Заключение договора строительного подряда

Правовой базой для заключения договора строительного подряда являются как общие (ст. 696 – 712 ГК), так и специальные нормативные правовые акты, например:

1. Постановление «Об утверждении Положения о порядке проведения государственной экспертизы градостроительных проектов, архитектурных, строительных проектов, выделяемых в них очередей строительства, пусковых комплексов и смет (сметной документации) и Положения о порядке разработки, согласования и утверждения градостроительных проектов, проектной документации», утвержденные Советом Министров Республики Беларусь от 8 октября 2008 г. № 1476, с изм. и доп. от 17 ноября 2015 г. № 958;

2. Постановление «Об утверждении Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда», утвержденный Советом Министров Республики Беларусь от 15 сентября 1998 г. № 1450, с изм. и доп. от 1 апреля 2014 г. № 301.

Организация и ведение работ по заключению и контролю за исполнением договоров подряда возлагается на соответствующие отделы службы заказчика или строительной организации.

Ответственность за состояние этой работы целесообразно возложить на руководителя организации либо его заместителя.

Комплекс работ по заключению и исполнению договора подряда включает следующие основные этапы:

1. заключение предварительного договора или соглашения;

2. составление проекта договора подряда;

3. согласование условий этого договора с другой стороной, его

4. подписание;

5. исполнение условий договора;

6. рассмотрение споров и защита интересов участников строительства

7. при нарушении договорных обязательств одной из сторон.

Необходимость оформления предварительного договора возникает, когда стороны изъявляют желание заключить договор подряда, но оно не может быть реализовано на момент ведения переговоров из-за имеющихся препятствий (не завершено проектирование объекта, не подготовлена площадка и др.). фактически он служит гарантией заключения в дальнейшем договора подряда на строительство объекта после устранения имеющихся препятствий.

Предварительный договор может быть включать следующие разделы: вводную часть, обязательства сторон, ответственность сторон, порядок разрешения споров, другие права и обязанности.

Во вводной части указывается время и место заключения предварительного договора, наименование сторон, фамилии их представителей, основания их полномочий, т.е. ее содержание в целом соответствует общему порядку заключения договоров.

Предметом предварительного договора являются обязательства сторон заключить в будущем договор подряда (субподряда) на сооружение определенного объекта или выполнение строительно-монтажных работ в случае реализации согласованных условий.

Срок заключения договора строительного подряда может определяться в предварительном договоре конкретной датой, временем выполнения сторонами либо одной из сторон соответствующих обязательств, временем устранения обязательств, препятствующих заключению договора подряда.

Для выполнения обязательств, подлежащих включению в предварительный договор, со стороны заказчика, и подрядчика ведется необходимая подготовительная работа. В частности, подрядчику предстоит выяснить:

1. наличие основания для заключения генподрядного договора (лицензии и др.);

2. характеристику будущего объекта строительства (новостройка, реконструкция и т.п.);

3. реальность предложенных сроков ввода мощностей в действие;

4. условия финансирования и стоимости строительства;
наличие решения местных органов управления и самоуправления об отводе земельного участка, а также наличие акта выбора площадки;

5. наличие и готовность проектно-сметной документации;

6. наименование предполагаемого поставщика оборудования.

В свою очередь заказчик для обеспечения заключения договора подряда:

1. проводить переговоры об условиях строительства с подрядными организациями либо принимает решение об организации торга (тренда);

2. выявляет возможность подрядчиков в части реализации имеющихся проектных решений;

3. размещает заказы на изготовление оборудования;

4. определяет конкретное возможности финансирования объекта;

5. передает подрядчику для изучения проектно-сметную документацию, а также решает другие вопросы.

Что касается обязанностей заказчика в преддоговорный период, то к ним относятся вопросы, связанные с:

1. отводом земельного участка под строительство объекта;

2. получением лицензии (разрешения) на строительство;

3. подготовкой строительной площадки;

4. разработкой комплекта проектно-сметной документации;

5. определением источников обеспечения стройки оборудованием и

6. оформлением гарантий на его поставку;

7. созданием условий для работы подрядчика на действующем

8. обеспечением гарантированного непрерывного финансирования строительства.

Сроки решения указанных вопросов зависят от стадии, на которой начата преддоговорная работа и ведется заключение предварительного договора, а также от предполагаемого распределения функций между заказчиком и подрядчиком.

Проект договора составляется, как правило, подрядчиком и направляется для рассмотрения другой стороне. Поскольку сроки рассмотрения и возврата проекта предварительного договора законодательством не установлены, их можно оговорить в сопроводительном письме, направленном вместе с проектом договора другой стороне.

Предварительный договор вступает в силу после подписания его заказчиком.

Сторонам предоставлено право как включения некоторых позиций предварительного договора в договор подряда, так и исключение их из него. В частности, если отдельные положения и условия предварительного договора устраивают стороны не день заключения договора строительного подряда, то они включаются в договор, а не устраивающие позиции могут не включаться. Вместе с тем при заключении договора стороны могут установить, то все обязательства, договоренности и документы, принятые и подписанные ими на предварительной стадии, не имеют силы. В этом случае включаются те условия, которые были отражены в предварительном договоре, но не выполнены к моменту заключения договора строительного подряда. В содержании такого договора строительного подряда могут включаться полностью или частично отдельные пункты из предварительного договора.

Как известно договор строительного подряда – один из важнейших хозяйственных договоров, по которому подрядчик обязуется построить и, как правило, сдать в установленный срок, определенный договором, объект в эксплуатацию либо выполнить строительные и иные специальные монтажные работы. Следовательно, договор должен заключаться при наличии обеспеченности стройки капиталовложениями. Финансирование капитального строительства в государственном секторе осуществляется за счет бюджетных ассигнований, амортизационных отчислений, прибыли государственных хозяйственных организаций. Кооперативные и другие организации, а также в случаях, установленных законодательством, и граждане осуществляют капитальное строительство за счет собственных средств и, как правило, долгосрочных кредитов.

Предложение о заключении договора подряда может исходить и от заказчика, и от подрядчика. Они же определяют, кто будет составлять проект договора. Если речь идет о государственных нуждах, составление проекта договора является обязанностью подрядчика [библ ст. 290].

В соответствии с Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15 сентября 1998 г. № 1450, с изм. и доп. от 1 апреля 2014 г. № 301 «Об утверждении Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда», при подготовке заказчиком проекта договора он определяет существенные условия в соответствии с пунктом 10 настоящих Правил, а также иные условия, которые предлагается определить как существенные, и направляет проект этого договора одному или нескольким подрядчикам, имеющим возможность выполнять необходимые строительные работы. К проекту договора заказчик прилагает проекты графиков производства работ, платежей, поставки материальных ресурсов (если проектом договора предусмотрено, что обеспечение строительства в целом или в части осуществляет заказчик) и при необходимости другие документы.

Подрядчик, получивший проект договора, рассматривает его в согласованный с заказчиком срок и в случае согласия подписывает и возвращает заказчику.

При подготовке проекта договора подрядчиком заказчик направляет ему предложения о существенных условиях договора, определенных в пункте 10 настоящих Правил, и иные условия, которые предлагается определить как существенные, для включения их в проект договора.

При непринятии отдельных условий проекта договора сторона, получившая этот проект, вправе оформить протокол разногласий. Проект договора вместе с протоколом разногласий направляется для рассмотрения другой стороне. Предложенные условия включаются в договор с согласия обеих сторон.

Договор заключается при наличии у заказчика:

1. разрешительной документации на проектирование, возведение, реконструкцию, реставрацию, капитальный ремонт объекта, выданной местным исполнительным и распорядительным органом в установленном порядке (кроме объектов, при строительстве которых в соответствии с законодательством получение разрешительной документации не требуется или договором предусматривается строительство объекта «под ключ»);

2. выписки из регистрационной книги о правах, ограничениях (обременениях) прав на земельный участок, на котором будет осуществляться строительство, выданной не ранее чем за 30 дней до даты заключения договора;

3. проектной документации на возведение, реконструкцию, реставрацию, капитальный ремонт, благоустройство объекта, прошедшей государственную экспертизу в случаях и порядке, установленных законодательством, и утвержденной в установленном порядке (далее - проектная документация), если обязанность по обеспечению проектной документацией не возлагается договором на подрядчика;

4. протокола о результатах проведения подрядных торгов и выбора их победителя, если проведение подрядных торгов является обязательным;

5. документов, подтверждающих право на осуществление архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, в случаях, предусмотренных законодательством.

У подрядчика:

1. документов, подтверждающих право на осуществление архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, в случаях, предусмотренных законодательством;

2. в штате аттестованных специалистов.

Подрядчик в обязательном порядке предоставляет заказчику сведения о наличии строительных машин, оборудования и механизмов, транспортных средств, технологической оснастки, необходимых для строительства объекта (выполнения строительных работ), а также систем производственного контроля и управления охраной труда, средств обеспечения безопасности производства работ, контроля и измерений, системы управления качеством при выполнении строительных работ.

Заказчик вправе потребовать от подрядчика представления иных связанных с выполнением договорных обязательств документов и (или) сведений.

В договоре должны быть указаны наименование сторон, их местонахождение в соответствии с учредительными документами или данные документа, удостоверяющего личность, расчетные счета в обслуживающих банках, учетные номера плательщика, номера свидетельств о государственной регистрации, существенные условия договора, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

К существенным условиям договора относятся:

1. предмет договора (наименование и местонахождение объекта, виды строительных работ, подлежащих выполнению, и их объемы);

2. указание на выполнение строительных работ собственными силами подрядчика либо с привлечением субподрядчиков;

3. сроки (число, месяц и год) начала и завершения строительства объекта (выполнения строительных работ). По согласованию сторон могут быть предусмотрены также сроки начала и завершения отдельных видов (этапов) строительных работ (промежуточные сроки);

4. договорная (контрактная) цена или способ ее определения;

5. порядок и сроки представления проектной документации, ее содержание и состав, количество представляемых экземпляров;

6. порядок расчетов за выполненные строительные работы;

7. источники и объемы финансирования по каждому из источников, в том числе с выделением суммы обязательств на текущий финансовый год;

8. ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств;

9. обязанности заказчика и подрядчика при исполнении договора;

10. форма обеспечения исполнения подрядчиком обязательств по устранению результата строительных, специальных, монтажных работ ненадлежащего качества, выявленного в период гарантийного срока эксплуатации объекта строительства жилищного, социально-культурного, коммунально-бытового назначения, в соответствии с законодательством [пост].

При отсутствии существенных условий в договоре строительно подряда, договор считается незаключенным.

Экономическим судом было рассмотрено дело по иску частного унитарного предприятия «А» к открытому акционерному обществу «Б» о взыскании основного долга за выполненные работы и процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование предъявленных требований истец сослался на условия заключенных сторонами договоров б/н от 31.07.2013, б/н от 11.08.2013.

Ответчик в отзыве на иск и в судебном заседании требования не признал, считает, что названные договоры являются незаключенными.

Суть дела

Рассмотрев материалы дела, изучив и оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, экономический суд установил следующее.

Претензионный порядок урегулирования спора сторонами соблюден.

Между сторонами по делу были заключены договоры б/н от 31.07.2013, б/н от 11.08.2013. Указанные договоры схожи по своему содержанию. При этом предметом первого договора согласно его п.1.2 является «демонтаж и монтаж системы отопления в приемной и комнате отдыха», предметом второго договора согласно его п.1.2 - «монтаж трубы в подвале для выкачивания воды, демонтаж и монтаж системы отопления на 1-м этаже магазина». Место выполнения работ (расположения строительного объекта) ни в одном из договоров не указано.

В п.3.2 обоих договоров стороны согласовали стоимость работ.

По результатам выполнения работ сторонами были подписаны акты о выполненных работах. Согласно указанным актам работы были выполнены истцом, приняты ответчиком и сторонами была определена их стоимость в размере, равном указанному в договоре.

Решение суда

Изучение заключенных сторонами по настоящему делу договоров позволяет экономическому суду сделать вывод о том, что рассматриваемые договоры являются договорами строительного подряда. Как следует из содержания ст.696 ГК, по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить строительные и иные специальные монтажные работы и сдать их заказчику, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять результаты этих работ и уплатить обусловленную цену.

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п.1 ст.402 ГК).

В п.10 Правил к существенным условиям договора законодателем отнесены в т.ч. следующие условия:

1. предмет договора (наименование и местонахождение объекта, виды строительных работ, подлежащих выполнению, и их объемы);

2. порядок и сроки представления проектной документации, ее содержание и состав, количество представляемых экземпляров;

3. источники и объемы финансирования по каждому из источников, в т.ч. с выделением суммы обязательств на текущий финансовый год.

Как было установлено судом и подтверждено сторонами, объем и номенклатура работ, подлежащих выполнению, были согласованы сторонами при заключении спорных договоров подряда не письменно, а устно. Какая-либо проектно-сметная документация заказчиком подрядчику при заключении договора не передавалась, поскольку отсутствовала как таковая. Место расположения объектов выполнения работ сторонами в договоре согласовано не было, а было согласовано устно.

Как пояснил представитель ответчика, факт выполнения работ истцом в здании ответчика им не оспаривается. Ответчик подтвердил наличие в здании помещения приемной и комнаты отдыха. Одновременно указал на отсутствие помещения магазина, но на наличие перспективных планов собственника здания на устройство магазина на первом этаже в нем.

В отзыве, в ответах на претензии и в судебном заседании ответчик подтвердил наличие между сторонами спора относительно расценок и объемов выполненных истцом работ.

С учетом изложенных обстоятельств, установленных в ходе рассмотрения спора, суд приходит к выводу об отсутствии доказательств достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договоров, названным в качестве таковых в законодательстве. В связи с изложенным, учитывая наличие между сторонами разногласий относительно выполненных истцом работ, договоры являются незаключенными.

В связи с признанием договоров незаключенными в удовлетворении требований истца, вытекающих из данных договоров, о взыскании с ответчика основного долга за выполненные работы и процентов за пользование чужими денежными средствами следует отказать.

Истцу было разъяснено судом, что он не лишен права на защиту нарушенных прав и интересов в ином, предусмотренном действующим законодательством, порядке [практика 3].

При строительстве многоквартирных жилых домов с привлечением средств граждан стороны дополнительно определяют в договоре следующие существенные условия:

1. основания расторжения договора ранее установленного срока;

2. порядок возврата гражданам денежных средств в случае невыполнения обязательств или расторжения договора ранее установленного срока;

3. особенности строительства и характеристики объекта, включая указание о полном или частичном выполнении внутренних отделочных работ.

Каждая сторона вправе внести предложения о включении в договор других условий, в том числе предусматривающих:

1. распределение функций между заказчиком и подрядчиком по обеспечению объекта материальными ресурсами, а при необходимости - и по разработке проектной документации;

2. порядок контроля заказчиком качества выполняемых подрядчиком строительных работ и поставляемых материальных ресурсов;

3. особенности приемки выполненных строительных работ, объекта в эксплуатацию;

4. взаимоотношения сторон при наступлении обстоятельств непреодолимой силы;

5. перечень услуг, предоставляемых сторонами на возмездной основе;

6. порядок и основания изменения или расторжения договора;

7. выдачу авансов на приобретение материальных ресурсов.

Договор субподряда заключается в порядке и в соответствии с требованиями, установленными настоящими Правилами и иными актами законодательства.

Заказчик при строительстве объектов, финансируемых с привлечением средств республиканского и (или) местных бюджетов, в том числе государственных целевых бюджетных фондов, а также государственных внебюджетных фондов (далее - бюджетные средства), выполняет обязанности и имеет права заказчика, установленные настоящими Правилами и иными актами законодательства, за исключением права самостоятельно принимать решения:

1. об объемах выделения инвестиций и направлениях их использования;

2. о передаче своих полномочий третьим лицам;

3. о консервации или прекращении строительства объекта.

Для принятия решений по указанным вопросам заказчик вносит в установленном законодательством порядке предложения по объектам, строительство которых финансируется полностью или частично за счет средств:

1. республиканского бюджета, - в Министерство экономики;

2. местного бюджета, - в соответствующий местный исполнительный и распорядительный орган;

3. государственных целевых бюджетных и внебюджетных фондов, - распорядителям этих средств.

В договоре могут быть предусмотрены меры по обеспечению исполнения заказчиком и (или) подрядчиком своих обязательств. Исполнение сторонами обязательств по договору может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, гарантией, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законодательством или договором.

Сроки строительства объекта (выполнения строительных работ), устанавливаемые в договоре, не должны превышать продолжительности строительства, определенной проектной документацией и условиями подрядных торгов.

В исключительных случаях изменение (продление) продолжительности строительства объектов, финансируемых с привлечением средств республиканского бюджета, производится по согласованию с Министерством архитектуры и строительства и Министерством экономики (за исключением объектов, срок строительства которых установлен решениями Президента Республики Беларусь или Правительства Республики Беларусь).

При строительстве объектов за счет иных источников, включая объекты жилищного строительства, изменение сроков строительства осуществляется по согласованию с местными исполнительными и распорядительными органами.

Заказчик не позднее чем за три месяца (а для объектов, сроки строительства которых менее шести месяцев, - не позднее чем за месяц) до окончания указанного в договоре срока строительства объекта обращается в соответствующий орган с заявлением, содержащим предложение о новом сроке ввода объекта в эксплуатацию, и приложением к нему документов и сведений об объекте, содержащих информацию о заказчике, генеральном подрядчике, источниках финансирования, сметной стоимости строительства, проектной мощности объекта, сроках строительства, объемах денежных средств, запланированных на строительство и фактически выделенных на дату обращения, причинах переноса срока ввода объекта.

Министерство архитектуры и строительства совместно с Министерством экономики, местные исполнительные и распорядительные органы в двадцатидневный срок выдают разрешение на изменение сроков строительства (согласовывают) или отказывают в согласовании.

В случае получения отказа в согласовании переноса срока окончания строительства участники обязаны завершить строительство объекта в установленные договором сроки [постан].

Стороны также могут предусмотреть меры поощрения подрядчика в случае досрочного завершения строительства.

Если нарушение сроков строительства связано со стихийными бедствиями и другими не связанными от подрядчика причинами, новые сроки строительства определяются заказчиком и подрядчиком с учетом фактического состояния строящегося объекта, изменившихся возможностей подрядчика, заказчика и других фактов. При этом санкции за нарушение первоначальных сроков строительства не применяется [любое].

Договор заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

К договору прилагаются следующие документы, являющиеся его неотъемлемой частью:

1. документы, подтверждающие полномочия представителей сторон, если от имени сторон действуют их представители;

2. график производства работ, за исключением случаев строительства объекта (выполнения строительных работ) продолжительностью не более одного месяца;

3. график платежей (за исключением случаев единовременной оплаты);

4. график поставки материальных ресурсов заказчиком, если договором предусмотрено, что обеспечение строительства объекта в целом или части осуществляет заказчик;

5. конкурсная документация, в том числе протоколы заседания конкурсной комиссии;

6. предложения (расчеты) подрядчика о формировании договорной (контрактной) цены и протокол ее согласования.

По соглашению сторон к договору могут также прилагаться иные документы.

Договор и приложения к нему должны быть подготовлены в количестве экземпляров, предусмотренном заключаемым договором, но не менее двух, подписаны сторонами и скреплены их печатями (при наличии). При этом каждый лист договора и приложений к нему должен быть пронумерован и подписан сторонами.

Если одной из сторон договора является иностранное лицо, договор составляется на соответствующем иностранном и белорусском или русском языках.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон со дня его подписания сторонами [постанов].

Таким образом, можно сделать вывод, что заключение договора строительного подряда делиться на четыре этапа, это заключение предварительного договора, составление проекта договора подряда, согласований условий и подписание договора. Порядок заключение договора определен Правилами заключение и исполнения договора. Так в них определены существенные условия договора строительного подряда, отсутствие которых в договоре влечет признание такого договора незаключенным. Также в Правилах содержаться условия, относящиеся, как к заказчику, так и к подрядчику, без которых стороны не имею право заключить договор строительного подряда.

ГЛАВА 3