Анализ местоположения объекта оценки
КРАТКОЕ СОДЕРЖАНИЕ ОСНОВНЫХ ФАКТОРОВ И ВЫВОДОВ
Краткое описание основных факторов и выводов содержится в таблице 5.1.
Таблица 5.1. Основные данные по объекту оценки
| Адрес объекта: | г. Новополоцк, ул. Промышленная 1 |
| Тип объекта недвижимости: | Административно-хозяйственное площадью 2115,9 м2 |
| Цель оценки: | Определение рыночной стоимости объекта недвижимости |
| Описание месторасположения объекта оценки: | Промышленная зона города Новополоцка. По оценочной зоне – 55 зона |
| Транспортная доступность | Хорошая |
| Инженерная инфраструктура | Развита |
| Дата оценки: Курс доллара США | 1 марта 2011 года 1 USD – 3022 рублей 1 EUR – 4159,18 рублей |
| Рыночная стоимость: - затратный метод - доходный метод - сравнительный метод | 1 655 908 USD 1 566 161 USD 1 214 527USD |
| Окончательное заключение о рыночной стоимости (без учета НДС, округленно) | 1 434 000USD |
ОБЩАЯ ЧАСТЬ
Сведения об объекте оценки
Общие сведения об объекте оценки содержатся в таблице 5.2.
Таблица 5.2 Общие сведения об объекте оценки
| Адрес объекта | г. Новополоцк, ул. Промышленная 1 |
| Владелец | |
| Право владения | |
| земельный участок | Право постоянного пользования |
| улучшения | Полное право собственности |
| Правоустанавливающие документы: | |
| земельный участок | Свидетельство о государственной регистрации №252/399-677 |
| улучшения | Технический паспорт |
| Текущее использование | Административно-бытовой комплекс |
Сведения о порядке проведения оценки
Оценка проводится согласно СТБ 52.0.01-2011 «Оценка стоимости объектов гражданских прав».
Оценка рыночной стоимости объекта оценки включала в себя следующие этапы:
- сбор и анализ исходной информации;
- осмотр объекта оценки;
- определение предпосылок и ограничений;
- анализ рынка недвижимости;
- анализ местоположения объекта оценки;
- выбор методов оценки и расчета стоимости;
- расчет стоимости выбранными методами;
- обоснование результата стоимости объекта оценки;
- составление и оформление отчета об оценке.
АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Анализ формального рынка недвижимости по городам Полоцку и Новополоцку за 2004-2011 гг. производился на основании информации, содержащейся в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним и в реестре цен государственного земельного кадастра, по состоянию на 01.03.2011г.
Новополоцк и Полоцк - два соседних города на берегу Западной Двины, расположены на расстоянии 9 километров друг от друга. Новополоцк расположен в северо-западной части Витебской области в 110 километрах от города Витебска и 250 километрах от города Минска.
Объем ввода в эксплуатацию нежилых площадей осуществляется переменными темпами. Анализ вторичного рынка проводился по сделкам купли-продажи по г. Новополоцку и г. Полоцку с капитальными строениями и изолированными помещениями, относящимися к нежилому фонду. Период, за который делалась выборка данных по сделкам принят с даты 01.01.2008г., которая является датой кадастровой оценки для г. Новополоцка, по 01.03.2011г.
Выборка и анализ данных по сделкам купли-продажи показали, что количество сделок в 2008г. было значительно больше, чем в 2009г., 2010г. и в среднем за прошедший период 2011г. В тоже время основную часть сделок занимают сделки с дачными домами и гаражами физических лиц. И только незначительная часть сделок происходит между объектами хозяйствования коммунальной, государственной и иной формы собственности.
Средняя цена одного метра квадратного объектов, относящихся к нежилому фонду, с 2008 года по настоящее время увеличивается. На рисунке 5.1 представлена тенденция увеличения средней цены 1 метра квадратного объектов недвижимости. И если увеличение стоимости за период 2008-2009г составило всего 5%, то за период 2008-2011г. это увеличение составляет 140%. Условия продажи объектов-аналогов типичные, условия финансирования – обычные (рыночные) - в виде денежного эквивалента.
Рисунок 5.1 Изменение средней цены 1 метра квадратного объектов нежилого фонда
Величина арендной платы за 1 м2 офисных площадей и площадей для торговли и оказания услуг составляет в эквиваленте 6-14 евро с учетом НДС. Для складских объектов величина арендной платы составляет 2-4 евро с учетом НДС за 1 м2.
Договора аренды на административные помещения, заключаются на типовых условиях, то есть: арендная плата выплачивается ежемесячно, расходы по содержанию объекта несет арендатор, арендатор обязуется оплачивать ущерб, наносимый недвижимости его деятельностью, договор может быть расторгнут досрочно либо при невыполнении сторонами своих обязательств, либо в одностороннем порядке при условии предупреждения противоположной стороны не менее, чем за месяц, и так далее.
Основными ценообразующими факторами, влияющими на стоимость недвижимости административного назначения являются: местоположение, площадь объекта, транспортная доступность, наличие парковки, оснащение современными средствами связи, коммуникациями, состояние отделочных работ и другое.
АНАЛИЗ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Границы
Объект оценки, расположен в между ОАО АТП №6 и ОАО "НЕФТЕЗАВОДМОНТАЖ". Район расположения объекта оценки характеризуется относительной удаленностью от центральной части города. Объект оценки находится в Промышленной зоне г. Новополоцка.