Изменение договора и разрешение споров. Ответственность
Договор
Управления многоквартирным домом
Г. Вологда «01» _______________ 2016 г.
ООО «Ресурс», именуемая в дальнейшем "управляющая организация", в лице директора Ряшкина Максима Александровича, действующего на основании устава и собственники многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Вологда, ул. Архангельская, д.13А, именуемые в дальнейшем "собственник", а вместе именуемые «стороны», заключили настоящий договор о следующем:
Общие положения
1.1. Настоящий договор заключен по инициативе собственников помещений на условиях согласованных с управляющей организацией на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, указанного в протоколе от «__» _________ 2017г.
1.2. Условия настоящего договора являются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
1.3. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.
1.4. Иное лицо, пользующееся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.
1.5. Лицо, пользующееся нежилыми помещениями на основании разрешения собственника данного помещения, имеет права, исполняет обязанности и несет ответственность в соответствии с условиями такого разрешения.
1.6. Собственники взаимодействуют с управляющей организацией по вопросам настоящего договора, через уполномоченных представителей, определенных решением общего собрания.
1.7. Настоящий договор является договором смешанного типа и сочетает в себе признаки нескольких договоров, предусмотренных действующим законодательством
Предмет договора
2.1. Цель настоящего договора – обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также обеспечение коммунальными услугами собственников помещений и иных гражданам, проживающим в многоквартирном доме.
2.2. Управляющая организация по заданию собственника, в соответствии с настоящим договором обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему управлению многоквартирным домом, содержанию общего имущества в многоквартирном доме по адресу: г. Вологда, ул. Архангельская, д.13А, выступать агентом при заключении договора от своего имени, но за счет собственника на обеспечение коммунальными услугами собственников и членов их семей, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельность в пределах средств поступивших от собственника.
Обязанности сторон
3.1. Управляющая организация обязуется:
3.1.1. Приступать к выполнению настоящего договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.
3.1.2. По поручению собственника и за его счет обеспечивать предоставление коммунальных услуг и выполнение работ по содержанию общего имущества собственников в многоквартирном доме в пределах денежных средств, поступающих в адрес управляющей организации от собственника.
3.1.3. Осуществлять управление общим имуществом в многоквартирном доме в соответствии с условиями настоящего договора и действующим законодательством.
3.1.4. В случае оказания услуг ненадлежащего качества управляющая организация обязана устранить все выявленные недостатки.
3.1.5. Обеспечить предоставление коммунальных услуг собственникам помещений, а также членам семьи собственника, проживающих в многоквартирном доме, в соответствии с обязательными требованиями, установленными правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными уполномоченными органами, установленного качества и в необходимом объеме, безопасные для жизни, здоровья потребителей и не причиняющие вреда их имуществу, для чего от своего имени, но за счет и по поручению собственника заключать договоры на предоставление коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями. Осуществлять контроль за соблюдением условий договоров, качеством и количеством поставляемых коммунальных услуг, их исполнением. В понятие коммунальных услуг входят: холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и отопление, обеспечивающие комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях. Предоставлять копии договоров с ресурсоснабжающими организациями с указанием тарифов, согласованных с органами местного самоуправления;
3.1.6. Производить начисление и сбор платежей, осуществляемых собственником в соответствие с настоящим договором, обеспечивая выставление квитанции-извещения не позднее 3 (третьего) числа месяца, следующего за отчетным.
3.1.7. Информировать собственника об изменении размера платы за содержание общего имущества и коммунальные услуги не позднее чем за 30 (тридцать) дней до даты представления платежных поручений на основании которых будет вносится плата в ином размере, путем размещения информации на информационных досках подъездов или в других общедоступных местах дома.
3.1.8. Организовать круглосуточное аварийно-диспетчерское обслуживание многоквартирного дома путем приема заявок, устранять аварии, а также выполнять заявки собственника либо иных лиц, являющихся пользователями принадлежащих собственнику помещений, в сроки, установленные законодательством и настоящим договором.
3.1.9. Вести и хранить документацию на многоквартирный дом внутридомовое инженерное оборудование и объекты придомового благоустройства, а также бухгалтерскую, статистическую, хозяйственно-финансовую документацию и расчеты, связанные с исполнением настоящего договора.
3.1.10. В течение 2 дней с даты получения жалобы (заявления, требования, претензии) направлять потребителю извещение о ее приеме и последующем удовлетворении либо об отказе в ее удовлетворении с указанием причин отказа.
3.1.11. Информировать собственника о причинах и предполагаемой продолжительности перерывов в предоставлении коммунальных услуг, предоставлении коммунальных услуг качеством ниже предусмотренного настоящим договором в течение одних суток с момента обнаружения таких недостатков путем размещения соответствующей информации на информационных стендах дома, а в случае личного обращения – немедленно.
3.1.12. В случае предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, произвести перерасчет платы за коммунальные услуги в соответствии с действующим законодательством.
3.1.13. За свой счет устранять недостатки и дефекты выполненных работ, выявленные в процессе эксплуатации собственником, нанимателем или иным пользователем помещений. Недостаток и дефект считается выявленным, если управляющая организация получила письменную заявку на их устранение.
3.1.14. Обеспечить собственника информацией о телефонах аварийных служб путем их указания на платежных документах и размещения объявлений в подъездах многоквартирного дома.
3.1.15. По рабочим дням с 8 часов 00 минут по 17 часов 00 минут с перерывом на обед с 12 часов 00 минут по 13 часов 00 минут обеспечить по требованию собственника и иных лиц, действующих по распоряжению собственника или несущих с собственником солидарную ответственность за помещение, выдачу в день обращения справки установленного образца, и иные предусмотренные действующим законодательством документы, при условии, что у собственника помещения отсутствует задолженность по оплате работ и услуг, предусмотренных настоящим договором.
3.1.16. Согласовать с собственником время доступа в помещение не менее чем за три дня до начала проведения плановых ремонтных работ или направить ему письменное уведомление о проведении работ внутри помещения.
3.1.17. Предоставить председателю Совета многоквартирного дома, в срок не позднее 30 марта года, следующего за истекшим, письменный отчет об исполнении условий настоящего договора. Отчет предоставляется в письменной форме и путем вывешивания отчета на информационных стендах в подъездах многоквартирного дома.
3.1.18. На основании заявки собственника направлять своего сотрудника для составления акта нанесения ущерба общему имуществу многоквартирного дома или помещению(ям) собственника.
3.1.19. Не распространять конфиденциальную информацию, касающуюся собственника (передавать ее иным лицам, в т. Ч. Организациям), без письменного разрешения собственника помещения или наличия иного законного основания.
3.1.20. Представлять интересы собственника в отношениях с поставщиками коммунальных услуг в рамках исполнения своих обязательств по настоящему договору.
3.1.21. Не допускать использования общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме без соответствующих решений общего собрания собственников. В случае решения общего собрания собственников о передаче в возмездное пользование общего имущества либо его части заключать соответствующие договоры. Средства, поступившие на счет управляющей организации от использования общего имущества собственников, должны быть использованы в интересах собственников жилых помещений многоквартирного дома.
3.1.22. Производить осмотры многоквартирного дома совместно с Советом дома, жилых и нежилых помещений в нем, инженерно-технического оборудования, подготовку к сезонной эксплуатации в порядке и сроки, рекомендованные действующим законодательством РФ. Результатом осмотра должен быть подписанный Акт технического состояния дома.
3.1.24. Исправлять повреждение санитарно-технического и иного оборудования в помещении собственника за дополнительную плату и по заявлению в сроки, рекомендованные действующим законодательством российской федерации. А в случае возникновения аварийной ситуации – немедленно.
3.1.25. Управляющая организация производит начисление платы собственнику за содержание и коммунальные услуги в соответствии с действующим законодательством, при этом начисление платы за коммунальные услуги для общедомовых нужд (водоснабжение) производится в пределах норматива потребления на общедомовые нужды.
3.1.26. Управляющая организация обязуется проводить ремонтные работы (за исключением аварийных), работы по благоустройству придомовой территории при наличии согласия Совета многоквартирного дома. Такое согласие оформляется протоколом заседания Совета многоквартирного дома и (или) заявлением от членов Совета МКД.
3.2. Управляющая организация имеет право:
3.2.1. Самостоятельно привлекать сторонние организации, имеющие необходимые навыки, оборудование, лицензии и другие разрешительные документы, к выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.
3.2.2. Принимать от собственника плату за жилищно-коммунальные услуги.
3.2.3. Принимать меры по взысканию задолженности собственника платы за содержание общего имущества, коммунальные и прочие услуги, подлежащие оплате в соответствии с настоящим договором.
3.2.4. Управляющая организация вправе приостановить или ограничить предоставление коммунальных услуг после письменного предупреждения (уведомления) потребителя в случае:
А) неполной оплаты потребителем коммунальных услуг. Под неполной оплатой коммунальных услуг понимается наличие у потребителя задолженности по оплате одной или нескольких коммунальных услуг, превышающей 6 ежемесячных размеров платы, определенных исходя из соответствующих нормативов потребления коммунальных услуг и тарифов, действующих на день ограничения предоставления коммунальных услуг, при условии отсутствия соглашения о погашении задолженности, заключенного потребителем с исполнителем, и (или) при невыполнении условий такого соглашения;
Б) проведения планово-предупредительного ремонта и работ по обслуживанию внутридомовых инженерных систем, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме;
В) выявления факта самовольного подключения потребителя к внутридомовым инженерным системам;
Г) получения соответствующего предписания уполномоченных государственных или муниципальных органов;
Д) использования потребителем бытовых машин (приборов, оборудования) мощностью, превышающей технические характеристики внутридомовых инженерных систем, указанные в техническом паспорте жилого помещения;
Е) неудовлетворительного состояния инженерных систем, а также внутриквартирного оборудования, за техническое состояние которых отвечает собственник, угрожающих аварией или создающих угрозу жизни и безопасности граждан.
3.2.5. По согласованию с собственником производить осмотры технического состояния инженерного оборудования в помещении собственника, поставив последнего в известность о дате и времени осмотра.
3.2.6. По решению совета дома сдавать в аренду жилые, подвальные, чердачные и иные части многоквартирного дома. Доходы от сдачи в аренду указанных помещений направлять на ремонт и обслуживание многоквартирного дома, развитие хозяйства, связанного с содержанием многоквартирного дома.
3.2.7. По вопросам, связанным с содержанием, управлением, эксплуатацией и ремонтом многоквартирного дома представлять перед третьими лицами интересы собственника в судебных и иных инстанциях.
3.2.8. Принимать участие в собраниях собственников жилых помещений без права голоса.
3.2.9. Вносить предложение о проведении внеочередного общего собрания собственников.
3.2.10 Вносить предложение на общем собрании о необходимости проведения капитального ремонта.
3.2.11. В заранее согласованное с собственником время, но не чаще 1 раза в 6 месяцев, осуществлять проверку правильности снятия собственником показаний индивидуальных приборов учета, их исправности, а также целостности на них пломб.
3.2.12. В случае непредставления собственником или иными пользователями до конца текущего месяца данных о показаниях приборов учета в помещениях, принадлежащих собственнику, производить расчет размера оплаты услуг с использованием утвержденных на территории города нормативов с последующим перерасчетом стоимости услуг после предоставления собственником сведений о показаниях приборов учета;
3.2.13. По решению общего собрания собственников инвестировать средства в общее имущество с их последующим возмещением собственниками.
3.2.14. Вносить предложения Совету многоквартирного дома о включении в план работ на год, перечень работ, имеющих первостепенное значение для обеспечения комфортных и безопасных условий проживания граждан.
3.2.15. Осуществлять за дополнительную плату иные услуги не предусмотренные настоящим договором.
3.2.16. Привлекать третьи организации для проведения работ, связанных с содержанием общего имущества в многоквартирном доме.
3.2.17. Осуществлять другие права, предусмотренные действующим законодательством РФ, и актами органов местного самоуправления, регулирующими отношения по техническому обслуживанию, текущему ремонту, санитарному содержанию многоквартирного дома и предоставлению коммунальных услуг.
3.2.18. Запрашивать у собственника согласие на обработку персональных данных в соответствии с действующим законодательством.
3.2.19. Управляющая организация обязуется выполнять работы согласно плану работ, утвержденному собственниками многоквартирного дома по предложению управляющей организации.
3.3. Собственник обязуется:
3.3.1. Поддерживать помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и придомовой территории.
3.3.2. Участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения.
3.3.3. Ежемесячно вносить плату за содержание общего имущества, коммунальные и прочие услуги, предусмотренные настоящим договором, не позднее 10 (десятого) числа месяца, следующего за расчетным по тарифам, установленным управляющей компанией с учетом решения общего собрания собственников жилых помещений.
3.3.4. Соблюдать правила пользования помещениями, содержания многоквартирного дома и придомовой территории.
3.3.5. Обеспечивать доступ представителей управляющей организации в принадлежащее ему помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирных инженерных коммуникаций, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в жилом помещении, для выполнения необходимых ремонтных работ в заранее согласованное с управляющей организацией время, а работников аварийных служб – в любое время (немедленно).
3.3.6. При неиспользовании помещения в доме сообщать управляющей организации свои контактные телефоны и адреса почтовой связи, а также телефоны и адреса лиц, которые могут обеспечить доступ к помещениям собственника при его отсутствии в городе более 24 часов, либо предоставить контактные телефоны своих представителей, имеющих ключи от квартиры собственника для доступа в квартиру собственника при возникновении аварии на инженерных системах в его квартире.
3.3.7. Обеспечить доступ к общему имуществу для выполнения управляющей организацией работ в той степени, в какой это будет необходимо управляющей организации;
3.3.8. Выделять своих полномочных представителей для оперативного решения вопросов, возникающих в процессе осуществления работ по настоящему договору;
3.3.9. Немедленно сообщать в аварийную службу об обнаружении неисправности сетей, оборудования, приборов учета, снижении параметров коммунальных услуг, ведущих к нарушению качества условий проживания, создающих угрозу жизни и безопасности граждан, а также к другим негативным последствиям.
3.3.10. Не производить перенос инженерных сетей;
3.3.11. Не устанавливать, не подключать и не использовать электробытовые приборы и машины мощностью, превышающей технологические возможности внутридомовой электрической сети (допустимая мощность в доме 4,5 квт.), дополнительные секции приборов отопления;
3.3.12. Не осуществлять монтаж и демонтаж индивидуальных (квартирных) приборов учета ресурсов, т.е. не нарушать установленный в доме порядок распределения потребленных коммунальных ресурсов, приходящихся на помещение собственника, и их оплаты, без согласования с управляющей организацией;
3.3.13. Не использовать теплоноситель из системы отопления не по прямому назначению (использование сетевой воды из систем и приборов отопления на бытовые нужды);
3.3.14. Не допускать выполнение работ или совершение других действий, приводящих к порче помещений или конструкций строения, не производить переустройства или перепланировки помещений без согласования в установленном порядке;
3.3.15. Не загромождать подходы к инженерным коммуникациям и запорной арматуре, не загромождать и не загрязнять своим имуществом, строительными материалами и (или) отходами эвакуационные пути и помещения общего пользования;
3.3.16. Не использовать пассажирские лифты (при их наличии) для транспортировки строительных материалов и отходов без упаковки;
3.3.17. Не использовать канализацию для строительного и другого мусора, не сливать в него жидкие пищевые и другие жидкие бытовые отходы;
3.3.18. Не создавать повышенного шума в жилых помещениях и местах общего пользования;
3.3.19. Информировать управляющую организацию о проведении работ по ремонту, переустройству и перепланировке помещения.
3.3.20. По требованию управляющей организации и в согласованные с собственником сроки представить в управляющую организацию копию документа подтверждающего регистрацию права собственности на помещения и предъявить оригинал для сверки.
3.3.21. Назначить ответственных лиц, из числа собственников помещений мкд, которые будут осуществлять приемку работ, выполняемых управляющей организацией, и наделить названных лиц правом подписания актов выполненных работ.
3.3.22. Соблюдать требования пожарной безопасности и электробезопасности, немедленно сообщать в управляющую организацию о данных нарушениях и принимать меры к их устранению путем обращения в управляющую организацию.
3.2.23. Собственники обязуются в срок не позднее окончания четвертого квартала года представить в Управляющую компанию предложение с перечнем и объемом работ по текущему ремонту на следующий год, с учетом мнения управляющей организации в пределах денежных средств, собираемых по статье «содержание и ремонт общего имущества».
3.4. Собственник имеет право:
3.4.1. Пользоваться общим имуществом многоквартирного дома, получать коммунальные услуги в объеме не ниже установленного норматива потребления коммунальных услуг, отвечающих параметрам качества и надежности.
3.4.2. Производить переустройство, реконструкцию, перепланировку самого помещения и подсобных помещений, переоборудование и остекление балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного сантехнического и иного оборудования в установленном порядке.
3.4.3. Контроль исполнения управляющей организацией договорных обязательств осуществляется уполномоченным собственниками лицом.
3.4.4. Требовать от управляющей организации, в части взятых ею обязательств, устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения.
3.4.5. Требовать от управляющей организации ежегодного предоставления отчета о выполнении настоящего договора в соответствии с п. 3.1.17. Настоящего договора.
3.4.6. Поручать вносить платежи по настоящему договору нанимателю/арендатору данного помещения в случае сдачи его в наем/аренду.
Платежи по договору
4.1. Размер платы за содержание общего имущества устанавливается в соответствии с долей в праве собственности на общее имущество, пропорционально площади занимаемого собственником помещения. Тариф устанавливается решением общего собрания собственников помещений.
4.2. В случае если собственник поручает управляющей компании заключить договор от имени и за счет собственника с третьими лицами для оказания прочих услуг собственнику, в таком случае управляющая компания выступает агентом по сбору денежных средств и передаче их третьим лицам.
4.3. Размер платы на содержание и текущий ремонт общего имущества за один квадратный метр площади помещений в месяц утверждается общим собранием собственников помещений с учетом предложений организации и плану работ, а также тарифа, предусмотренного органами местного самоуправления.
4.4. Размер платы за работу и услуги, указанные в п.п. 4.1 настоящего договора, могут быть изменены общим собранием по предложению управляющей организации в связи с изменением экономической обстановки, повышением цен на расходные материалы и иных условий, влияющих на деятельность управляющей организации.
управляющая организация обязана информировать собственников об изменении размера платы не позднее чем за 30 (тридцать дней) до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься повышенная плата путем вывешивания информации на информационных досках подъездов многоквартирного дома или через почту.
4.5. Собственник вносит плату на расчетный счет или в кассу управляющей организации не позднее 10 (десятого) числа месяца, следующего за расчетным в соответствии с платежным документом, предъявляемым управляющей организацией либо уполномоченным ею лицом не позднее 3 (третьего) числа месяца, следующего за отчетным.
4.6. Неиспользование собственниками и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом уполномоченными органами.
Изменение договора и разрешение споров. Ответственность
5.1. Настоящий договор может быть изменен по соглашению сторон или по решению суда в случаях, установленных законом или в одностороннем порядке, письменно уведомив об этом сторону не позднее чем за 30 дней до даты внесения изменений в настоящий договор.
5.2. Если общим собранием собственников помещений многоквартирного дома работа управляющей организации признается неудовлетворительной, управляющей организации выносится предупреждение и дается 2 месяца для улучшения работы.
5.3. В случае, если управляющая организация не улучшила качество предоставляемых собственнику услуг, собственники могут расторгнуть договор управления досрочно в одностороннем порядке, приняв данное решение на общем собрании собственников.
5.4. При внесении платы за жилье и коммунальные услуги с нарушением сроков, предусмотренных законом и настоящим договором, начисляются пени.
5.5. Управляющая организация несет ответственность по настоящему договору в объеме взятых обязательств (в границах эксплуатационной ответственности) с момента вступления договора в силу.
5.6. Собственники несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с действующим законодательством российской федерации.
5.9. Собственник несет ответственность за следующие виновные действия (бездействия):
- повреждение инженерного оборудования внутри квартиры, самовольное вскрытие технологических помещений, взлом дверей на чердаке, в подвале, самовольное подключение к коллективной антенне, причинение ущерба общему имуществу жилого дома (лестничные площадки, пролеты, прилегающая территория)
- самовольное устройство ящиков, кладовых на лестничных площадках, в подвалах и на чердаках.
- самовольную перепланировку или переустройство, установку дополнительного санитарно-технического оборудования, нарушение, изменение имеющихся схем работы инженерного оборудования.