Договор проката (является подвидом договора аренды)

Договор проката — это договор, в соответствии с которым арендодатель, передающий имущество в аренду в качестве своей постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 626 ГК РФ).

51. Договор фрахтования на время.

Договор аренды транспортных средств — это договор, по которому арендодатель за плату предоставляет арендатору транспортное средство во временное владение и пользование. Данный договор называется также фрахтованием на время (фрахт — плата за перевозку грузов).

Существуют два вида договора аренды транспортных средств — договор аренды транспортного средства с экипажем и договор аренды транспортного средства без экипажа.

Договор аренды транспортного средства с экипажем — договор, в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство с экипажем за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации (ст. 632 ГК РФ).

Договор аренды транспортного средства без экипажа — договор, в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации (ст. 642 ГК РФ).

Предметом обоих договоров является любое средство по перевозке грузов, пассажиров, багажа. Это может быть железнодорожный, водный, воздушный, автомобильный транспорт.

Договор аренды транспортного средства как с экипажем, так и без экипажа, должен быть заключен независимо от срока в простой письменной форме. Договоры обоих видов не подлежат государственной регистрации (ст. 633 и 643 ГК РФ).

Арендатор транспортного средства не обладает преимущественным правом на продление срока договора или заключение с ним договора аренды транспортного средства на новый срок по окончании действия контракта (ст. 632 и 642 ГК РФ).

Арендатор, если иное не предусмотрено договором, имеет право без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду.

Основное различие между двумя видами аренды транспортных средств (с экипажем и без него) заключается в различии обязанностей арендодателя и арендатора.

Арендодатель по договору аренды транспортного средства с экипажем обязан:

- поддерживать в надлежащем состоянии сданное в аренду транспортное средство, включая проведение текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей;

- страховать транспортное средство;

- страховать ответственность за ущерб, который может быть причинен транспортным средством;

- предоставлять арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства, обеспечивая его нормальную и безопасную эксплуатацию;

- нести расходы по оплате услуг членов экипажа и по их содержанию, если иное не предусмотрено договором;

- возмещать вред, причиненный третьим лицам арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием.

Если заключается договор аренды транспортного средства без экипажа, то все обязанности по управлению и технической эксплуатации объекта аренды выполняет арендатор самостоятельно или при помощи третьего лица.

Арендатор по договору аренды транспортного средства без экипажа обязан:

- поддерживать в надлежащем состоянии арендованное транспортное средство, включая текущий и капитальный ремонт;

- нести расходы по содержанию арендованного транспортного средства;

- страховать транспортное средство;

- страховать ответственность за ущерб, который может быть причинен транспортным средством;

- нести расходы в связи с эксплуатацией арендованного транспортного средства;

- возмещать вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием;

- осуществлять своими силами управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую.

В соответствии со ст. 641 ГК РФ иные особенности аренды отдельных видов транспортных средств могут устанавливаться транспортными уставами и кодексами, например, Кодексом торгового мореплавания Российской Федерации от. 30 апреля 1999 г. или Транспортным уставом железных дорог Российской Федерации от 8 января 1998 г.

Правоотношения при аренде транспортных средств кроме ГК РФ регулируются нормативными актами. Например, порядок сдачи в аренду железными дорогами грузовых вагонов регламентируется Положением, утвержденным МПС России 1 февраля 1999 г. № ЦВ-636, где разъясняется, что сдача грузовых вагонов в аренду осуществляется железными дорогами по согласованию с МПС России на основании договора аренды, заключаемого в соответствии с требованиями ГК РФ и других нормативных правовых актов Российской Федерации. Заявки юридических и физических лиц на сдачу в аренду грузовых вагонов должны содержать определенные сведения (например, необходимое количество вагонов, наименование и характеристика планируемых к перевозке грузов). Железная дорога, получив согласие МПС России, заключает с лицом договор аренды без права выкупа и субаренды на срок до одного года. В договоре аренды железная дорога предусматривает ответственность арендатора за неочистку, несвоевременный возврат, повреждение, несвоевременный текущий ремонт грузовых вагонов и неподдержание их в исправном состоянии, невыполнение порядка расчетов по пересылке арендованных грузовых вагонов. При повреждении или утрате вагонов по вине железной дороги их замену производит железная дорога, сдавшая вагоны в аренду, после согласования МПС России.

Фрахтование судов на время получило широкое распространение на морском и воздушном транспорте. Эти правоотношения регулируются Кодексом торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. № 81-ФЗ1 и Воздушным кодексом Российской Федерации от 19 марта 1997 г. № 60-ФЗ2.

В области торгового мореплавания применяются два вида договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства:

1) договор фрахтования судна на время (тайм-чартер) — договор, по которому судовладелец обязуется за обусловленную плату (фрахт) предоставить фрахтователю судно и услуги членов экипажа судна в пользование на определенный срок для перевозки грузов, пассажиров и для иных целей торгового мореплавания (ст. 198 КТМ РФ);

2) договор фрахтования судна без экипажа (бербоут-чартер) — договор, по которому судовладелец обязуется за обусловленную плату (фрахт) предоставить фрахтователю в пользование и во временное владение на определенный срок не укомплектованное экипажем и не снаряженное судно для перевозки грузов, пассажиров или для иных целей торгового мореплавания (ст. 211 КТМ РФ).

В соответствии со ст. 200 КТМ РФ к существенным условиям тайм-чартера относятся следующие условия: наименование сторон, название судна, его технические и эксплуатационные данные, район плавания, цель фрахтования, время, место передачи и возврата судна, ставки фрахта, срок действия тайм-чартера. Существенные условия бербоут-чартера увеличиваются за счет условий о классе судна, флаге, а также о количестве расходуемого им топлива.

Воздушным кодексом Российской Федерации устанавливается договор фрахтования воздушного судна (воздушный чартер). Это договор, по которому одна сторона (фрахтовщик) обязуется предоставить другой стороне (фрахтователю) за плату для выполнения одного или нескольких рейсов одно или несколько воздушных судов (ст. 104 ВК РФ). Так как ВК РФ не устанавливается каких-либо особенностей регулирования договора аренды (фрахтования на время), то эти правоотношения полностью подпадают под действие ГК РФ (параграф 3 гл. 34).

52. Договор аренды зданий и сооружений.

Договор аренды зданий и сооружений — это договор, по которому арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или только во временное пользование арендатору здание или сооружение, а также часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ст. 650, 652 ГК РФ).

Необходимость передать часть земельного участка по договору аренды зданий и сооружений объясняется тем, что невозможно использовать здание или сооружение без права пользования земельным участком, на котором оно находится и к которому непосредственно примыкает. Право арендатора на земельный участок зависит от права на него арендодателя. Это может быть собственность, аренда, постоянное пользование.

Условия пользования земельным участком должны быть изложены в договоре, однако их отсутствие не ведет к недействительности договора. В этом случае к арендатору переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята арендуемым объектом и необходима для его использования по назначению.

В ГК РФ не поясняются различия между зданиями и сооружениями. Принято считать, что здания подразделяются на жилые и нежилые1. К нежилым относятся здания, использующиеся для производственных, торговых, административных, научно-исследовательских, учебных, лечебных, складских и других целей. К сооружениям относят тепловые узлы, подэстакадные пространства, мосты, колодцы, трансформаторы, другие инженерные сооружения.

В Законе четко определена форма договора аренды зданий и сооружений — он должен быть заключен в простой письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Поэтому стороны не могут предусмотреть в договоре иную форму его оформления, например, обмен письмами, документами, устную форму и т.д. Кроме того, если договор заключается на срок не менее одного года, то он подлежит государственной регистрации.

В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" нежилые помещения включены в перечень объектов недвижимости.

К договорам аренды зданий и сооружений не применяются общие правила аренды, когда в договоре не определены размер, порядок, условия и сроки арендной платы. Это означает, что если в договоре отсутствуют условия арендной платы, то договор считается незаключенным.

Плата за пользование зданием или сооружением должна включать плату за пользование земельным участком (частью участка), на котором оно расположено, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 654 ГК РФ).

Обычно арендная плата устанавливается за 1 кв. м площади арендованного здания или сооружения. Однако в договоре стороны могут предусмотреть и другую плату. Размер арендной платы зависит от многих показателей — места расположения здания (центр или окраина города), технического состояния объекта (степень износа, строительный материал), назначения помещения и др.

Статьей 655 ГК РФ устанавливается особый порядок оформления передачи арендатору и возвращения арендованного им здания или сооружения — составление и подписание сторонами передаточного акта или иного документа, удостоверяющего передачу имущества. Неисполнение арендатором обязательства по принятию от арендодателя сданного в аренду здания или сооружения влечет для него определенные последствия (помимо обязанности возместить причиненные убытки). В частности, из-за отсутствия специального правила в гл. 34 ГК РФ в случае, когда арендатор не принимает арендованное имущество или отказывается его принять, арендодатель вправе потребовать принятия объекта аренды или отказа от исполнения договора.

Некоторые объекты недвижимости, относящиеся к зданиям и сооружениям, имеют определенную специфику. В частности, особыми объектами недвижимости законодательство считает здания, отнесенные к жилищному фонду (т.е. жилые дома). При разрешении вопросов, касающихся правоотношений, связанных с жилищным фондом, нужно в том числе руководствоваться судебно-арбитражной практикой. В совместном Постановлении Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" содержится разъяснение, согласно которому сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, признаются ничтожными.

53. Договор аренды предприятия.

По договору аренды предприятия арендодатель предоставляет арендатору предприятие в целом как имущественный комплекс за плату во временное владение и пользование для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК РФ).

Закон определяет, что входит в понятие "предприятие в целом". Это земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, основные и оборотные средства, права требования, долги, права на обозначения, индивидуализирующие предприятия, его продукцию, работы и услуги.

Правовой режим предприятия рассматривается также в Федеральных законах: от 8 января 1998 г. № 6-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"; от 21 июля 1997 г. № 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации"; от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Если иное не установлено законом и правовыми актами, не подлежат передаче арендатору права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие определенным видом деятельности.

Договор аренды предприятия состоит в том, что к отношениям, регулируемым договором, подлежат субсидиарному применению правила, регламентирующие договор аренды зданий и сооружений, а при его отсутствии — общие положения об аренде имущества (п. 2 ст. 650 ГК РФ).

Форма договора аренды предприятия — письменная, т.е. предусматривается составление одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 658 ГК РФ). Несоблюдение этой формы влечет недействительность договора, он считается ничтожным. Поэтому норма о форме договора аренды предприятия является императивной и договаривающиеся стороны не могут предусмотреть его иную форму. Кроме того, предприятие как имущественный комплекс является недвижимостью, а потому договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации. Это следует из общего правила, касающегося сделок с недвижимостью, и предусмотрено ст. 131 ГК РФ.

Договор аренды предприятия считается заключенным после достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора и его государственной регистрации.

ГК РФ не включает в себя правил об обязательном удостоверении состава арендуемого предприятия, что имеет место при продаже предприятия (п. 2 ст. 561 ГК РФ).

Предприятие подлежит передаче арендатору по передаточному акту (ст. 659 ГК РФ). Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление к подписанию передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Для составления передаточного акта необходимо провести инвентаризацию и составить баланс. Министерство финансов Российской Федерации издало приказ от 13 июня 1995 г. № 49 "Об утверждении Методических указаний по инвентаризации имущества и финансовых обязательств". В соответствии с этими указаниями по итогам инвентаризации составляется передаточный акт, в котором указываются объекты, передаваемые в аренду и входящие в состав предприятия, записывается их балансовая стоимость, процент износа, остаточная стоимость и т.д.

При прекращении договора аренды предприятие должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту (ст. 664 ГК РФ). В этом случае предприятие к передаче готовит арендатор за свой счет. Кроме того, необходимо провести инвентаризацию материальных ценностей предприятия и составить баланс.

Существенными условиями договора аренды предприятия являются:

- форма договора — один письменный документ, подписанный сторонами;

- размер арендной платы, устанавливаемый сторонами договора с учетом норм, регулирующих размер арендной платы по договору аренды здания или сооружения (ст. 654 ГК РФ).

- срок аренды, определяемый сторонами договора. Отсутствие в договоре условия о сроке аренды предприятия не влечет признания его незаключенным. Это установлено п. 2 ст. 610 ГК РФ, и в этом случае договор аренды предприятия признается заключенным, но каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца;

- государственная регистрация договора аренды предприятия.

Регистрация проводится на основании заявления в регистрирующие органы арендодателя и арендатора. Порядок регистрации определен Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Государственную регистрацию договора аренды предприятия проводит соответствующее учреждение юстиции (регистрирующий орган) в месте регистрации арендодателя (собственника предприятия) как юридического лица.

Права и обязанности арендодателя по договору аренды предприятия состоят в следующем:

- арендодатель при подготовке предприятия к передаче в аренду обязан составить и представить на подписание передаточный акт;

- арендодатель обязан возместить арендатору стоимость произведенных им неотделимых улучшений арендованного имущества, если иное не установлено договором;

- арендодатель может быть освобожден судом от возмещения расходов, указанных в предыдущем пункте, если сможет доказать, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества или эксплуатационных свойств или что при осуществлении таких улучшений нарушены принципы добросовестности и разумности. Это правило направлено прежде всего на то, чтобы арендатор оценил целесообразность реконструкции и улучшения имущества. Так, если на произведенные арендатором улучшения потрачены большие средства, а качество имущества улучшилось незначительно, суд может освободить арендодателя от обязанности возмещать арендатору стоимость улучшений.

Права и обязанности арендатора имеют следующие особенности:

- арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору в отношении таких ценностей другому лицу. Однако это не должно повлечь уменьшения стоимости предприятия и не должно нарушать другие положения договора аренды (ст. 660 ГК РФ);

- арендатор имеет право вносить изменения в состав арендованного предприятия, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость, если иное не предусмотрено договором (ст. 660 ГК РФ);

- арендатор обязан нести все расходы, связанные с эксплуатацией предприятия, а также выплачивать взносы по страхованию арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором;

- арендатор обязан в течение всего срока действия договора аренды поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе проводить его текущий и капитальный ремонт (п. 1 ст. 661 ГКРФ).

При передаче предприятия в аренду права и обязанности арендодателя по отношению к работникам предприятия переходят к арендатору в том же порядке, что и при реорганизации предприятия. Эти правоотношения регулируются законодательством о труде.

Положения ГК РФ об изменении или расторжении договора аренды, а также о последствиях недействительности сделок, предусматривающие возврат или взыскание в натуре переданного по договору, могут применяться к договору при условии, что такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам (ст. 663 ГК РФ).

Кодексом определен порядок возврата арендованного предприятия в связи с прекращением договора аренды (ст. 664 ГК РФ). Данное действие должен провести арендатор с соблюдением правил, установленных для передачи предприятия в аренду, с той лишь разницей, что обязанности по подготовке имущества, составлению передаточного акта и представлению его на подписание в этом случае возложены на арендатора.

О прекращении договора аренды арендатор должен письменно уведомить своих кредиторов по обязательствам, связанным с деятельностью арендованного предприятия. Кредиторы в свою очередь вправе потребовать от арендатора прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненных убытков. После возврата предприятия арендодателю арендатор вместе с ним несет солидарную ответственность по долгам, которые были переведены на арендодателя без согласия кредиторов арендатора (п. 4 ст. 657 ГК РФ).

Обязательство арендатора по возврату предприятия арендодателю считается исполненным с момента подписания обеими сторонами соответствующего передаточного акта.

Одностороннее изменение условий договора не допускается. Основания досрочного расторжения перечислены в общих положениях ГК РФ об аренде (ст. 618—620) и распространяются на все виды арендных сделок. В договоре стороны могут предусмотреть дополнительные основания досрочного расторжения договора аренды предприятия, а также имущественную ответственность и штрафные санкции в отношении виновной стороны за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора.