Договор пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде опре­деленной денежной суммы либо обеспечить представление средств на его содержание в иной форме. Существенное условие любого договора ренты - срок рентных платежей. Именно по сроку рентных платежей постоянная рента (т.е. рента бессрочная) отличается от пожизненной ренты (ренты, установленной на срок жизни одного или нескольких получателей ренты). Имущество, которое передается по договору ренты, м.б. как движимым, так и недвижимым. Договор пожизненной ренты является разновидностью договора ренты, отличающейся сроком рентных платежей: пожизненная рента - это рента, установленная на срок жизни одного или нескольких получателей ренты. Получателем пожизненной ренты м.б. только физ. лицо, находящееся в живых к моменту заключения договора. При этом допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, например супругов, детей, членов одной семьи и т.д. Если в договоре пожизненной ренты конкретные доли получателей ренты не определены, то они считаются равными. В случае смерти одного из получателей ренты его доля перево­дится на других получателей пропорционально долям остав­шихся в живых. Если только договор этого прямо не исключает. После смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается. Предметом пожизненной ренты м.б. любое движимое и недвижимое имущество, способное к участию в гражданском обороте. Применительно к форме ренты законом допускается лишь одна, а именно выплата ее в виде денежной суммы. Размер пожизненной ренты является существенным условием договора и поэтому должен быть обязательно оговорен в нем. Размер ренты не может быть меньше МРОТ в месяц. При этом размер ренты автоматически увеличивается одновременно с увеличением установленного законом минимального размера оплаты труда (ст. 318 ГК). Срок действия договора определяется продолжительностью жизни получателя ренты. В течение всего этого периода плательщик ренты обязан выплачивать получателю ренты периодические платежи. Если иное не предусмотрено договором, пожизненная рента выплачивается по окончании календарного месяца. Естественным основанием прекращения обязательства по выплате постоянной ренты является смерть ее получателя. В период жизни получателя ренты договор может быть расторгнут по соглашению сторон, в том числе путем предоставления отступного, посредством сложения долга, а иногда и по односторонней инициативе получателя ренты. Основанием, по которому получатель пожизненной ренты может добиваться досрочного прекращения договора, является существенное нарушение договора плательщиком ренты. При существенном нарушении договора получатель ренты вправе по своему усмотрению либо требовать от плательщика ренты ее выкупа, либо расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков (п. 1 ст. 599 ГК). Выкуп имущества осуществляется на тех же условиях, которые установлены в отношении выкупа постоянной ренты, т.е. по цене, заранее оговоренной сторонами в договоре или определенной в соответствии с законом (ст. 594 ГК). Получатель ренты при этом пользуется одной ощутимой льготой. Если под выплату пожизненной ренты имущество было отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе требовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (п. 2 ст. 599 ГК). Договор пожизненного содержания с иждивением - разновид­ность договора пожизненной ренты, поэтому, к нему применя­ются в субсидиарном порядке нормы о пожизненной ренте. Особенности договора пожизненного содержания с иждивением: 1) минимальный размер ежемесячного содержания иждивенца не м.б. менее 2-х установленных законом минимальных размеров оплаты труда; 2) возможна замена натурального содержания периодическими денежными выплатами; 3) плательщик ренты вправе распоряжаться имуществом, пере­данным под выплату содержания, только с предварительного согласия получателя содержания; 4) плательщик ренты обязан поддерживать переданный ему под выплату ренты объект недвижимости в надлежащем техниче­ском и санитарном состоянии. Субъектами рассматриваемого договора выступают только физ. лица. Предмет договора пожизненного содержания с иждивением специфичен тем, что: 1) в обеспечение пожизненного содержания может отчуждаться лишь недвижимое имущество - жилой дом, квартира, земельный участок и т.д.; 2) рента предоставляется не в денежной форме, а в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты. Срок действия договора определяется самой его природой и равен периоду жизни иждивенца. Периодичность предоставления содержания законом особо не оговаривается, так как данный вопрос решается исходя из необходимости обеспечения нормальных естественных потребностей человека. Вместе с тем сами стороны могут регламентировать и этот аспект своих взаимоотношений. Что касается стоимости объема содержания с иждивением, то она рассчитывается, по общему правилу, помесячно, если сторонами не предусмотрено иное. Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Наличие существенного нарушения обязательства со стороны плательщика ренты дает получателю ренты право на односторонний отказ от рентного обязательства. Прекращение обязательства пожизненного содержания с иждивением по данному основанию имеет 2 особенности по сравнению с аналогичным прекращением обязательства пожизненной ренты: 1) более широким является перечень тех нарушений обязательств плательщика ренты, которые должны считаться существенными. К ним дополнительно относятся отчуждение, сдача в залог или иное обременение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, без предварительного согласия получателя ренты, а также утрата, повреждение имущества или иные действия (бездействия) плательщика ренты, которые приводят к существенному снижению стоимости этого имущества. 2) при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены ренты. Если плательщик ренты произвел отчуждение имущества, то при решении вопроса, может ли оно быть истребовано получателем ренты у третьего лица, учитываются правила ст. 302 ГК, т.е. если имущество было передано за плату, последняя должна быть возвращена плательщику ренты с учетом износа имущества, т.е. соответственно уменьшена.

Договор аренды. Общие положения и виды.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимате­лю) имущество за плату во временное владение и пользование или пользование. Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних - и коммерческие, и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования. Признаки договора аренды: –по договору аренды происходит передача имущества во владе­ние и пользование или пользование без перехода права собст­венности; –возмездный характер; –срочный характер договора; –предметом аренды могут быть только индивидуально-определен­ные непотребляемые вещи. Для договора аренды обязательна письменная форма в случаях, если: –договор заключен на срок более одного года; –одна из сторон – юр. лицо. Для договора аренды недвижимого имущества необходима государственная регистрация, если иное не предусмотрено законом. Цена договора (арендная плата), не относится к существенным условиям. Если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата (п. 3 ст. 424 ГК, п. 1 ст. 614 ГК). Срок аренды может быть как определенный (п. 1 ст. 610 ГК), так и неопределенный (п. 2 ст. 610 ГК). Срок аренды имущества обычно устанавливается в договоре. Если же срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае любая сторона может односторонне расторгнуть договор, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за 3 месяца. Законом могут быть установлены предельные сроки аренды отдельных видов имущества (природных объектов и пр.). Арендатор имеет преимущественное право на продление договора аренды на новый срок при наличии следующих условий: 1) надлежащее исполнение обязательств по ранее заключенному договору; 2) использование имущества по назначению, обеспечение его сохранности, своевременное внесение арендной платы и т. д. 3) готовность арендатора заключить договор на условиях, предла­гаемых другими потенциальными арендаторами; 4) письменное уведомление арендодателя о желании арендатора продолжить арендные отношения в срок, предусмотренный дого­вором, а если такой срок не предусмотрен, то в разумный срок. Если арендодатель отказал в заключении договора аренды на новый срок, но в течение года заключил договор с другим ли­цом, арендатор вправе по своему выбору требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения указанных убытков. В случае если по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом без за­ключения нового договора, а арендодатель против этого не возражает, то договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок. Основной обязанностью арендодателя по договору является обя­занность передать арендованное имущество арендатору. При не­исполнении этой обязанности арендатор вправе: 1) потребовать передачи имущества; 2) расторгнуть договор. В любом случае у арендатора возникает право на возмещение причиненного ущерба. При передаче имущества без принадлеж­ностей или необходимых документов арендатор вправе потребо­вать возмещения причиненного ущерба, а также либо передачи принадлежностей и документов, либо расторжения договора. В случае обнаружения препятствующих или затрудняющих пользование арендованным имуществом недостатков, которые не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра или проверки исправности имущества при его передаче, арендатор вправе потребовать: 1) безвозмездного устранения недостатков; 2) соразмерного уменьшения арендной платы; 3) возмещения расходов на самостоятельное устранение недос­татков, если арендодатель своевременно не заменил имущество или не устранил недостатки сам. Такие расходы м.б. возмещены путем непосредственного удержания соответст­вующих сумм из арендной платы. 4) досрочного расторжения договора. Основная обязанность арендатора по договору аренды - своевременное внесение арендной платы. Если в договоре не определен размер арендной платы, то используется размер арендной платы, обычно применяемый при аренде аналогичного имуще­ства при сравнимых обстоятельствах. Стороны могут изменить размер арендной платы в сроки, ус­тановленные договором, но не чаще одного раза в год. Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно ухудшаются условия пользования имуществом либо его качество. В случае существенного нарушения арендатором сроков внесе­ния арендной платы (неоднократная либо длительная задержка оплаты) арендодатель вправе потребовать досрочного внесения платежей, но не более чем за два срока подряд. В случае использования арендатором имущества не по назначе­нию арендодатель вправе потребовать расторжения договора. Арендатор вправе с согласия арендодателя: 1) сдавать арендованное имущество в субаренду; 2) передавать свои права и обязанности по договору третьему ли­цу (перенаем); 3) передавать имущество в безвозмездное пользование; 4) передавать принадлежащие ему по договору аренды права в залог; 5) вносить принадлежащие ему по договору права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и об­ществ или паевого взноса в производственный кооператив. Эти права арендатора в определенных случаях м.б. ог­раничены законом. Если иное не предусмотрено договором, обязанности по содержанию арендованного имущества распределяются следую­щим образом: –арендодатель осуществляет капитальный ремонт; –арендатор осуществляет текущий ремонт. Распределение затрат на улучшение арендованного имущества производится следующим образом: –отделимые улучшения остаются у арендатора; –арендатор имеет право на возмещение затрат на неотделимые улучшения, только если они произведены с согласия арендодателя. Арендатор обязан по истечении срока аренды вернуть арендодателю имущество в состоянии, в котором арендатор его полу­чил с учетом нормального износа пли в состоянии, обусловленном договором. При невозврате имущества в установленный срок арендатор обязан вносить арендную плату за все время просрочки, а арендодатель вправе требовать возмещения причиненного просрочкой ущерба с зачетом уплаченной за время просрочки арендной платы. Передача имущества в аренду не влечет прекращения прав 3-х лиц на него. Арендодатель обязан уведомить арендатора о правах третьих лиц на арендуемое имущество. Переход права собственности (права хозяйственного ведения, права оперативного управления) на арендованное имущество не влечет прекращения договора аренды. Права и обязанности арендатора по договору аренды могут пе­реходить по наследству. Арендодатель вправе отказать наслед­нику умершего арендатора на вступление в договор на остав­шийся срок, только если предоставление имущества в аренду было обусловлено личными качествами арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного прекращения договора в случае: 1) использования арендатором имущества не по назначению с существенным нарушением условий договора; 2) значительного ухудшения арендатором арендованного имущества; 3) невнесения арендатором арендных платежей в установленный срок 2 раза подряд; 4) невыполнения арендатором взятых на себя или возложенных на него обязанностей по капитальному ремонту имущества в ус­тановленный срок; 5) в иных случаях, предусмотренных договором. Основания досрочного прекращения договора по требованию арендатора: 1) непредоставление арендодателем имущества, предусмотренного договором, либо создание препятствий для пользования им в соответствии с его назначением; 2) выявление в имуществе недостатков, препятствующих его ис­пользованию по назначению, за которые отвечает арендодатель; 3) нарушение арендодателем лежащей на нем обязанности по проведению капитального ремонта; 4) непригодность имущества для использования в силу обстоя­тельств, за которые арендатор не отвечает. Договором или законом может быть предусмотрен выкуп арендованного имущества, т.е. переход его в собственность арендатора при внесении им обусловленной выкупной цены. К отношениям сторон по выкупу арендованного имущества применяются нормы о купле-продаже. Виды договора аренды. ГК РФ к договорам аренды отнесены следующие договоры: 1) договор проката (ст. ст. 626-631 ГК РФ); 2) договор аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. ст. 632-641 ГК РФ); 3) договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. ст. 642-649 ГК РФ); 4) договор аренды зданий и сооружений (ст. ст. 650-655 ГК РФ); 5) договор аренды предприятия (ст. ст. 656-664 ГК РФ); 6) договор финансовой аренды (лизинг) (ст. ст. 665-670 ГК РФ).