Капитальный и текущий ремонт зданий

Существует два принципиально различных подхода к назначению и выполнению плановых ремонтов

- ремонт регламентированный (плановый), выполняется с периодичностью и в объеме, установленном технической документацией, независимо от технического состояния элемента на начало ремонта (т.н. система ППР - планово-предупредительных ремонтов);

- по техническому состоянию (по потребности), контроль технического состояния выполняется с периодичностью и в объеме, установленном в технической документации, а объем и начало ремонта определяется фактическим техническим состоянием.

Регламентированный ремонт проще в организационном и экономическом отношении, но объем выполняемых работ выше, чем при ремонте по техническому состоянию.

Система планово-предупредительных ремонтов - это комплекс мероприятий по проведению текущего и капитального ремонтов зданий с определенной периодичностью. Цель планово- предупредительных ремонтов - поддержание эксплуатационных параметров в течение не менее нормативного срока службы здания.

Капитальный ремонт здания представляет собой комплекс строительных и организационно-­технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не предусматривающих изменение основных технико-экономических показателей здания или сооружения, включающих, в случае необходимости, замену отдельных конструктивных элементов и систем инженерного оборудования.

Текущий ремонт здания - комплекс строительных и организационно-технических мероприятий по устранению неисправностей (восстановлению работоспособности) элементов здания и поддержания нормального уровня эксплуатационных показателей.

Принципиальные различия между текущим и капитальным ремонтом заключаются в том, что при текущем ремонте выполняют работы, которые защищают элементы зданий от воздействия окружающей среды на определенном временном интервале, предупреждая их от преждевременного износа, а при капитальном ремонте устраняют износ конструкций (физический и моральный) путем восстановления эксплуатационных свойств.

Выборочный капитальный ремонт, заключается в проведении нескольких наиболее срочных и необходимых работ, которые не могут быть приурочены к очередному ремонту.

Кроме текущего и капитального ремонта здания в строительной практике существует понятие реконструкция здания - комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (нагрузок, планировки помещений, строительного объема и общей площади здания, инженерной оснащенности) с целью изменения условий эксплуатации, максимального восполнения утраты от имевшего место физическою и морального износа, достижения новых целей эксплуатации здания. Плановые ремонты выполняют на основании долгосрочных планов, которые должны разрабатываться эксплуатирующими управляющими компаниями. Согласно правилам и нормам технической эксплуатации, 3/4 денежных средств должна направляться на плановый ремонт, 1/4 закладывается на непредвиденные работы.

З.Техническое обслуживание

В процессе эксплуатации необходимо выполнять работы по созданию эксплуатационных условий, предусмотренных проектом для безотказного функционирования элементов зданий. Невыполнение этих условий, как правило, приводит к усилению износа элементов и возникновению аварийного состояния конструкций. Например, несоблюдение температурно-влажностного режима на чердаке приведет к усиленной коррозии металлических элементов крыши.

Техническое обслуживание (ТО) представляет собой комплекс операций по поддержанию работоспособности или исправности элемента при использовании его по назначению, а также экономичности его функционирования.

Принципиальные различия между техническим обслуживанием и ремонтами:

-по цели действия:

ТО направлено на поддержание работоспособности, ремонты на восстановление работоспособности элемента.

по характеру воздействия на элемент:

ТО не изменяет величину физического износа, ремонты предупреждают или устраняют износ элементов.

-по состоянию элементов к началу действия:

перед ТО работоспособность оборудования достаточна или минимальна, перед ремонтом работоспособность под угрозой или ресурс элемента по сроку службы выработан.

Техническое обслуживание включает следующие виды работ:

· санитарную очистку, уборку зданий и прилегающей территории домовладения:

· контроль технического состояния - осмотры элементов зданий;

· наладку и профилактику элементов инженерных систем;

· подготовку здания к сезонной эксплуатации:

· аварийно-диспетчерское обслуживание.

Наладка - это комплекс мероприятий, предусмотренных инструкцией по эксплуатации инженерного оборудования.

Профилактика- это комплекс мероприятий, регламентированных инструкцией по эксплуатации или направленных на предупреждение износа элемента.

В практике технической эксплуатации зданий можно выделить пять основных видов технического обслуживания элементов зданий:

· регламентированное ТО: периодичность и объем всех операций определены только технической документацией независимо от фактического состояния оборудования.

· ТО с периодическим контролем: периодичность и объем контроля основных операций определены технической документацией. Объем остальных операций определяет фактическое техническое состояние (т.н. осмотр и наладка).

· ТО с непрерывным контролем: выполняется по результатам непрерывного (автоматического) контроля технического состояния (например, контроль давления в системе тепло-водоснабжения). - ТО сезонное: подготовка к эксплуатации в осенне-зимний и весенне-летний период.

· специфический вид ТО: в экстремальных ситуациях (принятие срочных мер по предотвращению отказа в особых условиях, например, в условиях экстремально низких температур). Часто на практике техническое обслуживание дифференцируют еще по частоте проведения (например, еженедельное, ежемесячное, ежеквартальное) и по содержанию операций. Планирование мероприятий по технической эксплуатации элементов здания осуществляется на основании циклов ремонтов или циклов технического обслуживания.

Цикл - это наименьший повторяющийся интервал времени, в течение которого выполняются в определенной последовательности все установленные виды работ технического обслуживания или ремонта. Цикл характеризуется продолжительностью работ, наименьшим интервалом времени между ремонтными работами или работами по техническому обслуживанию, видами работ, количеством работ разного вида, составом работ. При составлении перечня работ по эксплуатации здания учитывается то, что в состав работ более высокого уровня входят все совпадающие с ним по времени проведения работы более низкого уровня. Поэтому на практике часто совпадают по времени проведения работы различных мероприятий технической эксплуатации. Например, могут проводиться работы сезонного обслуживания и регламентированного, очередного планового текущего и планового капитального ремонтов.