Підстави, порядок та правові наслідки припинення договору найму (оренди) житла

Оскільки договір найму (оренди) житла є строковим, то, відпо­відно, найбільш поширеною підставою його припинення є закінчення строку, на який він був укладений, якщо сторони вирішили не про­довжувати дії договору (ст. 821 ЦК України). Також потрібно мати на увазі, що договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк, у разі, коли наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання (ч. 1 ст. 822 ЦК України).

Згідно ст. 825 ЦК України може мати місце і дострокове розір­вання договору найму (оренди) житла на вимогу однієї із сторін.

Договір найму житлового приміщення може бути розірваний з ініціативи як наймача, так і наймодавця на підставах, передбачених договором або законом. ЦК передбачає наступні підстави розірвання договору найму житла з ініціативи наймача.

Останній за згодою інших осіб, які постійно проживають з ним, вправі у будь-який час відмовитись від договору. ЦК визначив термін для попередження — три місяці. У разі звільнення приміщення наймачем без попередження наймодавець має право вимагати плату за користування за три місяці, якщо доведе, що він не міг укласти договір найму житла на тих самих умовах, В цьому випадку йдеться про збитки у вигляді упущеної вигоди.

Окремою підставою припинення договірних відносин з ініціативи наймача є непридатність житла для постійного проживання. Це може бути наслідком непереборної сили, фізичного зносу тощо, в тому числі обставин, за які наймодавець не відповідає.

Розірвання договору з ініціативи наймодавця допускається лише у випадках, передбачених законом або договором.

Зокрема, невиконання наймачем обов'язку щодо плати за користування житлом.

ЦК визначив, що цей термін становить шість місяців, якщо сторони не передбачили більш тривалий термін. При короткостро­ковому наймі простроченням вважається невиконання обов'язку із сплати протягом двох періодів.

Договір найму житла може бути розірваний, якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, руйнують або псують житло. До зазначених осіб належать ті, що постійно або тимчасово проживають з наймачем. Руйнування або псування по­лягає у фізичному нанесенні шкоди конструкціям, зовнішньому оздобленню, зміні архітектурних форм тощо. Мотиви таких дій значення не мають.

Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору найму (оренди) житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік.

Наймодавець має право вимагати розірвання договору найму у разі необхідності використання житла для проживання його самого або членів його сім'ї. Причини можуть бути різними: зокрема народження дитини, одруження наймодавця або членів його сім'ї, переїзд на постійне проживання родичів та ін. В таких випадках наймодавець має право розірвати договір, попередивши наймача не пізніше ніж за два місяці.

Наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження про необхідність усунення порушень, зробленого наймодавцем, продовжують використовувати житло не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів. Законодавством не встановлено форми, у якій наймодавець має зробити відповідне попередження. Вбачається, що наймача доцільно попереджати у письмовій формі (наприклад, шляхом надіслання рекомендованого листа з повідомленням про вручення). У такому разі буде наявне підтвердження дотримання наймодавцем вимог ч. 4 ст. 825 ЦК України.

Правовими наслідками розірвання договору найму (оренди) житла, згідно ст. 826 ЦК України, є виселення з житла наймача та інших осіб, які проживали у помешканні, на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла.

Питання про виселення при розірванні договору найму житла, що є об'єктом державної або комунальної власності, урегульову­ється по-іншому. Виселення в такому випадку допускається лише з підстав, установлених законом. Згідно ст. 109-117 ЖК УРСР воно може проводитися:

1) із наданням іншого жилого приміщення і, відповідно, укла­денням нового договору найму житла. Припинення договору найму житла, що є об'єктом державної або комунальної влас­ності, при цьому пов'язане із об'єктивними обставинами (на­приклад, будинок, у якому знаходиться наймане жиле приміщення, підлягає знесенню чи загрожує обвалом; грома­дянина, який проживає спільно з дітьми, позбавили стосов­но них батьківських прав);

2) без надання іншого жилого приміщення. Розірвання договору найму житла, що є об'єктом державної або комунальної влас­ності, у цьому разі пов'язане із порушенням встановлених за­конодавством вимог (систематичне руйнування чи псування жилого приміщення, використання його не за призначен­ням; визнання ордеру недійсним внаслідок неправомірних дій осіб, які його одержали; самоправне зайняття жилого при­міщення тощо).