Constituirea servitutilor prin acte juridice

Constituirea servitutilor în baza Codului civil şi tipurile de servituti

3.1. Dispoziţii generale. Conform art.431, servitutea stabilită prin fapta omului se poate constitui în trei modalităţi: prin acte juridice, prin destinaţia stabilită de proprietar şi prin uzucapiune. Altfel spus, dreptul de servitute se dobândeşte prin acte juridice bilaterale şi unilaterale şi prin fapte juridice (uzucapiunea).

3.2. Constituirea servitutii prin acte juridice (art.431). Servitutea se poate constitui prin acte juridice bilaterale (contracte) şi acte juridice unilaterale (testament, declaraţie unipersonală).

3.2.1. Contractul de constituire a dreptului de servitute. Proprietarii de terenuri, în baza principiului libertăţii contractuale stipulat la art.667, pot încheia în mod liber, în limitele normelor imperative de drept, contracte şi pot stabili conţinutul lor. Având drept de dispoziţie asupra terenului său, proprietarul, pe lângă faptul că îl poate înstrăina cu titlu gratuit sau cu titlu oneros, îl poate da în folosinţă prin locaţiune, uzufruct, uz, superficie etc. şi îl poate greva cu dreptul de servitute al unei sau mai multor persoane, încheind un contract în acest sens. Asupra unui teren aservit, precum şi în favoarea unui teren dominant pot fi constituite mai multe servituti.

Contractul de constituire a dreptului de servitute poate fi:

a) solemn, după modul de formare, deoarece, pentru încheierea lui valabilă se cere forma autentică [art.431 alin.(2)], iar pentru naşterea dreptului de servitute, contractul trebuie înscris în registrul bunurilor imobile;

b) sinalgmatic (bilateral), după conţinut, dacă a fost încheiat cu titlu oneros şi dacă pentru acordarea acestui drept, se plăteşte o recompensă, dar poate fi şi unilateral dacă servitutea se acordă cu titlu gratuit;

c) cu titlu oneros ori cu titlu gratuit, după scopul urmărit de părţi:

- dacă este cu titlu oneros, contractul de constituire a servitutii se încadrează în categoria contractelor comutative, deoarece existenta si întinderea drepturilor şi obligaţiilor proprietarului de teren dominant şi ale proprietarului de teren aservit sunt c.crte, nu depind de hazard şi pot fi apreciate de părţi la încheierea contractului;

- dacă este cu titlu gratuit, contractul de constituire a servitutii intră în categoria contractelor dezinteresate, deoarece proprietarul terenului aservit, care este şi partea obligată, nu sărăceşte prin faptul că permite trecerea cuiva, instalarea unei conducte, iar proprietarul terenului dominant nu se îmbogăţeşte, deoarece nu primeşte nici un bun, doar dreptul de a trece sau de a instala o conductă, suportând cheltuielile de construcţie;

d) constitutiv de drepturi reale, după efectele produse, deoarece drepturile reale, inclusiv dreptul de servitute, iau naştere numai după înscriere în registrul bunurilor imobile; neînregistrarea însemnând inexistenţa lor;

cu executare succesivă, după modul de executare, deoarece proprietarul terenului dominant îşi va exercita dreptul, isr proprie-iirul terenului aservit va fi obligat să tolereze acţiuni şi să nu împiedice exercitarea pe întreaga perioadă asupra căreia s-a convenit;

f) contract numit, deoarece are o denumire prevăzută de lege.

Cuprinsul unui contract de constituire a dreptului de servitute. Contractul de constituire a dreptului de servitute, ca orice contract civil, trebuie să cuprindă anumite clauze obligatorii.

Obligatorii sunt clauzele care se referă la:

- identitatea proprietarului de teren dominant şi a proprietarului de teren aservit; în cazul în care calitatea de proprietar o au mai multe persoane, în contract se indică datele de
identitate ale fiecăreia.

- identificarea obiectului, adică a terenului;

- termenul pentru care se constituie servitutea, dacă se constituie pentru o anumită perioadă;

- caracterul oneros sau gratuit al contractului; caracterul oneros se prezumă dacă gratuitatea nu este prevăzută expres [art.429 alin.(2)]; în cazul în care contractul este cu titlul oneros, se indică mărimea recompensei şi regularitatea plăţii;

- forma autentică a contractului;

- persoana care va prezenta contractul la oficiul cadastral pentru înregistrarea servitutii;

Contractul poate conţine şi alte clauze, în condiţiile legii, pe care părţile le consideră importante.

3.2.2. Actele juridice unilaterale ca acte de constituire a servitutii.Servitutea poate fi constituită şi prin acte juridice unilaterale sub formă de declaraţii unipersonale sau testamente.

Unipersonalăpoate fi atât declaraţia proprietarului de teren privind constituirea servitutii asupra unei părţi din propriul teren, prevăzută de art. 432, cât şi declaraţia proprietarului terenului aservit prin care se constituie dreptul unui sau mai multor proprietari de terenuri dominante de a trece pe terenul său, de a instala o conductă etc. Pentru naşterea dreptului de servitute, declaraţia proprietarului de teren aservit trebuie să fie în formă autentică şi să se înscrie în registrul bunurilor imobile. Conţinutul declaraţiei poate fi similar celui al contractului de constituire a dreptului de servitute, luându-se în considerare specificul actelor unilaterale.

Testamentul, ca act unilateral al proprietarului de teren aservit, poate ti temei pentru apariţia dreptuiui de servitute daca m conţinutul lui este o dispoziţie sub forma legatului, iar testamentul este întocmit în formă autentică. Testamentul olograf şi testamentul mistic nu pot da naştere unui drept de servitute, fiind în contradicţie cu dispoziţiile art.431 alin. (2).

18. Constituirea servitutii prin destinaţia stabilită de proprietar

Constituirea dreptului de servitute prin destinaţia stabilită de proprietar are loc în cazul în care proprietarul intenţionează să divizeze (să parceleze) propriul teren şi să înstrăineze o parte printr-un act unipersonal în formă autentică ori să stabilească un drept de servitute în favoarea uneia dintre părţi, cu înregistrările respective în registrul bunurilor imobile.

De asemenea, proprietarul care intenţionează să lase terenul la doi moştenitori poate, printr-o declaraţie unipersonală, să instituie o servitute, care va produce efecte numai după ce moştenitorii intră în posesiunea masei succesorale, iar terenul lui de cuius trece în stăpânirea a două persoane diferite. In mod similar, poate fi întocmit un act de constiaiire a dreptului de servitute asupra propriului teren de către o persoană juridică, în eventualitatea dezmembrării ei, şi de transmitere a unor părţi din teren către doi sau mai mulţi succesori.

Atâta timp cât parcelele aparţin aceluiaşi proprietar, dreptul de servitute înregistrat nu are nici o importanţă, deoarece nimeni nu poate poseda o servitute asupra propriului teren. îndată ce una din parcele se înstrăinează şi intra în stăpânirea altui proprietar, servitutea începe să producă efecte, adică proprietarul terenului dominant are dreptul să-şi exercite prerogativele, iar proprietarul terenului aservit este ţinut să tolereze actele materiale sau să se abţină de la anumite acte.

In esenţă, servitutea constituită prin destinaţia stabilită de proprietar este o servitute constituită prin act juridic.

19. Dobândirea servitutii prin uzucapiune.

Dreptul de servitute, ca şi dreptul de proprietate, poate fi dobândit prin uzucapiune. Conform dispoziţiei art.433 alin.(l), pot fi dobândite prin uzucapiune servitutile: -

- continue şi aparente; sunt servituti şi continue şi aparente apeductele, gazoductele amplasate la suprafaţa solului, precum şi cele de scurgere a apelor, deoarece, au semne exterioare, iar, pentru exercitarea lor, nu este nevoie de fapta actuală a omului;

- neaparente si pozitive; sunt şi neaparente, şi pozitive apeductele sau gazoductele îngropate în' pământ, a căror trecere peste terenul agricol nu are semne exterioare.

Nu se pot dobîndi prin uzucapiune servitutile neaparente şi negative, inclusiv cele prin care proprietarului de teren aservit i se interzice să construiască ori să construiască mai sus de o anumită înălţime.

Conform art.433 alin.(2), actele materiale. corespunzătoare unor servituti necontinue (de exemplu, servitutea de trecere, de păstorit) se prezumă a fi exercitate cu simpla îngăduinţă a proprietarului de teren aservit. Legea prezumă că proprietarul de teren aservit permite proprietarului de teren dominant sau altor persoane care se folosesc de acest teren trecerea sau păstoritul. O astfel de permisiune este un impediment pentru a uzucapa dreptul de servitute. Dacă demonstrează că a întrunit toate condiţiile uzucapiunii (buna-credinţa: şi termenul) proprietarul terenului dominant va putea dobândi dreptul de servitute. Termenul uzucapiunii dreptului de servitute este aceiaşi, de 15 ani, ca şi cel al uzucapiunii dreptului de proprietate asupra imobilelor.

In lipsa unor reglementări legale cu privire la înregistrarea dobândirii dreptului de servitute prin uzucapiune, ar fi utile reglementări exprese privind adoptarea unei hotărâri judiciare de recunoaştere a acestui fapt.

20 Forma actului de constituire şi modul lui de înregistrare.

Actul de constituire a dreptului de servitute trebuie sî fie întocmit în forma autentică. Și este opozabil terţilor. de la data înscrierii în registrul bunurilor imobile art.431 alin.(2). "Forma autentică trebuie să o întrunească toate actele, adică contractele, declaraţiile şi chiar testamentele. Nerespectarea formei autentice a actului duce la nulitatea lui şi ia inexistenţa dreptului.

Prin a doua parte a alineatului citat, legiuitorul instituie o prezumţie, potrivit căreia actul de constituire a dreptului de servitute este opozabil terţilor de la data. înscrierii în registrul bunurilor imobile, ceea ce înseamnă că este opozabil între părţi de la data autentificării notariale. Apariţia dreptului de servitute este supusă -înregistrării de stat (art.290), neînregistrarea însemnând nedobândirea dreptului. Mai mult decât arat, art.499 stabileşte că drepturile -reale asupra imobilelor se dobândesc numai prin înscriere în registrul bunurilor imobile. Actul de constituire a dreptului de servitute întocmit în formă autentica este opozabil părţilor. Potrivit art.215, dacă se eschivează de la înregistrarea actului juridic, partea obligată poate fi impusă prin hotărâre judecătorească. Nu se poate însă afirma că dreptul de servitute ia naştere până la înregistrare, naşterea şi opozabilitatea lui faţă de terţ producându-se concomitent.

In registrul bunurilor imobile, dreptul de servitute se înregistrează la capitolul- A subcapitolul III, în care se înscriu grevările dreptului de proprietate. Deşi afectează într-o anumită măsură dreptul de proprietate, servitutea nu afectează dreptul de dispoziţie al proprietarului, pentru care fapt poate fi constituită şi asupra unui imobil ipotecat, şi asupra unui imobil transmis cu drept de uzufruct, de iocaţiune etc.

Pentru a exclude interpretările eronate cu privire la mărimea terenului şi la locui uncie se va exercita dreptul de servitute, inclusiv cel de trecere, trebuie elaborat şi anexat la actul de constituire un plan geometric ai terenului în care să se indice locul (lungimea, lăţimea cărării, dramului, şanţului etc.) pe care se va exercita servitutea.

21. Tipurile de servitute.

Potrivit principiului libertăţii contractuale, precum şi prerogativelor pe care legea le acordă proprietarilor de bunuri imobile, se pot constitui următoarele drepturi de servitute.

Servitutea de treceri. Prin actul de constituire a servitutii de trecere, proptietatii terenului aservit se obligă să permită proprietarului terenului dominant, precum şi oricărei persoane care are interes, să treacă prin terenul său. Servitutea de trecere se poate constitui la iniţiativa proprietarului de teren dominant care, deşi nu este lipsit de cale de acces, doreşte să aibă acces la un drum asfaltat, mult mai apropiat, dacă ar trece prin terenul vecinului. Această servitute poate să prevadă dreptul de trecere numai „cu piciorul" cu anumite mijloace de transport (căruţă, automobil, tractor etc), precum şi dreptul de a trece cu animale domestice.

Servitutea de vedere. In lipsa unor dispoziţii exprese care ar interzice vederea asupra terenului vecin şi care ar putea fi depăşite cu ajutorul servitutii de vedere, instituirea acestui tip de servitute este dificilă. Reglementările, deşi generale, ale art.379 alin.(l) ar permite totuşi unor proprietari să afirme că deschiderea unei ferestre sau a unui balcon în zidul sau în peretele comun ar atenta în mod inadmisibil asupra terenului lor, deoarece privirile vecinului în ograda sau grădina acestora i-ar putea jena şi incomoda, având un impact negativ asupra modului lor de viaţă.

Servitutea de a nu construi.Persoanele fizice şi persoanele juridice proprietari de terenuri pot conveni asupra instituirii unor servituti prin care proprietarul terenului aservit se obligă să nu construiască pe terenul său o anumită perioadă pentru a asigura interesul proprietarului terenului dominant. Necesitatea instituirii acestui gen de servitute apare atunci când proprietarul terenului dominant doreşte să-şi asigure vederea asupra unui landaşaft (parc, pădure, lac etc.) sau lumina soarelui pentru o perioadă mai îndelungată în cazul în care o construcţie pe terenul învecinat ar acoperi frumuseţea sau lumina. Servitutea de a nu construi mai sus de o anumită înălţime.Prin actul de constituire a servitutii, persoanele fizice şi juridice pot conveni ca proprietarul terenului aservit să nu construiască mai sus de o anumită înălţime pentru a nu afecta interesele proprietarului de teren dominant. Aceste interese pot fi similare servitutii de a nu construi.

Picătura streşinii. Articolului 386 prevede că proprietarul este obligat să-şi construiască astfel casa, încât apa, zăpada sau gheaţa de pe acoperiş să cadă exclusiv pe terenul său. Dacă însă doi vecini au convenit că unul dintre ei (proprietarul terenului aservit) se" obligă să tolereze picăturile din streşina celuilalt (proprietarul terenului dominant) şi scurgerea lor, întocmind un acord în formă autentică şi înregistrândul, se consideră că s-a constituit o servitute de picătură a streşinii.

Servitutea privind distanţa pentru plantaţii si construcţii.Potrivit art.389, orice construcţie, lucrare sau plantaţie se poate face numai cu respectarea unei distanţe minime faţă de linia de hotar. Astfel, arborii, plantaţiile şi gardurile vii, cu excepţia celor mai mici de doi metri, pot fi sădiţi la o distanţă de cel puţin doi metri de linia de hotar, dacă legea, regulamentul de urbanism sau obiceiul locului nu prevede o distanţă mai mare.

Servitutea de a instala conducte de apă, de gaze, linii de telecomunicaţii, de transport electric etc.Vecinii pot conveni ca proprietarul terenului dominant, deşi nu se încadrează în dispoziţiile art.392, să efectueze lucrări de instalare a unei conducte de apă, de gaze, a unor linii de telecomunicaţii, de transport electric şi să le exploateze ulterior.

Alte tipuri de servitutecare asigură proprietarului de teren dominant anumite favoruri din contul terenului aservit. Un exemplu în acest sens ar fi servitutea de a lua apă din fântâna sau iazul construit ne terenul vecinului.

22. Exercitarea servitutilor. Drepturile şi obligaţiile proprietarului de teren dominant.

Dispoziţii generale. Servitutea se exercită de către persoanele care au constituit-o cu bună-credinţă, fiecare respectându-şi drepturile şi obligaţiile. Limitele şi modul de exercitare a servitutii sunt stabilite în actul de constituire, în condiţiile legii. Servitutea se extinde asupra a tot ceea ce este necesar pentru exercitarea sa.

Proprietarul terenului dominant este îndrept:

- să se foloseascăde servitute exercitând asupra terenului aservit acte materiale (să treacă, să repare) şi juridice (să interzică proprietarului ori oricărei alte persoane edificarea construcţiei în cazul unei servitutii negative de a nu construi): dreptul de servitute trebuie să fie exercitat astfel încît să creeze cit mai puţine dificultăţi proprietarului de teren aservit;

- să efectueze din cont propriu orice, lucrare necesară exercitării dreptului său;de exemplu, in cazul servitutii de trecere, proprietarul terenului dominant poate să asfalteze drumul sau cărarea; în cazul servitutii de instalare a unei conducte, să sape şanţul, să schimbe ţevile vechi ere;

- să conservele dreptul său; conform art.198, prin act de conservare înţelegându-se actul de preîntâmpinare a pierderii unui drept subiectiv; dreptul de servitute se stinge dacă persoana nu s-a folosit de servitute timp de 10 ani, termenul de neuz începând să curgă de la data ultimului act de exerciţiu, deşi persoana care nu mai are aceeaşi necesitate de folosire a servitutii face însă acte materiale numai pentru a preveni stingerea dreptului său; dacă persoana obligată a împiedicat folosinţa, titularul dreptului de servitute poate să-xi conserveze dreptul prin înaintarea unei acţiuni în instanţă pentru a opri curgerea prescripţiei ori stingerea dreptului;

- să pretindă la o parte din cheltuieli dacă lucrările efectuate profită si proprietarului de teren aservit; de exemplu, acesta se foloseşte de conducta de apă sau de gaz construită de proprietarul terenului dominant sau de drumul de acces asfaltat de el;

- să întreţină si să decidă soarta juridică a construcţiilor şi plantaţiilor ie care le-a amplasat pe terenul aservit în legătură cu exercitarea servitutii; proprietarul terenului aservit are dreptul să ie ridice în cazul expirării termenului de servitute

- să exercite dreptui de servitute accesorie, când exercitarea unei servituti necesită o altă servitute; de exemplu, servitutea de a lua apă din fântână-(servitute principală) impune şi servitutea de trecere peste terenul aservit (servitute accesorie); chiar dacă în actul de constituire a servitutii principale nu s-a prevăzut nici o servitute accesorie, proprietarul terenului aservit va fi ţinut să tolereze şi acţiunile materiale ale servitutii accesorii;

- să renunţe la dreptul său de servitute; renunţarea la drept se face în aceeaşi formă ca şi contractul de constituire a servitutii, producând efecte numai după radierea dreptului din registru; simpla neexercitare a dreptului de servitute poate duce la stingerea lui. dar nu înseamnă renunţare.

Proprietarul terenului dominant este obligat:

- să-ţi exercite dreptul astfel încât să creeze cât mai puţine dificultăţi proprietarului de teren aservit servitutile pozitive, indiferent de tipul lor, trebuie exercitate cu bună-credinţă, să nu deranjeze, nici să păgubească cealaltă parte.

- să întreţină construcţiile şi plantatei le de pe terenul aservit in măsura în care asigură interesele terenului aservit dacă există mai mulţi titulari ai dreptului de servitute, această obligaţie aparţine fiecărui proprietar de teren dominant proporţional beneficiului său dacă legea sau actul de constituire nu prevede altfel;

- să repare daunele aduse proprietarului de teren aservit dacă, prin exercitarea servitutii, se aduc prejudicii proprietarului de teren aservit, titularul dreptului de servitute este obligat să le repare. S>e consideră prejudicii banii plătiţi ca impozit imobil pentru terenul pe care se exercită servitutea, precum şi plantaţiile nimicite prin săpăturile efectuate de proprietarul terenului dominant în vederea reparării conductei din terenul aservit; dacă există mai mulţi titulari ai dreptului de servitute, obligaţia de reparaţie a prejudiciului aparţine fiecăruia proporţional utilităţii obţinute,

- să plătească o recompensă proprietarului de teren aservit; titularul dreptului de servitute plăteşte recompensă dacă actul de constituire nu prevede că dreptul de servitute se acordă cu titlu gratuit; recompensa reprezintă o sumă care acoperă beneficiul pe care proprietarul terenului aservit l-ar fi avut în cazul exploatării normale a terenului său fără sarcina servitutii;

- să înlăture toate construcţiile şi plantaţiile pe care le-a amplasat dacă proprietarul terenului aservit a decis astfel.

23. Exercitarea servitutilor. Drepturile şi obligaţiile proprietarului de teren

aservit. Conform dispoziţiilor Codului civil, proprietarului de teren aservit îi revin drepturi corelative obligaţiilor proprietarului de teren dominant şi viceversa. Pe lângă drepturile şi obligaţiile corelative, legea prevede alte drepturi şi obligaţii.

4.3.1. Proprietarul terenului aservit are dreptul:

- de a i se repara daunele suportate ;

- de a primi recompensă;

- de a abandona partea din terenul său pe care se exercită servitutea; în cazul în care, conform contractului, cheltuielile lucrărilor de exercitare şi conservare a servitutilor revin proprietarului de teren aservit, acesta se va putea exonera de obligaţie abandonînd în folosul proprietarului de teren dominant partea din terenul aservit necesară exercitării servitutii;

- de a răscumpăra servitutea; proprietarul terenului aservit poate, pânada expirarea termenului de servitute, să pună capăt existenţei ei prin răscumpărare, plătind titularului de drept o sumă pentru care acesta să renunţe la dreptul său; art.442 reglementează în mod special dreptul proprietarului de teren aservit la răscumpărarea servitutii de trecere când există o disproporţie vădită între utilitatea pe care o procură terenul dominant şi inconvenientele sau deprecierea provocată terenului aservit;

- de a indica o altă parte din teren pentru exercitarea senntuţii; proprietarul terenului aservit poate indica o altă parte din teren decît cea la care s-a convenit, pentru exercitarea dreptului de servitute, dar numai în cazul în care o astfel de transferare nu prejudiciază proprietarul terenului dominant; cheltuielile de transferare le suportă proprietarul terenului aservit.

4.3.2. Proprietarul terenului aservit este obligat:

- să permită efectuarea actelor materiale necesare exercitării dreptului de servitute;

- să se abţină de la orice act care limitează exercitarea servitutii;

- să suporte o parte din cheltuieli în ca^ul în care beneficiară de lucră.rile edificate de titularul dreptului de servitute.