Выбор того или иного подхода для оценки осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации.
МИНИСТЕРСТВО ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ РФ
РАСПОРЯЖЕНИЕ
от 6 марта 2002 г. № 568-р
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ МЕТОДИЧЕСКИХ РЕКОМЕНДАЦИЙ
ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ"
(в ред. распоряжения Минимущества РФ от 31.07.2002 г. № 2314-р)
Основные понятия
Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Улучшения земельного участка - здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий (изменение рельефа, внесение удобрений и т.п.), изменяющих качественные характеристики земельного участка.
Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
Цена- денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.
Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.
Дисконтирование - процесс определения текущей стоимости будущих доходов и расходов.
Земельная рента - доход, приносимый земельным участком.
Фактор стоимости - фактор, изменение которого влияет на рыночную стоимость земельного участка.
Основные принципы оценки рыночной стоимости земельного участка
1. Принцип полезности - рыночную стоимость имеют земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени.
2. Принцип спроса и предложения - рыночная стоимость земельного участка складывается в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей.
Спрос обычно принято характеризовать количеством объектов, которые покупатели готовы или могут купить в течение определенного промежутка времени по сложившейся на данное время рыночной стоимости. Предложение характеризуется количеством объектов, предложенных к продаже на рынке в настоящий момент по конкретной цене. Соотношение спроса и предложения определяет уровень цен на равновесном земельном рынке.
Выделяется три возможных состояния соотношения спроса и предложения:
- спрос и предложение равны, в результате рыночных сделок формируется равновесная справедливая рыночная цена объектов недвижимости;
- спрос превышает предложение, цены на рынке растут, формируются спекулятивные цены, возникает опасность протекционизма и коррупции, ведущих к разрушению рынка;
- предложение превышает спрос, цены падают, возникает стагнация рынка.
3. Принцип замещения - рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятных затрат на приобретение объекта эквивалентной полезности.
Данный принцип предполагает наличие вариантов выбора для покупателя, т.е., стоимость объекта недвижимости (земельного участка) зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные объекты или объекты, заменяющие данный. Принцип показывает, что стоимость данного объекта не должна превышать затрат на приобретение на рынке аналогичного объекта (земельного участка). Следовательно, стоимость конкретного земельного участка определяется наименьшей ценой, по которой можно приобрести аналогичный земельный участок, обладающий такими же основными показателями, включая потенциальную полезность и доходность.
4. Принцип ожидания - величина рыночной стоимости земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения ренты от него.
Данный принцип показывает, что стоимость объекта недвижимости — текущая стоимость всех будущих доходов, полученных от его использования (включая продажу и стоимость объектов недвижимости, прежде всего земельных участков), - постоянно растет в силу увеличения спроса и ограничения предложения.
5. Принцип внешнего влияния - рыночная стоимость земельного участка зависит от влияния внешних факторов.
6. Принцип соответствия - оцениваемый объект (участок земли) имеет наивысшую стоимость при условии его некоторого сходства с окружающими объектами по использованию, по размеру и стилю, при минимальных затратах на его освоение. Т.о., для земельного участка и объекта недвижимости, расположенного или создаваемого на нем, должны быть достигнуты условия соответствия затрат на его приобретение и освоение и стоимости или доходности созданного на нем объекта недвижимости. Реализация данного принципа, позволяет выделить из общей стоимости объекта недвижимости стоимость собственно земельного участка.
7. Принцип наиболее эффективного использования - рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования.
Наиболее эффективное использование земельного участка, это наиболее вероятное использование земельного участка, являющееся физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого стоимость земельного участка будет максимальной. Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разбиения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.
При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:
- целевое назначение и разрешенное использование;
- преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
- ожидаемые изменения на рынке земельных участков;
- существующее использование земельного участка.
При оценке земельного участка из всех возможных (разрешенных) вариантов его использования выбирается наилучший и наиболее доходный, и именно он используется для оценки.
Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект можно построить исходя из варианта наиболее эффективного использования участка с учетом всех имеющихся ограничений.
Если строение на участке имеется, то проводится анализ, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшать на величину затрат по сносу данного строения при выбранном варианте наилучшего использования данного земельного участка, конечно же с учетом имеющихся ограничений.
Величина рыночной стоимости земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (дата проведения оценки).
Подходы к оценке
Существует три общепринятых подхода в оценке:
- Сравнительный подход, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату оценки;
- Доходный подход, отражающий позиции наиболее вероятного покупателя (инвестора);
- Затратный подход, отражающий точку зрения по созданию объекта оценки с позиции понесенных затрат.
В общем случае, при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода. Невозможность или ограничения применения какого-либо из подходов обосновываются в отчете об оценке.
Расчет стоимости в рамках каждого из трех описанных выше подходов проводится соответствующими методами (Рис. 1).
Рис. 1 Подходы к оценке рыночной стоимости ЗУ
Сравнительный подход
Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на рынке. Подход основан на принципе замещения: благоразумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности земельный участок.
Имея достаточное количество достоверной информации о продаже участков за определенный период того же вида использования, что и оцениваемый, подход сравнения рыночных продаж позволяет получить максимально точную рыночную стоимость участка на конкретном рынке.
Пример
Необходимо определить рыночную стоимость свободного земельного участка по состоянию на 01.01.2015 года, расположенного в районе жилой застройки города. Общая площадь участка 0,2 га. Целевое назначение – строительство торгового павильона.
Решение
Для сравнения выбрано 4 участка, проданных на местном рынке, с таким же целевым назначением. Характеристики сравниваемых участков приведены в табл. 2.
Таблица 2 - Характеристики сравниваемых земельных участков
| Характеристики | Участок № 1 | Участок № 2 | Участок № 3 | Участок № 4 |
| Цена продажи, млн. руб. | 2,95 | 3,08 | 3,34 | 2,40 |
| Размер участка, га | 0,20 | 0,25 | 0,28 | 0,18 |
| Время продажи, мес./год | 01/11/2015 | 01/08/2015 | 01/05/2015 | 01/07/2015 |
| Условия финансирования | Безналичный расчет, собственные средства | Безналичный расчет, собственные средства | Безналичный расчет, собственные средства | Безналичный расчет, оплата с рассрочкой |
| Условия продажи | Не выявлено | Не типичный срок продажи (2 месяца) | Не выявлено | Не выявлено |
| Местоположение | Район жилой застройки | Административно-деловой центр | Промышленный район | Район жилой застройки |
| Физические характеристики | Не выявлено крупных различий | Не выявлено крупных различий | Рельеф поверхности неровный | Не выявлено крупных различий |
По остальным элементам сравнения участки не имеют существенных различий.
Результаты корректировки цены сравниваемых участков приведены в табл. 3.
Таблица 3. - Результаты корректировки цены сравниваемых участков
| Элементы сравнения | Участок № 1 | Участок № 2 | Участок № 3 | Участок № 4 |
| Цена продажи, млн. руб. | 2,95 | 3,08 | 3,34 | 2,40 |
| Размер участка, га | 0,20 | 0,25 | 0,28 | 0,18 |
| Цена за 0,10 га, млн. руб. | 1,47 | 1,23 | 1,19 | 1,33 |
| Корректировка на право собственности | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| Корректировка на условия финансирования, руб. | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| Скорректированная цена, руб. | 1,47 | 1,23 | 1,19 | 1,33 |
| Корректировка на особые условия продажи | +10% | |||
| Скорректированная цена, руб. | 1,47 | 1,35 | 1,19 | 1,23 |
| Корректировка на время продажи | +0% | +1% | +8% | +10% |
| Скорректированная цена, руб. | 1,47 | 1,36 | 1,28 | 1,35 |
| Корректировка на местоположение | +0% | -5% | +10% | +0% |
| Скорректированная цена, руб. | 1,47 | 1,29 | 1,41 | 1,35 |
| Корректировка на физические (геологические) условия | +0% | +0% | +2% | +0% |
| Скорректированная цена, руб. | 1,47 | 1,29 | 1,43 | 1,35 |
После введения поправок диапазон цен по сопоставимым участкам земли составил от 1,29 млн. руб. до 1,47 млн. руб. за 0,1 га. Стоимость 0,1 га оцениваемого участка определена как среднее значение и составляет 1,38 млн. руб. Следовательно, стоимость участка площадью 0,2 га составит 2,76 млн. руб.
Метод выделения
Метод выделения используется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода - наличие информации о ценах сделок или предложения (спроса) с объектами недвижимости, включающими в себя аналогичные земельные участки.
Стоимость замещения или стоимость воспроизводства улучшений земельного участка определяется с использованием соответственно ресурсных методов или базисных (индексных, компенсационных) методов (при этом предпочтение следует отдавать ресурсным методам). При определении стоимости замещения или воспроизводства необходимо учитывать прибыль предпринимателя и все виды износа улучшений.
Прибыль предпринимателя - это величина рыночно обоснованной прибыли за организацию и (или) реализацию доходного проекта. Прибыль предпринимателя оценивается как разность между ценой продажи актива и затратами на его создание, либо затратами на приобретение и модернизацию объекта недвижимости. Прибыль предпринимателя также может быть рассчитана по нормам отдачи при наиболее вероятном альтернативном вложении капитала.
Физический и функциональный износ могут быть устранимыми и неустранимыми. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения.
Методом экономического возраста накопленный износ определяется в процентах путем деления эффективного возраста объекта на срок его экономической жизни и умножения на сто. Эффективный возраст объекта недвижимости определяется на аналитической основе, учитывающей экономическую полезность оцениваемого объекта. Эффективный возраст объекта оценки принимается равным его фактическому возрасту при условии нормальной технической эксплуатации по соответствующим нормам и правилам, и надлежащего технического состояния. Эффективный возраст объекта оценки принимается больше его фактического возраста при условии плохой технической эксплуатации и техническом состоянии ниже, чем надлежащее. Эффективный возраст объекта оценки принимается меньше его фактического возраста при условии хорошей технической эксплуатации и техническом состоянии выше, чем надлежащее. Экономический срок жизни равен сумме фактического возраста и оставшегося эффективного возраста. Экономический срок жизни принимается равным нормативному сроку жизни (службы), при условии надлежащего технического состояния и использования объекта оценки. Экономический срок жизни объекта недвижимости определяется на аналитической основе, учитывающей экономическую полезность оцениваемого объекта.
Модифицированным методом экономического возраста накопленный износ определяется в денежных единицах как сумма устранимого и неустранимого износа объекта недвижимости. Устранимый износ приравнивается к затратам на устранение имеющихся признаков износа и определяется существующими дефектами эксплуатации улучшений и их несоответствием требованиям и ожиданиям рынка. Неустранимый износ рассчитывается путем деления эффективного возраста объекта на срок его экономической жизни и умножения полученной величины на разность между стоимостью создания и величиной устранимого износа.
Методом сравнения продаж накопленный износ определяется в процентах путем оценки износа на основе оценки износа по аналогичным объектам недвижимости, рассчитываемой на основе разности между стоимостью создания аналогичных объектов и их рыночной стоимостью.
В рамках оценки физического износа отдельно оценивается устранимый и неустранимый износ. Полученные величины устранимого и неустранимого физического износа потом складываются. Устранимый физический износ равен затратам на его устранение. Неустранимый физический износ рассчитывается отдельно по конструктивным элементам, физический срок жизни которых меньше срока жизни здания (короткоживущим элементам), и по конструктивным элементам, физический срок жизни которых равен сроку жизни здания (долгоживущим элементам). Неустранимый физический износ для обоих видов элементов определяется в денежных единицах путем деления физического возраста элемента на срок его физической жизни и умножения полученной величины на стоимость создания данного элемента.
Устранимый функциональный износ за счет недостатков, требующих добавления или модернизации элементов улучшений, равен затратам на выполнение требуемых добавлений или проведение модернизации соответственно.
Устранимый функциональный износ за счет позиций, требующих замены, равен их стоимости воспроизводства, плюс издержки на создание новых позиций, плюс издержки на демонтаж существующих элементов, минус стоимость возврата материалов, если возврат имеет место.
ПРИМЕР
Единый объект недвижимости представляет собой земельный участок и типовое здание площадью 985 кв.м. Стоимость кв.м. единого объекта недвижимости, определенная методом сравнительных продаж, составляет 0,54 млн. рублей. Год постройки здания – 1980. Дата проведения оценки – 2013 г. Необходимо определить рыночную стоимость земельного участка.
Решение
Рыночная стоимость единого объекта недвижимости составит:
985 ∙ 0,54 = 531,9 млн руб
Накопленный износ рассчитывается по следующей формуле:
∙ (1)
где 
– накопленный износ;
– эффективный возраст объекта оценки;
Эффективный возраст объекта оценки принимается равным его фактическому возрасту при условии нормальной технической эксплуатации по соответствующим нормам и правилам, и надлежащего технического состояния и наоборот.
–экономический срок жизни объекта оценки.
Экономический срок жизни принимается равным нормативному при условии надлежащего технического состояния и использования объекта оценки.
Накопленный износ здания составит 41 % 
Анализ рынка показал, что затраты на создание улучшений составят 0,59 рублей/кв м
Рыночная стоимость объекта оценки составит:
985 ∙ 0,59 ∙ (100 - 41) = 33,9 млн руб
Стоимость земельного участка составит:
53,19 – 33,9 = 19, 3 млн руб
Метод распределения
Метод дает более точные результаты для участков с относительно новыми зданиями, на которые имеются сметы расходов. С увеличением возраста построек отношение стоимости земли к общей стоимости единого объекта недвижимости увеличивается.
ПРИМЕР
Цена продажи единого объекта недвижимости, представляющего типично застроенный земельный участок, составляет 57,43 млн. руб. Необходимо определить стоимость земельного участка, входящего в состав единого объекта недвижимости.
Решение
Стоимость аналогичных объектов оценки представлена в табл. 3.
Таблица 3 – Стоимость аналогичных объектов недвижимости
| Стоимость земельного участка, млн. руб. | Стоимость единого объекта оценки, млн. руб. | Доля стоимости земельного участка |
| 13,6 | 63,2 | 0,21 |
| 12,1 | 54,8 | 0,22 |
| 13,4 | 59,3 | 0,23 |
ПРИМЕР
Участок земли был сдан в аренду с условием отнесения эксплуатационных расходов на арендатора за 30 000 рублей в год на 49 лет. Коэффициент капитализации равен 12%. Определить стоимость земельного участка.
РЕШЕНИЕ:
Стоимость земельного участка, определенная методом капитализации земельной ренты составит:
Сзем. = Рента за год / Коэффициент капитализации = 30 000 / 12% = 250 000 рублей.
Метод остатка для земли
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
- расчет стоимости воспроизводства или замещения существующих или прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений;
- расчет общего чистого дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы и существующих правовых ограничений использования объекта недвижимости;
- расчет чистого дохода, приходящегося на улучшения, как произведения их стоимости воспроизводства или замещения на коэффициент капитализации доходов для улучшений;
- расчет чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и чистого дохода, приходящегося на улучшения;
- расчет стоимости земельного участка путем деления чистого дохода, приходящегося на земельный участок, на коэффициент капитализации доходов для земли.
Различают два вида эксплуатационных расходов:постоянные – не зависящие от уровня заполняемости объекта, переменные – зависящие от заполняемости. Уровень эксплуатационных расходов определяется, исходя из рыночных условий аренды.
ПРИМЕР
Рыночная стоимость здания составляет 15 млн. руб., срок эксплуатации здания 80 лет, ставка дохода 15% годовых. Коэффициент капитализации для земли равен 10%. Чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, составляет 2 850 000 рублей в год. Определить стоимость земельного участка.
РЕШЕНИЕ:
1) Определим коэффициент капитализации для здания с учетом срока эксплуатации здания в течение 80 лет:
Кзд = r + Kв = r + 1/n, где:
Кзд - коэффициент капитализации для здания;
r - ставка дохода;
Кв - ставка возмещения (возврата) капитала;
n - срок эксплуатации здания.
1/n=1/80 =0,0125=1,25%.
Кзд. = 15% + 1,25% = 16,25%.
2) Определим часть дохода, относящуюся к зданию:
ЧОД зд = Сзд * Кзд, где
ЧОД зд - чистый операционный доход, относящийся к зданию;
Сзд - стоимость здания;
Кзд - коэффициент капитализации для здания.
ЧОД зд = 15 000 000*0,1625 = 2 437 500 руб.
3) Определим часть дохода, относящегося к земельному участку:
ЧОДзем = ЧОДобщ – ЧОД зд, где
ЧОДзем - чистый операционный доход от земли;
ЧОДобщ - общий доход в год от эксплуатации единого объекта недвижимости;
ЧОДзд – доход, относящийся к зданию.
ЧОД зем = 2 850 000 – 2 437 500 = 412 500 руб.
4) Определим стоимость земли путем капитализации части дохода, отнесенного к земле:
Сзем = ЧОДзем/Кзем, где
Сзем – стоимость земли;
ЧОДзем – доход от земли;
Кзем – коэффициент капитализации для земли.
Сзем = 412 500/0,10 = 4 125 000 руб.
Метод предполагаемого использования
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.
Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.Метод может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития (обустройства).
Метод предполагает следующую последовательность действий:
- анализ наиболее эффективного варианта застройки и доходного использования застроенного земельного участка;
- расчет затрат на создание, обоснование временной структуры затрат на создание выбранного варианта застройки земельного участка;
- прогнозирование доходов от использования застроенного земельного участка
- расчет издержек, необходимых для получения доходов от использования застроенного земельного участка
- оценка стоимости земельного участка путем дисконтирования всех денежных потоков, связанных с реализацией проекта наиболее эффективного использования земельного участка.
Для оценки текущей стоимости будущих доходов и расходов должны использоваться ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа норм отдачи на капитал альтернативных по уровню рисков инвестиций.
Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет рыночной стоимости продажи объекта недвижимости в конце горизонта расчета арендных платежей.
ПРИМЕР
Требуется оценить массив земли общей площадью 120 соток, который застройщик планирует разделить на 10 участков, площадью 12 соток каждый. Предполагаемая цена продажи одного участка 5 000 $. При этом будут иметь место следующие издержки:
Таблица 5
| № | Наименование издержек $ | USD | Период расходов | |
| Планировка, расчистка, инженерные сети, проектирование | 8 300 | Первый год | ||
| Управление, охрана, контроль | Ежегодно | |||
| Накладные расходы и прибыль подрядчика | 1 000 | Первый год | ||
| Маркетинг | Ежегодно | |||
| Текущие расходы (налоги, страхование) | Ежегодно | |||
| Прибыль предпринимателя | 2 000 | Ежегодно | ||
Схема продажи участков: в течение 1 года – 5 участков, в течение 2 года – 3 участка, в течение 3 года – 2 участка.
Cтавка дисконтирования для данного типа инвестиций определена в 12%.
Определим текущую стоимость денежного потока доходов:
Таблица 6
| Кол-во проданных земельных участков, шт. | |||
| Годовой доход, $ | 25 000 | 15 000 | 10 000 |
| Фактор дисконтирования на середину года | 0,944911 | 0,843671 | 0,753277 |
| Текущая стоимость потока доходов, $ | 23 623 | 12 655 | 7 533 |
| Суммарная стоимость доходов, $ | 43 811 |
Определим текущую стоимость денежного потока расходов
Таблица 7
| Расходы, $ | 13 200 | 3 900 | 3 900 |
| Фактор дисконтирования на середину года | 0,944911 | 0,843671 | 0,753277 |
| Текущая стоимость потока доходов, $ | 12 473 | 3 290 | 2 938 |
| Суммарная стоимость доходов, $ | 18 701 |
Текущая стоимость земельного участка:
Сзем = ТСдох - ТСрас = 43 811 – 18 701 = 25 110 $
ТСдох – суммарная стоимость доходов от продажи участков;
ТСрасх – текущая стоимость всех издержек на улучшения и устройство участков.
Затратный подход
Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка. Подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерным коммуникациями. Затратный подход в оценке стоимости земельного участка предполагает, что разумный инвестор, не заплатит за объект большую цену, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству здания в некоторый период времени.
Затратный подход показывает рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа. Затратный подход основан на учете затрат, связанных с улучшением земельных участков.
МИНИСТЕРСТВО ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ РФ
РАСПОРЯЖЕНИЕ
от 6 марта 2002 г. № 568-р
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ МЕТОДИЧЕСКИХ РЕКОМЕНДАЦИЙ
ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ"
(в ред. распоряжения Минимущества РФ от 31.07.2002 г. № 2314-р)
Основные понятия
Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Улучшения земельного участка - здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий (изменение рельефа, внесение удобрений и т.п.), изменяющих качественные характеристики земельного участка.
Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
Цена- денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.
Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.
Дисконтирование - процесс определения текущей стоимости будущих доходов и расходов.
Земельная рента - доход, приносимый земельным участком.
Фактор стоимости - фактор, изменение которого влияет на рыночную стоимость земельного участка.
Основные принципы оценки рыночной стоимости земельного участка
1. Принцип полезности - рыночную стоимость имеют земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени.
2. Принцип спроса и предложения - рыночная стоимость земельного участка складывается в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей.
Спрос обычно принято характеризовать количеством объектов, которые покупатели готовы или могут купить в течение определенного промежутка времени по сложившейся на данное время рыночной стоимости. Предложение характеризуется количеством объектов, предложенных к продаже на рынке в настоящий момент по конкретной цене. Соотношение спроса и предложения определяет уровень цен на равновесном земельном рынке.
Выделяется три возможных состояния соотношения спроса и предложения:
- спрос и предложение равны, в результате рыночных сделок формируется равновесная справедливая рыночная цена объектов недвижимости;
- спрос превышает предложение, цены на рынке растут, формируются спекулятивные цены, возникает опасность протекционизма и коррупции, ведущих к разрушению рынка;
- предложение превышает спрос, цены падают, возникает стагнация рынка.
3. Принцип замещения - рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятных затрат на приобретение объекта эквивалентной полезности.
Данный принцип предполагает наличие вариантов выбора для покупателя, т.е., стоимость объекта недвижимости (земельного участка) зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные объекты или объекты, заменяющие данный. Принцип показывает, что стоимость данного объекта не должна превышать затрат на приобретение на рынке аналогичного объекта (земельного участка). Следовательно, стоимость конкретного земельного участка определяется наименьшей ценой, по которой можно приобрести аналогичный земельный участок, обладающий такими же основными показателями, включая потенциальную полезность и доходность.
4. Принцип ожидания - величина рыночной стоимости земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения ренты от него.
Данный принцип показывает, что стоимость объекта недвижимости — текущая стоимость всех будущих доходов, полученных от его использования (включая продажу и стоимость объектов недвижимости, прежде всего земельных участков), - постоянно растет в силу увеличения спроса и ограничения предложения.
5. Принцип внешнего влияния - рыночная стоимость земельного участка зависит от влияния внешних факторов.
6. Принцип соответствия - оцениваемый объект (участок земли) имеет наивысшую стоимость при условии его некоторого сходства с окружающими объектами по использованию, по размеру и стилю, при минимальных затратах на его освоение. Т.о., для земельного участка и объекта недвижимости, расположенного или создаваемого на нем, должны быть достигнуты условия соответствия затрат на его приобретение и освоение и стоимости или доходности созданного на нем объекта недвижимости. Реализация данного принципа, позволяет выделить из общей стоимости объекта недвижимости стоимость собственно земельного участка.
7. Принцип наиболее эффективного использования - рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования.
Наиболее эффективное использование земельного участка, это наиболее вероятное использование земельного участка, являющееся физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого стоимость земельного участка будет максимальной. Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разбиения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.
При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:
- целевое назначение и разрешенное использование;
- преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
- ожидаемые изменения на рынке земельных участков;
- существующее использование земельного участка.
При оценке земельного участка из всех возможных (разрешенных) вариантов его использования выбирается наилучший и наиболее доходный, и именно он используется для оценки.
Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект можно построить исходя из варианта наиболее эффективного использования участка с учетом всех имеющихся ограничений.
Если строение на участке имеется, то проводится анализ, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшать на величину затрат по сносу данного строения при выбранном варианте наилучшего использования данного земельного участка, конечно же с учетом имеющихся ограничений.
Величина рыночной стоимости земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (дата проведения оценки).
Подходы к оценке
Существует три общепринятых подхода в оценке:
- Сравнительный подход, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос