Геодезическая основа государственного кадастра недвижимости

Геодезической основой государственного кадастра недвижимости (геодезическая основа кадастра) являются государственная геодезическая сеть и создаваемые в установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти порядке геодезические сети специального назначения (опорные межевые сети).

Опорная межевая сеть (ОМС) является геодезической сетью специального назначения, создаваемой для координатного обеспечения государственного земельного кадастра (в настоящее время государственного кадастра недвижимости), мониторинга земель, землеустройства и других мероприятий по управлению земельным фондом России [6].

Опорная межевая сеть подразделяется на два класса, которые обозначаются ОМС1 и ОМС2, точность построения которых характеризуется средними квадратическими ошибками взаимного положения смежных пунктов соответственно не более 0,05 и 0,10 метра.

ОМС1 создается, как правило, в городах для решения задач по установлению (восстановлению) границ городской территории, а также границ земельных участков как объектов недвижимости, находящихся в собственности (пользовании) граждан или юридических лиц.

ОМС2 — в черте других поселений для решения вышеуказанных задач, на землях сельскохозяйственного назначения и других землях для геодезического обеспечения межевания земельных участков, мониторинга и инвентаризации земель, создания базовых межевых карт (планов) и др. (Приложение 4).

Каталог координат и высот пунктов ОМС вносится органом, осуществляющим кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости, в государственный кадастр недвижимости.

Геодезическая и картографическая основы кадастра создаются и обновляются в соответствии с Федеральным законом от 26 декабря 1995 года N 209-ФЗ "О геодезии и картографии". При этом соответствующие сведения о геодезической и картографической основах кадастра, полученные в результате выполнения работ по созданию новых или по обновлению существующих геодезической и картографической основ кадастра, в том числе по созданию новых или по восстановлению утраченных пунктов опорных межевых сетей, вносятся в государственный кадастр недвижимости на основании подготовленных в результате выполнения указанных работ документов.

В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения о геодезической основе кадастра: каталоги (списки) координат пунктов опорных межевых сетей с указанием системы координат; типы знаков опорных межевых сетей; описания местоположения пунктов опорных межевых сетей (абрисы) [3].

В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения о картографической основе кадастра: дата создания соответствующей картографической основы кадастра; сведения об организации, создавшей соответствующую картографическую основу кадастра; масштаб картографической основы кадастра; система координат картографической основы кадастра.

Глава 4. ПОДГОТОВКА ДОКУМЕНТОВ, НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ КАДАСТРОВОГО УЧЕТА

Кадастровое дело

Кадастровое дело само по себе является частью документов земельного кадастра. Каждый сформированный в соответствии с требованиями о земельном кадастре земельный участок должен иметь такое кадастровое дело.

Кадастровое дело входит в состав основных документов земельного кадастра.

Кадастровое дело открывается на каждый земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет. В дело помещаются все документы, на основании которых в учетные формы ГЗК занесены сведения о земельных участках, а также копии документов, подготовленных по заявкам о выдаче информации [8].

Номер кадастрового дела идентичен кадастровому номеру земельного участка.

Кадастровое дело может быть заведено только на существующий как объект правовых отношений земельный участок. Если его объединяют с другим участком, после объединения участок "ликвидируется" и кадастровое дело на него закрывается.

В кадастровое дело включаются следующие документы:

• заявление на кадастровый учет;
• правоустанавливающие документы, предоставленные заявителем;
• план формирования земельного участка;
• акт проверки результатов межевания и формирования земельного участка;
• выписка из государственного земельного кадастра;
• выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество;
• выписка из бюро технической инвентаризации;
• межевое дело;
• другие документы.

4.2. Межевой план и акт согласования местоположения границ земельного участка

Итак, межевание границ земельного участка представляет собой комплекс как технических, так и юридических работ, которые призваны установить, восстановить, закрепить и узаконить границы земельного участка, а также определить точную его площадь и местоположение. Важно знать, что при выполнении данной процедуры межевые знаки должны быть установлены во всех поворотных пунктах и так, чтобы надписи на них, которые включают в себя год проведения процедуры и номер, были обращены к следующему знаку, при этом разметка границы должна идти по часовой стрелке. Информация на межевых знаках наносится такой краской, которая будет устойчива к различным атмосферным воздействиям.

Межевание является необходимой процедурой в случае, если основной пакет документов был получен без установления и закрепления границ участка во время покупки, продажи или обмене. Полученный межевой план должен пройти регистрацию и быть отправлен на хранение в орган кадастрового учета.

В межевание входят такие виды работ как: сбор правоустанавливающих документов, оценка геодезической сети и опорных межевых знаков, разработка межевого плана, точный расчет площади, графическое обозначение земельного участка, выделение границ в натуре, передача опорно-межевых знаков заказчику [3].

После проведения всех кадастровых работ заказчику предоставляется пояснительная записка, копии всех нормативно-правовых актов, информация об участке и расположении опорно-межевой сети и знаков, анализ состояния предыдущих границ землепользования, межевой план земельного участка, акт согласования границ земельного участка и извещение о приглашении владельцев смежных землепользователей для участия в собрании по установлению границ.

Межевание границ земельного участка должно производиться исключительно специалистами и с помощью профессионального оборудования, которое производит все важные замеры и расчеты с максимальной точностью. Это очень важно, так как, исходя из проведенных съемок и замеров, будет формироваться вся необходимая документация, и выполняться постановка земельного участка на кадастровый учет. Без всех этих документов вы не сможете начать проектирование или строительство.

Для проведения процедуры установки границ нужно обращаться в органы Кадастра, который и проводит официальное установление фактических границ участка.

Обязательное требование к согласованию границ предъявляются к следующим типам земель: к внесенным в кадастровый реестр земли, на тех землях, где проводятся работы кадастровых инженеров, на землях, где требуется установить фактические границы.

Предметом согласования является точное разграничение соседствующих участков, принадлежащих определенным владельцам. Граница – это установленный кадастровыми службами контур определенного земельного участка, с обязательным отражением в реестре земель.
Весь регламент о согласовании разграничений участков закреплен в ФЗ-221 «Положений о государственном кадастре», он стал основополагающим документом о составлении акта согласования.

Чтобы точно определить земельный надел среди прочих похожих, у него должны быть определенные границы, которые устанавливаются в соответствии с ФЗ, все полученные сведения заносятся в общероссийский кадастр, который содержит данные обо всех зарегистрированных землях. Сведения содержат и уникальные данные о земельном наделе: точное расположение разграничений с другими участками, его площадь. Однако разграничения указываются в системе координат, и точно определяют его расположение относительно других участков.

Процесс определения границ закреплен в ФЗ, его требования обязательны для исполнения по согласованию действительных разграничений участка:

· подготовительная процедура - на этом этапе следует установить заинтересованных в этом процессе лиц, владельцев соседних земельных наделов по праву собственности, наследования, постоянного пользования или арендаторов. Сделать это можно, отправив запрос в местное отделение кадастровой службы, если нет сведений о владельцах в открытом доступе.

· установить порядок проведения согласования. Обычно этим занимается инженер кадастровых служб, но в некоторых случаях может понадобиться и фактическое установление разграничения на местности.

· организация сбора всех заинтересованных лиц либо согласование границ с каждым из них в индивидуальном порядке.

· необходимо известить всех лиц о проведении согласования разграничений, в нем указывается: данные заказчика, организующего кадастровые работы, его почтовый адрес и телефон для контактов, данные кадастрового сотрудника, который будет проводить работы по согласованию границ, его адрес проживания и телефон, кадастровые данные участка, его фактический адрес, адреса и номера смежных земельных наделов, или при отсутствии данных – номер квартала по кадастру, где будет проходить согласование, указать способ ознакомления с будущим расположением границ, дату и место проведения работ. Оповестить владельцев соседних участков можно: лично вручить извещение владельцу или его законному представителю, почтовым заказным уведомлением, с обязательной подписью о получении, посредством интернета: на электронные адреса заинтересованных лиц с уведомлением о получении (такая опция есть у почтовых программ), публично известить всех лиц в средствах массовой информации муниципального образования, где расположен участок.

Не менее чем за тридцать дней до проведения процедуры нужно вручить, отправить или опубликовать извещение (Приложение 5). Если заинтересованное лицо отказалось принять извещение о проведении согласования границ, то такое лицо считается уведомлённым надлежащим образом [3].

Вышеуказанные сроки можно не принимать во внимание, если согласование границ проходит в индивидуальном порядке. Т. е. находите соседа, показываете проект межевого плана. Если у того не будет сомнений, он подписывает акт согласования границ, предоставляет сведения о себе и о свидетельстве права собственности на свой участок.

Кадастровый инженер обязан:

• проверить полномочия заинтересованных лиц (их представителей);

• предоставить материалы для ознакомления и разъяснить их;

• указать местоположение границ земельных участков на местности (когда согласование границ проводится с их установлением на местности).

В результате проведения процедуры определения местоположения границ участка составляется акт, в котором с одной стороны заполняется информация о заинтересованных лицах и их участках, а с другой стороны представлена схема границ участка (Приложение 6).

Местоположение границ участка считается согласованным, если имеются все подписи заинтересованных лиц. Замечания и возражения (если есть) прикладываются к межевому делу. Если подписей не хватает, то необходимо соблюсти формальности по уведомлению заинтересованных сторон. Подтверждающие документы прикладываются к межевому плану.