Типовой договор на оценку недвижимости
Практическая работа 1
Тема: Составление типового договора на оценку недвижимости. Составление сопроводительного письма и определение задания на оценку.
Цель: Ознакомиться с порядком и правилами составления типового договора на оценку недвижимости и порядком составления сопроводительного письма.
Задание 1
Составить типовой договор на оценку недвижимости.
Курс доллара США на дату оценки - 31,47 руб.
Цена предложения квартиры в рублях – 2 100 000 руб.
Стоимость оцениваемой квартиры, рассчитанная сравнительным подходом на дату оценки, с учетом рыночных данных составила 2 020 000 руб. (Два миллиона двадцать тысяч) рублей.
Права и обязанности сторон
1 Исполнитель обязан:
1.1 Оказать заказчику услуги с надлежащим качеством и в полном объеме, а также передать заказчику результат услуг в порядке и в сроки, установленные настоящим договором.
1.2 Предоставить экспертизу отчета об оценки объекта оценки, обозначенного в п.1.4.2 настоящего договора.
1.3 Соблюдать при оказании услуг по настоящему договору требования, установленные Федеральным законом от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федераций», Федеральными стандартами оценки, утвержденными в установленном порядке, и иными нормативно правовыми актами Российской Федерации.
1.4 Использовать при оказании услуг информацию, а также собранные самостоятельно сведения.
1.5 Выполнять работы по данному договору в соответствии с целью оценки и в рамках предоставленной заказчиком информации и документации на объект оценки.
1.6 Сообщать заказчику о не возможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих объективной оценки объекта оценки.
1.7 Обеспечить сохранность документов (подлинников), получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки.
1.8 Сохранять конфиденциальность информации и не раскрывать ее третьим лицам (за исключением работников исполнителя, а также лиц, привлекаемых исполнителям к участию в оказании услуг) без предварительного письменного согласия заказчика в период действия настоящего договора и до момента, когда такая информация станет общедоступной.
2. Исполнитель вправе:
2.1 Применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
2.2 Требовать своевременной и надлежащей оплаты за оказанные по настоящему договору услуги.
2.3 Требовать от Заказчика при оказании Услуг по настоящему Договору обеспечения доступа в полном объеме к объекту оценки и документации, необходимой для осуществления оценки объекта оценки.
2.4 Получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления оценки.
2.5 Предпринимать необходимые действия с целью проверки достоверности и полноты информации; в свою очередь Заказчик обязан содействовать Исполнителю в осуществлении таких действий.
2.6 Приостановить оказание услуг и (или) переносить сроки оказания услуг и (или) срок передачи результатов услуг в случае, если Заказчик нарушил условия настоящего Договора.
2.7 Привлекать в случае необходимости к участию в оказании Услуг иных исполнителей, оценщиков либо других специалистов и экспертов по согласованию с Заказчиком, за действия которых Исполнитель отвечает как за свои собственные.
2.8 Использовать в рекламных целях, для участия в конкурсах, при аккредитациях, а также в целях не являющиеся конфиденциальными; сведения, содержащиеся в настоящем Договоре, а именно: наименование (имя) Заказчика; вид объекта оценки; точное указание на объект оценки, а также его описание.
3 Заказчик обязан:
3.1 Принять результат оказанных Исполнителем Услуг в порядке, в размере и в сроки, установленные настоящим Договором.
3.2 Выплатить Исполнителю денежное вознаграждение за Услуги в порядке, в размере и в сроки, установленные настоящим Договором.
3.3 Предоставить исчерпывающий перечень Объектов, подлежащих оценке.
3.4 Предоставить Исполнителю информацию, документы и данные об объекте оценки (далее – «информация»), необходимые для проведения оценки объекта оценки и обеспечивающие достоверность отчета об оценке объекта как документа, содержащего сведения указательного значения, а также обеспечить предоставление таких документов и данных, находящихся на хранении у третьих лиц, в порядке, в объеме и в сроки, установленные настоящим Договором. Передача документов и Информации Заказчиком оформляется актом приема-передачи.
3.5 Направить Исполнителю подписанный акт сдачи-приемки оказанных Услуг или мотивированный отказ от его подписания в течении 5 (пяти) рабочих дней со дня получения отчета.
3.6 Использовать отчет об оценке объекта оценки исключительно в соответствии с целями проведения оценки объекта оценки, установленными настоящим Договором.
4 Заказчик вправе получать от Исполнителя в устной форме разъяснения по поводу результата Услуг.
5 Стороны обязаны уведомлять друг друга об изменениях в собственных справочных данных, указанных в настоящем договоре, а также иных обстоятельствах, влияющих на исполнение настоящего договора, в течении 2 (двух) рабочих дней с момента таких изменений.
Задание 2
Составить сопроводительное письмо к отчету об оценке.
Гражданке Сергеевой У. В.
Уважаемая Ульяна Витальевна!
В соответствии с договором об оценке № 04/11/14, от 05 декабря 2016 г., оценщик ООО «Эксперт» провел оценку рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: Красноярский край, Ермаковский район, с. Ермаковское, ул. Аэродромная, 74 «а», по состоянию на 14 декабря 2016 г.
Оценка была проведена в соответствии с:
- Федеральным законом «Об Оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 г. за №135-ФЗ;
- ФСО №1 «Общие понятия оценки походы к оценке и требования к проведению оценки» утвержденные Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 14 августа 2007 г. №256;
- ФСО №2 «Об утверждении федерального стандарта оценки Цель оценки и виды стоимости», утвержденные Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 14 августа 2007 г. №255;
- ФСО №3 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требовании к отчету об оценки», утвержденные Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 14 августа 2007 г. №254;
- Стандарты и правила оценочной деятельности не коммерческого партнерства «Сообщества специалистов – Оценщиков «СМАО» оценки недвижимости «СМАО» Утвержденные Решением Совета Правительства НП «СМАО» Утвержденные Советом Партнерства НП «СМАО» от 18 июля 2008 г.
Оценка рыночной стоимости объекта оценки произведена на основании:
- анализ правовой, технической, финансовой, статистической и другой документации;
- определение фактического состояния;
- анализ информации относительно реально сложившихся уровней цен на аналогичные объекты, а также нормативно устанавливаемых коэффициентов и законодательных актов, связанных с объектом оценки;
- использования всех возможных подходов к оценке.
Отдельные части настоящей оценки могут трактоваться только в связи с полным текстом прилагаемого отчета, принимающего во внимание все содержащиеся в нем допущения и ограничения.
Рыночная стоимость недвижимого имущества, расположенного по адресу: Красноярский край, Ермаковский район, с. Ермаковское, ул. Аэродромная, 74 «а», по состоянию на 14 декабря 2016 г., составила без учета НДС: 2 060 000 (Два миллиона шестьдесят тысяч) рублей.
Таблица 1.1
Рыночная стоимость жилого дома
| Наименование | Адрес / Местоположение Объекта права | Рыночная стоимость Объекта права, руб. (без НДС) |
| Жилой дом, общая площадь 111,7 кв.м | Красноярский край, Ермаковскии район, с. Ермаковское, ул. Аэродромная, 74 «а», | 2 020 000 |
| Земельный участок, под объектом оценки, площадью 215 кв.м | Красноярский край, Ермаковскии район, с. Ермаковское, ул. Аэродромная, 74 «а», | 40 000 |
В случае возникновения у Вас каких-либо вопросов, связанных с настоящей оценкой, обращайтесь к нам
Благодарим Вас, за возможность оказать Вам услугу.
С уважением, генеральный директор подпись С.В. Бумаженко
Дата составления отчета: 14.12.2016 г. МП
ОДО «Сибирь"
Таблица 1.2
Общие сведения
| Сведения об оценке | |
| Фамилия, Имя, Отчество | Оценщик – Хало Н.А. Диплом НОУ «Московская финансово-промышленная академия (МФПА)» ПП №984201, от 01.02.2008 г. «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)». Стаж работы в оценочной деятельности более 5 лет. |
| Основание | Трудовой договор между оценщиками и юр. Лицом Хало Н.А. – трудовой договор от 05.12.2016 г. |
| Номер и дата выдачи Свидетельства | Свидетельство №958, дата выдачи: 28 марта 2008 г Выписка № 01252 от 20.05.2008 г. Из реестра СМАОс о том, что Хало Н.А. является членом НП «СМАОс», включен в реестр оценщиков 13 мая 2008 г. За № 2333 |
| Юр. лицо, с которым оценщик заключил трудовой договор: Организационно-правовая форма и полное наименование ОГРН, дата присвоения Местонахождение | Общество с дополнительной ответственностью «Сибирь» Местонахождение: 662600 Россия, Красноярский край, г. Минусинск, ул. Красных Партизан,9 ОГРН 1022401535034 выдан 15.06.2000 г. № 347 ИНН 2455017530 |
| Страховой полис по дополнительному страхованию гражданской ответственности оценщика: | Полис обязательного страхования ответственности оценщика (ОАО «Югория») Хало Н.А. № 59-000014-65/12 от 13.03.2012 г. |
| Сведения о Заказчике | |
| Фамилия, Имя, Отчество | Сергеева Ульяна Витальевна |
| Адрес заказчика: | Красноярский край, Ермаковский район, п. Танзыбей, ул. Набережная, 52-2 |
| Исходные данные для проведения оценки | |
| Объект оценки: | Жилой дом, общей площадью 111,7 кв.м. |
| Владелец: | |
| Вид переданных прав на оцениваемое имущество | |
| Правоустанавливающие документы | Кадастровый паспорт здания от 08 августа 2008 года. Кадастровый номер 24:13:2401006:0042:04:216:002:00095826 |
| Основание для проведения оценки: | Договор № 03/11/02, от 11 февраля 2013 г. |
| Применяемые стандарты оценки | Федеральные стандарты оценки, утвержденные Приказами Минэконом развития и торговли РФ от 20 августа 2007 года №254, 255, 256 (ФСО № 1, 2, 3) |
| Цель и задачи оценки: | Определение рыночной стоимости объекта оценки для участия в программе |
| Вид оцениваемой стоимости: | Рыночная стоимость |
| Дата проведения оценки (по состоянию): | 11 декабря 2016 г. |
| Дата осмотра | 6 декабря 2016 г. |
| Дата составления и номер отчета: | 14 декабря 2016 г.; 23/13/02 |
| Имеющиеся обременения: | Не зарегистрировано |
| Основные факты и выводы | |
| Результаты оценки, полученные при использовании подходов к оценке | Затратный подход: 1 980 000 рублей. Сравнительный подход: 2 126 000 рублей. Доходный подход: не использовался |
| Итоговая рыночная стоимость | 2 060 000 (два миллиона шестьдесят тысяч) рублей, без НДС. |
Вид определяемой стоимости
В соответствии с условиями договора, определяется рыночная стоимость объекта. Согласно ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г., под рыночной стоимостью объекта оценки понимается:
«… наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение, за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме».
Оцениваемые права
Целью оценки является определение рыночной стоимости права собственности на объект. Право собственности на объект, согласно ГК РФ, включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования, распоряжения имуществом, отдавать в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным способом.
Процесс оценки
Процедура оценки включает:
1. Заключение с Заказчиком договора об оценке;
2. Интервью с Заказчиком;
3. Изучение документов;
4. Сбор информации и анализ рынка, к которому относится Объект;
5. Определение количественных и качественных характеристик Объекта;
6. Выбор и применение стандартных подходов и методов к оценке, осуществление необходимых расчетов;
7. Согласование результатов, определение итоговой величины стоимости Объекта оценки;
8. Подготовка отчета об оценке;
9. Составление и передача Заказчику Отчета.
Отчет является полным повествовательным документом, отвечающим требованиям стандартов и законодательства РФ с применением всех существующих подходов к оценке.
1.6 График проведения работ
Работы по оценке проводились с 05 декабря 2016 г. по 14 декабря 2016г.
06.12.16 г.
Практическая работа 2
Тема: Описание объекта оценки и характеристика описания края, региона.
Цель: Научиться проводить описание объекта оценки, его местоположение.
Задание 1
Описать объект оценки, его местоположение, состояние объекта, конструктивные характеристики здания, определить технологическое состояние объекта.
Описание объекта оценки.
Таблица 2.1
Характеристика местоположения объекта оценки
| Показатель | Характеристика показателя |
| Характеристика местоположения объекта | |
| Адрес | Красноярский край, Ермаковский район, с. Ермаковское, ул. Аэродромная, 74 «а» |
| Местоположение | на окраине населенного пункта |
| Преобладающая застройка микрорайона | жилая |
| Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км). | магазины |
| Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка) | удовлетворительно |
| Престижность данного района | средняя |
| Транспортная доступность | нормальная |
| Общая характеристика здания | |
| Тип здания | жилой одноэтажный деревянный дом |
| Год постройки | |
| Материал наружных стен | дерево |
| Фундамент дома | бетон |
| Состояние здания, вт.ч. внешний вид (субъективная оценка) | хорошее |
Продолжение табл. 2.1
| Техническое обеспечение здания | электро- и водоснабжение, отопление (котел) |
| Тип проводки | открытая |
| Количество этажей в здании | |
| Количество квартир на этаже | - |
| Характеристика объекта оценки | |
| Этаж расположения | |
| Общая площадь, кв.м. | 111,7 |
| Кол-во комнат | |
| Высота потолков | 2,9 |
| Слаботочное обеспечение | - |
| Дополнительные системы безопасности | нет |
| Внутренняя отделка жилого дома | улучшенная |
Таблица 2.2
Представленные документы
| Показатель | Документ |
| Жилой дом, общей площадью 111,7 кв.м. | Кадастровый паспорт здания от 08 августа 2008 года. Кадастровый номер 24:13:2401006:0042:04:216:002:000958260 |
Таблица 2.3
Описание объекта оценки
| № п/п | Наименование объекта | Адрес объекта | Технические характеристики |
| Жилой дом, общая площадь 111,7 кв.м. | Красноярский край, Ермаковский район, с. Ермаковское, ул. Аэродромная, 74 «а» | Фундамент – бутобетонный ленточный. Стены – брусовые (18*18). Перегородки деревянные. Перекрытие деревянное утепленное. Крыша простая, кровля шиферная. Оконные проемы – профиль ПВХ. Дверные проемы – филенчатые. Полы дощатые, ДВП, окрашены половой эмалью. Отделка: стены – гипсокартон со следующей оклейкой обоями, Потолок – потолочная плитка. Туалет – Пластиковые панели. Отопление – котел на твердом топливе. Электроснабжение от наружных стен. Водоснабжение – от поселковых сетей, канализация септик (6 м3). Общее состояние объекта – хорошее. На земельном участке имеются дополнительные улучшения: баня, хоз. Постройки, гараж. |
Задание 2
Дать характеристику и описать край, регион, расположение объекта оценки (Географическое положение, история, климат, архитектура, транспорт, экономика города, промышленность и т.д.).
Ермаковский район расположен в южной части Красноярского края, в бассейне правых притоков реки Енисей – рек Ус и Оя. Площадь района — 17.652 км², протяжённость с севера на юг – 185 км., с запада на восток — 205км. На юге Ермаковский район граничит с республикой Тыва, на севере и западе — с Шушенским районом, на востоке – с Каратузским районом Красноярского края.
Бо́льшая часть территории района расположена в центре Западно-Саянских гор. Высота над уровнем моря в северной части района колеблется от 200 до 400 метров. В южной части располагаются высокие горные хребты Западных Саян— Кулумыс, Ойский, Араданский, Куртушибинский, Ергаки, Мирской, Метугул-Тайга и другие. Их средняя высота 1000—1500 метров. Высшая точка района (ок. 2600 метров) находятся на левом берегу Енисея, на отрогах Осевого Саянского хребта.
Территория Ермаковского района почти не затронута хозяйственной деятельностью, здесь располагаются Государственный природный биосферный заповедник «Саяно-Шушенский», природный парк «Ергаки», который заслуженно называют жемчужиной Сибири, 1 заказник и 7 памятников природы краевого значения.
Западный Саян, хребет Ергаки, Висячий камень.
Горный хребет Ергаки — это уникальное, прежде всего, по красоте место на стыке Западного и Восточного Саян. Высшая точка хребта - пик «Звёздный» - 2265 м., расположен в пределах Ермаковского района.
В межгорных котловинах Саян встречается много озёр. У подножья пиков «Братья» расположены два красивейших озера — «Озеро Художников» и «Озеро Горных Духов».
Ещё одна достопримечательность парка — «Висячий камень» — обломок скалы, нависший над озером «Радужное». Его объём около 30 м³, вес около 40 тонн. Богатство и разнообразие природных объектов позволяют району развиваться как одному из туристских центров края.
Сопредельные территории:
- северо-восток и восток: Каратузский район.
- юго-восток и юг: Республика Тыва.
- запад и северо-запад: Шушенский район.
Таблица 2.4
Характеристики населенных пунктов Ермаковского района
| Населённый пункт. | Численность населения. | Населённый пункт. | Численность населения. |
| Ермаковское | Чёрная Речка | ||
| Танзыбей | Покровка | ||
| Верхнеусинское | Вознесенка | ||
| Мигна | Червизюль | ||
| Нижний Суэтук | Маралсовхоз | ||
| Семенниково | Маральский | ||
| Разъезжее | Усть-Золотая | ||
| Жеблахты | Салба | ||
| Новополтавка | Нижнеусинское | ||
| Ивановка | Николаевка | ||
| Новоозерный | Песочный | ||
| Арадан | Большая Речка | ||
| Верхний Кебеж |
Рис. 2.1 - Характеристика численности населения
Экономика:
Основная отрасль специализации района – сельское хозяйство.
Крупные предприятия района:
- ТОО «Стандарт» - производство хлеба и хлебобулочных изделий.
- ЗАО «Ермакуголь» - производство холстопрошивного полотна.
- АООТ «Ермаковский ДОК» - производство пиломатериалов.
- ОАО «Лесозаготовки и переработки» - заготовка и переработка древесины.
- ООО ПКФ «Содружество и Ко» - глубокая переработка древесины.
07.12.16 г.
Практическая работа 3
Тема: Проведение анализа рынка недвижимости оцениваемого объекта. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.
Цель: Научиться проводить анализ рынка недвижимости и анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.
Задание 1
Провести анализ рынка недвижимости, на котором находится объект оценки. Выделить сегмент и основные понятия и особенности рынка недвижимости. Найти соответствующие показатели для расчета стоимости объекта недвижимости. Составить таблицы, диаграммы.
Задание 2
Провести анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) объекта оценки и выбрать итоговое использование Объекта недвижимости.
Практическая работа 4
Тема: Составление технического паспорта на домовладение.
Цель:Ознакомиться с правилами, порядком и последовательностью составления технического паспорта.
Задание 1
Составить технический паспорт: титульный лист, сведения о принадлежности, план этажа, экспликацию по этажному плану здания. Выполнить план земельного участка, экспликацию земельного участка, общую стоимость строений и сооружений, экспликацию и перечень подсобных строений и сооружений.
Ермаковское управление технической инвентаризации
Область, республика, край Красноярский край
Район Ермаковский
Город (др. поселение) с. Ермаковское
Район города
Задание 2
Определить признаки износа жилого дома, количественную оценку, физический износ в % и примерный состав работ по исправлению дефектов.
Функциональный износ определялся отдельно для каждого здания.
Физический и моральный износ является функцией времени. Экономический срок службы часто короче, чем физический срок службы, поскольку многие основные средства переживают свою экономическую полезность. Экономический срок службы представляет собой период, в течении которого имущество приносит доход и капитал возмещается.
В соответствии с международными стандартами оценки экономическое обесценивание – это потеря стоимости, связанная с сокращением получаемых доходов от основных средств в результате действия факторов, внешних по отношению к самой недвижимости. Такими внешними факторами являются инфляция, экономический кризис, нестабильная экономическая обстановка, падение уровня жизни, иммиграция, удаленное расположение от транспортных коммуникаций, загрязнение окружающей среды и т.д.
Таблица 4.1
Износ объекта оценки
| Наименование элемента, системы, конструкции здания | Удельный вес элемента | Стоимость конструктивного элемента согласно УПВС, руб. | Износ элемента, % | Износ здания, % |
| Фундаменты | 4,00% | 87 720 | 7,00 | 0,28 |
| Стены и перегородки | 23,00% | 504 390 | 10,00 | 2,30 |
| Перекрытия | 6,00% | 131 580 | 8,00 | 0,48 |
| Крыши | 9,00% | 197 370 | 15,00 | 1,35 |
| Полы | 9,00% | 197 370 | 10,00 | 0,90 |
| Проемы | 9,00% | 197 370 | 8,00 | 0,72 |
| Отделочные работы | 10,00% | 219 300 | 10,00 | 1,00 |
| Внутренние санитарно-технические и электрические устройства | 22,00% | 482 460 | 15,00 | 3,30 |
| Прочие работы | 8,00% | 175 440 | 15,00 | 1,20 |
| Итого | 100,00% | 2 193 000 | 11,53 |
Рис. 4.1 - Удельный износ элементов объекта оценки.
Таблица 4.2
Расчет фактической стоимости объектов оценки
| % п/п | Наименование | ПВС, руб. | Износ | ОВС, руб. | |||
| Физ. | Функц. | Экон. | Общий | ||||
| Жилой дом, общая площадь 111,7 кв.м. | 2 193 000 | 11,53 | 0,00 | 0,00 | 11,53 | 1 940 000 | |
| Земельный участок под объектом оценки, площадью 215 кв.м. | 20 000 | 40 000 | |||||
| Итого | 1 980 000 |
Рыночная стоимость недвижимого имущества, расположенного по адресу: Красноярский край, Ермаковский район, с. Ермаковское, ул. Аэродромная, 74 «а» определенная в рамках затратного подхода по состоянию на 15 декабря 2016 г., составила: 1 980 000 (Один миллион девятьсот восемьдесят тысяч) рублей.
Для восстановления физического состояния необходим внешний (косметический) ремонт, покраска стен и покрытие поверхностей противоэрозийным составом.
09.12.16 г.
Практическая работа 5-6
Тема:Определение рыночной стоимости объекта недвижимости доходным, сравнительным и затратным подходом.
Цель:Научиться определять стоимость объекта недвижимости тремя основными подходами: доходным, сравнительным и затратным.
Задание 1
Расписать теоретический материал по доходному подходу, рассчитать стоимость ОН в следующей последовательности: рассчитать ПВД, ДВД, ЧОД, Ккап, и определить итоговую стоимость ОН методом капитализации доходов.
Доходный подход к оценке.
Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость.
Объект оценки жилой – дом. Оценщик проанализировал рынок жилой недвижимости в Ермаковском районе.
Исходя из полученных данных, можно сделать вывод:
Не смотря на существующий развитый рынок аренды жилья, он продолжает, в основном оставаться не легальным. Договора аренды, в подавляющем количестве случаев, нигде не регистрируются, а плата производиться в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования, оценщик посчитал не возможным.
Таким образом, оценщик счел возможным отказаться от применения доходного подхода, поскольку любые расчеты в рамках данного подхода будут носить излишне гипотетический характер и способны ввести в заблуждение потенциальных пользователей отчета.
Задание 2
Описать теоретическую часть сравнительного подхода, составить таблицу аналогов объекта, определить скорректированную стоимость 1 кв.м. и рассчитать стоимость объекта недвижимости.
Задание 3
Описать теоретическую часть затратного подхода и определить стоимость объекта недвижимости в следующей последовательности: рассчитать восстановительную стоимость по формуле, определить физ. износа объекта и рассчитать итоговую стоимость.
Затратный подход к оценке.
Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости, исходя из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и взведение аналогичного по назначению и качеству здания в обозримый период без существенных задержек. Данный подход к оценки приведет к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на данном сегменте рынка собственности.
Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную стоимость прав аренды земли.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
- Оценка стоимости строительства объекта как нового на дату проведения оценки;
- Оценка величины общего накопленного износа;
- Определение итоговой рыночной стоимости объекта недвижимости (как стоимости объекта оценки как нового за вычетом износа).
То есть, общая модель затратного подхода при оценке недвижимости выглядит следующим образом:
РС = СЗ + Св/з, где
РС – Рыночная стоимость объекта недвижимости;
СЗ – Рыночная стоимость прав на земельный участок
Св/з – Стоимость производства или замещения улучшений;
Затратный подход при оценке недвижимости применяется преимущественно в случаях, когда не иметься достаточной информаций о сделках купли – продажи аналогичной недвижимости, в связи с чем последние не предоставлены на рынке.
Затратный подход отражает текущий уровень цен в строительстве и накопленный износ здания.
Задание 4
Провести согласование полученных результатов, рассчитанных тремя основными подходами. Согласование провести двумя изученными методами.
Согласование результатов
В зависимости от конкретной ситуаций, результаты применения каждого из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга.
Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющееся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой величины стоимости могут использоваться формальные математические процедуры(типа метода весовых коэффициентов), а так же чисто экспертные соображения.
Затратный подход более применяем к оценке новых или уникальных объектов. Не смотря на то, что оцениваемые объекты не могут быть отнесены к таковым, результат, полученный затратным подходом, безусловно, имеет большое значение.
Доходный подход применяется для определения стоимости объектов, которые ориентированы на получении прибыли их владельцами. Поскольку оцениваемый объект не является приносящей доход недвижимостью, то данный подход не соответствует цели данной работы.
Сравнительный подход показывает наиболее реальную цену продажи объекта, сложившуюся на данном сегменте рынка в настоящее время. Трудность поиска максимально близких по своим характеристикам аналогов и субъективность ведения некоторых корректировок снижают привлекательность данного метода.
Исходя из всего выше сказанного, оценщиком было принято решение, для определения стоимости объекта оценки применять два классических подхода оценки недвижимости – затратный и сравнительный.
Заключение о рыночной стоимости прав собственности недвижимого имущества.
Обоснование использования подходов к оценке.
В процессе работы над определением стоимости объекта оценки оценщик пришел к выводу, что использование доходного подхода в данной оценке является не корректным.
Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретения жилого дома, земельного участка. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нем здания, которым является объект оценки, оценщик не располагает.
В свою очередь, расчет по «типовым» сметам, СНиПам и т.п. с учетом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единиц площади дома приводит к большей погрешности при вычислениях.
Принимая во внимание весомость выше приведенных аргументов «за» и «против» использование затратного подхода, оценщик принял решение придать весовой коэффициент 0,5.
По мнению оценщика, наиболее достоверным подходом к оценке жилой недвижимости, из трех существующих можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения дает наиболее эффективные результаты, принят весовой коэффициент 0,5.
Практическая работа 7
Цель:Ознакомится с дефектной ведомостью, перенести в отчет. Ознакомится с локальным сметным расчетом и составить текущую ведомость на ремонт жилого дома.
Тема:Ознакомиться с дефектной ведомостью на ремонт объекта недвижимости, с локальной ведомостью, составить текущую ведомость на ремонт жилого помещения.
Задание 1
Перенести дефектную ведомость в отчет, изучить локальный сметный расчет и ответить на вопросы.
Контрольные вопросы:
1. Какова цель составления дефектной ведомости?
2. Чем отличается дефектная ведомость от текущей (локальной) сметы?
3. Какие единицы измерения применяются в смете?
4. Какие строительные материалы являются наиболее дорогими?
5. Какие конструкции здания подлежат в основном ремонту?
6. Каких материалов затрачено больше всего на ремонт вашего объекта недвижимости?
7. Посчитайте, сколько стоит общий ремонт вашего объекта недвижимости?
Локальная смета отражает стоимость строительства нового жилого дома в текущих ценах, а также затраты на общестроительные работы по возведению объекта недвижимости с учетом прибыли застройщика (18 % от стоимости строительства) и заработной платы рабочим.
Смета отражает последовательность строительных и изыскательских работ, такие как:
- разработка грунта с погрузкой на автомобили-самосвалы;
- разработка грунта вручную с креплениями в траншеях;
- устройство бетонных фундаментов;
- кладка стен (кирпич, брус, железобетонные плиты и др.);
- устройство покрытий дощедчатых (полы).
Также смета включает в себя стоимость неучтенных материалов в текущих ценах, накладные расходы и налог на добавленную стоимость.
Для строительства оцениваемого объекта оценки основными строительными материалами являлись брус деревянный, бетон, рулонный утеплитель, асбестоцементные листы.
Дефектная ведомость отражает затраты на ремонт жилого дома, т.к. конструктивные элементы с течением времени износились и требуют восстановления. Ее содержание выглядит следующим образом:
Утверждаю:
Директор МУП «Шушенское МПО ЖКХ»
А. Ф. Кузнецов
Дефектная ведомость
на ремонт жилого дома
по адресу: п. Шушенское кв. Строителей № 9
по МУП «Шушенское МПО ЖКХ» на 2016 год
| № п/п | Наименование работ | Ед. измер. | Всего натур. Показ. | Всего подл. ремонту | % выполнения |