Тема 5. Продажа недвижимости. Продажа предприятия

Форма практического (интерактивного) занятия:

- устный опрос;

- исследовательские (творческие задания);

- решение ситуационных задач;

- групповая дискуссия.

Цель занятия: составить представление о понятии, отличительных признаках и элементах договоров продажи недвижимости и предприятия, системе их правового регулирования.

Вопросы:

1. Понятие, общая характеристика договора продажи недвижимости. Особенности предмета договора.

2. Форма договора. Государственная регистрация перехода права собственности.

3. Права покупателя на земельный участок при продаже здания, сооружения.

4. Особенности содержания и исполнения договора продажи недвижимости. Значение передаточного акта. Момент возникновения права собственности покупателя на недвижимое имущество.

5. Понятие и отличительные признаки договора продажи предприятия. Особенности предмета.

6. Форма договора. Порядок заключения договора продажи предприятия.

7. Особенности исполнения, изменения и признания недействительным договора продажи предприятия. Гарантии соблюдения интересов кредиторов при продаже предприятия.

Творческие задания:

1. Определите следующие моменты исполнения обязательства купли-продажи в отношении недвижимости: а) исполнения продавцом обязанности по передаче товара; б) перехода риска случайной гибели, повреждения вещи; в) перехода права собственности. Могут ли эти моменты совпадать?

2. Сравните последствия нарушения условия о качестве, предусмотренные общими положениями гл. 30 ГК и нормами ГК о продаже недвижимости. Оформите полученные результаты в виде таблицы. Чем можно объяснить различия в правовом регулировании последствий одного и того же правонарушения?

3. Определите последствия уклонения продавца от государственной регистрации договора продажи недвижимости и регистрации перехода права собственности. Имеет ли значение в случае уклонения продавца от государственной регистрации тот факт, что обязанность по передаче объекта недвижимости не была исполнена?

Письменные задания:

1.По результатам аукциона Комитет имущественных и земельных отношений г. Иваново (арендодатель) и общество (арендатор) подписали договор аренды земельного участка. Согласно условиям этого договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 6 704 кв. метра с кадастровым номером 71:23:01 01 01:0157. Договором также предусматривалась обязанность арендатора передать в собственность муниципального образования 10% общей площади административного здания после ввода его в эксплуатацию.

На основании разрешения, выданного обществу, построенный объект недвижимости был введен в эксплуатацию, после чего арендатор зарегистрировал право собственности на здание и стал предоставлять офисные помещения в пользование другим лицам.

Комитет обратился в арбитражный суд с требованием о выделе его доли в праве собственности на здание и возмещении убытков. Однако суд отказал в удовлетворении заявленного требования, признав спорный договор в части незаключенным, поскольку стороны не согласовали предмет договора в части определения объекта недвижимого имущества, подлежащего передаче обществом муниципальному образованию, обозначенного как 10% общей площади здания, отсутствуют данные, определяющие расположение недвижимости на переданном в аренду земельном участке, не определено местонахождение недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания.

Есть ли основания для обжалования решения суда? Возможна ли купля-продажа будущей недвижимости?

2. Гражданка Бабаева в сентябре 2012 г. заключила со строительной организацией договор, согласно которому Бабаева обязалась уплатить 1 млн.700 тыс. рублей, а строительная организация обязалась передать Бабаевой 2-х комнатную квартиру в строящемся доме (срок сдачи – январь) в срок до 1 марта. В договоре было описание квартиры (ее точный адрес, метраж, планировка, состояние отделки и пр.). Квартира была передана Бабаевой только 26.06.2013г. Планировка, метраж и отделка квартиры не соответствовала условиям договора.

Бабаева заявила претензию строительной организации, однако ей разъяснили, что метраж и планировка не могут быть изменены, поскольку стены в квартире несущие, их разрушение может уменьшить прочность дома, что касается отделки, то указанные в договоре материалы оказались слишком дороги, и повлекли бы удорожание строительства. Бабаева зарегистрировала свое право собственности на квартиру и обратилась в суд с требованием о взыскании неустойки по закону «О защите прав потребителей» в размере 1% за каждый день просрочки. Кроме того, она потребовала замены квартиры.

Решите спор.

3. Общество с ограниченной ответственностью «Лизинг офис» и индивидуальный предприниматель Комаров заключили договор купли-продажи нежилого помещения в административном здании. Согласно условиям договора общество обязалось в течение 5 дней с момента оплаты всей стоимости помещения передать его по передаточному акту покупателю.

После завершения расчетов покупатель вселился в приобретенное нежилое помещение и начал в нем ремонт. Однако, когда стороны сделки обратились в управление Росреестра по Кемеровской области за регистрацией перехода права собственности, регистрирующий орган отказал в регистрации, сославшись на отсутствие документа, подтверждающего его передачу от продавца к покупателю, а также на отсутствие заявления продавца о регистрации перехода права собственности на объект сделки.

Есть ли основания для обжалования отказа в регистрации перехода права собственности к Комарову? С какого момента объект недвижимости считается переданным покупателю? Каково значение передаточного акта при продаже недвижимости? Когда покупатель становится собственником недвижимого имущества? Как можно квалифицировать бездействие продавца при государственной регистрации и каковы его последствия?

4. Индивидуальный предприниматель Савельев заключил договор купли-продажи административного здания с казенным предприятием «Оптволокно», по условиям которого к нему переходило здание и земельный участок общей площадью 10 кв. м., занятый недвижимостью и принадлежащий продавцу на праве постоянного бессрочного пользования. Сделка была надлежащим образом оформлена и 27.12.2012г. осуществлена государственная регистрация перехода права собственности. После этого заявлением, направленным в адрес главы администрации города Новокузнецка, предприятие отказалось от права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком ввиду нахождения на нем объектов недвижимости, право собственности на которые перешло к Савельеву.

17.01.2013г. Савельев направил в адрес администрации заявление о предоставлении спорного земельного участка в аренду, на основании которого администрацией принято постановление от 17.01.2013 г. № 18 «О прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и предоставлении его в аренду ИП Савельеву». Администрация подготовила и направила в адрес Савельева проект договора аренды от 17.01.2013г. № 1087 спорного земельного участка, находящегося в государственной собственности. Однако данный договор так и не был подписан предпринимателем. В связи с этим администрация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании с Савельева неосновательного обогащения за пользование земельным участком и процентов по ст. 395 ГК.

Правомерны ли требования администрации? Всегда ли вид и объем права покупателя на земельный участок совпадает с правом продавца?

5. Банк, имея «на руках» решение арбитражного суда и со­ответствующий исполнительный лист о взыскании с заемщик - акционерного общества 5 млн. рублей, составляющих сумму невозвращенного кредита и процентов за пользование денежными средствами, в течение нескольких месяцев безуспешно пытался добить­ся их исполнения. Поскольку денежные средства на банковских счетах заемщика отсутствовали, банк обратился в арбитражный суд, вынесший решение, с ходатайством об изменении способа его исполнения путем обращения взыскания на принадлежащую обществу мастерскую по ремонту и сервисному обслуживанию импортных автомобилей.

Акционерное общество возражало против изменения спо­соба исполнения судебного решения, ссылаясь на то, что пять меся­цев назад мастерская была продана по договору продажи недвижимо­сти другому лицу — производственному кооперативу. В подтверждение своих доводов закрытое акционерное общество представило договор продажи мастерской и копии свидетельства о праве собственности на указанную мастерскую, выданного регистрирующим органом производ­ственному кооперативу после того, как была осуществлена государ­ственная регистрация перехода права собственности.

В заседании арбитражного суда было установлено, что текст договора продажи мастерской включает согласованные сторонами условия: о составе и стоимости имущества мастерской; о ее продажной цене; о передаче покупателю права аренды земельного участка, на котором она находится. Исполнение данного договора сторонами было удосто­верено актом приема-передачи мастерской, а также платежным пору­чением производственного кооператива о перечислении закрытому акционерному обществу денежной суммы, составляющей плату за мас­терскую. Указанные документы представлялись регистрирующему органу для государственной регистрации перехода права собственности на мастер­скую к производственному кооперативу, и такая регистрация была осу­ществлена.

Какое решение примет суд по ходатайству кредитора?

6. Акционерное общество (продавец) и общество с ограни­ченной ответственностью (покупатель) заключили договор о продаже имущественного комплекса завода «Ферросплавы». В состав продаваемого имущественного комплекса были включены расположенные на земельном участке, принадлежа­щем продавцу на праве аренды, следующие объекты: неработающий производственный цех с простаивающим оборудованием, несколько складских помещений, гараж, а также право аренды земельного участка. Состав и стоимость имущества предприятия были удостоверены актом инвентаризации и заключением независимого аудитора, которые служили приложением к договору купли-продажи.

О совершенной сделке случайно узнал один из поставщиков завода и обратился в суд с требованием к продавцу и покупателю о досрочном прекращении договора поставки и возмещении убытков, причиненных переменой должника.

Есть ли основания для удовлетворения данного иска? Изменится ли решение, если в качестве приложения к договору купли-продажи стороны подписали перечень долгов кредиторов завода?

Групповая дискуссия на темы:

1. Распространение на предприятие правового режима недвижимого имущества: за и против.

2. Государственная регистрация сделок с недвижимостью и нотариальное удостоверение: за и против.

Тема 6. Мена. Дарение

Форма практического (интерактивного) занятия:

- устный опрос;

- исследовательские (творческие задания);

- решение ситуационных задач;

- работа в малых группах

Цель занятия: составить представление о понятии, отличительных признаках и элементах договоров мены и дарения, системе их правового регулирования.

Вопросы:

1. Понятие договора мены. Отграничение договора мены от смежных договоров (купля-продажа, бартер).

2. Определение момента исполнения договора мены и момента пе­рехода права собственности и риска случайной гибели или по­вреждения обмениваемых товаров.

3. Понятие и виды договоров дарения. Форма и государственная регистрация договора дарения.

4. Безвозмездность как основной признак дарения. Предмет договора дарения.

5. Отказ от исполнения договора дарения. Отмена исполненного до­говора дарения.

6. Пожертвование: понятие, отличительные признаки, основания отмены.

Творческие задания:

1. Определите соотношение следующих понятий: «мена»; «бартер»; «обмен».

2. Перечислите нормы гл. 30 ГК, которые: а) в принципе не подлежат применению к отношениям мены; б) могут применяться при определенных условиях.

3. Перечислите случаи, когда по договору мены в обмен на товар возможна передача денежных средств. Какую роль играют в этих случаях деньги?

4. Определите соотношение следующих понятий: «дарение»; «прощение долга»; «пожертвование»; «безвозмездное пользование имуществом».

Письменные задания:

1. Индивидуальный предприниматель Кошкин заключил с ЗАО «Ме­тиз» договор бартера, согласно которому он обязался передать ЗАО «Метиз» 12 поддонов силикатного кирпича, а ЗАО – 1тыс. 200 штук особо прочных шлифовальных кругов, которые будут изготовлены на пред­приятии общества. Предприниматель исполнил свои обязательства в установленный договором срок. Полученный кирпич общество исполь­зовало в строительстве производственного корпуса. В то же время, ЗАО «Метиз» поставило Кошкину только 200 шлифовальных кругов, заявив о невозможности исполнения обязательства в оставшейся части.

Кошкин обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с ЗАО стоимости недопоставленных 1 тыс. кругов и о привлечении должни­ка к ответственности по ст.395 ГК РФ. Ответчик в отзыве на иск с тре­бованиями предпринимателя не согласился, указав, что, во-первых, суть бартерной сделки состоит в безденежном обмене товаров, поэто­му ЗАО готово компенсировать неисполненное другими изделиями своего предприятия; во-вторых, натуральный обмен исключает воз­можность применения ст.395 ГК РФ; в-третьих, хотя сумма иска рас­считана Кошкиным правильно, однако этот расчет демонстрирует несоразмерность стоимости 12 поддонов кирпича в сравнении со сто­имостью 1 тыс. 200 шлифовальных кругов. Выручка предпринимателя от продажи 200 полученных кругов уже превысила стоимость передан­ного Кошкиным кирпича. В силу изложенного, по мнению ЗАО, тре­бования истца неправомерны.

Дайте правовую оценку сложившимся отношениям сторон и до­водам ответчика в отзыве на иск. Какое решение должен вынести арбитражный суд?

2. Коллекционеры Иванов и Петров заключили договор ме­ны, по которому должен был состояться обмен картинами двух известных российских художников. По условиям договора Ива­нов передал принадлежащую ему картину Петрову немедленно после подписания договора. Петров должен был передать свою картину Иванову через 20 дней после ее возвращения с выставки. Условия договора сторонами были соблюдены: Иванов передал картину Петрову, а через 20 дней получил картину, принадлежа­щую последнему.

Однако через несколько дней выяснилось, что картина, полу­ченная от Петрова, представляет собой лишь копию того произ­ведения, о котором шла речь при заключении договора мены. В связи с этим Иванов предложил Петрову считать договор мены не состоявшимся и возвратить друг другу полученные картины. Петров против этого не возражал, но заявил, что он подарил кар­тину, полученную от Иванова, другому лицу (Сидорову) через неделю после заключения договора мены.

Коллекционер Иванов обратился в суд с иском к Петрову и Сидоров о признании совершенной ими сделки недействительной и применении последствий ее недействительности: возврате кар­тины Петрову, а также дополнительное требование к Петрову о возврате переданной ему картины.

Подлежат ли удовлетворению требования Иванова?

3. Пришедшему описывать имущество с целью наложения на него ареста для погашения признанных в судебном порядке долгов судебному исполнителю собственник имущества Баринский предъявил удостоверенные в нотариальном порядке догово­ры дарения имущества в будущем разным лицам. Сроки догово­ров варьировались от 3 до 15 лет. Многие из них были заключены более года тому назад. Баринский полагал, что данное имущество не может быть арестовано, в противном случае он не сможет вы­полнить в будущем все заключенные договоры дарения. Судеб­ный исполнитель согласился с приведенными доводами. После его ухода Баринский сообщил многим из одаряемых, что он рас­торгает договоры дарения. Он нуждается в крупных денежных средствах, потому что намерен воспользоваться имеющейся у не­го визой в Ирландию и выехать туда на постоянное место жи­тельства.

Дайте правовую оценку действиям Баринского и судебного пристава.

4. 80-летний инвалид 1 группы Лукашенко написал письмо в отдел социальной защиты г. Пензы, в котором попросил прислать кого-нибудь для ухода за ним в вечернее и ночное время. К Лукашенко направили Иванову, которая добросовестно исполняла обязанности сиделки. Через год, желая отблагодарить Иванову за чуткое отношение, инвалид заключил с ней договор дарения, по которому передал пакет акций российских нефтяных компаний и норковую шубу жены, умершей 2 года назад. Через два месяца после совершения сделки Лукашенко умер.

Иванова обратилась в одну из компаний, чьи акции были названы в договоре с требованием об уплате дивидендов. Но представитель компании отклонил ее требования, заявив, что о состоявшейся передаче общество не было уведомлено и перечислило дивиденды на счет Лукашенко. Кроме того, дочь умершего обратилась в суд с требованием о признании договора дарения недействительным и возврате шубы Ивановой, которая не может выступать в качестве одариваемой в связи с работой в отделе соцзащиты. Иванова возражала, указывая на то, что в момент заключения договора уже не работала в отделе и помогала Лукашенко по своей инициативе. Решите дело.

5. Известный меценат Ковригин составил договор, по которому передавал интернату для детей с заболеваниями органов зрения и слуха 3 микроавтобуса «Вольво», которые должны были использоваться для перевозки детей на отдых и лечение в медучреждения области. Еще 3 автобуса должны были быть переданы интернату в случае увеличения количества детей в нем на 30 %. Через год Ковригин был застрелен неизвестным лицом. Работники интерната обратились к сыну погибшего с просьбой передать им обещанные автобусы, т.к. число проживающих в интернате детей уже возросло на 35 %. Однако сын отказался передать автобусы и обратился в суд с иском об отмене дарения в связи с фактом нецелевого использования переданного имущества - для поездок сотрудников интерната на пикники за город. Пока шло судебное разбирательство, Министерство здравоохранения приняло решение о закрытии интерната в связи с отсутствием бюджетного финансирования и передаче всего имущества интерната другому интернату, созданному для лечения детей с заболеваниями опорно-двигательного аппарата.

Решите дело. Каковы отличительные признаки договора пожертвования?

Тема 7. Рента и пожизненное содержание с иждивением

Форма практического (интерактивного) занятия:

- устный опрос;

- исследовательские (творческие задания);

- решение ситуационных задач.

Цель занятия: составить представление о понятии, отличительных признаках и видах договора ренты, источниках правового регулирования.

Вопросы:

1. Понятие, общая характеристика, правовое регулирование договора ренты. Отграничение от смежных договоров.

2. Существенные условия и форма договора ренты. Момент заключения договора ренты.

3. Договор постоянной ренты.

4. Договор пожизненной ренты.

5. Договор пожизненного содержания с иждивением

Творческие задания:

1. Сравните обязательства постоянной ренты, пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением по следующим критериям: субъектный состав; имущество, передаваемое под выплату ренты; форма рентных платежей; периодичность рентных платежей; локализация риска случайной гибели имущества; основания прекращения обязательства. Оформите полученные результаты в виде таблицы.

Письменные задания:

1. Волков, зная, что его племянник Исаев давно хочет приобрести машину, но не имеет возможности заплатить всю сумму сразу, предложил последнему взять его автомобиль «Ока», полученный им от администрации области как участником ВОВ. Взамен Исаев должен был перечислять на счет Волкова в сберегательном банке 5 тыс. рублей ежемесячно и передать 50 тыс. рублей при подписании договора. Договор был подписан и нотариально удостоверен. Автомобиль был передан Исаеву, который исправно исполнял свои обязанности. Через полгода Волков погиб в автокатастрофе, и Исаев прекратил выплаты. Вдова Волкова обратилась к Исаеву с требованием продолжить выплаты. Исаев утверждал, что он заключил договор купли-продажи с рассрочкой платежа, в настоящее время рыночная стоимость автомобиля выплачена, а потому обязательство прекратилось. По мнению Исаева, данный договор не мог квалифицироваться как договор ренты, поскольку целью договора является содержание получателя ренты, Волков же был трудоспособным, работал и не нуждался в содержании. Кроме того, Исаев указал, что в полученном автомобиле были выявлены недостатки, в связи с чем потребовал от вдовы Волкова возмещения расходов на их устранение. Спор передан на разрешение суда.

Определите, какой договор заключен между сторонами. Как решить возникший спор?

2. МУП «Аптека № 2» и «Аптека № 1» поместили объявление в газету о привлечении денег населения под выплату ренты, при этом они соответственно друг у друга выступили поручителями и обязались отвечать за исполнение обязательства по выплате ренты. Был разработан бланк договора, в котором указывалось, что рента выплачивается в размере 10 % от переданной под выплату ренты суммы ежеквартально, при этом плательщик ренты имел право выкупить ренту в любое время, известив получателя ренты за три месяца и выплатив 50 % от переданной под выплату ренты суммы. На таких условиях были привлечены средства от гражданина Петрова -10 тыс. руб., Общественной организации «Дети-сироты» - 150 тыс. руб., Библиотеки Политехнического университета - 200 тыс. руб., ООО «Деталь-комплект» - 300 тыс. руб. При этом представители аптек устно разъяснили получателям ренты, что рента будет выкуплена через 5-6 лет, либо в любое время по требованию получателя. Договоры были нотариально удостоверены. В течение 6 месяцев МУП «Аптека №1» исправно исполняла свои обязательства в отношении Петрова и библиотеки, а затем известило получателей ренты о намерении выкупить ренту, и через три месяца выплатило половину взятой суммы. МУП «Аптека № 2» первую выплату ренты ООО «Дети-сироты» и ООО «Деталь-комплект» просрочило на 2 недели, вторую выплату уменьшило вдвое, ссылаясь на уменьшение ставки рефинансирование Центробанка, а также свое тяжелое материальное положение.

Получатели ренты обратились к МУП «Аптека № 1» с требованием исполнить обязательство по выплате ренты. Учредитель библиотеки, кроме того, обратился с заявлением о применении последствий ничтожности договора ренты, ссылаясь на то, что денежные средства, переданные под выплату ренты, были выделены для приобретения литературы. Все получатели ренты предъявили иски в суд с требованиями возвратить переданные суммы и уплатить предусмотренные договором ренты 40 % годовых. Решите дело в отношении каждого получателя ренты, определите размер ответственности обоих плательщиков ренты перед каждым получателем.

Какие права имеют стороны данных обязательств? Определите действительность каждой из сделок.

3. Веревкин передал ООО «Догма» по договору постоян­ной ренты именные обыкновенные акции крупно­го акционерного общества (номиналом по 120 рублей). Спустя год Веревкин, исходя из того, что доходность переданных им ООО «Догма» акций значительно возросла (в 10 раз), потребовал расторжения заключен­ного им с плательщиком договора постоянной ренты и возврата ему акций. В качестве обоснования истец ссылался на су­щественное изменение обстоятельств: год назад никто не мог предполагать, что акции станут такими доходными. Если бы он об этом знал, ни­когда не стал бы заключать договор ренты на тех условиях, на которых он был заключен. В юридической консультации Веревкину по­советовали изменить предмет и основание иска и добиваться признания заключенного договора ренты недействительным.

Правильное ли разъяснение было дано? Каковы перспективы судебного разбирательства по первоначальному требованию Веревкина?

4. В апреле 2012 года Ведлина, будучи пожилой и не имея близких родственников, заключила с ООО «Алтайинвест» договор пожизненного содержания с иждивением. По условиям договора она передавала в собственность ООО свой земельный участок с коттеджем, а плательщик обязался выплатить ей единовременно 20 тыс. рублей и предоставлять необходимое содержание, в которое входили продукты питания, одежда, медицинский уход на сумму 3500 рублей в месяц. После соответствующего оформления договора у нотариуса и в учреждении юстиции, ООО передало 15 тыс. рублей и в течение шести месяцев предоставляло Ведлиной содержание на указанную в договоре сумму. В октябре и ноябре содержание оказалось на сумму 3000 рублей, в декабре и январе - на 2200 рублей. Кроме того, в коттедж вселились две семьи, арендовавшие комнаты у ООО «Алтайинвест». Ведлина обратилась в суд с требованием о расторжении договора и умерла. Суд вынес определение о привлечении в дело наследницы Ведлиной по завещанию - Павиной, которая поддержала требования Ведлиной. Ответчик в суде указывал, что их обязательства прекратились со смертью Ведлиной.

Решите спор. Как определяется правовое положение получателя, если он продолжает проживать в жилом помещении, переданном под выплату ренты?

5. Епифанов и Шершнева заключили договор пожизненного содержания с иждивением. В соответствии с ним Епифанов передал право собственности на принадлежащий ему жилой дом, а Шершнев был обязан предоставить ему в пользование одну комнат в доме, а также обеспечивать потребности в питании наравне с другими членами семьи плательщика ренты.

Вскоре в отношениях между Епифановым и Шершневым возникли следующие проблемы: поскольку в договоре не было оговорено, какую именно комнату должен предоставить Шершнев, он предложил Епифанову для проживания отдельно стоящий на этом же участке небольшой домик. Однако в домике, в отличие от основного дома, нет канализации и газового отопления, потому Епифанов настаивает на предоставлении ему комнаты. Семья Шершнева состоит из вегетарианцев, Епифанов же просит, чтобы его потребности в пище удовлетворялись преимущественно мясным рационом.

Весной Шершнев, обнаружив, что подвал дома сильно заливает водой после таяния снега, стал настаивать на уменьшении содержания, заявив, что в противном случае расторгнет договор.

Проанализируйте доводы сторон. Может ли кто-либо участников договора потребовать его расторжения, опираясь на изложенные факты?

Доклады на темы

1. Развитие института ренты в зарубежном и российском праве.

2. Рента и право вещных выдач (сравнительный анализ).