./кв. м/год. Для других объектов оценки величина условно-постоянных расходов принимается на том же уровне. Коэффициент загрузки для Здания главного дома принимается равным 0,75. Коэффициент загрузки для Флигелей и Конного двора принимается равным 0,92, т.к. объекты имеют меньшую площадь, чем Здание главного дома, следовательно, являются более ликвидными.
Таким образом, рекомендуемая величина рыночного размера годовой арендной платы за пользование объектом оценки (без учета налога на добавленную стоимость по ставке 18 процентов и без учета условно-переменных расходов) составит:
| Показатель | Здание главного дома общей площадью 962,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Краснополянск, ул. Парковая, д. 1 | Флигель общей площадью 457,9 кв. м , расположенный по адресу: г. Краснополянск, ул. Парковая, д. 2 | Флигель общей площадью 419,0 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснополянск, ул. Парковая, д. 3 | Флигель общей площадью 523,5 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснополянск, ул. Парковая, д. 4 | Конный двор общей площадью 356,0 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснополянск, ул. Парковая, д. 5 |
| Рыночная ставка арендной платы (без учета НДС), руб./кв.м./год | 6 021 (Шесть тысяч двадцать один рубль) | 2 172 (Две тысячи сто семьдесят два рубля) | 2 270 (Две тысячи двести семьдесят рублей) | 2 855 (Две тысячи восемьсот пятьдесят пять рублей) | 2 569 (Две тысячи пятьсот шестьдесят девять рублей) |
| Рыночная ставка арендной платы (без учета НДС), руб./кв.м./год | 213 (Двести тринадцать долларов США) | 77 (Семьдесят семь долларов США) | 80 (Восемьдесят долларов США) | 101 (Сто один доллар США) | 91 (Девяносто один доллар США) |
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
СПРАВОЧНАЯ И МЕТОДИЧЕСКАЯ ЛИТЕРАТУРА
1. Оценка объектов недвижимости. Учебное пособие. М., ИНФРА-М., 1997 г.
2. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность». Учебное и практическое пособие. – М.: Дело, 1998.- 384 с.
3. Оценка недвижимости, под редакцией А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. Москва «Финансы и статистика» 2002 г.
4. Черняк А.В. «Оценка городской недвижимости», М., 1996 г.
5. Д. Фридман и др. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», М., ДЕЛО, 1997 г.
6. Оценка бизнеса. М., Финансы и статистика, 1998 г.
7. Прорвич В.А. Оценка земли в Москве. - М., 1996 г.
8. Прорвич В.С. Оценка экономической стоимости городской земли. - М., 1998 г.
9. Технология работы с недвижимостью. Земельные отношения. - М. Городская собственность, 1999 г.
10. Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости. – Спб., 1997 г.
11. Рутгайзер В. М., Дронова Н. Д., Еленева Ю. Я. и др. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования. - М.: ДЕЛО, 1998.
12. Ежемесячный информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости «RWAY».
13. Сборник «Индексы цен в строительстве», Ко-Инвест.
14. Справочник «Строительные работы», М: ВСВ-Сфинкс, 1997 г.
15. Интернет-сайты.