Минэкономразвития предлагает изменить правила отнесения объектов к категории недвижимости

Минэкономразвития предлагает изменить правила отнесения объектов к категории недвижимости. Ведомство разработало поправки в Гражданский кодекс. Предполагается, что критерии, по которым строения можно будет регистрировать как объект недвижимости, будут определяться Правительством. Кого могут коснуться новые правила, выяснял корреспондент "Вестей ФМ" Борис Бейлин.

Сейчас согласно Гражданскому кодексу к недвижимости относятся земельные участки и вообще всё, что прочно связано с землей. То есть объекты, перемещение которых без серьезного ущерба невозможно. Это различные здания, сооружения и объекты незавершенного строительства. Поправки Минэкономразвития предполагают безусловное отнесение к недвижимости всех зданий. А вот для других (прежде всего хозяйственных) сооружений ведомство предлагает разработать дополнительные критерии, поясняет адвокат, управляющий партнер "Содружества земельных юристов" Денис Литвинов:

«Сооружения предлагается относить к объектам недвижимости в том случае, если они имеют прочную связь с землей, и дополнительно законопроект добавляет два признака. Первый признак: они обладают самостоятельными свойствами (то есть могут самостоятельно выступать в обороте, а не являться принадлежностью какого-то иного объекта недвижимости). А также обладают ценными полезными свойствами».

Естественно, от признания того или иного объекта недвижимостью зависит его налогообложение. Но не только это. Ведь есть еще и сама регистрация строения как недвижимого имущества. В случае принятия новых поправок зарегистрировать некоторые постройки станет сложнее, полагает адвокат Московской областной коллегии адвокатов Светлана Добровольская:

«Все эти строения станет гораздо проще сносить. Это угрожает различным бойлерным, которые не имеют самостоятельного значения, котельным, электрическим подстанциям. Это может угрожать различным хозблокам, различного рода павильонам, трансформаторным будкам и так далее».

Еще одно предложение Минэкономразвития: считать незавершенные постройки до их регистрации неотделимым улучшением участка. Как пишет «Российская газета», это сделает проще процедуру продажи земли с недостроенными объектами.

Сейчас нередко застройщик регистрирует как объект недвижимости просто фундамент дома. После чего его можно продавать, закладывать, а в некоторых случаях оформлять земельный участок под ним. Поправки в Гражданский кодекс должны изменить эту ситуацию, считает Денис Литвинов:

«Законопроект предлагает разрешать этот вопрос следующим образом: пока недострой не зарегистрирован как объект незавершенного строительства, этот недострой является неотделимым улучшение земельного участка. А регистрировать право собственности на недострой можно будет (если проект примут) только в случаях, которые будут дополнительно установлены на уровне правительства. По всей вероятности, будет более жесткий подход к степени готовности здания. Не менее 40-50 процентов. То есть нельзя будет зарегистрировать только фундамент».

То есть до государственной регистрации такой фундамент не сможет расцениваться как самостоятельный объект. Он будет лишь "улучшением участка". Впрочем, и такое улучшение наверняка будет учитываться при расчете кадастровой стоимости земли. А, следовательно, влиять на величину налога.

КОММЕНТАРИЙ ОПУБЛИКОВАН В СТАТЬЕ Б. БЕЙЛИНА//ВЕСТИ FM, СЕНТЯБРЬ 2017

Юлия Бузанова

Партнер, руководитель практики

«Межевание, кадастр, регистрация»

Выше крыши: сколько приносят необычные вечеринки

Супруги Даниловские нашли нестандартное применение для московских крыш — стали устраивать там дни рождения, свадьбы и концерты. Лето 2017 года, несмотря на холода и дожди, принесло предпринимателям 1,7 млн руб. чистой прибыли

Василий и Анна Даниловские

За последние четыре года Василий и Анна Даниловские встретили сотни рассветов на крышах Москвы, и романтика здесь ни при чем. С 2014 года они занимаются организацией мероприятий на столичных крышах: устраивают джазовые концерты, литературные чтения, тимбилдинги и свадьбы на высоте птичьего полета. Бизнес приятный и прибыльный, но очень сезонный, а подходящие для праздников крыши можно пересчитать по пальцам.

Бизнес-план из Нью-Йорка

Идею использовать крыши для вечеринок Василий Даниловский (тогда еще Козлов, после свадьбы в 2015 году он взял фамилию жены Анны) подсмотрел в Нью-Йорке, где в 2008 году работал мойщиком посуды и помощником официанта по программе Work and Travel. «В Нью-Йорке на крышах кипит жизнь. Если посмотреть на город сверху, кажется, что это отдельное государство: тут играют джаз, там показывают фильм, где-то бассейн и пляж с песком», — рассказывает он.

Василий — выпускник Московской государственной юридической академии. После вуза работал по специальности в брокерской компании «Альпари», на Саратовском вагоностроительном заводе и в системном интеграторе «Техносерв».

С Анной Даниловской его познакомили общие друзья в 2008 году. Выпускница социологического факультета МГУ работала маркетологом в фармацевтических компаниях Abbott Laboratories и Besins Healthcare и пиарщиком Челябинского трубопрокатного завода. Но душа просила творчества, и Анна увлеклась выпечкой тортов.

Даниловская начала печь торты на своей кухне, угощала друзей и выкладывала фото выпечки в Instagram. «Вася увидел мои работы, позвонил и предложил поговорить о бизнесе, — вспоминает она. — Мы проговорили пять часов, решили, что я буду печь, а он — продвигать торты в интернете».

Даниловская окончила кулинарные курсы в Москве, Париже и Барселоне, арендовала часть кухни в ресторане, наняла помощника. Ее будущий муж заказал разработку сайта Danilovskaya.com и запустил рекламу в интернете. На старт в 2013 году ушло 200 тыс. руб., вернуть которые удалось уже через два месяца: на пике популярности онлайн-кондитерская принимала по три-четыре заказа в день. Однако со временем конкуренция выросла, а обороты упали: выручка кондитерского бизнеса сейчас не превышает 100–150 тыс. руб. в месяц.

В 2013 году к Василию через общих знакомых обратилось трое руферов, которые тайком пробирались на крыши высотных зданий. Они предложили продвигать в интернете модную услугу — свидания на крышах.

«Я сколотил сайт за 5 тыс. руб., настроил рекламу, трафик пошел, но организовать так ничего и не удалось, — вспоминает Даниловский. — У ребят сессия, они не отвечали на звонки, теряли клиентов, а новогодняя вечеринка на сталинской высотке, которая обещала ощутимый доход, сорвалась в конце декабря. Мне пришлось возвращать деньги и извиняться перед людьми». С горе-партнерами Даниловский расстался и решил развивать бизнес на крышах самостоятельно. Сайт и название — Roof Events — оставил за собой.

В 2014 году супруги изучили, какие мероприятия проводятся на московских крышах, и обнаружили, что практически все предложения — это романтические свидания на высоте. «Мы подумали: почему только свидания? Почему не праздновать на крышах дни рождения и свадьбы, не устраивать концерты, как в Нью-Йорке? Это дешевле и оригинальнее ресторана, а какие виды открываются!» — говорит Анна. Найти подходящую площадку оказалось непросто: карты крыш никто никогда не составлял. Пришлось прочесывать квартал за кварталом в «Яндекс.Карты» и обзванивать сотни компаний. «Нас не воспринимали вообще. Думали, что мы устроим на крыше вакханалию с портвейном и разнесем все к чертям», — вспоминает Даниловский.

Уговорить на эксперимент удалось владельцев шестого этажа одного из зданий на территории дизайн-завода «Флакон». Предприниматели заключили договор на оказание услуг и предложили владельцам площадки половину прибыли по итогам каждого мероприятия. «Для владельцев это хорошая возможность подзаработать: вечером и в выходные офисы уже закрыты, мы сами готовим крышу, сами ее убираем, от них нужно только согласие нас пустить», — поясняет Василий.

Первым заказом Roof Events стал день рождения на десять человек. Инвестиций не потребовалось вовсе: аренду оплачивали после мероприятия, мебель — столы, пуфики, стулья — брали из офиса, еду и напитки гости принесли с собой. После выплаты оговоренных 50% прибыли владельцам помещения у Даниловских на руках осталось 8 тыс. руб.

Всего за лето 2014 года удалось провести восемь дней рождения. За три месяца чистая прибыль от этой затеи составила 64 тыс. руб. «Я подумал: неплохая прибавка к зарплате. И продолжал работать в офисе, а Аня — печь торты», — вспоминает Даниловский.

Рынок высотных свиданий

Движение руферов, которые проникают на крыши и другие высотные объекты, взламывая замки и подбирая ключи от чердаков, зародилось в России еще в 1990-х, говорит Игорь Строганов, доцент кафедры предпринимательства и логистики РЭУ им. Г.В. Плеханова. В легальный бизнес походы по крышам превратились в начале 2000-х: именно тогда возникли первые частные компании и ивент-агентства, которые предлагали провести экскурсии по крышам или устроить романтическое свидание. Первыми были петербуржцы. «В Петербурге в отличие от столицы доступ на многие городские крыши открыт: контроль там намного слабее», — рассказывает Марьяна Гвоздовская, бизнес-директор ивент-агентства C4Group.

В начале 2010-х рынок свиданий на крышах переживал бум: десятки компаний предлагали арендовать смотровую площадку с видом на город, пледами и шампанским на несколько часов. Но мероприятий покрупнее не было. Крыши для своих нужд использовали еще разве что крупные отели и рестораны. «Масштабные мероприятия на крышах под силу организовать единицам компаний, ведь гарантировать безопасность малой группы людей гораздо проще, чем в случае с толпой», — считает Екатерина Комарова, руководитель группы маркетинга и продвижения Конгресс-центра Центра международной торговли.

Свадьбы, бизнес-конференции и фестивали на крышах в России устраивает всего несколько компаний, говорит Виктория Шахова, руководитель event-отдела агентства Louder: владельцы крыш неохотно соглашаются на масштабные мероприятия. В то же время свидания на крышах из-за высокой конкуренции давно перестали быть маржинальным продуктом, отмечает Марьяна Гвоздовская: «Аудитория этой услуги — менеджеры среднего звена, доход которых позволяет сделать подарок девушке на сумму до 20 тыс. руб. В итоге прибыль самих организаторов составляет обычно всего несколько тысяч рублей».

Не только кровля

Следующий сезон показал, что крыши вполне могут стать основным источником дохода. В июне 2015-го предприниматели договорились с владельцами еще одной крыши на «Флаконе» и с хостелом на «Красном Октябре» и провели уже 24 мероприятия, среди которых была первая публичная вечеринка — вечер поэзии Маяковского. На аренду, рекламу, гонорары чтецам и оплату работы кафе-бара тогда потратили 90 тыс. руб., а выручили 140 тыс. руб. Послушать стихи пришло больше 100 человек. О Roof Events узнавало все больше москвичей, чистая прибыль супругов по итогам лета составила 312 тыс. руб.

Работать в офисе Даниловский уже не хотел, но крыши приносили доход только три-четыре месяца в году. Он стал думать, как сделать бизнес круглогодичным. За одним из разговоров с друзьями выяснилось, что приятель Василия мечтает открыть кальянную и ищет партнеров. «Человек знал все о кальянном деле, даже нашел инвестора под эту затею, но искал кого-то, кто понимает в продвижении», — рассказывает Василий. Друзья зарегистрировали компанию в равных долях и получили от инвестора по 1 млн руб. В декабре 2015 года в небольшом помещении на Петровке открылась кальянная De Parole.

Четыре месяца кальянная работала успешно и приносила по 250–300 тыс. руб. прибыли ежемесячно. Даниловский предложил вкладывать все заработанное в интернет-рекламу. «Мы говорили, что за интернетом будущее, но наш партнер почему-то решил сделать ставку на сарафанное радио, — рассказывает Василий. — К тому же нужно было постоянно присутствовать в кальянной, дышать дымом. Я не курю, и это было сложно чисто физически». На этой почве Даниловские отдали партнеру свою долю в компании, а он взял на себя обязательства по оставшимся выплатам.

Летом супруги вернулись на крыши, но на свой бизнес смотрели уже через призму нового опыта. «Кальянная научила нас делегировать. Раньше мы ночевали на площадках, сами таскали мебель, следили за соблюдением правил, а после вечеринки убирались до раннего утра, — рассказывает Даниловская. — Конечно, мы встретили кучу прекрасных рассветов, но были выжаты, как два лимона, потому что пытались сэкономить каждую копейку».

В 2016 году Даниловские наняли двух менеджеров и стали предлагать клиентам дополнительные услуги (еда и напитки, оформление пространства), заключив контракты с ивент-агентствами и кейтерингом. Новое лето принесло им уже 50 мероприятий и 1 млн руб. прибыли.