Метод капитализации арендной платы

Стоимость земли посредством метода капитализации арендной платы определяется как соотношение арендной платы (доход собственника минус налоги на землю и другие издержки, связанные с владением земельным участком) к коэффициенту капитализации:

, (5.5)

где V – оценка рыночной стоимости земельного участка, ден.ед;

Р_A – арендная плата за сельскохозяйственные угодья, ден.ед/год;

Т – налог на землю, ден.ед/год;

К_к – коэффициент капитализации для земли. Если землю в аренду сдает государство или муниципалитет, и ставки соответствуют рыночным, например, получены на торгах, то в расчетах налог на землю учитываться не должен.

Оптимальным вариантом определения коэффициента капита­лизации является его расчет на основании информации о сделках с аналогичными земельными участками:

коэффициент капитализации = чистый доход/цена сделки.

При отсутствии таких данных коэффициент капитализации мо­жет определяться при помощи метода кумулятивного построения с учетом всех поправок на риски получения дохода от сельскохо­зяйственного производства или иных методов, отражающих сто­имость денег на момент оценки, например в размере средней ставки по кредитам, предоставляемым ведущими банками.

Основным условием применения этого метода является со­ответствие ставок арендной платы, применяемых в расчетах, рыночным, то есть их значения должны быть получены, исходя из рыночных условий совершения сделки. Такими условиями могут быть:

- формирование ставок арендной платы на торгах, что практи­чески в сельском хозяйстве не распространено;

- формирование ставок арендной платы на вторичном рынке сделок, когда земля получается в аренду первичным арендато­ром по фиксированной заниженной ставке, а затем сдается в субаренду по более высокой ставке.

В последнем случае доход от аренды земли (Р_A) будет определяться сумой двух величин – первичной арендной платой (Р_ПА) и вторич­ной арендной платой за субаренду (Р_CA).

.

Если расчеты по арендной плате происходят в натуральной продукции, то величина арендной платы может быть определе­на как стоимость этой продукции, пересчитанная в рыночных ценах.

Примеры оценки земли с использованием метода капитализации арендной платы

Пример 1. Требуется оценить 1 га пашни. Собственником земли является субъект РФ. Аналогичная по качеству земля в соседнем хозяйстве для выращивания свеклы сдается в аренду на рыночных условиях по ставке 0,2 у.е/м². Коэффициент капитализации определен рав­ным 0,2.

Стоимость 1 м² = 0,2/0,2 = 1,0 у.е/м², или 10000 у.е/га.

Стоимость 10 га пашни = 10000 · 10 = 100 000 у.е.

Пример 2. Требуется оценить 10 га пашни, находящейся в собственности частного лица.

Рыночная ставка арендной платы – 0,17 у.е/м².

Ставка земельного налога – 0,02 у.е/ м². Коэффициент капитализации – 0,2.

Стоимость 1 м² = (0,17 – 0,02)/0,2 = 0,75 у.е/м², или 7500 у.е/га.

Стоимость 10 га пашни = 7 500 · 10 = 75 000 у.е.