Расчет арендной ставки для базового объекта оценки
В данном случае мы рассматривали получение доходов от эксплуатации за счет сдачи базового условного объекта объекта оценки в аренду, для того чтобы очистить величину будущих доходов от предпринимательских способностей владельца (управляющего) и определить величину дохода именно от эксплуатации недвижимости.
Во избежание рисков необоснованного прогнозирования прогноз будущих доходов и расходов производится в уровне цен на дату оценки, в настоящей оценке метод дисконтированных денежных потоков применяется на основе предполагаемого денежного потока от сдачи помещений в аренду в уровне цен на дату оценки, с учетов темпов роста арендных ставок в будущем.
Результаты проведенных расчетов арендной ставки для базового условного объекта оцениваемого объекта приведены в следующей таблице.
Таблица 16
Расчет арендной ставки для помещений объекта оценки
| Показатель | Объект оценки | Аналог №1 | Аналог №2 | Аналог №3 | Аналог №4 | Аналог №5 |
| Тип объекта | Помещения свободного назначения / Административные помещения | Помещения свободного назначения | Административные помещения | Административные помещения | Административные помещения | Помещения свободного назначения |
| Район | Центральный | Центральный | Центральный | Центральный | Центральный | Центральный |
| Улица | ул. Рабиновича, д.125А | ул. Орджоникидзе, 162 | ул. Волочаевская | ул. Чапаева | ул. Булатова | ул. Карла Либкнехта |
| Площадь, кв. м. | 254,1 | 88,0 | 116,0 | 47,0 | 103,0 | 220,0 |
| Арендная ставка в месяц, руб./кв. м | 295,0 | 431,0 | 320,0 | 300,0 | 350,0 | |
| Отделка | без отделки | удовлетворительная | удовлетворительная | удовлетворительная | удовлетворительная | удовлетворительная |
| Этаж | подвал | цоколь | цоколь | цоколь | цоколь | цоколь |
| Коммуникации | имеются | имеется | имеется | имеется | имеется | имеется |
| Продавец | Частное лицо | ИП Орлова | АН «Алга» | Частное лицо | Частное лицо | |
| Телефон | 8-960-992-33-33 | 8-908-116-39-90 | 8-908-312-66-44 | 8-906-918-55-81 | 8-913-970-81-95 | |
| Источник информации | http://www.n55.ru/givecom-7762.html | http://gorod55.ru/realty/detail/pomeshhenie-svobodnogo-naznacheniya-centralnyj-ao-/009HQMT45#!/request=@Сдам_в_аренду+@Коммерческая_недвижимость+@Омск+подвальное+{'Count':10,'Order':[{'Field':'IsTop','Reverse':true},{'Field':'PrimaryOrder','Reverse':true}],'ActiveIndex':6} | http://gorod55.ru/realty/detail/sdam-pomeshhenie-svobodnogo-naznacheniya-v-centre-/008WZ2D5F#!/request=@Сдам_в_аренду+@Коммерческая_недвижимость+@Омск+подвальное+{'Page':2,'Count':10,'Order':[{'Field':'IsTop','Reverse':true},{'Field':'PrimaryOrder','Reverse':true}],'ActiveIndex':12} | http://gorod55.ru/realty/detail/kommercheskuyu-nedvizhimost-mira-/008K3G48H#!/request=@Сдам_в_аренду+@Коммерческая_недвижимость+@Омск+подвальное+{'Page':2,'Count':10,'Order':[{'Field':'IsTop','Reverse':true},{'Field':'PrimaryOrder','Reverse':true}],'ActiveIndex':16} | http://gorod55.ru/realty/detail/kommercheskuyu-nedvizhimost-mira-/008K3G48H#!/request=@Сдам_в_аренду+@Коммерческая_недвижимость+@Омск+подвальное+{'Page':2,'Count':10,'Order':[{'Field':'IsTop','Reverse':true},{'Field':'PrimaryOrder','Reverse':true}],'ActiveIndex':16} | |
| Дата получения информации | 10.10.14 | 10.10.2014 | 10.10.2014 | 10.10.2014 | 10.10.2014 | 10.10.2014 |
| Арендная ставка за 1 кв. м., руб. (предложение) | ||||||
| Коммунальные платежи | сверх арендной ставки | сверх арендной ставки | сверх арендной ставки | сверх арендной ставки | сверх арендной ставки | сверх арендной ставки |
| корректировка, руб./кв. м. | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
| Скорректированная ставка аренды, руб./кв. м | ||||||
| Предложение / сделка | предложение | предложение | предложение | предложение | предложение | |
| корректировка, % | -5,5% | -5,5% | -5,5% | -5,5% | -5,5% | |
| Скорректированная ставка аренды, руб./кв. м | ||||||
| Передаваемые права | аренда | аналогичное | аналогичное | аналогичное | аналогичное | аналогичное |
| корректировка, % | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
| Скорректированная ставка аренды, руб./кв. м | ||||||
| Условия финансирования | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные |
| корректировка, % | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
| Скорректированная ставка аренды, руб./кв. м | ||||||
| Условия сделки | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные |
| корректировка, % | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
| Скорректированная ставка аренды, руб./кв. м | ||||||
| Состояние рынка | 10.10.14 | 10.10.2014 | 10.10.2014 | 10.10.2014 | 10.10.2014 | 10.10.2014 |
| корректировка, % | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
| Скорректированная ставка аренды, руб./кв. м | ||||||
| Местоположение | ул. Рабиновича, д.125А | ул. Орджоникидзе, 162 | ул. Волочаевская | ул. Чапаева | ул. Булатова | ул. Карла Либкнехта |
| корректировка, % | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
| Скорректированная ставка аренды, руб./кв. м | ||||||
| отделка | без отделки | удовлетворительная | удовлетворительная | удовлетворительная | удовлетворительная | удовлетворительная |
| корректировка, % | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
| Скорректированная ставка аренды, руб./кв. м | ||||||
| техническое состояние здания | удовлетворительное | удовлетворительное | удовлетворительное | удовлетворительное | удовлетворительное | удовлетворительное |
| корректировка, % | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
| Скорректированная ставка аренды, руб./кв. м | ||||||
| Этаж | подвал | цоколь | цоколь | цоколь | цоколь | цоколь |
| Корректирующий коэффициент | 0,855 | 0,855 | 0,855 | 0,855 | 0,855 | |
| Скорректированная цена, руб./кв. м | ||||||
| Наличие коммуникаций | имеются | имеется | имеется | имеется | имеется | имеется |
| корректировка, % | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
| Скорректированная ставка аренды, руб./кв. м | ||||||
| площадь, кв. м | 254,1 | 88,0 | 116,0 | 47,0 | 103,0 | 220,0 |
| Корректирующий коэффициент | 1,000 | 1,000 | 1,000 | 1,000 | 1,000 | |
| Скорректированная цена, тыс. руб./кв. м | ||||||
| Количество корректировок | ||||||
| Валовая коррекция | 19,16% | 19,16% | 19,16% | 19,16% | 19,16% | |
| Чистая коррекция | -19,16% | -19,16% | -19,16% | -19,16% | -19,16% | |
| Ранг по валовой коррекции | ||||||
| Средневзвешенное значение арендной ставки 1 кв. м, руб. |
Обоснование корректировок
Корректировка на коммунальные платежи объясняется тем, что арендная ставка на рынке может формироваться либо уже с включенной в нее платой за коммунальные услуги, либо, как правило, без учета этой платы. В последнем случае арендатор помимо арендной ставки дополнительно оплачивает коммунальные услуги. Величина корректировки основывается на средней величине коммунальных платежей для данного типа недвижимости (по данным «Сборника корректировок, применяемых при расчете рыночной и ликвидационной стоимостей объектов недвижимости в Омске и Омской области», выпуск №2 за 2011 г.), составляющей около 50 руб./кв. м в месяц.
Корректировка на цену предложения. Указанные величины арендных ставок аналогов отражают не фактическую цену сделки аренды, а только цену предложения, поэтому указанные цены предложения арендных ставок необходимо скорректировать в меньшую сторону, в виду того, что цена сделки аренды при текущем состоянии рынка недвижимости в Омске, отличается от цены предложения аренды в меньшую сторону.
В следующей таблице представлены интервалы скидки от цены предложения до цены сделки по данным Омской Коллегии Оценщиков («Анализ рынка жилой и коммерческой недвижимости г. Омска» за 1 квартал 2014 г.).
Таблица 17