Договір найму (оренди) житла
Поняття та загальна характеристика договору найму (оренди) житла.Проаналізувавши чинне законодавство, можна виділити такі види договору найму житла, кожен з яких має свою специфіку та особливості правового регулювання:
1) договір найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності (в юридичній літературі його також називають договором соціального найму, договором найму соціального житла1). Відповідно до ч. 2 ст. 810 ЦК України, підстави, умови, порядок укладення та припинення цього договору встановлюються законом. На сьогоднішній день це, зокрема, - Житловий кодекс УРСР (далі - ЖК УРСР).
1 Див.: Галянтич М.К. Житлове право: Навч. посіб. - К.: МАУП, 2003. -С. 3; Сліпченко CO., Мічурін Є.О., Соболев О.В. Житлове право України: Наук.-практ. посіб. - X.: Еспада, 2003. - С 217-274.
Існують такі підвиди договору найму житла, що є об'єктом права державної та комунальної власності:
- договір найму службового жилого приміщення (гл. З розділу З
ЖК УРСР, Постанова Ради Міністрів УРСР "Про службові жилі приміщення" від 4 лютого 1988 р. № 37);
- договір найму житла у гуртожитку (гл. 4 розділу З ЖК УРСР);
- договір найму жилого приміщення з фондів житла для тимча-
сового проживання (гл. 4і розділу З ЖК УРСР, Постанова Кабінету Міністрів України "Про затвердження Порядку формування фондів житла для тимчасового проживання та Порядку надання і користування житловими приміщеннями з фондів житла для тимчасового проживання" від 31 березня 2004 р. № 422);
2) договір найму житла, що є об'єктом права приватної власності (його ще іменують договором комерційного найму1). Згідно ч. З .ст. 810 ЦК України до цього виду договору найму житла, якщо інше не встановлено законом, застосовуються положення ЦК України;
3) договір найму соціального житла. Цей вид договору найму житла виділено законодавцем із прийняттям Закону України "Про житловий фонд соціального призначення" від 12 січня 2006 р. У зв'язку з цим є необхідність коротко окреслити його окремі особливості.
У цьому параграфі основна увага буде приділена договору найму житла, який є предметом регулювання цивільного права, тобто договору найму житла, що належить особам на праві приватної власності (далі - договору найму (оренди) житла). Однак одночасно буде проводитися порівняльна характеристика цього договору із договором найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності. На окремих особливостях договору найму соціального житла ми зупинимося наприкінці параграфу.
За договором найму (оренди) житла одна сторона — власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій
1 Див.: Галянтич М.К. Житлове право: Навч. посіб. - К.: МАУП, 2003. -С 3; Седугин П.И. Жилищное право: Учебник. - М.: НОРМА-ИНФРА М, 1998. - С 156-165.
стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату (ст. 810 ЦК України).
Цей договір є консенсуальним (укладеним з моменту досягнення згоди між сторонами щодо всіх істотних його умов) чи реальним (укладеним з моменту передачі житла наймачу), двостороннім (права й обов'язки виникають і у наймодавця, і у наймача) і відплатним (наймодавець передає житло наймачу за плату). Крім того, договір найму (оренди) житла є каузальним, оскільки обов'язковою його умовою є мета укладення - житло передається наймачеві тільки для проживання у ньому. Навіть якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб (ч. 2 ст. 813 ЦК України).
Сторонами договору найму (оренди) житла є власник житла (наймодавець) і наймач.
Власник житла (наймодавець) - це фізична чи юридична особа, яка передає або зобов'язується передати наймачеві житло у користування з визначеною метою (для проживання) на певний строк за плату.
У разі зміни власника житла, переданого у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця (ст. 814 ЦК України).
Наймодавцем за договором найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, є житлово-експлуатаційна організація чи відповідне підприємство, установа, організація (ч. 2 ст. 61 ЖК УРСР).
Наймач - це фізична або юридична особа, яка відповідно до умов договору найму (оренди) житла отримує жиле приміщення у користування на певний строк за плату.
Якщо наймачами житла є кілька осіб, їх обов'язки за договором найму (оренди) житла є солідарними (ч. З ст. 816 ЦК України).
На вимогу наймача та інших осіб, які постійно проживають разом з ним, та за згодою наймодавця наймач у договорі найму (оренди) житла може бути замінений однією з повнолітніх осіб, яка постійно проживає разом з ним.
У разі смерті наймача або вибуття його з житла наймачами можуть стати всі інші повнолітні особи, які постійно проживали з колишнім наймачем, або, за погодженням з наймодавцем, одна або
кілька з цих осіб. У такому разі договір найму житла залишається чинним на попередніх умовах (ст. 824 ЦК України).
Наймачем за договором найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, відповідно до ч. 2 ст. 61 ЖК УРСР є громадянин, на ім'я якого виданий ордер, що є адміністративно-правовим документом, у якому міститься розпорядження житлово-експлуатаційній організації надати громадянину, на ім'я якого видано ордер, та членам його сім'ї у користування жиле приміщення, вказане в ньому1. Ордер повинен точно відповідати передбаченим законом вимогам і бути встановленого зразку.
Видачі ордеру передує перебування громадянина на обліку, потребуючих поліпшення житлових умов, і надання йому жилого приміщення (гл. 1 розділу З ЖК УРСР, Правила обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм жилих приміщень в Українській РСР, затверджені постановою Ради Міністрів УРСР і Укрпрофради від 11 грудня 1984 р. № 470 (далі -Правила)). Потрібно також зауважити, що згідно ч. 1 ст. 58 ЖК УРСР ордер є єдиною підставою для вселення в надане жиле приміщення, однак користування ним повинно здійснюватися тільки відповідно до укладеного на підставі ордера договору найму (ч. 2 ст. 61 ЖК УРСР).
Крім наймодавця і наймача, ЦК України передбачає наявність таких суб'єктів правовідносин за договором найму (оренди) житла як "особи, які постійно проживають разом з наймачем", не встановлюючи їх обов'язкової належності до членів сім'ї наймача. ЖК УРСР вживає термін "члени сім'ї наймача", що значно звужує коло осіб, які можуть постійно проживати у жилому приміщенні разом з наймачем.
Відповідно до ч. 1 ст. 816 ЦК України, укладаючи договір найму (оренди) житла, наймач має вказати в ньому осіб, які будуть постійно проживати разом з ним. Ці особи набувають рівних з наймачем прав та обов'язків щодо користування житлом, а наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення ними умов договору.
1 Див.: Седугин П.И. Жилищное право: Учебник. - М.: НОРМА-ИНФРА М, 1998. - С 115.
Порядок користування житлом наймачем та особами, які постійно проживають разом з ним, визначається за домовленістю між ними. У разі виникнення спору про порядок і умови користування цим житлом між вказаними особами, він вирішується в судовому порядку (ч. 4 ст. 816 ЦК України).
Предметом договору найму (оренди) житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина (ст. 812 ЦК України).
Квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання (ст. 382 ЦК України).
Частина квартири (одноквартирного будинку) - жила кімната (кімнати) у квартирі (одноквартирному будинку), придатна для постійного проживання самотньої особи чи сім'ї, а також підсобні приміщення квартири (однокімнатного будинку)1.
Кімнатою є житлове приміщення, обмежене стінами від підлоги до стелі, у квартирі, житловому будинку, яке має вихід у місця загального користування і в якому згідно з діючими санітарними нормами можливе обладнання спальних місць (ст. 22 законопроекту)2.
Відповідно до ч. З ст. 825 ЦК України предметом договору найму (оренди) житла може виступати і частина кімнати. Однак в такому випадку слід враховувати вимогу законодавця про придатність помешкання для постійного проживання у ньому (ч. 2 ст.812 ЦК України).
Житловий будинок — будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання (ст. 380 ЦК України). Будівля стає житловим будинком з моменту, коли будівництво її завершене, вона прийнята в експлуатацію
1 Див.: Проект Житлового кодексу України від ЗО листопада 2000 р. (реєстр № 2273).
2 Див.: ст. 22 Проекту Житлового кодексу України від 16 червня 2005 р. (реєстр. № 3584/П1).
приймальною комісією і зареєстрована у встановленому порядку саме як житловий будинок1.
Крім того, предметом договору найму (оренди) житла може бути і садиба. Вона є порівняно новим об'єктом права власності, тому її слід охарактеризувати більш детально. Садибою є земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями (ст. 381 ЦК України).
Отже, садиба, по суті, це "збірний", багатокомпонентний об'єкт, основу якого складає житловий будинок. Щодо інших об'єктів, розташованих на земельній ділянці садиби (господарсько-побутові будівлі, наземні і підземні комунікації, багаторічні насадження тощо), то вони можуть бути включені до предмету аналізованого договору, не передаватися у найм (оренду) взагалі чи виступати предметом окремого цивільно-правового договору. При цьому доцільність включення чи не включення цих об'єктів до предмету договору найму (оренди) житла залежить в, першу чергу, від того, наскільки вони є необхідними для забезпечення можливості використання житлового будинку для постійного проживання.
Таким чином, житловий будинок садибного типу складається із житлових та допоміжних (нежитлових) приміщень. Характерними допоміжними приміщеннями будинків є: передпокій, кухня, коридор, веранда, вбиральня, комора, приміщення для автономної системи опалення, пральня тощо.
Прибудовою (до житлового будинку) є частина будинку, розташована поза контуром її капітальних зовнішніх стін і яка має з основною частиною будинку одну (або більше) спільну капітальну
1 Див.: Постанова Кабінету Міністрів України "Про Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів" від 22 вересня 2004 р. № 1243; Наказ Державного комітету України з будівництва та архітектури "Про затвердження форм актів з прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, Переліку виконавчої та іншої документації, що надається державній приймальній, робочій комісіям при прийнятті в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, переліку внутрішніх опоряджувальних робіт у квартирах, без виконання яких можливе прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом житлових будинків, у яких квартири та інші приміщення побудовані за кошти фізичних та юридичних осіб" від 27 січня 2005 р. № 21.
стіну. Прибудови мають внутрішнє сполучення з основними частинами будинків. До них відносяться: прибудовані житлові кімнати та допоміжні приміщення (тамбури, веранди, кухні, комори, ванні кімнати, вбиральні тощо).
На присадибних ділянках, крім житлових будинків, розміщуються господарські будівлі (сараї (хліви), гаражі, літні кухні, майстерні, вбиральні, погреби, навіси, котельні, бойлерні, трансформаторні підстанції, сміттєзбірники тощо) та господарські споруди (колодязі, вигрібні ями, огорожі, ворота, хвіртки, замощення тощо) (п. 2.2. Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24 травня 2001 р. № 127).
Потрібно також зауважити, що кожне житло включає підсобні приміщення і може мати свої допоміжні приміщення.
Підсобні приміщення - це приміщення кухні, ванної кімнати чи душової, санвузла, квартирного коридору чи передпокою, вбудованих комірчин чи шаф1. Вони не можуть бути предметом окремого договору найму (оренди).
Допоміжними є приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення (ст. 1 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку"). Предметом договору найму (оренди) житла допоміжні приміщення виступати не можуть, однак їх можна передавати в найм (оренду) з дотриманням встановлених законом вимог.
У ЦК України (ч. 2 ст. 812) встановлено єдину вимогу до предмету договору найму (оренди) житла: помешкання має бути придатним для постійного проживання у ньому.
Слід також враховувати, що предмет договору найму (оренди) житла повинен використовуватися тільки за цільовим призначенням - для проживання у ньому (ч. 1 ст. 815 ЦК України).
1 Див.: Проект Житлового кодексу України від 3 червня 2003 р. (реестр. N° 3584).
До предмету договору найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, висуваються більш жорсткі вимоги, зокрема щодо його розміру, виду, відповідності встановленим вимогам з характеристик житла, умов заселення.
Так, згідно ст. 63 ЖК УРСР предметом договору найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, може бути лише окрема квартира або інше ізольоване жиле приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат, а також одноквартирний жилий будинок.
Не може виступати самостійним предметом цього договору жиле приміщення, яке хоч і є ізольованим, проте за розміром менше 13,65 квадратного метра жилої площі на одну особу (ст. 47 ЖК УРСР)1.
Крім того, жиле приміщення, яке є предметом договору найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, має бути благоустроєним стосовно до умов даного населеного пункту, відповідати встановленим санітарним і технічних вимогам.
При наданні жилих приміщень не допускається заселення:
- однієї кімнати особами різної статі, старшими за дев'ять років,
крім подружжя;
- квартири, збудованої для однієї сім'ї, двома і більше сім'ями
або двома і більше одинокими особами, за винятком випадку, передбаченого ч. 5 ст. 54 ЖК УРСР.
Особам похилого віку, а за висновком лікувально-профілактичного закладу також відповідним категоріям інвалідів і хворих на їх прохання жилі приміщення надаються на нижніх поверхах або в будинках з ліфтами (ст. 50 ЖК УРСР).
Розмір плати за користування житлом встановлюється в договорі найму (оренди) житла (ч. 1 ст. 820 ЦК України). У випадку, коли законом встановлений максимальний розмір плати за користування житлом, плата, встановлена у договорі, не може перевищувати цього розміру.
Наймач повинен вносити плату у строк, встановлений договором найму (оренди) житла. У разі, якщо такий строк не встановлений, він має вносити плату щомісяця.
1 Більш детально це питання врегульовано у п. 53 Правил.
Якщо інше не встановлено договором або законом, сторони не можуть змінити в односторонньому порядку розміру плати за користування житлом.
Договір найму (оренди) житла укладається на строк, встановлений договором. Якщо у договорі строк не встановлений, він вважається укладеним на п'ять років (ч. 1 ст. 821 ЦК України).
Якщо наймодавець не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму (оренди) житла не попередив наймача про відмову від укладення договору на новий строк, а наймач, у свою чергу, не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк (ч. 1 ст. 822 ЦК України).
Договір найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, є безстроковим.
Договір найму (оренди) житла укладається у письмовій формі (ст. 811 ЦК України). Так само у письмовій формі укладається і договір найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності (ст. 61 ЖК УРСР).
Однак при укладенні договору найму (оренди) житла необхідно врахувати наступне. Відповідно до п. 9.1.4 Закону України "Про податок з доходів фізичних осіб" від 22 травня 2003 р. договір оренди нерухомого майна підлягає нотаріальному посвідченню. Крім того, право користування нерухомим майном строком більш як один рік підлягає обов'язковій державній реєстрації (ч. 1 ст. 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" від 1 липня 2004 p.).
Отже, договір найму (оренди) житла, укладений на строк більше одного року підлягає обов'язковій державній реєстрації. Однак навіть короткостроковий договір найму (оренди) житла є сенс реєструвати: відповідно до ч. 7 ст. З Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" зареєстровані речові права та їх обмеження мають пріоритет над незаре-єстрованими в разі спору щодо нерухомого майна.
Права та обов'язки сторін за договором найму (оренди) житла. Наймодавець зобов'язаний:
1) передати наймачеві житло для проживання в ньому за плату на певний строк (ч. 1 ст. 810 ЦК України);
2) здійснювати капітальний ремонт житла, переданого в найм, якщо інше не встановлено договором (ч. 2 ст. 819 ЦК України);
3) отримати згоду наймача на переобладнання житлового будинку, в якому знаходиться житло, передане у найм, якщо таке переобладнання істотно змінить умови користування житлом (ч. З ст. 819 ЦК України);
4) попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму (ч. 1 ст. 822 ЦК України);
5) не пізніше ніж за два місяці попередити наймача про розірвання договору у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї (ч. З ст. 825 ЦК України).
Наймодавець має право:
1) пред'явити вимогу про звільнення помешкання до тимчасових мешканців (ч. З ст. 818 ЦК України);
2) у разі спливу строку договору запропонувати наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах (ч. 1 ст. 822 ЦК України);
3) вимагати від наймача, який звільнив помешкання без попередження, плату за користування житлом за три місяці, якщо доведе, що він не міг укласти договір найму (оренди) житла на таких самих умовах з іншою особою (ч. 1 ст. 825 ЦК України);
4) вимагати розірвання договору найму (оренди) житла (ч. 2-4 ст. 825 ЦК України);
5) попередити наймача про необхідність усунення порушень, якщо наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів (ч. 4 ст. 825 ЦК України).
Наймач зобов'язаний:
1) використовувати житло лише для проживання в ньому (ч. 1 ст. 815 ЦК України);
2) забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані (ч. 1 ст. 815 ЦК України);
3) не провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця (ч. 2 ст. 815 ЦК України);
4) своєчасно вносити плату за житло (ч. З ст. 815 ЦК України);
5) самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму (ч. З ст. 815 ЦК України);
6) вказати у договорі найму (оренди) житла осіб, які будуть постійно з ним проживати (ч. 1 ст. 816 ЦК України);
7) здійснювати поточний ремонт житла, переданого у найм, якщо інше не встановлено договором (ч. 1 ст. 819 ЦК України).
Наймач має право:
1) на користування жилим приміщенням відповідно до його призначення та умов договору;
2) користуватися майном, яке обслуговує будинок, якщо договір найму укладено щодо житла в багатоквартирному житловому будинку (ч. З ст. 812 ЦК України);
3) визначати за домовленістю з особами, які постійно проживають разом з ним, порядок користування житлом (ч. 4 ст. 816 ЦК України);
4) за взаємною згодою з особами, які постійно проживають разом з ним, та за згодою наймодавця вселити у житло інших осіб для постійного проживання у ньому. Останні набувають рівних з іншими особами прав користування житлом, за умов, якщо інше не було передбачено при їх вселенні (ст. 817 ЦК України);
5) за взаємною згодою з особами, які постійно проживають разом з ним, та з попереднім повідомленням наймодавця дозволити тимчасове проживання у помешканні іншої особи (осіб) без стягнення плати за користування житлом (тимчасових мешканців). Тимчасові мешканці не мають самостійного права користування житлом. Вони повинні звільнити житло після спливу погодженого з ними строку проживання або не пізніше семи днів від дня пред'явлення до них наймачем або наймодавцем вимоги про звільнення помешкання (ст. 818 ЦК України);
6) укласти за згодою наймодавця договір піднайму житла (ст. 823 ЦК України). Предметом цього договору може бути частина або все найняте наймачем помешкання. При цьому піднаймач не набуває самостійного права користування житлом.
Договір піднайму житла є відплатним. Строк цього договору не може перевищувати строку договору найму (оренди) житла. Однак
у разі дострокового припинення останнього одночасно з ним припиняється і договір піднайму. До договору піднайму не застосовується положення про переважне право на укладення договору на новий строк;
7) відмовитися від договору найму житла (ч. 1 ст. 825 ЦК України). Крім того, законодавець встановлює переважні права наймача:
1) на укладення договору на новий строк у разі спливу строку договору найму (оренди) житла. При цьому, якщо наймода-вець відмовився від укладення договору на новий строк, але протягом одного року уклав договір найму житла з іншою особою, наймач має право вимагати переведення на нього прав наймача та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою укласти з ним договір на новий строк (ч. 1 ст. 822 ЦК України);
2) на придбання житла, яке було предметом договору найму (оренди), у разі його продажу (ч. 2 ст. 822 ЦК України).
Договором найму (оренди) житла можуть бути встановлені й інші права та обов'язки сторін.
Права та обов'язки сторін за договором найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, визначаються, в першу чергу, ЖК УРСР і мають свою специфіку. Можна, наприклад, виділити особливі права наймача, які притаманні цим договірним відносинам, а саме:
1) на збереження жилого приміщення у разі тимчасової відсутності (ст. 71 ЖК УРСР);
2) на бронювання жилого приміщення (ст. 73-77 ЖК УРСР, Правила бронювання жилих приміщень в Українській РСР, затверджені постановою Ради Міністрів УРСР від 9 вересня 1985 р. № 342);
3) на обмін жилого приміщення (ст. 79-89 ЖК УРСР, Правила обміну жилих приміщень в Українській РСР, затверджені постановою Ради Міністрів УРСР 31 січня 1986 р. № 31);
4) на надання йому жилого приміщення меншого розміру замість займаного (ст. 90 ЖК УРСР).
Крім того, наймачі мають право на приватизацію квартир (будинків) державного житлового фонду (ч. 2 ст. 9, ч. З ст. 48 ЖК УРСР).
Деякі інші відмінності договору найму (оренди) житла і договору найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, щодо прав та обов'язків їх сторін можна прослідкувати за допомогою таблиці.
Права та | Договір найму (оренди) | Договір найму житла, |
обов'язки | житла | що є об'єктом права |
сторін | державної або | |
комунальної власності | ||
Щодо | Зобов'язаний здійснювати | В будь-якому разі |
здійснення | наймодавець, лише якщо | зобов'язаний |
капітального | інше не встановлено | здійснювати |
ремонту | договором (ч. 2 ст. 819 ЦК | наймодавець (ч. 2 ст. 176 |
України) | ЖК УРСР) | |
Щодо | Зобов'язаний здійснювати | Крім випадків, |
здійснення | наймач, тільки якщо інше | встановлених ч. 3 ст. 177 |
поточного | не встановлено договором | ЖК УРСР, зобов'язаний |
ремонту | (ч. 1 ст. 819 ЦК України) | здійснювати наймач (ч. 2 |
ст. 177 ЖК УРСР) | ||
Щодо | Плату за житло, яка | Наймач зобов'язаний |
внесення | встановлюється за | своєчасно вносити |
квартирної | домовленістю між | квартирну плату, розмір |
плати і | сторонами, має своєчасно | якої встановлюється |
оплати | вносити наймач. За | Кабінетом Міністрів |
комунальних | комунальні послуги він | України, та плату за |
платежів | зобов'язаний самостійно | комунальні послуги (ст. |
сплачувати, лише коли | 66-68 ЖК УРСР). Крім | |
інше не встановлено | того, законодавець надає | |
договором (ч. 3 ст. 815 ЦК | пільги по квартирній | |
України). | платі та платі за | |
комунальні послуги (ст. | ||
69 ЖК УРСР), а також | ||
право безоплатного | ||
користування жилим | ||
приміщенням з | ||
опаленням і освітленням | ||
окремим категоріям | ||
громадян (ст. 70 ЖК | ||
УРСР). |
Припинення договору найму (оренди) житла, його правові наслідки.Оскільки договір найму (оренди) житла є строковим, то, відповідно, найбільш поширеною підставою його припинення є закінчення строку, на який він був укладений, якщо сторони вирішили не продовжувати дії договору (ст. 821 ЦК України). Також потрібно мати на увазі, що договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк, у разі, коли наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання (ч. 1 ст. 822 ЦК України).
Згідно ст. 825 ЦК України може мати місце і дострокове розірвання договору найму (оренди) житла на вимогу однієї із сторін.
Так, наймач має право відмовитися від цього договору:
1) у будь-який час за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, письмово попередивши про це наймодав-ця за три місяці;
2) якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому.
Договір найму (оренди) житла може бути розірваний на вимогу наймодавця за рішенням суду у разі:
1) невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі — понад два рази;
2) руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає. При цьому за рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла.
Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору найму (оренди) житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік.
На вимогу наймодавця договір найму частини будинку, квартири, кімнати (частини кімнати) може бути розірваний:
1) у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї. Про це наймодавець повинен попередити наймача не пізніше ніж за два місяці;
2) якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження про необхідність усунення порушень, зробле-
ного наймодавцем, продовжують використовувати житло не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів. Законодавством не встановлено форми, у якій наймодавець має зробити відповідне попередження. Вбачається, що наймача доцільно попереджати у письмовій формі (наприклад, шляхом надіслання рекомендованого листа з повідомленням про вручення). У такому разі буде наявне підтвердження дотримання наймодавцем вимог ч. 4 ст. 825 ЦК України. Правовими наслідками розірвання договорунайму (оренди) житла, згідно ст. 826 ЦК України, є виселення з житла наймача та інших осіб, які проживали у помешканні, на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла.
Питання про виселення при розірванні договору найму житла, що є об'єктом державної або комунальної власності, урегульовується по-іншому. Виселення в такому випадку допускається лише з підстав, установлених законом. Згідно ст. 109-117 ЖК УРСР воно може проводитися:
1) із наданням іншого жилого приміщення і, відповідно, укладенням нового договору найму житла. Припинення договору найму житла, що є об'єктом державної або комунальної власності, при цьому пов'язане із об'єктивними обставинами (наприклад, будинок, у якому знаходиться наймане жиле приміщення, підлягає знесенню чи загрожує обвалом; громадянина, який проживає спільно з дітьми, позбавили стосовно них батьківських прав);
2) без надання іншого жилого приміщення. Розірвання договору найму житла, що є об'єктом державної або комунальної власності, у цьому разі пов'язане із порушенням встановлених законодавством вимог (систематичне руйнування чи псування жилого приміщення, використання його не за призначенням; визнання ордеру недійсним внаслідок неправомірних дій осіб, які його одержали; самоправне зайняття жилого приміщення тощо).
Договір найму соціального житла. За договором, найму соціального житла одна сторона (наймодавець) надає другій стороні (наймачеві) соціальне житло для проживання у ньому за плату до моменту виникнення обставин, за яких наймач втрачає право на користування таким житлом.
Наймачами за договором найму соціального житла є виключно громадяни України, які:
- відповідно до законодавства визнані такими, що потребують
соціального захисту і мають право на отримання соціального житла;
- були прийняті на соціальний квартирний облік згідно вимог,
визначених статтями 10-12 Закону України "Про житловий фонд соціального призначення".
Предмет договору найму соціального житла включає дві складові:
1) соціальне житло, а саме: квартиру, садибний (одноквартирний) жилий будинок чи жиле приміщення в соціальному гуртожитку;
2) перелік житлово-комунальних послуг, які надаватимуться наймачу відповідно до цього договору.
Соціальне житло, як предмет такого договору, характеризується тим, що воно:
- може бути житлом всіх форм власності із житлового фонду со-
ціального призначення, якщо інше не визначено законом;
- має використовуватися виключно за призначенням - для про-
живання громадян України, які потребують соціального захисту;
- має відповідати вимогам, спеціально для нього встановленим;
- не підлягає піднайму, бронюванню, приватизації, продажу, да-
руванню, викупу та заставі.
Розмір плати за житло у житловому фонді соціального призначення встановлюється органом місцевого самоврядування для кожного наймача індивідуально. До неї входять плата, що вноситься безпосередньо наймачем (вона не повинна перевищувати 20 % сукупного доходу наймача та членів його сім'ї, які проживають разом з ним), і державна допомога, що надається відповідно до закону.
Плата за житло складається з плати за:
1) найм житла;
2) утримання жилих будинків та прибудинкових територій;
3) комунальні послуги.
Підставою для укладення договору найму соціального житла є рішення про надання жилого приміщення.
Після укладення цього договору орган місцевого самоврядування, який надав соціальне житло, проводить щорічний моніторинг доходів наймача та членів його сім'ї, які проживають разом з ним, за попередній рік (з метою вирішення питання відповідності рівня доходу цих осіб вимогам, встановленим Законом України "Про житловий фонд соціального призначення" як умова для проживання за договором найму соціального житла).
Розірвання договору найму соціального житла може мати місце на вимогу наймача. На вимогу наймодавця договір може бути розірваний виключно за рішенням суду. При цьому, підстави для розірвання договору найму соціального житла та виселення з нього без надання іншого встановлюються законом (ч. 2 ст. 27 Закону України "Про житловий фонд соціального призначення").
Список рекомендованої літератури
1. Бондар В.Я. Договір найму житла: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03 / ІДП НАНУ. - К., 2001. - 18 с
2. Житлове право України: Навч. посіб. / За ред. B.C. Гопан-чука, Ю.О. Заіки. - К.: Істина, 2003. - 208 с
3. Сліпченко CO., Мічурін Є.О., Соболев О.В. Житлове право України: Наук.-практ. посіб. - X.: Еспада, 2003. - 344 с
4. Мічурін Є.О. Правочини з житлом: Науково-практичне видання. - X.: Страйд, 2003. - 356 с
ГЛАВА 6. ДОГОВІР ПОЗИЧКИ
Поняття та характеристика договору позички.У цивільних правовідносинах досить поширеним є договір позички. Найчастіше він застосовується у відносинах між фізичними особами, які безоплатно надають одна одній предмети побутового призначення в тимчасове користування.
Крім того, правовідносини з безоплатного користування речами є досить поширеними в бібліотечній справі (ст. 22 Закону України "Про бібліотеки і бібліотечну справу" від 27 січня 1995 р.), у майнових відносинах, що мають місце між державними та релігійними організаціями з приводу користування культовими будівлями і майном (ст. 17 Закону України "Про свободу совісті та релігійні організації" від 23 квітня 1991 р.), у благодійній діяльності (ст. 16 Закону України "Про благодійництво та благодійні організації" від 16 вересня 1997 p.), інших випадках, визначених актами цивільного законодавства України.
Таким чином, як правило, в основі відносин позички лежать особисті відносини між сторонами або соціально значима мета по-зичкодавця, що досягається шляхом здійснення благодійницької, просвітницької, гуманітарної та іншої діяльності. Метою договору позички є набуття користувачем речі позичкодавця у строкове безоплатне користування.
Закон визначає договір позички як правочин, за яким одна сторона (позичкодавець) безоплатно передає або зобов'язується передати другій стороні (користувачеві) річ для користування протягом встановленого строку (ст. 827 ЦК України).
Залежно від того, як (з моменту передачі речі чи досягнення згоди з усіх істотних умов) сторони визначили порядок укладення договору позички, він може бути реальним або консенсуальним. Реальним договір буде вважатися тоді, коли сторони домовляться, що він буде укладеним з моменту передачі речі в користування. Реальний договір позички є одностороннім, оскільки, передаючи річ у користування, позичкодавець у подальшому має лише права, а користувач - лише обов'язки.
В іншому випадку договір позички може бути укладений з моменту досягнення згоди між сторонами за всіма його істотними
умовами. Тоді договір позички буде вважатися консенсуальним. У разі, якщо договір позички є консенсуальним, він набуває рис двостороннього договору. Позичкодавець при цьому зобов'язаний передати річ у користування, а користувач — повернути річ протягом визначеного терміну.
Отже, договір позички може бути реальним і одностороннім, консенсуальним і двостороннім. Проте даний договір завжди є безвідплатним.
Сторонами в договорі позички виступають суб'єкти, які мають спеціальну назву: позичкодавець і користувач. Ними можуть бути як фізичні, так і юридичні особи.
Позичкодавець — це особа, яка передає або зобов'язується передати річ за умовами договору (безоплатно, на певний строк). Передати річ у користування може власник цієї речі, оскільки він наділений правом розпорядження нею. Якщо особа не є власником речі, а здійснює управління нею, вона вправі виступати позичкодавцем лише за згодою власника. Отже, право передачі речі за договором позички має власник, а також інші особи, які мають на це спеціальні повноваження за законом або договором (наприклад, управитель за договором управління майном; комісіонер за договором комісії).
Враховуючи безоплатний характер договору, з метою запобігання зловживань осіб, законом встановлені деякі обмеження щодо можливості надання майна в позичку юридичними особами. Так, юридична особа, яка здійснює підприємницьку діяльність, не може передавати речі у безоплатне користування особі, яка є її засновником, учасником, керівником, членом її органу управління або контролю (ст. 829 ЦК України).
За бажанням позичкодавця отримувати в позичку ті чи інші речі можуть лише спеціальні суб'єкти. Так, наприклад, навчальний заклад має право надати право користуватися бібліотекою лише своїм співробітникам. Досить поширеними є відносини, коли підприємство надає на певний строк безоплатно приміщення для відпочинку (оздоровлення) лише своїм працівникам.
Користувач за договором позички - особа, яка приймає або зобов'язується прийняти річ для безоплатного користування протягом встановленого строку.
Предметом договору позички можуть бути речі, визначені індивідуальними ознаками, що є неспоживними та вільно обертаються у цивільному обігу.
Як правило, у позичку передаються речі, що не призначені для комерційного використання. До них належать речі побутового призначення, будівлі, інші капітальні споруди (їх окремі частини), транспортні засоби. За договором позички позичкодавець може передавати користувачеві не одну річ, а декілька, в тому числі різного призначення, хоча конкретною нормою закону таке положення не закріплено. Важливо, щоб річ (майно), яка є предметом договору позики, можна було ідентифікувати, оскільки користувач через певний строк зобов'язаний повернути її в такому самому стані, в якому річ була на момент її передання.
Строк договору позички визначається сторонами. Суб'єкти даних правовідносин вправі самостійно вирішувати, на який час передається річ (майно) користувачеві і коли вона буде повернута позич -кодавцю.
Водночас сторони можуть укласти договір позички і без зазначення строку користування річчю. Відповідно до ст. 831 ЦК України, у разі, якщо сторони не встановили строку користування річчю, він визначається відповідно до мети користування нею. "У разі, якщо строк виконання користувачем його зобов'язання не зазначений у договорі, слід враховувати положення ч. 2 ст. 763 ЦК України, яка встановлює, що кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна - за три місяці.
Форма договору позички визначається як загальними правилами про форму правочину (ст. 205 ЦК України), так і спеціальною нормою (ст. 828 ЦК України). Вона залежить від того, хто виступає сторонами, та предмета договору і може бути усною, письмовою, письмовою нотаріальною.
Якщо предметом позички є речі побутового призначення, а його сторонами - фізичні особи, договір позички може укладатися в усній формі. На вимогу будь-якої із сторін договору він може бути укладений і в письмовій формі (простій або нотаріальній).
Договір позички між юридичними особами, а також між юридичною та фізичною особою укладається в письмовій формі (ч. 2 ст.
Н28 ЦК України). Письмовою також буде форма договору поаи'і і; и V разі укладення його фізичними особами щодо речей непобутоиого призначення.
Договір позички будівлі, іншої капітальної споруди (їх окремої частини) також укладається в письмовій формі (ч. 1 ст. 793 ЦК України).
В окремих випадках, передбачених законом, форма договору по-;шчки залежить від строку користування об'єктом. Так, договір позички будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню (ч. 2 ст. 793 ЦК України). До того ж такий договір підлягає державній реєстрації (ст. 794 ЦК України). Передання користувачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору.
Письмова нотаріальна форма встановлена також для договору позички транспортного засобу, в якому хоча б однією стороною є фізична особа.
Відмінність договору позички від інших подібних договорів. Договір позички слід відрізняти від інших близьких до нього за змістом цивільно-правових договорів: дарування, зберігання, позики та найму (оренди).
Так, договір позички і договір дарування (ст. 717 ЦК України) мають спільну ознаку — безоплатність. Водночас між ними існує низка відмінностей. По-перше, річ, яка передається обдарованому (подарунок), надходить у його власність, тоді як у відносинах позички річ передається користувачеві в тимчасове користування і має бути повернута її власникові. По-друге, передачею речі обдарованому договірні відносини між сторонами припиняються, тоді як у договорі позички з моменту передачі речі вони, зазвичай, лише виникають.
Порівнюючи договір позички та договір зберігання (ст. 936 ЦК України), перш за все слід звернути увагу на те, що в обох випадках одна сторона (позичкодавець чи поклажодавець) передає другій стороні (користувачеві чи зберігачеві) певну річ, яка згодом підлягає поверненню. При цьому протягом усього періоду дії договору сторона, яка отримала річ (користувач або зберігач), повинна застосовувати
заходи для її збереження. Водночас, якщо метою договору позички є набуття користувачем речі позичкодавця у строкове безоплатне користування, то метою договору зберігання є саме зберігання речі, у зв'язку з чим користування цією річчю зберігачем, як правило, не допускається.
Головною відмінною ознакою договору позички та договору зберігання є зв'язок інтересів сторін договору. За договором позички передача речі здійснюється в інтересах особи, яка отримує річ (користувача), а за договором зберігання передача речі забезпечує інтереси саме тієї сторони, яка передає річ (поклажодавця).
Суттєвими є відмінності договору позички із зовнішньо схожим на нього договором позики (ст. 1046 ЦК України), а саме:
1) право власності на річ у разі надання її у позичку зберігається за її власником (позичкодавцем), водночас як за договором позики річ переходить у власність позичальника;
2) предметом договору позички є річ, визначена індивідуальними ознаками, а предметом договору позики - річ, яка визначена родовими ознаками, та грошові кошти;
3) за договором позички, користувач зобов'язаний повернути ту саму річ, яку отримав у користування, а за договором позики повертається річ того ж роду та якості (у випадку позики грошей — така ж сума грошових коштів);
4) договір позички може бути реальним або консенсуальним, тоді як договір позики може бути лише реальним;
5) до договору позички можуть застосовуватися норми, що регулюють найм (оренду), а до договору позики застосування цих норм не допускається;
6) договір позички завжди є безвідплатним, а договір позики може бути як відплатним, так ібезвідплатним.
Найбільш близьким до договору позички є договір найму (оренди) (ст. 759 ЦК України). Не випадково законодавець зважує на те, що до договору позички застосовуються положення гл. 58 ЦК України. Найбільш істотною відмінністю договору позички від договору найму (оренди) є саме його безоплатний характер, тоді як оплат-ність у відносинах найму (оренди) є істотною умовою цього договору. Практика засвідчує також відмінність сфер застосування цих договорів. Оренда більш характерна для відносин, пов'язаних з підприємницькою діяльністю.
Права та обов'язки сторін за договором позички.Визначаючи права та обов'язки сторін при укладенні договору позички, слід про ховувати, по-перше, поширеність на даний вид правовідносин норм гл. 58 ЦК України; по-друге, залежність прав та обов'язків позичкодавця від правової конструкції договору (є він реальним чи консенсуальним), оскільки у консенсуальному договорі позички, наприклад, першим виникає обов'язок позичкодавця передати річ користувачу.
У будь-якому договорі позички (реальному чи консенсуальному) позичкодавець маєобов'язки, передбачені нормами гл. 58 ЦК України "Найм (оренда)". Отже, він зобов'язаний:
1) передати річ у стані та комплекті, обумовленому договором;
2) повідомити користувача про всі недоліки речі, що передається за договором позички в безоплатне користування, які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна користувача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею;
3) попередити користувача про всі права третіх осіб на річ, що йому передається;
4) робити за власний рахунок капітальний ремонт речі, переданої у позичку.
Водночас незалежно від правової конструкції договору, відповідно до ст. 832 ЦК України, позичкодавець маєправо на відчуження речі, яка передана ним у користування. При цьому до нового власника переходять усі права за договором позички, який був укладений раніше, а його права відносно речі обтяжуються правами користувача. До того ж новий власник не вправі вимагати дострокового припинення договору позички та повернення речі до встановленого строку. Згідно з даною нормою користувач не має переважного права перед іншими особами на купівлю речі, переданої йому в користування.
Крім того, відповідно до ст. 836 ЦК України, позичкодавець має також право вимагати примусового повернення речі та відшкодування завданих у зв'язку з цим збитків, якщо після припинення договору користувач не повертає річ.
Користувач, за договором позички, зобов'язаний дотримуватися вимог, встановлених ст. 833 ЦК України:
1) нести звичайні витрати щодо підтримання належного стану речі, переданої йому в користування;
2) користуватися річчю за її призначенням або відповідно до мети, визначеної в договорі;
3) користуватися річчю особисто, якщо інше не встановлено договором;
4) повернути річ після закінчення строку договору в такому самому стані, в якому вона була на момент її передання.
Відповідно до ст. 834 ЦК України, користувач має правоповернути річ, передану йому в користування, у будь-який час до спливу строку договору.
Крім спеціальних прав та обов'язків, користувачеві належать також інші права та обов'язки, характерні наймачу за договором найму (оренди). Так, користувач має право власності на плоди, продукцію, доходи, одержані ним у результаті користування річчю, переданою у позичку (ст. 775 ЦК України); він зобов'язаний усунути погіршення речі, які сталися з його вини (ч. 1 ст. 779 ЦК України) тощо.
Відповідальність сторін за договором позички.Як і за договором найму (оренди), за договором позички шкода, завдана третім особам у зв'язку з користуванням річчю, переданою у позичку, відшкодовується користувачем на загальних підставах.
Але за завдану шкоду може нести відповідальність і позичкода-вець. Дане правило встановлено ст. 780 ЦК України. Позичкода-вець буде нести відповідальність за шкоду, заподіяну у зв'язку з користуванням річчю, у випадку, коли буде встановлено, що шкода настала внаслідок особливих властивостей або недоліків речі, про наявність яких користувач не був попереджений позичкодавцем і про які він не знав і не міг знати. Змінити це положення сторони не вправі, оскільки умова договору позички про звільнення позичко-давця від відповідальності за шкоду, завдану внаслідок особливих властивостей чи недоліків речі, про наявність яких користувач не був попереджений позичкодавцем і про які він не знав і не міг знати, є нікчемною.
Розірвання та припинення договору позички.Законодавець розділяє поняття розірвання договору позички (ст. 834 ЦК України) і припинення договору позички (ст. 835 ЦК України).
Припинення договору позички можливе як за наявності загальних підстав, наприклад, у зв'язку з його виконанням, проведеним належним чином (ст. 599 ЦК України), або у разі неможливості його виконання у зв'язку з обставиною, за яку жодна із сторін не відповідає (ст. 607 ЦК України), так і на підставах, передбачених безпосередньо гл. 60 ЦК України (спеціальних підставах). Тому договір позички припиняється також у разі смерті фізичної особи або ліквідації юридичної особи, якій річ було передано в користування, якщо інше не встановлено договором.
Передбачені законом випадки одностороннього розірваннядоговору позички умовно відносять до другої групи спеціальних підстав його припинення. Вони є правом, а не обов'язком сторін.
Користувач має право повернути річ, передану йому в користування, в будь-який час до спливу договору, тобто достроково. Якщо річ потребує особливого догляду або зберігання, користувач зобов'язаний повідомити позичкодавця про відмову від договору не пізніше як за сім днів до повернення речі.
Позичкодавець вправі вимагати розірвання договору й повернення речі у разі, якщо:
1) у зв'язку знепередбаченими обставинами річ стала потрібною йому самому;
2) користування річчю не відповідає її призначенню та умовам договору;
3) річ самочинно передана в користування іншій особі;
4) унаслідок недбалого поводження з річчю вона може бути знищена або пошкоджена.
Право вимагати розірвання договору, який укладено без визначення строку, має також особа, яка стала власником речі, переданої у користування. При цьому користувач має бути повідомлений про розірвання договору заздалегідь, у строк, що відповідає меті позички.
Список рекомендованої літератури