Глава 2. Особенности договоров постоянной и пожизненной ренты

Постоянная рента – установление обязанности выплачивать ренту бессрочно.

Состав получателей постоянной ренты может меняться, поскольку этот договор не ограничен сроком. Поэтому права получателя могут передаваться по наследству другим лицам (п. 2 ст. 589 ГК РФ). Это означает, что если лицо заключило договор постоянной ренты и этим договором обременено имущество, то после смерти указанного лица права получателя ренты, передут к его наследнику, если в договоре не установлено иное.

Права получателя постоянной ренты по заключенному договору могут быть переданы иным лицам по правилам уступки права требования или в результате правопреемства (наследования, реорганизации). Пленум Верховного Суда РФ разъяснил, что обязанность по выплате ренты входит в состав наследства плательщика ренты вместе с правом собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом договора постоянной ренты^[8].

Рента по договору постоянной ренты выплачивается в денежной сумме, в размере, предусмотренной договором. Также по договоренности сторон рента, может быть выплачена предоставлением вещей, либо выполнением каких-либо работ и услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законом МРОТ или по соглашению сторон, на основании других критериев (ст. 590 ГК РФ).

Основной срок выплаты ренты по договору постоянной ренты - это окончание каждого календарного квартала. При этом «окончание» календарного квартала можно толковать достаточно широко. С одной стороны, можно применить общие положения ГК РФ о сроках, то есть окончания каждого календарного квартала - это 31 марта, 30 июня, 30 сентября и 31 декабря. Тем не менее в договоре постоянной ренты может быть установлена конкретная (иная) дата окончания квартала, до наступления которой должна быть выплачена рента, например, до 25 числа каждого последнего месяца квартала. Также в договоре постоянной ренты может быть указан и иной срок уплаты постоянной ренты, например, ежегодно или два раза в год с указанием конкретной даты.

Плательщик ренты по договору постоянной ренты имеет право выкупа постоянной ренты (ст. 592 ГК РФ) при условии, что письменное заявление о выкупе ренты предоставлено плательщиком ренты не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты. Данный срок может быть увеличен по соглашению сторон. Законом также предусмотрена возможность получателя ренты требовать выкупа постоянной ренты плательщиком ренты (ст. 593 ГК РФ). В случаях когда, плательщик ренты хочет ее выкупить или когда получатель ренты требует ее выкупа, необходимо определить выкупную цену ренты, эта цена может быть сразу установлена сторонами и включена в договор.

Пожизненная рента – устанавливается на срок жизни получателя ренты. Также возможно установление ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением, под этим понимается обеспечение в жилье, питании, одежде и иные услуги, указанные в договоре.

Пожизненная рента может быть установлена только на срок жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина (п. 1 ст. 596 ГК РФ).

Таким образом, договор пожизненной ренты - это срочный договор, обязательство выплаты пожизненной ренты по которому прекращается в связи со смертью получателя пожизненной ренты.

Договор пожизненной ренты может быть также многосторонним, т.е. предусматривать множественность на стороне получателей ренты. При этом не обязательно, чтобы все получатели ренты были собственниками передаваемого плательщику ренты. Множественность лиц на стороне получателя ренты возникает, в частности, когда получает ренту семья (члены семьи), доли которых в рентных платежах признаются равными^[9]. Отступление от данного правила может быть предусмотрено в договоре пожизненной ренты, например, в пользу одного получателя ренты приходится ¾ рентных платежей, в пользу второго – ¼ доли в ренте. Вместе с тем, нужно учитывать положения семейного законодательства, в силу которого если получателями ренты являются супруги, все рентные платежи поступают в их совместную собственность, доли в которой признаются равными. Представляется, что иное в отношении ренты может быть предусмотрено не в самом договоре ренты, а в брачном договоре, заключаемом между супругами – получателями пожизненной ренты.

Соответственно, в случае смерти одного из получателей пожизненной ренты его доля в праве на получение пожизненной ренты переходит к другим получателям пожизненной ренты в равных долях, если договором не установлено иное.

В договоре пожизненной ренты не допускается включать условие о том, что пожизненная рента выплачивается гражданину, который умер к моменту заключения договора пожизненное ренты.

Получатель ренты наделен правом требовать от плательщика выкупа ренты и тем самым инициативно прекратить договор, оставшись при своем интересе (ст. 599 ГК РФ), у плательщика такого права нет. Основанием инициативного требования выкупа ее получателем является существенное нарушение договора со стороны ее плательщика.