Анализ местоположения объекта и участка

а. Местоположение: объект оценки расположен в торговом центре «Крейсер» в Ленинском районе г. Владимира по адресу: пр-т Ленина, д. 46.

б. Развитость инженерной инфраструктуры: центральное электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление, связь.

в. Подъезд, транспортная доступность: до ближайшей остановки общественного транспорта примерно 2 мин. ходьбы, подъезд к зданию осуществляется с пр-та Ленина, качество подъездных путей хорошее, имеется платная автостоянка.

г. Экономическое местоположение: объект оценки имеет достаточно выгодное местоположение, так как расположен вблизи от центральной магистрали г. Владимира - проспекта Ленина. Район расположения объектов оценки активно развивается. Идет интенсивное строительство новых многоэтажных зданий с встроенно-пристроенными помещениями нежилого назначения.Цены на жилье в близлежащих домах, пожалуй, одни из самых высоких в городе. Большой жилой массив, близость остановки общественного транспорта, создают большой поток потенциальных посетителей предприятий торговли и общественного питания, развлекательных центров, которые расположены вдоль проспекта Ленина. Помещения нежилого назначения в районе расположения объекта оценки имеют очень

высокий рыночный спрос и рыночную стоимость.

д. Анализ местоположения объекта и участка - student2.ru Социальная репутация: благополучная.

Описание земельного участка, на котором расположен «объект оценки»

а. Местоположение: Владимирская обл., г. Владимир, пр-т Ленина, д. 46.

б. Вид права: Право неразграниченной государственной собственности

в. Категория земель: Земли населённых пунктов

г. Разрешённое использование:

д. по классификатору (описание): для объектов общественно-делового значения

е. по документу: содержание торгового центра со встроенным гаражом-стоянкой

ж. Площадь, кв. м.: 9191

з. Кадастровый номер: 33:22:011196:3

и. Кадастровая стоимость земельного участка на 2016 г.: 111457786.44 руб.

к. Ставка арендной платы за землю на 2016 г.:

л. Ставка аренды за земельный участок 2,45% от кадастровой стоимости.

м. Арендная плата за долю земельного участка, пропорционально относящуюся к помещению оцениваемого объекта: 111457786,4 / 14121 * 1756,5 * 0,0245 = 339671,57 руб. в год

Маркетинговые исследования сегмента рынка недвижимости и концепция «объекта оценки»

Торговый центр состоит из первого этажа, второго этажа, третьего этажа, четвертого этажа, первого цокольного этажа, второго цокольного этажа.

Концепция

На основе маркетинговых исследований города, месторасположения объекта, платежеспособности населения и конкурентной среды была разработана концепция объекта.

Основные положения концепции:

• формат объекта – торговый центр регионального значения;

• позиционирование объекта – средний ценовой уровень;

Шестиуровневый торговый центр с подвальным и цокольным этажами; движение потоков посетителей осуществляется вдоль магазинов, Анализ местоположения объекта и участка - student2.ru

расположенных по периметру торговых галерей на всех уровнях здания.

• распределение арендных площадей:

• якорный арендатор – супермаркет продуктов – подвальный этаж (северная сторона здания на уровне асфальтового покрытия

• якорный арендатор – супермаркет бытовой техники – цокольный этаж)

• торговые галереи на первом и втором этажах с привлечением монобрэндов, торгующих модными, качественными и дорогими товарами

• концентрацией фастфуда на 3-ем этаже

• детских товаров и развлекательной части на четвертом этаже;

• входные зоны находятся со стороны парковки, расположенной с южной и западной сторон здания;

• наземныйавтопаркинг общей вместимостью 200 машин;

• VIP крытая стоянка на 15 автомобилей в подвале.

• для удобства посетителей запроектированы открытые площадки перед первым этажом и элементы благоустройства;

• визуальная доступность магазинов верхних этажей для покупателей нижних этажей отсутствует;

• оптимальное количество и размещение средств вертикального транспорта, 2 панорамных лифта и грузопассажирские лифты с цоколя до 4 ого этажа; эскалаторы с 1-ого по 3-ий этаж на подъем.

На первом этаже торговая галерея. Предусмотрены магазины различных форматов с привлечением монобрэндов, торгующих модными, качественными и дорогими товарами, в основном работающих по франчайзингу, предусматривается расположение миниофиса банка и установка банкоматов.

На втором этаже торговая галерея. Предусмотрены магазины различных форматов с привлечением мультибрэндов, торгующих модными, качественными товарами, с привлечением успешно работающих местных Анализ местоположения объекта и участка - student2.ru

предпринимателей.

На третьем этаже фуд-корт (3 концепции) и торговая галерея. Обеспечивает поток посетителей с достаточно продолжительным временем пребыванием на территории ТЦ; предусмотрены магазины с товарами для дома различных форматов с привлечением с привлечением успешно работающих местных предпринимателей.

На четвертом этаже Детский центр, торговая галерея. Предусмотрены магазины различных форматов с привлечением успешно работающих местных предпринимателей, в том числе по франчайзингу.

Цокольный и подвальный этаж предусмотрен супермаркет, якорный арендатор + субаренда.

Заключение

Рынок торговых центров переживает бурный подъем. Крупные торговые сети будут открывать новые магазины. Они стремятся охватить разные районы Владимира, регионы и, тем самым, расширить долю на рынке. Наибольшую активность проявляют операторы продовольственной розницы. В этом сегменте конкуренция достаточно высока — практически все игроки стремятся расширить свое присутствие, как во Владимире, так и в регионах.

Что касается мировых брендов, то они пока не спешат выходить на российский рынок. И хотя девелоперы готовы предоставить им на выгодных условиях помещения, которые бы соответствовали их требованиям, решения откладываются. Для многих международных розничных торговцев российский рынок недостаточно емкий, его потенциал для них неочевиден.

Скоро должно появится много новых торговых центров в г. Владимире.

Девелоперы активно реализуют проекты в сфере торговой недвижимости. Их активность омрачают разве что туманные перспективы наполнения объектов. Рынок близится к перенасыщению и вскоре будет не способен быстро осваивать столь рекордные объемы торговых площадей. Предложение уже превышает спрос, а конкуренция усиливается с каждым месяцем. Самой сложной задачей стало не построить объект, а привлечь в него торговых операторов и, соответственно, посетителей.

Прогнозируется сохранение уровня арендных ставок торговых объектов в 2017 г. на уровне 2015 г. и медленный рост в 2018-2020 г.г. на уровне 5-7% в год.

Анализ рынка г. Владимира показывает: ставки аренды торговых помещений, расположенных в подвалах, в г. Владимире равны 350-490 рублей/м² в месяц без коммунальных платежей.

Список используемой литературы

1. ВНЕСЕНИЕ ИЗМЕНЕНИЙ В ПРАВИЛА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ГОРОД ВЛАДИМИР 2014 г. ст.43 Территориальные зоны на территории города Владимир

2. Герасимов, Б.И. Основы коммерческой деятельности. Учеб.пособ. / Герасимов Б.И., Денисова И.А. - М.: Форум, 2008. - 272 с.: ил

3. Управление объектами коммерческой недвижимости Автор: Асаул А.Н., Люлин П.Б. Издательство: Институт проблем экономического возрождения 2012 г.

4. Сурмилов C.А., Сидоров Ю.Ю., Качановский И.С., Каретин С.С. Основы коммерческой деятельности: Учебное пособие: СПб.: Невский институт управления и дизайна, 2011.

5. Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей — Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса

6. Коммерческая деятельность: учебник / В. В. Березенков [и др.]. – Москва: Атри, 2011. – 405 с.

7. Кира и Рубен Канаян «Торговая недвижимость: вызовы времени и перспективы» 2013г.

8. Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей — Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса

9. Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости: учебное пособие/ В.А.Горемыкин, 4-изд. перераб. и доп., – М.: Высшее образование, 2007, – 655 с. – (Кристалл знаний). – ISBN 978-5-9692-029-2. Анализ местоположения объекта и участка - student2.ru

10. Асаул А.Н., Карасев А.В. "Экономика недвижимости" /Электронное пособие

11. Марченко, А.В. Экономика и управление недвижимостью: учебное пособие/А.В.Марченко. – Ростов н/Д.: Феникс, 20011. –448 с. – ISBN 5-222-10173-8.

12. ПЗиЗ г. Владимир

13. Симионова, Н.Е. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости: учебное пособие / Н.Е.Симионова, С.Г.Шеина. – М.: ИКЦ «МарТ»; Ростов н/Д: Издательский центр «МарТ», 2011. – 428 с. – ISBN 5-241-00702-4.

14. Фридман Дж., Ордуэй Ник. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости». Перевод с англ. – М.: Дело, 2014. – 480 с. – ISBN 5-7749-0045-2;

ПРИЛОЖЕНИЯ