Порядок заключения договора аренды

Форма договора аренды может быть устной или письменной. При этом если срок заключаемого договора превышает один год или хоть одной из сторон является организация, то форма может быть только письменной (п. 1 ст. 609 ГК РФ ).

Текст договора аренда должен включать в себя:

• данные арендодателя и арендатора;
• объект аренды;
• срок действия договора аренды;
• цену договора аренды;
• порядок внесения суммы арендной платы;
• условия ремонта, содержания и улучшения арендуемого имущества;
• возможность сдачи имущества в субаренду;
• основания расторжения договора аренды;
• условия продления договора аренды;
• условие о выкупе арендуемого имущества.

Если нет специальных положений законодательства, то указанные положения применяются и к таким особым видам договора аренды, как (ст. 625 ГК РФ ):

• прокат;
• аренда транспортных средств;
• аренда зданий и сооружений;
• финансовая аренда;
• аренда предприятий.

Договор аренды недвижимого имущества (в том числе нежилых помещений), заключаемый организацией на срок от года и выше, должен пройти обязательную государственную регистрацию, лишь после которой считается заключенным (п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66). Однако если договор аренды заключается на срок менее года, а затем возобновляется на неопределенный срок по обоюдному согласию сторон, регистрировать договор аренды в отделении Росреестра не нужно (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59).

Проведение госрегистрации (Закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ)

Арендодатель или арендатор вправе обратиться с заявлением о регистрации договора в территориальное отделение Росреестра.

Бланк такого заявления не установлен законодательством, поэтому каждое территориальное отделение Росреестра разрабатывает его самостоятельно.

В случае аренды земельного участка в отделение Росреестра необходимо принести кадастровый план участка. Если арендуется здание или сооружение, то потребуется его поэтажный план, где были бы отмечены помещения, предоставляемые в аренду, и размер их площади (ст. 26, п. 4 ст. 2 и п. 1 ст. 9 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ и п. 5.1.1 Положения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 г. № 457)

Размер госпошлины за госрегистрацию составляет (п. 1.22 ст. 333.33 НК РФ ):

• для граждан - 1000 рублей;
• для организаций - 15 000 рублей.

Госпошлина может быть оплачена как арендатором, так и арендодателем. Этот пункт необходимо предусмотреть в договоре аренды (п. 4 ст. 421 ГК РФ ).

Сдача имущества в аренду может осуществляться:

• собственником имущества;
• лицом, которому право сдавать имущество в аренду предоставлено законом или его собственником (ст. 608 ГК РФ ).

Арендатором и арендодателем может выступить одно лицо. Это возможно, если организация выступает арендатором имущества своего руководителя. Руководитель может подписать договор аренды как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора (ст. 53, 91 и 103 ГК РФ).

Объект аренды:

• земельные участки;
• предприятия;
• здания;
• сооружения;
• оборудование;
• транспортные средства и др.

Объекты, не подлежащие аренде:

• некоторые виды оружия, в том числе химического (п. 1 ст. 6 Закона от 13 декабря 1996 г. № 150-ФЗ, ст. 5 Закона от 2 мая 1997 г. № 76-ФЗ);
• земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности заповедниками и национальными парками, зданиями военных судов, объектами федеральной службы безопасности, государственной власти и т. д. (п. 4 ст. 27 Земельного кодекса РФ );
• основное технологическое оборудование для производства этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции (п. 6 ст. 8 Закона от 22 ноября 1995 г. № 171-ФЗ);
• отдельные элементы здания (крыши, наружные стены и т. д.). В то же время разрешена аренда здания или его части вместе с конструктивным элементом постройки (крышей, наружной стеной)

Арендодатель обязан поставить в известность арендатора о том, что на имущество, сданное в аренду, имеют права третьи лица (сервитут, право залога). Если арендатор не был информирован относительно этого, он может (ст. 613 ГК РФ ):

• потребовать уменьшить арендную плату;
• расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.

Срок договора аренды

Срок аренды имущества прописывается в договоре (п. 1 ст. 610 ГК РФ ). В случае отсутствия этого пункта срок является неопределенным, а арендатор и арендодатель могут в любое время отказаться от договора (п. 2 ст. 610 ГК РФ ).

Для некоторых видов аренды законом определены ограничения для срока аренды, например, для аренды земельных участков, относящихся к государственной собственности, предоставляется срок не более 49 лет (абз. 3 п. 3 ст. 28 Закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ).

Арендная плата

Договор аренды определяет порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Арендная плата может быть установлена:

• за все арендуемое имущество в целом;
• по каждой из его составных частей:

Арендная плата может быть в виде (п. 1 и 2 ст. 614 ГК РФ):

• определенных в фиксированной сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
• предоставления арендатором определенных услуг арендодателю;
• возложения на арендатора затрат, предусмотренных договором, на улучшение арендованного имущества;
• передачи арендатором арендодателю вещи, указанной в договоре, в собственность или в аренду и др.

Размер арендной платы можно менять не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ ). Тем не менее, существует ряд исключений из этого правила, например, договор лизинга (абз. 3 п. 2 ст. 28 Закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ).

Законодательством предусматриваются ситуации, при которых арендатор может потребовать уменьшения арендной платы (ухудшение состояния арендуемого имущества по независящим от арендатора причинам), а арендодатель может потребовать досрочной оплаты по договору - например, при нарушении договора со стороны арендатора (п. 4 и 5 ст. 614 ГК РФ).

Договором аренды может быть предусмотрен ремонт арендованного имущества. При этом капитальный ремонт проводит арендодатель, а арендатор - текущий, кроме того, последний несет расходы на содержание арендованного имущества. Однако в договоре аренды может быть прописан и другой порядок ремонта. При нарушении арендодателем своих обязанностей по ремонту арендатор вправе (ст. 616 ГК РФ ):

• отремонтировать арендуемое имущество самостоятельно, а стоимость ремонта потребовать от арендодателя или зачесть ее в счет арендной платы;
• потребовать уменьшения арендной платы;
• потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Кроме ремонта, могут производиться улучшения (ст. 623 ГК РФ ):

• отделимые - такие улучшения, произведенные арендатором, являются собственностью арендатора;
• неотделимые - являются собственностью арендодателя, поскольку неотделимы от объекта. Расходы на неотделимые улучшения могут быть компенсированы арендодателем, если произведены арендатором с его согласия.

Субаренда может осуществляться арендатором только в том случае, если это предусмотрено договором. При этом срок субаренды не должен превышать срок аренды.

Если происходит досрочное прекращение договора аренды, заканчивается и действие договора субаренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ ). Госрегистрация необходима и для договора субаренды (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 и п. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 19 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Продление договора аренды

О своем желании продлить срок аренды арендатор должен письменно уведомить арендодателя в срок, указанный в договоре, или до окончания действия договора.

При продлении договора могут быть внесены изменения в его условия, например, размер арендной платы. Договор считается возобновленным на прежних условиях, если арендатор после окончания срока действия договора продолжает пользоваться имуществом, а арендатор не возражает (п. 2 ст. 621 и п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Расторжение договора аренды

Возможные причины для расторжения:

• решение суда (по требованию арендатора или арендодателя);
• основания, предусмотренные в законодательстве.

Обращение арендодателя в суд с требованием о досрочном прекращении договора аренды возможно, если арендатор:

• пользуется имуществом с нарушением условий договора или назначения имущества;
• существенно ухудшает имущество;
• более двух раз подряд не вносит арендную плату;
• не производит капитального ремонта имущества;
• по другим основаниям, предусмотренным в договоре аренды (п. 2 ст. 450 ГК РФ ).

Обращению в суд арендодателя должно предшествовать письменное предупреждение арендатора о нарушениях с его стороны и разумных сроках для их устранения (ст. 619 ГК РФ ).

Обращение арендатора в суд с требованием о досрочном прекращении договора аренды возможно, если (ст. 620 ГК РФ ):

• арендатор не предоставляет имущество или создает препятствия для его использования в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
• переданное арендатору имущество имеет серьезные недостатки, которые не были оговорены при заключении договора;
• арендатор не производит капитальный ремонт имущества;
• существуют иные основания, предусмотренные договором аренды (п. 2 ст. 450 ГК РФ ).

Если право собственности на сданное в аренду имущество переходит к другому лицу, это не является поводом к расторжению договора аренды (ст. 617 ГК РФ ).

Если одна из сторон собирается расторгнуть договор, а срок его действия не прописан, то следует предупредить об этом партнера за месяц. Если объектом аренды является недвижимость, то предупредить партнера необходимо за три месяца (если иной срок предупреждения не предусмотрен в договоре).

Прекращение договора аренды

Арендатор должен вернуть имущество арендодателю в том состоянии, в котором его получил с учетом износа.

В случае задержки возврата арендодатель может потребовать выплатить арендную плату за все время просрочки или проценты за пользование чужими деньгами (ст. 622 и 395 ГК РФ и положения пунктов 38 и 39 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Выкуп арендованного имущества

После окончания срока аренды арендатор может выкупить имущество арендодателя. Выкуп прописывается либо в договоре аренды, либо в дополнительном соглашении (ст. 624 ГК РФ , п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Договор аренды с правом выкупа - это смешанный договор (постановление Президиума ВАС РФ от 1 марта 2005 г. № 12102/04). Он включает в себя:

• элементы договора аренды;
• элементы договора купли-продажи.

Поэтому к такому договору применяются правила и положения соответствующих договоров (п. 3 ст. 421 ГК РФ ):

• если в договоре аренды с правом выкупа нет условий, существенных для договора-купли продажи (постановление Президиума ВАС РФ от 1 марта 2005 г. № 12102/04), этот договор будет считаться недействительным в части выкупа;
• для договора купли-продажи необходимые условия - наименование и количество товара (п. 1 ст. 432 и п. 3 ст. 455 ГК РФ);
• в части договора, предусматривающей переход права собственности к арендатору, действуют правила договора купли-продажи имущества (п. 3 ст. 609 ГК РФ , п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Договор поставки.

Переход на цивилизованные рыночные отношения в бизнесе, значительно повысил интерес к договору поставки, так как этот договор, является одним из наиболее распространенных видов обязательств, которые используются в предпринимательстве. Договор поставки охватывает практически весь товарооборот хозяйственной деятельности предпринимателей.

Договор поставки – это договор о передаче в обусловленный срок товаров, которые выпускаются или производятся поставщиком-продавцом, покупателю для осуществления последним предпринимательской деятельности или для других целей, не связанных с семейным, личным, домашним или другим использованием (ст. 506 ГК РФ).

Договор поставки является возмездным, двустороннее обязывающим и консенсуальным. Главный признак договора поставки – использование полученного товара в целях, отличных от бытовых.

Согласно части 2 ст. 454 ГК РФ рассматриваемый договор – это разновидность договора купли-продажи. Многие юристы, изучавшие договор поставки, не согласны с причислением договора поставки к договору купли-продажи. Это связано с тем, что данные договора схожи между собой только правовой целью, а именно передачей права собственности или другого производного вещного права на условиях безвозвратности и возмездности, во всем остальном: структуре и признаках они не могут сравниваться.

В отличие от договора купли-продажи, договор поставки подразумевает определенный разрыв между его заключением и предоставлением товара покупателю. Такой срок, устанавливается самим договором и не имеет временных рамок, то есть определение срока зависит от желания продавца и поставщика-производителя товара. Еще одной отличительной особенностью данного договора является длительность взаимодействия сторон, так например, передача товара осуществляется не одноразовым действием, а в течение некоторого периода - поэтапно. Поэтапность может быть обусловлена потребностями в товаре или технологией его производства.

Все возникающие в связи с договором поставки отношения регулируются Гражданским Кодексом РФ ч. 2 глава 30.
Исходя из понятия договора поставки и его цели, обе стороны, заключающие его должны заниматься предпринимательской деятельностью, и соответственно иметь статус юридического лица или индивидуального предпринимателя. Не допускается заключение договоров поставки религиозными, спортивными и другими некоммерческими организациями.

Объектом договора поставки выступает товар и партии товара. И если объектом договора купли-продажи может быть любая вещь, то при поставке вещь, должна быть пригодна для использования в предпринимательской деятельности.

Положения о поставках и иные нормативные акты не содержат четкого указания относительно формы договора поставки, но ч. 1 ст. 44 ГК РФ предусматривает необходимость заключения такого договора в простой письменной форме. Также в пользу письменного заключения данного договора говорят п. 15 «Положения о поставках товаров народного потребления» и п. 18 «Положения о поставках продукции производственно-технического назначения».

Способы заключения договоров – это совокупность юридических действий субъектов, которые обеспечивают возникшие между ними обязательства. Существующие положения о поставках содержат несколько способов письменного оформления договора, а именно:

В порядке обмена радиограммами, телефонограммами, письмами, телетайпограммами и телеграммами;

Путем составления одного документа, подписываемого обеими сторонами;

Путем принятия поставщиком заказа покупателя к исполнению.

Способ заключения письменного договора путем принятия поставщиком к исполнению заказа покупателя применяется только в отношении договоров поставки. Остальные два способа соответствуют требования п. 2 ст. 58 Основ порядка заключения всех видов договоров. Все вышеперечисленные способы заключения договоров имеют равнозначные юридические последствия и создают между сторонами, договорные обязательства.

Выбирать способ заключения договора законодательство предоставляет предпринимателям, в том плане, что любая из сторон может настаивать на применении того или иного способа по своему усмотрению, исходя из возможностей и преимуществ, предоставляемых им.
Принятие поставщиком заказа к исполнению производиться в течение 20 дней с момента подачи заявки покупателем. Если в этот период поставщик не сообщил покупателю об отклонении заказа, договор считается заключенным. Такой способ заключения договора достаточно оперативен потому как, не требует дополнительной переписки. Однако использование такого способа рассчитано на однотипные и стандартизированные условия работы, что в свою очередь ограничивает возможности сторон в плане полного учета особенностей договорных взаимоотношений. Помимо этого в таком порядке заключаются только договора разовой поставки или рассчитанные на срок до одного года.

Наиболее популярным способом заключение любых видов договоров является составление и подписание сторонами одного документа. Среди недостатков такого порядка заключения договоров его долговременность и трудоемкость. Вместе с тем это позволяет субъектам предпринимательской деятельности в наибольшей степени использовать возможности договора для решения разнообразных хозяйственных задач и правовой организации договорных взаимоотношений.

Ст. 432 ГК РФ гласит, что договор считается заключенным, при условии, что между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Такими условиями являются:

предмет договора, а именно наименование, количество товара, ассортимент и комплектность;

срок поставки – временной период согласованный и предусмотреный сторонами в договоре, в течение которого продавец предоставляет свой товар покупателю

В связи с нередкими случаями невыполнения договорных обязательств по договору поставки, как со стороны поставщика, так и со стороны покупателя не лишним будет, упомянуть о возможности досудебного урегулирования таких споров. Если в договоре отдельным пунктом выделен порядок досудебного урегулирования споров, то путем подачи претензии, можно решить множество вопросов, сэкономив время и денежные средства. Российское законодательство предусматривает досудебное урегулирование споров вне зависимости от наличия такого пункта в договоре только в одном случае – одностороннего изменения или расторжения договора. Во всех остальных случаях для защиты своих прав и интересов сторона, чьи права нарушены, может обратиться в арбитражный суд. Для достижения желаемого результата рекомендуется воспользоваться услугами адвоката по арбитражным делам.

Согласно ст. 521 ГК РФ неустойка, предусмотренная за просрочку поставки товара или недопоставку, рассчитывается исходя из условий договора или в установленном законом порядке. Начисление неустойки производиться в течение всего периода нарушения обязательств, вплоть до их исполнения. Неустойка не может выражаться в иной форме кроме денежной. Для возникновения права на получения неустойки, в договоре должен содержаться пункт, предусматривающий такие начисления, иначе данное право не возникнет.

Договор оказания услуг.

Понятие договора как юридического документа регламентируется статьями 779-783 главы 39 ГК РФ. Составление договоров на оказание услуг необходимо в тех случаях, когда одна сторона обязуется выполнить определенные работы или действия, предоставить услуги, а вторая сторона обязуется их оплатить. Такие соглашения называются договорами возмездных услуг и, как правило, оформляются в письменном виде. Предметом договора могут быть самые разные виды услуг: аудит, ведение бухгалтерии, юридическое сопровождение, услуги образовательные и медицинские, услуги на проведение разных видов работ, на поставки товаров и пр. Отдельным вопросом стоит составление договоров, требующих нотариального заверения. К ним относятся:

сделки между частными и юридическими лицами или только юридическими лицами;

сделки на определенные суммы (превышающие МРОТ минимум в десять раз);

сделки, предусмотренные законом (оговорено в ст. 161 ГК РФ).

К общей информации о договорах на оказание услуг относятся следующие сведения:

1) Предмет договора: вид и форма предоставляемых услуг и обязанности потребителя этих услуг;

2) Тип договора: разовые, рамочные, пролонгируемого действия и т.д.;

3) Вид договора: составление договоров на оказание услуг,купли-продажи, выполнения работ (подряда), посредничества, трудовых отношений и пр.;

4) Стороны договора: как физические, так и юридические лица;

5) Форма договора: законом не оговорена, но требуется письменное оформление в 2-х экземплярах – несоблюдение этого требования в случае споров не подтверждает наличие сделки;

6) Условия соглашения: закон определяет три категории условий при составлении подобных договоров:

-обычные, которые оговорены в законах и обязательно должны быть включены в текст соглашения;

- существенные условия, обозначенные законами для данного вида соглашений и условия, на внесении которых настаивает одна из сторон;

- случайные условия - для дополнения или изменения обычных условий (к ним относятся: обозначение страхования рисков, нестандартное количество экземпляров, порядок внесения изменений в содержание и пр.);

7) Содержание договора: составление договоров на оказание услуг обязательно должно включать следующие пункты:

вступительная часть;

обозначения предмета договора (перечень действий или деятельности исполнителя);

обязанности и права сторон;

срок действия договора (по соглашению сторон);

стоимость услуг (товара, работ), механизм и сроки оплаты;

ответственность сторон соглашения;

заключение.

Договор на возмездное предоставление услуг считается официально заключенным в случае достигнутого соглашение по обычным и существенным условиям, что должно быть подтверждено подписями сторон (в соответствии со статьей 432 ГК РФ). Надо отметить, что большинство типовых договоров не требует особых юридических знаний. Но важные соглашения, сделки на крупные суммы, сделки, в процессе выполнения которых могут возникнуть форс-мажорные обстоятельства или осложнения, обязательно должны проходить юридическую экспертизу. Мы настоятельно рекомендуем доверить составление договоров на оказание услуг опытным юристам, что станет гарантией успешного решения споров в случае их возникновения.

Договор на составление технического задания

Составление технического задания – один из ключевых этапов многих видов работ и услуг, например, архитектурного, дизайнерского, инженерного проектирования, разработки веб-сайтов, создания творческих объектов, изготовления нестандартных изделий и т.п. Но, составить технически и юридически грамотное ТЗ, являющееся основанием для выполнения всех последующих работ – дело непростое и очень ответственное. Поэтому оно должно быть соответствующим образом оплачено. Для этого и нужен договор на составление технического задания – юридическое подтверждение соглашения между заказчиком и исполнителем о том, что последний разработает ТЗ, а первый – оплатит эти работы согласно договорным условиям.

Как правило, составление договоров на оказание услуг по разработке техзаданий включает следующие пункты:

цель, принципы и задачи будущих работ (проектных, творческих, иных);

условия и порядок их выполнения;

сроки выполнения;

ожидаемые результаты.

Со стороны заказчика данный договортребует предоставления исходных технических данных и четкого обозначения того, что ему нужно от исполнителя - это обязательно должно быть внесено в текст соглашения. Следует иметь в виду, что устные договоренности не имеют юридической силы и при возникновении споров не будут приниматься во внимание. Стандартная стоимость разработки ТЗ составляет 10-15% от общей стоимости проекта или работ.