Определение потенциального валового дохода
Расчет потенциального валового дохода осуществляется на основе анализа текущих ставок на рынке аренды для сравнимых объектов (рыночных ставок арендной платы). Расчет рыночной ставки арендной платы для объекта оценки проводился методом сравнения продаж (см. п. 4.1).
Исследование арендных ставок офисных помещений проводилось по данным электронных баз газеты «Из рук в руки», интернет-сайтов агентств недвижимости г. Москвы и Московской области и других источников открытой информации.
При сравнении Объекта оценки с объектами сравнения использовались следующие корректировки:
Корректировка на передаваемые права. Корректировка на передаваемые права не вводилась, т.к. объект оценки и объекты сравнения передаются в аренду.
Корректировка на местоположение. Корректировка определялась экспертно на основании анализа рынка и бесед с представителями риэлторских компаний и для объекта № 2 составила (+5%).
Корректировка на различие в площади. Поправка на площадь определена на основании данных статьи Яскевича Е.Е, размещенной на Интернет сайте: www.appraiser.ru. Поправка определялась по формуле:
λ=[((1180-0,08хПО)- (1180-0,08хП))/ (1180-0,08хП)] х 100%,
где:
П- площадь объекта сравнения;
По – площадь объекта оценки.
Корректировки составили: объект № 1 – 5,61%, объект № 2 -5,58%, объект № 3 -5,41%, объект № 4 – 5,17%.
Корректировка на расположение в здании. Поправка на расположение помещения в здании не вводилась.
Корректировка на уровень отделки помещения. Корректировка на уровень отделки определялась экспертно из анализа рынка аренды. Для объектов № 1 и № 2 корректировка составила (+10%), а для объекта № 4 корректировка составила (-5%).
Таблица 11. Определения средних ставок арендной платы для помещений, расположенных на 1 и 2 этаже, Здания главного дома
| Наименование показателей | Объект оценки | Объект 1 | Объект 2 | Объект 3 | Объект 4 |
| Источник информации | Собственник, т. 8-926-531-0 5-55 | АН "Городской центр недвижимости", т. 974-10-08 | www.23oct 02.infogorod.ru, т. 744-03-04 | Собственник, т.130-20-64 | |
| Местоположение | Г. Краснополянск, ул. Парковая, д. 1 | г. Краснополянск, ул. Жуковского, д. 10 | г. Краснополянск, ул. Лесная, д. 5 | г. Краснополянск, ул. Ленина, д. 7 | г. Краснополянск, Просторное ш., д.1 |
| Время предложения на рынке | сентябрь 2005 г. | сентябрь 2005 г. | сентябрь 2005 г. | сентябрь 2005 г. | сентябрь 2005 г. |
| Общая площадь, в том числе, кв. м | 962,30 | ||||
| Площадь помещений, расположенных на 1 и 2 этаже, кв. м | 852,2 | ||||
| Назначение | офис | офис | офис | офис | офис |
| Расположение помещений на этаже | 1 и 2 этаж | 1 этаж | 1 этаж | 1 этаж | 3 этаж |
| Наличие телефона | есть | есть | есть | есть | есть |
| Состояние | рабочее | требуется ремонт | требуется ремонт | рабочее | евроотделка |
| Величина арендной ставки с учетом НДС и без учета коммунальных платежей, долл. США/кв. м/год | $275 | $275 | $300 | $350 | |
| Корректировка на передаваемые права, % | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
| Корректировка на расположение в здании, % | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
| Корректировка на местоположение | 0,00% | +5,00% | 0,00% | 0,00% | |
| Корректировка на площадь, % | -5,61% | -5,58% | -5,41% | -5,17% | |
| Корректировка на состояние, % | +10,00% | +10,00% | 0,00% | -5,00% | |
| Общая корректировка, % | +4,39% | +9,42% | -5,41% | -10,17% | |
| Скорректированная величина арендной ставки, долл. США | $287,00 | $301,00 | $284,00 | $314,00 | |
| Среднее значение величины арендной ставки, долл. США | $297 |
Величина арендной ставки для помещений, расположенных в подвале, принимается на 25% ниже, чем за помещения, расположенные на 1 и 2 этажах. Корректировка определялась методом парных продаж, расчет представлен в нижеследующей таблице 9. Следовательно, величина арендной платы за помещения, расположенные в подвале Здания главного дома составит 223 долл. США/кв. м/год.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОЗМОЖНЫХ ПОТЕРЬ ОТ ПРОСТОЯ (НЕДОЗАГРУЗКИ) ПОМЕЩЕНИЯ И ПОТЕРЬ ОТ НЕДОСБОРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
Для оцениваемых помещений коэффициент недоиспользования составит 25%, определяется из расчета того, что арендодатель три месяца тратит на поиск арендатора (3/12 х 100 %) = 25% или в долях 0,25. Таким образом, коэффициент загрузки составит
(Кз) = 1 – 0,25 = 0,75.
По сложившейся практике, арендные платежи вносят заранее (авансовыми платежами), в связи с этим, коэффициент сбора платежей (Кс) принимаем равным 1,0.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕЛИЧИНЫ ОПЕРАЦИОННЫХ РАСХОДОВ
Заказчиком не были предоставлены данные о величине операционных расходов Здания главного дома, в связи с чем, Специалисты Оценщика принимают их на уровне 35 долл. США/кв. м/год.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА И РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ В РАМКАХ ДОХОДНОГО ПОДХОДА
Метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости единого объекта недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОДОБ) в текущую стоимость.
Базовая формула расчета имеет следующий вид:
.