Нормативно-правовое регулирование учета арендных отношений и учета расчетов с арендаторами
Учет расчётов с арендаторами, как и другие сферы бухгалтерского учета, осуществляется в соответствии с нормативными документами разного уровня. Некоторые из них являются обязательными к применению, другие же несут в себе исключительно рекомендательный характер.
На данный момент в Российской Федерации существует четырёхуровневая система регулирования учета, формирование которой сложилось под влиянием экономических преобразований в стране, рыночные условия, в которых работает организация, внедрение международных стандартов финансовой отчетности.
1-й уровень: налоговый кодекс, трудовой кодекс, гражданский кодекс, федеральные законы, указы и распоряжения Президента РФ и постановления Правительства РФ, прямо или косвенно регламентирующие ведение бухгалтерского учета в организации.
2-й уровень: стандарты (положения) по бухгалтерскому учету и отчетности.
3-й уровень: методологические рекомендации (указания), инструкции, комментарии, письма Минфина РФ и других ведомств.
4-й уровень: рабочие документы по ведению бухгалтерского учета на самом предприятий.
Далее будут подробно рассмотрены все нормативные документы, которые регулируют деятельность в сфере арендных отношений, а так же в сфере учета расчетов с арендаторами.
Основным законодательным актом, который регулирует учет расчетов с арендаторами является Федеральный закон от 06.12.2011 г. № 402-ФЗ (в ред. от 23.07.2013 г.) «О бухгалтерском учете». Именно в данном законодательном акте определены правовые основы бухгалтерского учета, его содержание, принципы, его содержание, принципы, организацию, основные направления бухгалтерской деятельности и составления отчетности, состав хозяйствующих субъектов, обязанных вести бухгалтерский учет и предоставлять финансовую отчетность.
Ведение бухгалтерского учета в целом и по каждому участку невозможно представить без знания данного нормального акта. Поэтому, можно сказать, что именно этот документ регулирует учет расчетов с арендаторами.
Так же, арендные отношения регулируются второй частью Гражданского Кодекса Российской Федерации от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 28.03.2017). В данном законодательном акте регулируется такой момент арендных отношений, как договор аренды. Именно в нем показаны такие аспекты, как:
- момент, с которого договор аренды считается заключенным;
- квалификация сделки, как договора аренды;
- приобретение права аренды у арендодателя при заключении договора;
- действительность договора аренды, противоречащего нормативному правовому акту органа государственной власти или самоуправления.
Аренда так же регулируются Гражданским Кодеком Российской Федерации. В статье № 607 Гражданского Кодекса Российской Федерации от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 28.03.2017) в центре внимания находятся объекты аренды. В данной статье определены следующие моменты арендных отношений:
- условия о площади объекта аренды;
- документы, в которых может содержаться условие о предмете договора аренды;
и другие.
Так же в Гражданском Кодексе Российской Федерации со статьи 68 по статью 625 указаны нормативные регулирования по арендным отношениям, а конкретно:
1) Статья 608 «Арендодатель»;
2)Статья 609 «Форма и государственная регистрация договора аренды»;
3) Статья 610 «Сроки договора аренды»;
4) Статья 611 «Предоставление имущества арендатору»;
5) Статья 612 «Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества»;
6) Статья 613 «Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество»;
7) Статья 614 «Арендная плата»;
8) Статья 615 «Пользование арендным имуществом»;
9) Статья 616 «Обязанности сторон по содержанию арендного имущества»;
10) Статья 617 «Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон»;
11) Статья 618 «Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды»;
12) Статья 619 «Досрочное расторжение по требования арендодателя»;
13) Статья 620 «Досрочное расторжение по требованию арендатора»;
14) Статья 621 «Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок»;
15) Статья 622 «Возврат арендного имущества арендодателю»;
16) Статья 623 «Улучшение арендного имущества»;
17) Статья 624 «Выкуп арендованного имущества»;
18) Статья 625 «Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества».
Как можно увидеть, в Гражданском Кодексе довольно подробно описаны различные моменты, возникающие в результате арендных отношений между арендодателем и арендатором.
Налоговый Кодекс Российской Федерации так же будет регулировать арендные отношения и расчеты с арендатором. Если арендодатель является плательщиком налога на добавленную стоимость (НДС), то все его доходы, полученные от арендной платы, будут облагаться НДС (п. 1 ст. 146 НК РФ). Если же арендатором имущества будет является иностранный гражданин, либо иностранная организация, имеющая аккредитацию в Российской Федерации, то арендная плата не облагается налогом на добавленную стоимость.
Так же, отмечается, что доходы от сдачи имущества в аренду будут входить в состав доходов от реализации, при условии, что сдача имущества в аренду является основным видом деятельности (п. 1 ст. 249 НК РФ).
Так же, в соответствии с пунктом первым статьи 252 Налогового Кодекса Российской Федерации, в целях налогового учета будут приняты и расходы, понесенные организацией. Но только при условии, что они обоснованы и документально подтверждены. И, согласно подпункту второму, первого пункта статьи 253 Налогового Кодекса Российской Федерации, учитывая, что деятельность организации связана с постоянной арендой имущества, расходы на содержание переданного в аренду имущества являются связанными с производством и реализации на основании подпункта второго пункта первого статьи 253 НК Российской Федерации. [4]
Таблица 1 – Расходы на содержание переданного в аренду имущества
| Виды расходов | Основание |
| Коммунальные расходы (оплата электроэнергии, воды, услуг по теплоснабжению). | Подп. 5 п. 1 ст. 245 НК РФ – расходы на приобретение топлива, воды и энергии всех видов, расходуемых на отопление зданий. |
| Расходы по содержанию помещений. Расходы по текущему и капитальному ремонту помещений. Расходы по оплате за санитарную обработку помещений. | Подп. 2 п. 1ст. 253 НК РФ – расходы на содержание и эксплуатацию, ремонт и техническое обслуживание основных средств и иного имущества, а так же на поддержание их в исправном (актуальном) состоянии. Подп. 1 п. 1 ст. 265 – расходы на содержание переданного в аренду имущества. |
| Расходы на охрану. | Подп. 6 п. 1 ст. 264 НК РФ – расходы по обеспечению пожарной безопасности, расходы на услуги по охране имущества, обслуживанию охранно-пожарных сигнализации, расходы на приобретение услуг пожарной охраны и иных услуг охранной деятельности, в том числе услуг, оказываемых вневедомственной охраной при органах внутренних дел. |
| Расходы на аренду, в том числе - аренду земного участка. | Подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ – арендные платежи за арендуемое имущество. |
| Расходы по страхованию. | Подп. 3 п. 1 ст. 263 НК РФ – добровольное страхование основных средств производственного значения |
Продолжение таблицы 1.
| Расходы по плате земельного налога. | Подп. 1 п. 1 ст. 264 НК РФ – суммы налогов и сборов, начисленные в установленном порядке. |
| Расходы по обслуживанию сложных агрегатов и систем, находящихся в здании. | Подп. 2 п. 1 ст. 253 НК РФ – расходы на содержание и эксплуатацию, ремонт и техническое обслуживание основных средств и иного имущества, а так же на поддержание их в исправном (актуальном) состоянии. Подп. 6 п. 1 ст. 264 НК РФ - расходы на обеспечение пожарной безопасности, расходы на услуги по охране имущества, обслуживанию охранно-пожарной сигнализации. |
Очевидно, что и в Налоговом Кодексе Российской Федерации аспекты арендных отношений освещены широко и подробно.
Одним из важнейших методологических документов второго уровня в области бухгалтерского учета является Положение по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности, утвержденное Приказом Минфина РФ от 29.07.1998 г. № 34н (в ред. от 24.12.2010 г.). Данное положение определяет порядок организации и ведения бухгалтерского учета, составления и представления бухгалтерской отчетности, а также взаимоотношения организации с внешними потребителями бухгалтерской информации. А так же устанавливает требования и принципы ведения учета расчетов с арендаторами.
Все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны проводиться в соответствии с планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и инструкции по его применению (утв. приказом Минфина РФ от 31 октября 2000 г. № 94н).
Аналогично, ко второму уровню нормативно-правового регулирования учета расчетов с арендаторами относится ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (Приказ Минфина России от 30.03.2001 г. № 26н).
Получение доходов арендодателем по обычному виду деятельности, в данном случае от предоставления во временное пользование (временное владение и пользование) своих активов по договору аренды, регламентируется Положение по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99 (утв. приказом Минфина РФ от 6 мая 1999 г. №32н).
К третьему уровню регулирования учета расчетов с арендаторами относятся методические указания. К ним относятся Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств (Приказ Минфина России 13.10.2003 г. №91н). В данном положении регламентируется порядок организации бухгалтерского учета основных средств. Так же, освещаются вопросы определение арендуемых основных средств, вопросы их оценки, амортизации, а так же их выбытия у арендатора, то есть возврат арендодателю.
Четвертый уровень включит в себя приказы, указания, инструкции, выпущенные конкретно организацией. Основные рабочие документы организации: документ по учетной политике предприятия; утвержденные руководителем формы первичных учетных документов, графики документооборота, План счетов бухгалтерского учета, формы внутренней отчетности.
Таким образом, делается вывод, что список нормативных документов, регламентирующих учет расчетов с арендаторами и арендные отношения, достаточно обширен.