I. Расчет чистой арендной платы
Расчет рыночной стоимости права пользования (годовой ставки аренды) произвести, используя метод прямой капитализации в рамках доходного подхода.
V = NO/R
где NO – чистый операционный доход объекта оценки (руб.);
R – коэффициент капитализации
Расчет чистой арендной платы за оцениваемый объект базируется на согласованной рыночной стоимости права собственности, полученной различными подходами. Капитализируемый чистый операционный доход по своей сути является чистой арендной платой и рассчитывается путем отношения рыночной стоимости права собственности объекта оценки и коэффициента капитализации:
Vпр.п. = Vпр.с * R
R принять равным 8, 26%
Таблица 12 «Расчет чистой арендной платы »
| Рыночная стоимость права собственности причала | Коэффициент капитализации | Годовая ставка аренды, руб/год (округленно) |
| 1 782 217,4 | 8,26 | 147 211,1 |
| * без учета НДС |
II. Расчет величины суммы возмещения расходов на содержание и эксплуатацию оцениваемого объекта
Согласно исходным данным для выполнения работы Арендодатель является ответственной (несущей издержки) стороной за содержание и эксплуатацию ГТС:
- за уплату налога на имущество, страхование, уплату водного налога и получение разрешений по предоставлению водных объектов в пользование, накладных расходов, расходов на проведение работ по оценке, инвестиционных затрат на воспроизводство основных средств, за поддержание глубин в пределах 20 метров от ГТС.
Общая сумма арендной платы по договору аренды складывается из ставки аренды (чистая арендная плата) и величины суммы возмещения расходов на содержание и эксплуатацию оцениваемого причала.
Возмещение затрат на оплату налога на имущество
Возмещение затрат на оплату налога на имущество в составе сумм эксплуатационных расходов на содержание передаваемого в аренду недвижимого имущества, подлежащих возмещению арендодателю, рассчитывается как произведение ставки налога на имущество и остаточной стоимости имущества на дату оценки.
Инвестиционные затраты на воспроизводство основных средств
Расчет инвестиционных затрат на воспроизводство основных средств осуществляется на основе балансовой стоимости причала (рыночной стоимости права собственности) и нормы амортизационных отчислений.
Затраты на поддержание глубин
Затраты на поддержание глубин в пределах 20 метров от причальной стенки приняты в соответствии с параметрами заносимости и рыночными условиями «Правила технической эксплуатации портовых сооружений и акватории» - 115840 руб/год.
Накладные расходы
Сумма годовых отчислений на возмещение накладных расходов определяется по следующей формуле:
На = Б x Nн
где Б – первоначальная балансовая стоимость причала (рыночная стоимость
права собственности);
Nн – норматив отчислений накладных расходов (0,1%)
Страховые отчисления
Сумма годовых страховых отчислений определяется на основе рыночной стоимости права собственности и страховой тариф по договору страхования (1%).
Возмещение затрат на оплату водного налога и получение разрешений
по предоставлению водных объектов в пользование
Водный налог.
Действующая ставка водного налога составляет 33,84 рублей за 1 кв.м. акватории в год, площадь акватории, принятая для расчета – 0,04070 кв.м.
Затраты на получение разрешений по предоставлению водных объектов в пользование.
Издержки на получение лицензии на водопользование определяются лицензирующим в индивидуальном порядке для каждого из соискателей. В рамках данной работы сумма издержек – 17810 руб/год.
Расходы на проведение оценки
Сумма возмещения, подлежащая учету в ежегодном платеже составила 19643 руб.
Результаты расчета суммы эксплуатационных расходов на содержание передаваемого в аренду имущества, подлежащей возмещению арендодателю, представить в табличном виде
Таблица № 13
| № п/п | Показатель | Значение |
| Возмещение затр. по налогу на имущество | 44 594 | |
| Инвест. затр. на воспроизводство осн. средств | 50 675 | |
| Затраты на поддержание глубин | 115 840 | |
| Накладные расходы | 2 270 | |
| Страховые отчисления | 20 270 | |
| Возмещение затрат на оплату вод. налога | 137 729 | |
| Получение лицензии | ||
| Расходы на проведение оценки | ||
| Итого: возмещение затрат (округленно) |
III. Расчет рыночной стоимости права пользования по договору аренды объекта оценки
Согласно исходным данным для выполнения работы результаты расчетов рыночной стоимости права пользования представить в следующем виде:
· Величина чистой арендной платы (без НДС) – 147 211,1;
· Сумма эксплуатационных расходов на содержание передаваемого в аренду недвижимого имущества, подлежащая возмещению арендодателю (без НДС) – 408 588;
· Общая сумма платежа за пользование объектом аренды (без НДС) – 555 799,1;
Таблица 14 «Сводная таблица»
| на ГТС в целом | на 1 кв.м ГТС | |
| Чистая плата | 147 211,1 | 44,06 |
| Общая сумма | 555 799,1 | 166,37 |
S = l x b = 3340,7 кв.м
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В ходе выполнения курсового проекта была посчитана рыночная стоимость права собственности на данное имущество (причал) различными подходами – доходным и затратным. Рыночная стоимость права собственности причала, рассчитанная 1-м подходом равна 974 166,8, а на 2-м подходе равна 2 590 288. Ставка аренды произведена методом капитализации в рамках доходного подхода и равна 166,37. Оценка рыночной стоимости была произведена на 11.03.2012.
При составление отчета, сравнительный подход к оценке рыночно стоимости права собственности не был использован из-за недостаточности сведений.