Техническое состояние здания

Оценщиком было произведено визуальное обследование оцениваемого объекта. Осмотр показал:

Наименование конструктивных элементов	Техническое состояние	количественная оценка	Физич. износ, %	Примерный состав работ
фундаменты	Мелкие волосяные трещины в цоколе	Ширина трещин до 1мм		Затирка трещин
стены	Отдельные волосяные трещины	Ширина трещин до 1 мм		Заделка трещин
перекрытия	Отдельные волосяные трещины в местах примыкания	Ширина трещин до 1 мм		Заделка трещин
кровля	Ослабление креплений желобов		закрепление отдельных листов
полы	Отдельные мелкие волосные трещины, незначительные повреждения плинтусов		Затирка трещин и выбоин местами, ремонт плинтусов
отделочные работы	Волосные трещины местами, загрязнение окрасочного слоя		Затирка местами
окна, двери	Мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами		Конопатка сопряжений коробок со стенками.
внутренние сан. Технические устройства	Ослабление закреплений отдельных приборов (розеток, штепселей, патронов и т.д.);		крепление приборов,

Определение физического износа здесь и далее проводилось согласно практического руководства «Техническая инвентаризация зданий жилищно-гражданского назначения и оценка их стоимости» автор Е.П. Ким, Изд-во «Экспертное бюро-М», Москва, 1997 г.

5.Резервуары подземные в количестве 16 шт., емкость – 532м3.

Анализ наиболее эффективного использования

Анализ на наиболее эффективное использование позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.

Использование объекта недвижимости должно отвечать четырем критериям, чтобы соответствовать его наиболее эффективному использованию. Оно должно быть физически возможным, законодательно разрешенным, экономически оправданным и приносить максимальную прибыль.

Анализ наиболее эффективного использования проводится в двух вариантах: свободного участка земли и с имеющимися улучшениями.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования свободного участка земли.

Физически возможные варианты использования.

Такое возможное использование, которое соответствует размеру, форме и ландшафту земельного участка. Кроме того, необходимо учитывать наличие коммуникаций или возможность их прокладки.

Физические характеристики участка накладывают ограничения на возможные варианты его застройки.

Законодательно разрешенное использование.

Различного рода ограничения и сервитуты могут повлиять на возможные варианты использования объекта недвижимости. В соответствии с расположением объекта, требований безопасности, и экологии , разрешается строительство автозаправочной станции

Варианты использования, приносящие прибыль.

Из всех физически возможных и законодательно разрешенных вариантов использования выбираются такие варианты использования, которые обеспечивают необходимую величину прибыли на инвестиции.

Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность.

Экономически эффективный вариант использования, обеспечивающий максимальный доход на вложенный капитал, определяет максимальную стоимость объекта недвижимости.

Проанализировав местонахождение объекта, окружающую среду, а также законодательное разрешение считаем вариант использования: под автозаправочную станцию наиболее эффективным.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования с улучшениями.

Физически возможные варианты использования.

Физические характеристики участка накладывают ограничения на возможные варианты его застройки- использование под автозаправочную станцию.

Законодательно разрешенное использование.

Различного рода ограничения и сервитуты могут повлиять на возможные варианты использования объекта недвижимости. В соответствии с расположением объекта, разрешается строительство под объект – автозаправочную станцию.

Варианты использования, приносящие прибыль.

Из всех физически возможных и законодательно разрешенных вариантов использования выбираются такие варианты использования, которые обеспечивают необходимую величину прибыли на инвестиции.

Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность.

Экономически эффективный вариант использования, обеспечивающий максимальный доход на вложенный капитал, определяет максимальную стоимость объекта недвижимости.

Основываясь на анализе условий рынка, физических характеристиках объекта и его месторасположении, оценщик полагает, что наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является его прямое назначение. В дальнейшем при расчете стоимости, оценщик исходит из предположения об эксплуатации объекта согласно текущему использованию.

История объекта

Автозаправочная станция №Z? расположенная у автодороги Уфа-Казань была построена в 1986 году.

Подходы оценки

Существует три подхода оценки недвижимости: затратный, сравнительный и доходный.

Затратный подход.Затратный подход, известный также, как метод суммирования, основан на принципе, утверждающем, что рыночная стоимость освоенного участка может быть оценена как сумма стоимости земли и стоимости сооружений за вычетом износа. Затратный подход можно обосновать принципом замещения, суть которого заключается в том, что информированный покупатель заплатит за освоенный участок не больше, чем цену приобретения неосвоенного участка плюс стоимость возведения на нем сооружения равной полезности.

Метод сравнения продаж моделирует поведение рынка путем сравнения оцениваемых объектов с аналогичными (сравнимые объекты недвижимости), которые были недавно проданы или по которым поступили заявки на покупку. Аналоги подбираются таким образом, чтобы они были подобны оцениваемому объекту. Затем в цену продажи вносятся поправки на различие между объектами оценки и объектами сравнения. И, наконец, определяется рыночная стоимость объекта исходя из цен продажи аналогов с внесенными поправками.

Доходный подход основан на том, что стоимость имущества, в которое вложен капитал, представляет собой оцениваемую в данный момент величину будущей выгоды, т.е. отражает качество и количество дохода, который это имущество, в соответствии с ожиданием, способно принести на протяжении своего срока службы.^[3]