При уплате налога на имущество по кадастровой стоимости по инженерно-техническим сетям здания налог на имущество отдельно не уплачивается.
Такой подход согласуется с мнением контролирующих органов.
Так, Минэкономразвития на основании анализа норм Технического регламента о безопасности зданий и сооружений, Федерального закона об оценочной деятельности в РФ, ст. 130 ГК РФ в ответ на запрос Минфина РФ о составе объекта недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется на основании кадастровой стоимости, направлено письмо от 27.01.2014 N Д23и-195, в котором указывается:
"...Согласно положениям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки, а также определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, осуществляется для объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости.
На основании изложенного Департамент недвижимости Минэкономразвития России считает, что сети и системы инженерно-технического обеспечения не относятся к самостоятельным объектам недвижимости, а входят в состав здания или сооружения".
Комментируя вопросы, связанные с обложением налогом на имущество инженерных систем здания, налоговая база по которому определяется как кадастровая стоимость, Минфин РФ в письме от 15.07.2014 N 03-05-05-01/34473 указал:
"С учетом изложенного, если в качестве налоговой базы по налогу на имущество организаций определяется кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества в соответствии со ст. 378.2 НК РФ, являющиеся неотъемлемой частью здания сети и системы инженерно-технического обеспечения (в том числе учитываемые как отдельные инвентарные объекты в соответствии с правилами бухгалтерского учета) подлежат налогообложению в составе этого здания, в связи с чем п. 1 ст. 375 НК РФ к данным объектам не применяется".
Аналогичный подход закреплен в письме финансового ведомства от 26.05.2014 N 03-05-05-01/25079.
Вместе с тем считаем, что для целей обложения налогом на имущество по кадастровой стоимости отдельно не выделяются лишь те системы здания, которые неразрывно с ним связаны, извлечение которых невозможно без нанесения несоизмеримого ущерба как самому зданию, так и таким системам.
Вами представлена к анализу ведомость амортизации ОС за I квартал 2017 года, которая включает наименования основных средств организации по группам учета: здания, сооружения, машины и оборудование (кроме офисного), офисное оборудование, производственный и хозяйственный инвентарь, земельные участки, другие виды основных средств.
Так, в группе учета "Сооружения" указаны 25 основных средств, при этом 14 из них так или иначе поименованы как система вентиляции.
Отметим, что по одним лишь наименованиям сложно судить о том, являются ли отдельные сооружения неотъемлемыми частями здания, и о их неотделимости от здания.
При этом полагаем возможным привлечение собственных технических специалистов организации для подготовки заключения о соответствии имущества, поименованного в разделе "Сооружения" ведомости по амортизации ОС, понятию системы инженерно-технического обеспечения исходя из технических характеристик объектов с учетом норм ГК РФ и Технического регламента о безопасности зданий и сооружений.
При этом особое внимание рекомендуем уделить таким объектам, как: крышная установка; архитектурное освещение фасада здания; музыкально-рекламное вещание; управление светильниками архитектурного освещения фасада здания; система кондиционирования воздуха.
В силу п. 14 ПБУ 6/01 "Учет основных средств", п. 41 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина РФ от 13.10.2003 N 91н, стоимость основных средств, в которой они приняты к бухгалтерскому учету, не подлежит изменению, кроме таких случаев, как: достройка, дооборудование, реконструкция, модернизация, частичная ликвидация и переоценка объектов основных средств.
Затраты на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию объекта основных средств учитываются согласно п. 42 Методических указаний по учету ОС на счете учета вложений во внеоборотные активы. По завершении работ по достройке, дооборудованию, реконструкции, модернизации объекта основных средств затраты, учтенные на счете учета вложений во внеоборотные активы, либо увеличивают первоначальную стоимость этого объекта основных средств и списываются в дебет счета учета основных средств, либо учитываются на счете учета основных средств обособленно, и в этом случае открывается отдельная инвентарная карточка на сумму произведенных затрат.
Как отмечено нами выше, все те отдельные инвентарные объекты, которые в совокупности представляют собой объект недвижимого имущества - здание, в налоговом периоде, на который такое здание указано в Перечне объектов недвижимого имущества, облагаемого по кадастровой стоимости, отдельно налогом на имущество не облагаются. Налог уплачивается с кадастровой стоимости, установленной для здания.
Вместе с тем не представляется возможным полностью исключить налоговые риски в ситуации, когда после утверждения кадастровой стоимости увеличивается ценность здания (путем достройки, модернизации, реконструкции), при этом со среднегодовой стоимости произведенных капитальных вложений налог на имущество не уплачивается.
Так, согласно ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" (далее - Закон N 135-ФЗ) под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных ст. 24.19 Закона N 135-ФЗ.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости согласно п. 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508, определяется для целей, предусмотренных законодательством РФ, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Как следует из п. 16 ФСО N 4, в рамках действующего законодательства определение кадастровой стоимости возможно методами как массовой, так и индивидуальной оценки. При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки.
Государственная кадастровая оценка согласно ст. 24.12 и ст. 24.13 Закона N 135-ФЗ проводится не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка, в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости.
Осуществление государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, а также включение в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесение в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, регламентируются положениями ст. 24.19 Закона N 135-ФЗ.
Так, в вышеуказанных случаях орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
В целях реализации указанных положений Приказом Минэкономразвития РФ от 18.03.2011 N 113 утвержден Порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущих за собой изменение их кадастровой стоимости (далее - Порядок).
Следует отметить, что Порядок не устанавливает каких-либо ограничений периода, в течение которого может быть определена/изменена стоимость ранее неучтенных объектов и объектов, претерпевших качественные и (или) количественные изменения.
При этом в п. 4.1 Порядка предусмотрено, что в случае, если образование, создание здания (помещения), или включение сведений в государственный кадастр недвижимости о ранее учтенном объекте недвижимости, или изменение учетных характеристик происходят (произошли) после даты проведения очередной государственной кадастровой оценки до даты утверждения результатов определения кадастровой стоимости, кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости определяется заново после утверждения результатов государственной кадастровой оценки.
Как мы понимаем, при проведении капитальных работ на объекте недвижимого имущества, если они приводят к увеличению качественных и (или) количественных характеристик объекта орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, должен пересмотреть кадастровой стоимость объекта.
Полагаем, именно на это хотело указать Минэкономразвития в письме от 27.01.2014 N Д23и-195, приводя нормы Закона N 135-ФЗ об определении кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.
При этом, как вами указывалось ранее, актуальная кадастровая стоимость утверждена для АТЦ 24.06.2013.
Отметим, что законодательство о налогах и сборах не регламентирует ситуацию, когда увеличивается ценность объекта налогообложения, если при этом кадастровая стоимость органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, не пересматривается. Также отсутствуют комментарии контролирующих органов в отношении ситуаций, когда капитальные вложения производятся собственником здания.
Вместе с тем Минфин РФ не оставил без внимание ситуацию, когда неотделимые улучшения в арендованный объект производятся арендатором, при этом в письмах от 03.09.2014 N 03-05-05-01/44118, от 19.02.2014 N 03-05-05-01/6958, от 01.04.2014 N 03-05-05-01/14322 указывается следующее:
"Исходя из ПБУ 6/01 произведенные арендатором капитальные вложения в арендованный объект основных средств (стоимость улучшений арендованного имущества) учитываются арендатором в составе основных средств до их выбытия в соответствии с договором аренды.
Обращаем внимание, что в мотивировочной части Решения ВАС РФ от 27.01.2012 N 16291/11 указывается на то, что до момента возврата арендованного имущества с неотделимыми улучшениями арендодателю либо возмещения последним произведенных расходов именно арендатор признается лицом, произведшим капитальные вложения, приносящие ему экономические выгоды, поэтому на нем лежит обязанность по их отражению в бухгалтерском учете в составе основных средств. Суд характеризует данные вложения как произведенные арендатором за счет собственных средств, а не за счет средств, предоставленных арендодателем. Коллегия судей ВАС РФ подтвердила правильность данной позиции (Определением от 26.03.2012 N ВАС-2715/12).
С учетом изложенного если организацией-арендатором произведены капитальные вложения в арендованный объект недвижимого имущества, налоговая база в отношении которого определяется в соответствии со ст. 378.2 НК РФ исходя из кадастровой стоимости, то налоговая база в отношении учтенных на балансе арендатора капитальных вложений в арендованный объект недвижимого имущества определяется в соответствии с п. 1 ст. 375 НК РФ".
1.2.3. Правомерность включения объекта
в Перечень по кадастровой стоимости
Описание ситуации: Общество приобрело комплекс зданий для последующего сноса и строительства на этом месте новых объектов жилой и коммерческой недвижимости. С 2014 года по январь 2017 года комплекс сдавался в аренду. В январе 2017 года расторгнут последний договор аренды. Общество должно было с февраля 2017 года прекратить исчисление и уплату налога на имущество, поскольку срок полезного использования закончился и объект уже полностью амортизирован.
Постановлением Правительства Свердловской области от 29.12.2016 N 927-ПП наш объект был включен в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база по налогу на имущество определяется как кадастровая стоимость на 2017 год. В устном разговоре сотрудник МУГИСО пояснил нам, что в такой Перечень включаются те объекты недвижимости, земля под которыми имеет разрешенное использование "земли общественно-деловой застройки".
Вопрос 1: Насколько правомерно включать в данный перечень объект, основываясь исключительно на разрешенном использовании земельного участка и площади стоящего на ней объекта недвижимости?
Земля находится в аренде у государства.
Ответ: В силу подп. 1 п. 1 ст. 378.2 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества в отношении такого вида недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения, как "административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них".
Согласно п. 1 ст. 1-1 Закона Свердловской области от 27.11.2003 N 35-ОЗ "Об установлении на территории Свердловской области налога на имущество организаций" объектом налогообложения на территории Свердловской области признаются административно-деловые центры, общей площадью свыше 5 000 квадратных метров.
В целях взимания налога на имущество с кадастровой стоимости в соответствии с п. 3 ст. 378.2 НК РФ административно-деловым центром признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий:
1) здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения;
2) здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях делового, административного или коммерческого назначения. При этом:
- здание (строение, сооружение) признается предназначенным для использования в целях делового, административного или коммерческого назначения, если назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки);
- фактическим использованием здания (строения, сооружения) в целях делового, административного или коммерческого назначения признается использование не менее 20 процентов его общей площади для размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки).
Обобщая судебную практику, можно выделить следующие подходы:
1) Критерий подп. 1 п. 3 ст. 378.2 НК РФ о нахождении здания на земельном участке определенного вида разрешенного использования является отдельным самостоятельным условием. При выполнении такого условия здание подлежит включению в Перечень объектов недвижимого имущества, облагаемых налогом на имущество по кадастровой стоимости.
Так, в Определении ВС РФ от 12.11.2014 N 5-АПГ14-52 указано следующее:
"Здание расположено на земельном участке с видом разрешенного использования "для эксплуатации инженерно-лабораторных помещений, эксплуатации административных помещений под офис; эксплуатации административных помещений". Заявитель пользуется земельным участком на основании договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
Проанализировав указанные нормы, суд первой инстанции сделал правомерный вывод, что отнесение недвижимого имущества к административно-деловому центру осуществляется в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка, на котором расположено такое здание (строение, сооружение).
Суд первой инстанции, исходя из анализа приведенных положений действующего законодательства и исследования фактических обстоятельств, сделал обоснованный вывод, что здание, в котором находятся помещения, принадлежащие на праве собственности заявителю, расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает эксплуатацию административных помещений под офис и эксплуатацию административных помещений, что в соответствии с требованиями подп. 1 п. 3 ст. 378.2 НК РФ позволяет отнести названный объект к административно-деловому центру.
Довод апелляционной жалобы о том, что вид разрешенного использования земельного участка определен неправильно, не может явиться основанием для признания недействующим нормативного акта при решении судом вопроса о соответствии его требованиям нормативных правовых актов, имеющих большую юридическую силу.
Общество не лишено возможности обратиться в установленном порядке с заявлением об уточнении либо изменении вида разрешенного использования земельного участка".
ВС РФ в Определении от 10.12.2014 по делу N 5-АПГ14-48 пришел к выводу:
"Следовательно, для отнесения объекта недвижимого имущества к административно-деловому центру в соответствии с законодательством о налогах и сборах РФ достаточно соответствия такого объекта одному из указанных выше условий [п. 3 ст. 378.2 НК РФ].
Как усматривается из материалов дела, земельный участок, на котором расположено Здание, имеет следующие виды разрешенного использования: "объекты размещения коммерческих организаций, не связанных с проживанием населения" и "объекты размещения гостиниц и прочих мест временного проживания".
Суд первой инстанции, исходя из анализа приведенных положений действующего законодательства и исследования фактических обстоятельств, сделал обоснованный вывод, что Здание расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий коммерческого назначения. Судом также установлено, что общая площадь Здания согласно выписке из технического паспорта составляет более 5 000 кв. м.
Следовательно, указанный объект недвижимого имущества относится к административно-деловому центру в том смысле, который придается этому понятию в законодательстве РФ о налогах и сборах, и его включение в Перечень соответствует требованиями ст. 378.2 НК РФ и п. 1 ст. 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 г. N 64.
Ссылка в апелляционной жалобе на то, что при отнесении Здания к административно-деловому центру следует учитывать положения абз. 2 пп. 2 п. 3 ст. 378.2 НК РФ, поскольку в соответствии с договором аренды указанного выше земельного участка под административные цели используется менее 20% Здания, является необоснованной, так как отнесение здания к административно-деловому центру осуществлено по основанию, указанному в подп. 1 п. 3 ст. 378.2 НК РФ".
В Постановлении АС Западно-Сибирского округа от 22.01.2016 N Ф04-28097/2015 (отказано в передаче для пересмотра Определением ВС РФ от 24.05.2016 N 304-КГ16-4213) закреплено следующее:
"Таким образом, судом апелляционной инстанцией верно указано, что из буквального содержания п. 3 ст. 378.2 НК РФ следует, что нежилое здание может быть признано административно-деловым центром для целей налогообложения налогом на имущество организаций при условии, что такое здание расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения.
Кроме того, суд обоснованно указал, что при установлении данного обстоятельства (расположения здания на земельном участке с соответствующим видом разрешенного использования) не имеет правового значения и не подлежит установлению и доказыванию то, что соответствующее здание предназначено для использования или фактически используется в целях делового, административного или коммерческого назначения.
При этом судом обоснованно указано на следующее:
- в рамках рассматриваемых правоотношений нужно исходить из той информации о разрешенном использовании спорного участка, которая указана в его кадастровом паспорте земельного участка;
- для подтверждения статуса административно-делового центра применительно к спорному зданию не требуется установление соответствия такого здания условию, предусмотренному подп. 2 п. 3 ст. 378.2 НК РФ, о предназначении или фактическом использовании соответствующего здания в целях делового, административного или коммерческого назначения".
В Постановлении АС Московского округа от 19.12.2016 N Ф05-19295/2016 указывается:
"С учетом указанных обстоятельств, является правильным вывод судов обеих инстанций, что использование нежилого помещения менее чем на 20% не освобождает заявителя от обязанности исчисления налоговой базы по налогу на имущество организаций исходя из его кадастровой стоимости, поскольку оно находится в здании, являющемся административно-деловым центром, налогообложение налогом на имущество организаций которого (включая помещения, расположенные в нем) осуществляется по основаниям, указанным в подп. 1 п. 3 ст. 378.2 НК РФ".
Схожей позицией руководствовался ВС РФ при вынесении Определения ВС РФ от 07.10.2015 N 5-АПГ15-91 и Апелляционного определения от 16.02.2017 N 5-АПГ16-114.
Если вид разрешенного использования конкретного земельного участка не соответствует условиям подп. 1 п. 3 ст. 378.2 НК РФ, здание подлежит исключению из Перечня объектов недвижимого имущества, облагаемого налогом на имущество по кадастровой стоимости.
Если вид разрешенного использования конкретного земельного участка не позволяет однозначно судить о выполнении условия подп. 1 п. 3 ст. 378.2 НК РФ, может быть проведено обследование фактического использования здания.
Так, в Определении от 09.09.2015 N 5-АПГ15-50 ВС РФ рассматривалась следующая ситуация:
"Здание располагается одновременно на двух земельных участках: с кадастровым номером 77:08:0003004:2057, виды разрешенного использования "объекты размещения научных, исследовательских, творческих, проектных, медиаорганизаций, инновационных центров" (1.2.7), "объекты размещения коммерческих организаций, не связанных с проживанием населения" (1.2.7), "объекты размещения учреждений образования для взрослых" (1.2.17), арендуемом Обществом, и с кадастровым номером 77:08:0003006:030, вид разрешенного использования "эксплуатация административных помещений", арендуемом Обществом.
С учетом данных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что здание расположено на земельных участках, виды разрешенного использования которых в том числе предусматривают размещение на них зданий административного и коммерческого назначения.
Кроме того, согласно акту обследования фактического использования принадлежащего обществу здания, составленного Госинспекцией при визуальном обследовании 22,5% от общей площади здания, используется под офисные помещения.
Указанные обстоятельства в соответствии с требованиями подп. 1 п. 3 ст. 378.2 НК РФ позволяют отнести здание с кадастровым номером 77:08:0003004:1025 к административно-деловому центру".
Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 25.08.2016 N 5-АПГ16-60:
"Пунктом 3.2 Постановления Правительства Москвы от 28 апреля 2009 N 363-ПП в редакции, действовавшей на дату включения здания с кадастровым номером 77:07:0007006:1062 в Перечень, предусмотрено, что разрешенное использование участка указывается в соответствии с классификацией, утвержденной Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 15.02.2007 N 39 (далее - Приказ Минэкономразвития N 39), на основании градостроительного плана, а при его отсутствии - на основании фактического использования такого земельного участка.
Виды разрешенного использования земельных участков, которые предполагают расположение на них объектов недвижимого имущества, признаваемых объектами налогообложения в силу п. 1 ст. 378.2 НК РФ, имеют специальные коды по классификации групп видов разрешенного использования земельных участков для государственной кадастровой оценки земель, утвержденной Приказом Минэкономразвития N 39, а именно: код 1.2.5 - земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания; код 1.2.7 - земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения.
Суд первой инстанции, полно и всесторонне исследовав имеющиеся в деле доказательства, установив, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 77:07:0007006:18, на котором расположено принадлежащее Обществу нежилое здание, - "земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений и сооружений материально-технического снабжения, сбыта и заготовок" - относится к группе видов разрешенного использования земельных участков по коду 1.2.9 Приказа Минэкономразвития N 39 и не соответствует кодам 1.2.5 и 1.2.7 по классификации групп видов разрешенного использования земельных участков, утвержденных упомянутым Приказом, правомерно пришел к выводу, что здание расположено на земельном участке, вид разрешенного использования которого не предусматривает размещение офисных зданий торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания.
Кроме того, административный истец, не соглашаясь с включением здания в Перечень на 2016 год, обратился в Государственную инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы для обследования здания с целью установления его фактического использования.
Госинспекцией проведено обследование спорного здания, по результатам которого составлен акт от 23 марта 2016 года. Согласно данному акту 100% общей площади здания фактически используется под размещение склада, не связанного с торговлей.
Судебная коллегия считает, что с учетом установленных обстоятельств суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что здание с кадастровым номером 77:07:0007006:1062, включенное в пункт 414 Перечня, не отвечает и признакам объекта недвижимого имущества, фактически используемого в целях делового, административного, коммерческого назначения или в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания по смыслу ст. 378.2 НК РФ и ст. 1.1 Закона города Москвы, и правомерно удовлетворил заявление Общества.
Таким образом, включение спорного здания в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, противоречит требованиям ст. 378.2 НК РФ и ст. 1.1 Закона города Москвы от 05.11.2003 N 64 и решение суда является законным и обоснованным".
Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 29.09.2016 N 5-АПГ16-58:
"Виды разрешенного использования земельных участков, которые предполагают расположение на них объектов недвижимого имущества, признаваемых объектами налогообложения в силу п. 1 ст. 378.2 НК РФ, имеют специальные коды по классификации групп видов разрешенного использования земельных участков для государственной кадастровой оценки земель, утвержденной Приказом Минэкономразвития N 39, а именно код 1.2.7 - земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения.
В данном случае земельный участок, на котором расположено спорное здание, имеет вид разрешенного использования "использование территории для дальнейшей эксплуатации зданий под административный и складской корпуса". Судебная коллегия полагает правильным вывод суда, что указанный вид использования однозначно не свидетельствует о размещении на нем офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения и решение вопроса о правомерности включения здания в Перечень должно быть выяснено с учетом фактического использования такого объекта недвижимости.
Госинспекцией проведено обследование спорного здания, по результатам которого составлен акт. Согласно данному акту 86,6% общей площади здания используется под склад, 12,35% составляют помещения общего пользования, и 1,05% - технические помещения.
Судебная коллегия считает, что с учетом установленных обстоятельств суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что здание с кадастровым номером 77:02:0003002:1122, включенное в п. 1735 Перечня, не отвечает признакам объекта недвижимого имущества, фактически используемого в целях делового, административного, коммерческого назначения или в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания по смыслу ст. 378.2 НК РФ".
В рассматриваемой ситуации в кадастровом паспорте разрешенное использование земельного участка установлено как "земли общественно-деловой застройки (для общественно-деловых целей)". При этом фактически на земельном участке, как мы понимаем, расположены старое здание завода и сопутствующие ему сооружения.
Если обратиться к Методическим указаниям по государственной оценке земель населенных пунктов, утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39 (далее - Приказ N 39), то, по нашему мнению, напрямую не устанавливается соответствие вида разрешенного использования участка под зданием, принадлежащим организации, видам разрешенного использования земельных участков, поименованных в Приказе N 39, в том числе:
- к п. 1.2.5. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания;
- к п. 1.2.7. Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения.
Если обратиться к судебной практике, то такой вид разрешенного использования земельного участка, как "для общественно-делового и гражданского строительства" (схожий с видом разрешенного использования земельного участка в рассматриваемой ситуации), в связи с применением положений ст. 378.2 рассматривался в Апелляционном определении ВС РФ от 11.02.2016 N 4-АПГ15-44, приведенном в Обзоре ФНС России от 21.12.2016 N БС-4-21/24530 "О направлении позиций Высших судов по вопросам администрирования налога на имущество организаций за 9 месяцев 2016 года" (далее - Обзор ФНС России).
| Приоритетная статья НК РФ | Субъект РФ | Результат рассмотрения дела в судебных инстанциях | Определение ВС РФ |
| 378.2 | Московская область | Требования Н/П не удовлетворены. Оспаривается правомерность включения объекта в Перечень на 2015 год. Вид разрешенного использования земельного участка - "для общественно-делового и гражданского строительства". Согласно кадастровому паспорту, правоустанавливающим документам от 2011 года здание - торгово-выставочный центр с мотелем | от 11.02.2016 N 4-АПГ15-44 |
При этом если непосредственно обратиться к вышеуказанному Определению ВС РФ от 11.02.2016, то, полагаем, можно отметить следующее.
Так, отмечается, что здание расположено в границах земельного участка с категорией "земли населенных пунктов", с видом разрешенного использования "для общественно-делового и гражданского строительства". При этом дословно указывается следующее:
"Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд установил, что основанием для включения в п. 606 Перечня здания послужило то обстоятельство, что согласно разрешительной документации на строительство, акту принятия в эксплуатацию объекта недвижимости, правоустанавливающим документам, а также в соответствии с кадастровым паспортом и документами технического учета (инвентаризации) здание являлось торгово-выставочным центром с мотелем, то есть было предназначено для использования в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, что позволяет отнести названный объект недвижимости к торговому центру, понятие которого дано в ст. 378.2 НК РФ.
При этом суд правильно исходил из того, что включение спорного здания в Перечень не противоречит требованиям ст. 378.2 НК РФ и ст. 1.1 Закона Московской области от 21 ноября 2003 г. N 150/2003ЮЗ, иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу".
То есть в рассмотренной судом ситуации при оценке правомерности включения здания в Перечень устанавливалось соответствие критериям подп. 2 п. 3 ст. 378.2 НК РФ, а не подп. 1 п. 3 ст. 378.2 НК РФ.
Также считаем необходимым отметить иные примеры, указанные в Обзоре ФНС России:
| Приоритетная статья НК РФ | Субъект РФ | Результат рассмотрения дела в судебных инстанциях | Определение ВС РФ |
| 378.2 | Москва | Требования Н/П удовлетворены. Оспаривается правомерность включения здания в Перечень на 2016 год. Вид разрешенного использования земельного участка "предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений и сооружений материально-технического снабжения, сбыта и заготовок" не соответствует кодам 1.2.5 и 1.2.7 по Приказу Минэкономразвития N 39. Акт фактического исп-я от 2016 года: 100% - склад, не связанный с торговлей | от 25.08.2016 N 5-АПГ16-60 |
| 378.2 | Москва | Требования Н/П удовлетворены. Оспаривается правомерность включения здания в Перечень на 2015 год. Объект включен в перечень по виду разрешенного использования земельного участка "для размещения административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического снабжения, сбыта и заготовок". Акт Госинспекции от июля 2015 года: объект не используется для размещения офисов, торг. объектов, объектов общепита и быт. обслуживания. Суд решил, что наличие слов "административное здание" и "сбыт" в виде разрешенного использования земельного участка не свидетельствует о том, что вид разрешенного использования предусматривает размещение офисных зданий делового и комм. назначения, торговых объектов, общ. пит. и быт. обсл. | от 08.09.2016 N 5-АПГ16-47 |
| 378.2 | Москва | Требования Н/П удовлетворены. Оспаривается правомерность включения здания в Перечень на 2015 год. Объект включен в перечень на основании вида разрешенного использования земельного участка "использование территории и дальнейшей эксплуатации зданий под административный и складской корпуса". Вывод суда: указанный вид разрешенного использования земельного участка однозначно не свидетельствует о размещении на нем офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения < Наши рекомендации |