II. Расчет операционных расходов
ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТЫ
Объект оценки.
Объектом оценки является право собственности и право пользования по договору аренды на следующие объекты:
Причал морского порта
Виды определяемых стоимостей объекта оценки.
Исполнителем определяется рыночная стоимость объекта оценки, предусмотренная Федеральным стандартом оценки № 2, которая отображает стоимостную оценку заинтересованности собственника в сохранении своих прав на объект оценки.
Дополнительные условия.
Дата проведения оценки – 11 марта 2011 г.
Адрес проведения оценки – г. Новороссийск
Ставка арендной платы рассчитывается без учета инфляции.
Наиболее эффективным методом использования предоставленного объекта является использование его для отстоя судов.
Основные сведения об объекте оценки:
- Объект оценки (причал) является государственной федеральной собственностью.
- Балансовая (первоначальная) стоимость причала составляет 4 714 457 рублей.
- Назначение причала – для перевалки навалочных грузов
- Причал представляет собой заанкерованный больверк с лицевой стенкой из стального шпунта ШК-1, забитого по синусоиде.
- Основные размеры причала:
- длина – 192,4 м. с учетом открылков 203,7 м
- ширина – 16.4 м.
- проектная глубина – 1.7 м.
- навигационная глубина – 1.4 м.
- Причал оснащен отбойными устройствами, швартовыми тумбами, крановым путем и тремя электроколонками.
- Сооружение годно к эксплуатации с нормативным режимом эксплуатации.
- Подъездные железнодорожные пути отсутствуют.
- Причал имеет глубины меньше проектных.
I. Прогнозирование и определение потока доходов от эксплуатации причала в течение периода действия арендной ставки
Особенности прогноза
- В соответствии с принципом наиболее эффективного использования, наилучшим вариантом использования причала принять отстой судов.
- Длину расчетного судна принять равной 150 м.
- Прогнозный период – 3 года, постпрогнозный период – 4-й год.
- В течении прогнозного и постпрогнозного периода величину тарифа на отстой судов принять постоянной (28,1 руб/пог.м. в сутки, без НДС)
Валовой доход арендатора от использования причала за t-й интервал планирования осуществляется по следующей формуле:
n
Dвt = ∑ Vвt Tвt
n=1
где n – число услуг, планируемых к предоставлению за t-й период планирования;
Vвt – планируемый объем предоставления i-ой услуги за t-й период планирования;
Tвt – тариф на предоставление i-ой услуги за t-й период планирования.
Таблица 1 «Прогноз суммарного времени отстоя судов»
| Показатель | ||||
| Число суток в месяце | Коэффициент полезного использования | Число возможный линий к постановке судов | Число суток отстоя в месяце (судо-суток) | |
| март | 0,6 | 13,2 | ||
| апрель | 0,6 | |||
| май | 0,6 | 37,2 | ||
| июнь | 0,6 | |||
| июль | 0,6 | 37,2 | ||
| август | 0,6 | 37,2 | ||
| сентябрь | 0,6 | |||
| откябрь | 0,6 | 37,2 | ||
| ноябрь | 0,6 | |||
| декабрь | 0,6 | 37,2 | ||
| январь | 0,6 | 37,2 | ||
| февраль | 0,6 | 33,6 | ||
| март | 0,6 | |||
| Итого: | 365 | - | - | Итого:438 |
Выручка от отстоя судов на причале рассчитывается как произведение прогнозного суммарного времени отстоя судов и тарифа на отстой судов.
В= 438*28,1*150=1846170 (руб.)
II. Расчет операционных расходов
Расчет операционных расходов типичной стивидорной компании по эксплуатации причала по интервалам планирования может быть произведен по формуле:
Зопt = Ззп + Аоф + Ам + Ним + Ст + Зтр
где Ззп – затраты на заработную плату;
Аоф - расходы на аренду офиса;
Ам - амортизационные отчисления на имущество;
Ним - налог на имущество
Ст - затраты на страхование имущества
Зтр - затраты на текущий ремонт причала
Затраты на заработную плату
Состав издержек по причалам включает в себя часть заработной платы специалистов, которые способны обеспечить отстой судов и затраты на содержание офиса.
Все издержки по заработной плате рассчитываются по трем составляющим:
- заработная плата руководителя;
- заработная плата бухгалтера;
- заработная плата специалиста по отстою судов.
(Средняя заработная плата руководителя - 30 тыс. р. в месяц, бухгалтера – 18 тыс. р. в месяц, специалиста по отстою судов – 25 тыс. р в месяц, с начислениями)
Расходы на аренду офиса
Офисное помещение было взято в аренду в г. Новороссийск. Стоимость аренды помещения площадью 50 кв.м. составило 27500 руб/мес. Объявление о сдаче помещения в аренду было найдено на электронном ресурсе
http://www.rosrealt.ru/Novorossijsk/kommercheskaja/arenda/cena/2
Амортизационные отчисления
Величина амортизационных отчислений на имущество определяется как произведение первоначальной стоимости (полная восстановительная стоимость) имущества и норматива амортизационных отчислений.
Согласно Постановлению от 22.10.1990 № 1072 «О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства РФ», установлены следующие нормы амортизационных отчислений:
- для морских причальных сооружений – 2,5 %.
Налог на имущество
Согласно Налоговому кодексу РФ ставка налога на имущество не может превышать 2,2 % от налогооблагаемой базы.
Страхование имущества
Согласно полюсу страхования имущества юридических лиц, страховой тариф составляет 1% от остаточной стоимости имущества, находящегося на балансе арендодателя.
Затраты на текущий ремонт причала
Расчет величины расходов на текущий ремонт осуществляется в соответствии с заданием на проведение оценки.
Зтр= ПВС х 0,5% = 4714457х0,005 = 23572,29