Расчет арендной ставки для базового объекта оценки

В данном случае мы рассматривали получение доходов от эксплуатации за счет сдачи базового условного объекта объекта оценки в аренду, для того чтобы очистить величину будущих доходов от предпринимательских способностей владельца (управляющего) и определить величину дохода именно от эксплуатации недвижимости.

Во избежание рисков необоснованного прогнозирования прогноз будущих доходов и расходов производится в уровне цен на дату оценки, в настоящей оценке метод дисконтированных денежных потоков применяется на основе предполагаемого денежного потока от сдачи помещений в аренду в уровне цен на дату оценки, с учетов темпов роста арендных ставок в будущем.

Результаты проведенных расчетов арендной ставки для базового условного объекта оцениваемого объекта приведены в следующей таблице.

Таблица 16

Расчет арендной ставки для помещений объекта оценки

Показатель Объект оценки Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3 Аналог №4 Аналог №5
Тип объекта Помещения свободного назначения / Административные помещения Помещения свободного назначения Административные помещения Административные помещения Административные помещения Помещения свободного назначения
Район Центральный Центральный Центральный Центральный Центральный Центральный
Улица ул. Рабиновича, д.125А ул. Орджоникидзе, 162 ул. Волочаевская ул. Чапаева ул. Булатова ул. Карла Либкнехта
Площадь, кв. м. 254,1 88,0 116,0 47,0 103,0 220,0
Арендная ставка в месяц, руб./кв. м   295,0 431,0 320,0 300,0 350,0
Отделка без отделки удовлетворительная удовлетворительная удовлетворительная удовлетворительная удовлетворительная
Этаж подвал цоколь цоколь цоколь цоколь цоколь
Коммуникации имеются имеется имеется имеется имеется имеется
Продавец   Частное лицо ИП Орлова АН «Алга» Частное лицо Частное лицо
Телефон   8-960-992-33-33 8-908-116-39-90 8-908-312-66-44 8-906-918-55-81 8-913-970-81-95
Источник информации   http://www.n55.ru/givecom-7762.html http://gorod55.ru/realty/detail/pomeshhenie-svobodnogo-naznacheniya-centralnyj-ao-/009HQMT45#!/[email protected]Сдам_в_аренду[email protected]Коммерческая_недвижимость[email protected]Омск+подвальное+{'Count':10,'Order':[{'Field':'IsTop','Reverse':true},{'Field':'PrimaryOrder','Reverse':true}],'ActiveIndex':6} http://gorod55.ru/realty/detail/sdam-pomeshhenie-svobodnogo-naznacheniya-v-centre-/008WZ2D5F#!/[email protected]Сдам_в_аренду[email protected]Коммерческая_недвижимость[email protected]Омск+подвальное+{'Page':2,'Count':10,'Order':[{'Field':'IsTop','Reverse':true},{'Field':'PrimaryOrder','Reverse':true}],'ActiveIndex':12} http://gorod55.ru/realty/detail/kommercheskuyu-nedvizhimost-mira-/008K3G48H#!/[email protected]Сдам_в_аренду[email protected]Коммерческая_недвижимость[email protected]Омск+подвальное+{'Page':2,'Count':10,'Order':[{'Field':'IsTop','Reverse':true},{'Field':'PrimaryOrder','Reverse':true}],'ActiveIndex':16} http://gorod55.ru/realty/detail/kommercheskuyu-nedvizhimost-mira-/008K3G48H#!/[email protected]Сдам_в_аренду[email protected]Коммерческая_недвижимость[email protected]Омск+подвальное+{'Page':2,'Count':10,'Order':[{'Field':'IsTop','Reverse':true},{'Field':'PrimaryOrder','Reverse':true}],'ActiveIndex':16}
Дата получения информации 10.10.14 10.10.2014 10.10.2014 10.10.2014 10.10.2014 10.10.2014
Арендная ставка за 1 кв. м., руб. (предложение)  
Коммунальные платежи сверх арендной ставки сверх арендной ставки сверх арендной ставки сверх арендной ставки сверх арендной ставки сверх арендной ставки
корректировка, руб./кв. м.   0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Скорректированная ставка аренды, руб./кв. м  
Предложение / сделка   предложение предложение предложение предложение предложение
корректировка, %   -5,5% -5,5% -5,5% -5,5% -5,5%
Скорректированная ставка аренды, руб./кв. м  
Передаваемые права аренда аналогичное аналогичное аналогичное аналогичное аналогичное
корректировка, %   0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Скорректированная ставка аренды, руб./кв. м  
Условия финансирования рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные
корректировка, %   0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Скорректированная ставка аренды, руб./кв. м  
Условия сделки рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные
корректировка, %   0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Скорректированная ставка аренды, руб./кв. м  
Состояние рынка 10.10.14 10.10.2014 10.10.2014 10.10.2014 10.10.2014 10.10.2014
корректировка, %   0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Скорректированная ставка аренды, руб./кв. м  
Местоположение ул. Рабиновича, д.125А ул. Орджоникидзе, 162 ул. Волочаевская ул. Чапаева ул. Булатова ул. Карла Либкнехта
корректировка, %   0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Скорректированная ставка аренды, руб./кв. м  
отделка без отделки удовлетворительная удовлетворительная удовлетворительная удовлетворительная удовлетворительная
корректировка, %   0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Скорректированная ставка аренды, руб./кв. м  
техническое состояние здания удовлетворительное удовлетворительное удовлетворительное удовлетворительное удовлетворительное удовлетворительное
корректировка, %   0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Скорректированная ставка аренды, руб./кв. м  
Этаж подвал цоколь цоколь цоколь цоколь цоколь
Корректирующий коэффициент   0,855 0,855 0,855 0,855 0,855
Скорректированная цена, руб./кв. м  
Наличие коммуникаций имеются имеется имеется имеется имеется имеется
корректировка, %   0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Скорректированная ставка аренды, руб./кв. м  
площадь, кв. м 254,1 88,0 116,0 47,0 103,0 220,0
Корректирующий коэффициент   1,000 1,000 1,000 1,000 1,000
Скорректированная цена, тыс. руб./кв. м  
Количество корректировок  
Валовая коррекция   19,16% 19,16% 19,16% 19,16% 19,16%
Чистая коррекция   -19,16% -19,16% -19,16% -19,16% -19,16%
Ранг по валовой коррекции  
Средневзвешенное значение арендной ставки 1 кв. м, руб.



Обоснование корректировок

Корректировка на коммунальные платежи объясняется тем, что арендная ставка на рынке может формироваться либо уже с включенной в нее платой за коммунальные услуги, либо, как правило, без учета этой платы. В последнем случае арендатор помимо арендной ставки дополнительно оплачивает коммунальные услуги. Величина корректировки основывается на средней величине коммунальных платежей для данного типа недвижимости (по данным «Сборника корректировок, применяемых при расчете рыночной и ликвидационной стоимостей объектов недвижимости в Омске и Омской области», выпуск №2 за 2011 г.), составляющей около 50 руб./кв. м в месяц.

Корректировка на цену предложения. Указанные величины арендных ставок аналогов отражают не фактическую цену сделки аренды, а только цену предложения, поэтому указанные цены предложения арендных ставок необходимо скорректировать в меньшую сторону, в виду того, что цена сделки аренды при текущем состоянии рынка недвижимости в Омске, отличается от цены предложения аренды в меньшую сторону.

В следующей таблице представлены интервалы скидки от цены предложения до цены сделки по данным Омской Коллегии Оценщиков («Анализ рынка жилой и коммерческой недвижимости г. Омска» за 1 квартал 2014 г.).

Таблица 17

Наши рекомендации