Поняття та загальна характеристика договору найму (оренди) житла.

Лекція 4. Договір найму (оренди) житла

(2 години)

План

1. Поняття та загальна характеристика договору найму (оренди) житла.

2. Права та обов'язки сторін за договором найму (оренди) житла.

3. Припинення договору найму (оренди) житла, його правові наслідки.

Література

Бондар В.Я. Договір найму житла: Автореф. дис.канд. юрид. наук: 12.00.03 / ІДП ПАНУ. - К., 2001. - 18 с.

Житлове право України: Навч. лосіб. / За ред. В.С. Гопанчука, Ю.О. Заіки. - К.: Істина, 2003. - 208 с.

Сліпченко С.О., Мічурін Є.О., Соболєв О.В. Житлове право України: Наук.-практ. посіб. - X.: Еспада, 2003. - 344 с.

Мічурін. Є.О. Правочини з житлом: Науково-практичне ви­дання. - X.: Страйд, 2003. - 356 с.

Опорні поняття:

1.

Поняття та загальна характеристика договору найму (оренди) житла.

Проаналізувавши чинне законодавство, можна виділити такі види договору найму житла, кожен з яких має свою специфіку та особливості правового регулювання:

1) договір найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності (в юридичній літературі його також називають договором соціального найму, договором найму соціального житла[1]). Відповідно до ч. 2 ст, 810 ЦК України, підстави, умови, порядок укладення та припинення цього договору встановлюються законом. На сьогоднішній день це, зокрема, - Житловий кодекс УРСР (далі - ЖК УРСР). Існують такі підвиди договору найму житла, що є об'єктом права державної та комунальної власності:

- договір найму службового жилого приміщення (гл. 3 розділу 3 ЖК УРСР, Постанова Ради Міністрів УРСР "Про службові жилі приміщення" від 4 лютого 1988 р. № 37);

- договір найму житла у гуртожитку (гл, 4 розділу З ЖК УРСР);

- договір найму жилого приміщення з фондів житла для тимчасового проживання (гл. 4[2] розділу 3 ЖК УРСР, Постанова Кабінету Міністрів України "Про затвердження Порядку фор­мування фондів житла для тимчасового проживання та По­рядку надання і користування житловими приміщеннями з фондів житла для тимчасового проживання" від 31 березня 2004 р. № 422);

2)договір найму житла, що є об'єктом права приватної влас­ності (його ще іменують договором комерційного найму¹). Згідно ч. 3 ст. 810 ЦК України до цього виду договору найму житла, якщо інше не встановлено законом, застосовуються положення ЦК України;

3)договір найму соціального житла. Цей вид договору найму житла виділено законодавцем із прийняттям Закону України"Про житловий фонд соціального призначення" від 12 січня 2006 р. У зв'язку з цим є необхідність коротко окреслити йо­го окремі особливості.

У цьому параграфі основна увага буде приділена договору найму житла, який є предметом регулювання цивільного права, тобто до­говору найму житла, що належить особам на праві приватної влас­ності (далі - договору найму (оренди) житла). Однак одночасно буде проводитися порівняльна характеристика цього договору із договором найму житла, що є об'єктом права державної або комуналь­ної власності. На окремих особливостях договору найму соціаль­ного житла ми зупинимося наприкінці параграфу.

За договором найму (оренди) житлаодна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату (ст. 810 ЦК України).

Цей договір є консенсуальним (укладеним з моменту досягнення згоди між сторонами щодо всіх істотних його умов) чи реальним (укладеним з моменту передачі житла наймачу), двостороннім (пра­ва й обов'язки виникають і у наймодавця, і у наймача) і відплатним (наймодавець передає житло наймачу за плату). Крім того, договір найму (оренди) житла є каузальним, оскільки обов'язковою його умовою є мета укладення - житло передається наймачеві тільки для проживання у ньому. Навіть якщо наймачем є юридична особа, во­на може використовувати житло лише для проживання у ньому фі­зичних осіб (ч, 2 ст. 813 ЦК України).

Сторонамидоговору найму (оренди) житла є власник житла (наймодавець) і наймач.

Власник житла (наймодавець) - це фізична чи юридична осо­ба, яка передає або зобов'язується передати наймачеві житло у ко­ристування з визначеною метою (для проживання) на певний строк за плату.

У разі зміни власника житла, переданого у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця (ст. 814 ЦК України).

Наймодавцем за договором найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, є житлово-експлуатаційна організація чи відповідне підприємство, установа, організація (ч. 2 ст. 61 ЖК УРСР).

Наймач - це фізична або юридична особа, яка відповідно до умов договору найму (оренди) житла отримує жиле приміщення у кори­стування на певний строк за плату.

Якщо наймачами житла е кілька осіб, їх обов'язки за договором найму (оренди) житла є солідарними (ч. З ст. 816 ЦК України).

На вимогу наймача та інших осіб, які постійно проживають ра­зом з ним, та за згодою наймодавця наймач у договорі найму (орен­ди) житла може бути замінений однією з повнолітніх осіб, яка по­стійно проживає разом з ним.

У разі смерті наймача або вибуття його з житла наймачами можуть стати всі інші повнолітні особи, які постійно проживали з колишнім наймачем, або, за погодженням з наймодавцем, одна або кілька з цих осіб. У такому разі договір найму житла залишається чинним на попередніх умовах (ст. 824 ЦК України).

Наймачем за договором найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, відповідно до ч. 2 ст. 61 ЖК УРСР є громадянин, на ім'я якого виданий ордер, що є адміністра­тивно-правовим документом, у якому міститься розпорядження житлово-експлуатаційній організації надати громадянину, на ім'я якого видано ордер, та членам його сім'ї у користування жиле при­міщення, вказане в ньому[3]. Ордер повинен точно відповідати перед­баченим законом вимогам і бути встановленого зразку.

Видачі ордеру передує перебування громадянина на обліку, по­требуючих поліпшення житлових умов, і надання йому жилого приміщення (гл. 1 розділу З ЖК УРСР, Правила обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм жилих приміщень в Українській РСР, затверджені постановою Ради Міністрів УРСР і Укрпрофради від 11 грудня 1984 р. № 470 (далі -Правила)). Потрібно також зауважити, що згідно ч. 1 ст. 58 ЖК УРСР ордер є єдиною підставою для вселення в надане жиле примі­щення, однак користування ним повинно здійснюватися тільки відповідно до укладеного на підставі ордера договору найму (ч. 2 ст. 61 ЖК УРСР).

Крім наймодавця і наймача, ЦК України передбачає наявність таких суб'єктів правовідносин за договором найму (оренди) житла як "особи, які постійно проживають разом з наймачем", не вста­новлюючи їх обов'язкової належності до членів сім'ї наймача. ЖК УРСР вживає термін "члени сім'ї наймача", що значно звужує коло осіб, які можуть постійно проживати у жилому приміщенні разом з наймачем.

Відповідно до ч. 1 ст. 816 ЦК України, укладаючи договір найму (оренди) житла, наймач має вказати в ньому осіб, які будуть по­стійно проживати разом з ним. Ці особи набувають рівних з най­мачем прав та обов'язків щодо користування житлом, а наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення ними умов дого­вору.

Порядок користування житлом наймачем та особами, які пості­йно проживають разом з ним, визначається за домовленістю між ними. У разі виникнення спору про порядок і умови користування цим житлом між вказаними особами, він вирішується в судовому порядку (ч. 4 ст. 816 ЦК України).

Предметомдоговору найму (оренди) житла можуть бути поме­шкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина (ст. 812 ЦК України).

Квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання (ст. 382 ЦК України).

Частина квартири (одноквартирного будинку) - жила кімната (кімнати) у квартирі (одноквартирному будинку), при­датна для постійного проживання самотньої особи чи сім'ї, а також підсобні приміщення квартири (однокімнатного бу­динку)[4].

Кімнатою є житлове приміщення, обмежене стінами від під­логи до стелі, у квартирі, житловому будинку, яке має вихід у міс­ця загального користування і в якому згідно з діючими санітар­ними нормами можливе обладнання спальних місць (ст. 22 законопроекту)[5].

Відповідно до ч. З ст, 825 ЦК України предметом договору найму (оренди) житла може виступати і частина кімнати. Однак в та­кому випадку слід враховувати вимогу законодавця про придат­ність помешкання для постійного проживання у ньому (ч. 2 ст.812 ЦК України).

Житловий будинок - будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання (ст. 380 ЦК України). Будівля стає житловим будинком з моменту, коли будівництво її завершене, вона прийнята в експлуатацію приймальною комісією і зареєстрована у встановленому порядку са­ме як житловий будинок[6].

Крім того, предметом договору найму (оренди) житла може бути і садиба. Вона є порівняно новим об'єктом права власності, тому її слід охарактеризувати більш детально. Садибою є земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями (ст. 381 ЦК України).

Отже, садиба, по суті, це "збірний", багатокомпонентний об'єкт, основу якого складає житловий будинок. Щодо інших об'єктів, розташованих на земельній ділянці садиби (гослодарсько-побутові будівлі, наземні і підземні комунікації, багаторічні наса­дження тощо), то вони можуть бути включені до предмету аналізо­ваного договору, не передаватися у найм (оренду) взагалі чи виступати предметом окремого цивільно-правового договору. При цьому доцільність включення чи не включення цих об'єктів до пред­мету договору найму (оренди) житла залежить в, першу чергу, від того, наскільки вони є необхідними для забезпечення можливості використання житлового будинку для постійного проживання.

Таким чином, житловий будинок садибного типу складається із житлових та допоміжних (нежитлових) приміщень. Характерни­ми допоміжними приміщеннями будинків є: передпокій, кухня, коридор, веранда, вбиральня, комора, приміщення для автономної системи опалення, пральня тощо.

Прибудовою (до житлового будинку) е частина будинку, розта­шована поза контуром її капітальних зовнішніх стін і яка має з ос­новною частиною будинку одну (або більше) спільну капітальну стіну. Прибудови мають внутрішнє сполучення з основними части­нами будинків. До них відносяться: прибудовані житлові кімнати та допоміжні приміщення (тамбури, веранди, кухні, комори, ванні кімнати, вбиральні тощо).

На присадибних ділянках, крім житлових будинків, розміщу­ються господарські будівлі (сараї (хліви), гаражі, літні кухні, май­стерні, вбиральні, погреби, навіси, котельні, бойлерні, трансфор­маторні підстанції, сміттєзбірники тощо) та господарські споруди (колодязі, вигрібні ями, огорожі, ворота, хвіртки, замощення тощо) (п. 2.2. Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Державного комі­тету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24 травня 2001р. №127).

Потрібно також зауважити, що кожне житло включає підсобні приміщення і може мати свої допоміжні приміщення.

Підсобні приміщення - це приміщення кухні, ванної кімнати чи душової, санвузла, квартирного коридору чи передпокою, вбудо­ваних комірчин чи шаф[7]. Вони не можуть бути предметом окремого договору найму (оренди).

Допоміжними є приміщення, призначені для забезпечення екс­плуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будин­ку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення (ст. 1 Закону України "Про об'єднання спів­власників багатоквартирного будинку"). Предметом договору най­му (оренди) житла допоміжні приміщення виступати не можуть, однак їх можна передавати в найм (оренду) з дотриманням встанов­лених законом вимог.

У ЦК України (ч. 2 ст. 812) встановлено єдину вимогу до пред­мету договору найму (оренди) житла: помешкання має бути при­датним для постійного проживання у ньому.

Слід також враховувати, що предмет договору найму (оренди) житла повинен використовуватися тільки за цільовим призначен­ням - для проживання у ньому (ч. 1 ст. 815 ЦК України).

До предмету договору найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, висуваються більш жорсткі вимоги, зокрема щодо його розміру, виду, відповідності встанов­леним вимогам з характеристик житла, умов заселення.

Так, згідно ст. 63 ЖК УРСР предметом договору найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, може бу­ти лише окрема квартира або інше ізольоване жиле приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат, а також одноквартирний жилий будинок.

Не може виступати самостійним предметом цього договору жиле приміщення, яке хоч і є ізольованим, проте за розміром менше 13,65 квадратного метра жилої площі на одну особу (ст. 47 ЖК УРСР)[8].

Крім того, жиле приміщення, яке є предметом договору найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, має бути благоустроєним стосовно до умов даного населеного пунк­ту, відповідати встановленим санітарним і технічних вимогам.

При наданні жилих приміщень не допускається заселення:

- однієї кімнати особами різної статі, старшими за дев'ять років, крім подружжя;

- квартири, збудованої для однієї сім'ї, двома і більше сім'ями або двома і більше одинокими особами, за винятком випад­ку, передбаченого ч. 5 ст. 54 ЖК УРСР.

Особам похилого віку, а за висновком лікувально-профілактич­ного закладу також відповідним категоріям інвалідів і хворих на їх прохання жилі приміщення надаються на нижніх поверхах або в будинках з ліфтами (ст. 50 ЖК УРСР).

Розмір платиза користування житлом встановлюється в дого­ворі найму (оренди) житла (ч. 1 ст. 820 ЦК України). У випадку, коли законом встановлений максимальний розмір плати за кори­стування житлом, плата, встановлена у договорі, не може переви­щувати цього розміру.

Наймач повинен вносити плату у строк, встановлений договором найму (оренди) житла. У разі, якщо такий строк не встановлений, він має вносити плату щомісяця. Якщо інше не встановлено договором або законом, сторони не можуть змінити в односторонньому порядку розміру плати за кори­стування житлом.

Договір найму (оренди) житла укладається на строк, встанов­лений договором. Якщо у договорі строк не встановлений, він вва­жається укладеним на п'ять років (ч. 1 ст. 821 ЦК України).

Якщо наймодавець не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму (оренди) житла не попередив наймача про відмову від укладення договору на новий строк, а наймач, у свою чергу, не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких са­мих умовах і на такий самий строк (ч. 1 ст. 822 ЦК України).

Договір найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, є безстроковим.

Договір найму (оренди) житла укладається у письмовій формі (ст. 811 ЦК України). Так само у письмовій формі укладається і договір найму житла, що є об'єктом права державної або кому­нальної власності (ст. 61 ЖК УРСР).

Однак при укладенні договору найму (оренди) житла необхідно врахувати наступне. Відповідно до п. 9.1.4 Закону України "Про податок з доходів фізичних осіб" від 22 травня 2003 р. договір орен­ди нерухомого майна підлягає нотаріальному посвідченню. Крім того, право користування нерухомим майном строком більш як один рік підлягає обов'язковій державній реєстрації (ч. 1 ст. 4 Зако­ну України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" від 1 липня 2004 р.).

Отже, договір найму (оренди) житла, укладений на строк більше одного року підлягає обов'язковій державній реєстрації. Однак навіть короткостроковий договір найму (оренди) житла с сенс ре­єструвати: відповідно до ч. 7 ст. З Закону України "Про держави;' реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" заре­єстровані речові права та їх обмеження мають пріоритет над незаре-єстрованими в разі спору щодо нерухомого майна.

2. Права та обов'язки сторін за договором найму (оренди) житла. Наймодавець зобов'язаний:

1)передати наймачеві житло для проживання в ньому за плату на певний строк (ч. 1 ст. 810 ЦК України);

2)здійснювати капітальний ремонт житла, переданого в найм, якщо інше не встановлено договором (ч. 2 ст. 819 ЦК України);

3)отримати згоду наймача на переобладнання житлового бу­динку, в якому знаходиться житло, передане у найм, якщо таке переобладнання істотно змінить умови користування житлом (ч. 3 ст. 819 ЦК України);

4)попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк не пізніше ніж за три місяці до спливу строку до­говору найму (ч. 1 ст, 822 ЦК України);

5)не пізніше ніж за два місяці попередити наймача про розір­вання договору у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї (ч. 3 ст. 825 ЦК України).

Наймодавець має право:

1)пред'явити вимогу про звільнення помешкання до тимчасо­вих мешканців (ч. 3 ст. 818 ЦК України);

2)у разі спливу строку договору запропонувати наймачеві ук­ласти договір на таких самих або інших умовах (ч. 1 ст. 822 ЦК України);

3)вимагати від наймача, який звільнив помешкання без попе­редження, плату за користування житлом за три місяці, як­що доведе, що він не міг укласти договір найму (оренди) жит­ла на таких самих умовах з іншою особою (ч. 1 ст. 825 ЦК
України);

4)вимагати розірвання договору найму (оренди) житла (ч. 2-4 ст. 825 ЦК України);

5)попередити наймача про необхідність усунення порушень, як­що наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів (ч. 4 ст. 825 ЦК Укра­їни).

Наймач зобов'язаний:

1)використовувати житло лише для проживання в ньому (ч. 1 ст. 815 ЦК України);

2)забезпечувати збереження житла та підтримувати його в на­лежному стані (ч. 1 ст. 815 ЦК України);

3)не провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця (ч. 2 ст. 815 ЦК України);

4)своєчасно вносити плату за житло (ч. 3 ст. 815 ЦК України);

5)самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму (ч. 3 ст. 815 ЦК України);

6)вказати у договорі найму (оренди) житла осіб, які будуть по­стійно з ним проживати (ч. 1 ст. 816 ЦК України);

7)здійснювати поточний ремонт житла, переданого у найм, як­що інше не встановлено договором (ч. 1 ст. 819 ЦК України).

Наймач має право:

1)на користування жилим приміщенням відповідно до його призначення та умов договору;

2)користуватися майном, яке обслуговує будинок, якщо дого­вір найму укладено щодо житла в багатоквартирному жит­ловому будинку (ч. Зет. 812 ЦК України);

3)визначати за домовленістю з особами, які постійно прожи­вають разом з ним, порядок користування житлом (ч. 4 ст. 816 ЦК України);

4)за взаємною згодою з особами, які постійно проживають ра­зом з ним, та за згодою наймодавця вселити у житло інших осіб для постійного проживання у ньому. Останні набувають рівних з іншими особами прав користування житлом, за умов, якщо інше не було передбачено при їх вселенні (ст. 817
ЦК України);

5)за взаємною згодою з особами, які постійно проживають ра­зом з ним, та з попереднім повідомленням наймодавця дозволити тимчасове проживання у помешканні іншої особи (осіб) без стягнення плати за користування житлом (тимча­сових мешканців). Тимчасові мешканці не мають самостій­ного права користування житлом. Вони повинні звільнитижитло після спливу погодженого з ними строку проживання або не пізніше семи днів від дня пред'явлення до них найма­чем або наймодавцем вимоги про звільнення помешкання (ст.818 ЦК України);

6) укласти за згодою наймодавця договір піднайму житла (ст. 823 ЦК України). Предметом цього договору може бути ча­стина або все найняте наймачем помешкання. При цьому під­наймач не набуває самостійного права користування житлом.

Договір піднайму житла є відплатним. Строк цього договору не може перевищувати строку договору найму (оренди) житла. Однак у разі дострокового припинення останнього одночасно з ним припи­няється і договір піднайму. До договору піднайму не застосовується положення про переважне право на укладення договору на новий строк;

7) відмовитися від договору найму житла (ч. 1 ст. 825 ЦК Ук­раїни).

Крім того, законодавець встановлює переважні права наймача:

1)на укладення договору на новий строк у разі спливу строку договору найму (оренди) житла. При цьому, якщо наймодавець відмовився від укладення договору на новий строк, але протягом одного року уклав договір найму житла з іншою осо­бою, наймач має право вимагати переведення на нього прав
наймача та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою укласти з ним договір на новий строк (ч. 1 ст. 822 ЦК Ук­раїни);

2)на придбання житла, яке було предметом договору найму (оренди), у разі його продажу (ч. 2 ст. 822 ЦК України).

Договором найму (оренди) житла можуть бути встановлені й ін­ші права та обов'язки сторін.

Права та обов'язки сторін за договором найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, визна­чаються, в першу чергу, ЖК УРСР і мають свою специфіку. Можна, наприклад, виділити особливі права наймача, які притаманні цим договірним відносинам, а саме:

1)на збереження жилого приміщення у разі тимчасової відсут­ності (ст. 71 ЖК УРСР);

2)на бронювання жилого приміщення (ст. 73-77 ЖК УРСР, Правила бронювання жилих приміщень в Українській РСР, затверджені постановою Ради Міністрів УРСР від 9 вересня 1985р. №342);

3)на обмін жилого приміщення (ст. 79-89 ЖК УРСР, Правила обміну жилих приміщень в Українській РСР, затверджені по­становою Ради Міністрів УРСР 31 січня 1986 р. хе 31);

4)на надання йому жилого приміщення меншого розміру за­мість займаного (ст. 90 ЖК УРСР).

Крім того, наймачі мають право на приватизацію квартир (будин­ків) державного житлового фонду (ч. 2 ст. 9, ч. 3 ст. 48 ЖК УРСР).

Деякі інші відмінності договору найму (оренди) житла і договору найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної влас­ності, щодо прав та обов'язків їх сторін можна прослідкувати за до­помогою таблиці.