Прогноз выручки от продаж топлива по годам прогнозного периода
| наименование | 1год | 2год | 3год | |||||
| Л | Цена | Объем продаж Т.руб. | цена | Объем продаж | Цена | Объем продаж | ||
| Нормаль-80 | 14,5 | 16,17 | 18,03 | |||||
| Регуляр-92 | 16,5 | 17,57 | 18,71 | |||||
| Премиум-95 | 17,7 | 18,99 | 20,38 | |||||
| д/топливо | 15,8 | 17,84 | 20,14 | |||||
| Итого |
Анализ расходов.
Операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта.
Операционные расходы делятся на условно постоянные и условно переменные.
К условно постоянным относятся расходы независящие от роста объема услуг. К ним можно отнести:
Содержание обслуживающего персонала;
Налог на имущество;
Амортизационные отчисления;
Заработная плата административно управленческого персонала;
Расходы по охране объекта
К условно-переменным можно отнести расходы:
Коммунальные;
Транспортные услуги;
Анализ расходов проведен на основе данных 2005года.
Условно-переменные расходы:
Покупная стоимость топлива – 29547тыс.руб.
Транспортные расходы – 181тыс.руб.
Итого 29728тыс.руб., или 63,21% от выручки (без НДС и акцизов).
Условно постоянные расходы:
| № п/п | Наименование статей | Тыс.руб. |
| Оплата труда | ||
| Соц.налог и обязательное страхование | ||
| Амортизация основных средств | ||
| Электроэнергия | ||
| Вода | ||
| Ремонт основных средств | ||
| Расходы на экспертизу и лабораторный анализ нефтепродуктов | ||
| Расходы по обслуживанию и ремонту ККМ | ||
| Поверка ТРК, мерников, метрштоков | ||
| Коммунальные услуги | ||
| Налог на имущество | ||
| Связь | ||
| Вневедомственная охрана | ||
| Инкассация | ||
| Естественная убыль | ||
| Спецодежда и спецобувь | ||
| Моющие средства | ||
| Канцтовары, чековые ленты, хоз. принадлежности | ||
| Итого |
Определение ставки дисконтирования и капитализации.
Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежного потока.
Ставка дисконтирования определяется по формуле:
On = Rf + S1 + S2,
где Rf = 9,75% (В качестве безрисковой ставки принято среднее значение процентных ставок по депозитам свыше года в крупных банках г. Уфы)
| Банк | Вид вклада | Длительность вклада, лет | Ставка, % в год |
| Сбербанк | рублевый | 9,50 | |
| Альфа-банк | рублевый | 9,75 | |
| Газпромбанк | рублевый | 9,75 | |
| УралСиб | рублевый | ||
| Средневзвешенная ставка | 9,75 |
S1 = 5,65% (надбавка за низкую ликвидность определена по формуле):
S2 = 5,2% (надбавка за риск вложения в недвижимость определена экспертно с использованием 10-балльной шкалой риска)
| Факторы риска, влияющие на объект недвижимости | ||||||||||||
| Вид и наименование риска | Категория риска | Балл риска | ||||||||||
| Систематический риск | ||||||||||||
| Ухудшение общей экономической ситуации | динамичный | |||||||||||
| Увеличение числа конкурирующих объектов | динамичный | |||||||||||
| Изменение законодательства | динамичный | |||||||||||
| Несистематический риск | ||||||||||||
| Природные и антропогенные чрезвыч. Ситуации | статичный | |||||||||||
| Ускоренный износ здания | статичный | |||||||||||
| Неполучение арендных платежей | динамичный | |||||||||||
| Неэффективный менеджмент | динамичный | |||||||||||
| Криминогенные факторы | динамичный | |||||||||||
| Финансовые проверки | динамичный | |||||||||||
| Неправильное оформление договоров аренды | динамичный | |||||||||||
| Количество наблюдений | ||||||||||||
| Взвешенный итог | ||||||||||||
| Сумма | ||||||||||||
| Количество факторов | ||||||||||||
| Средневзвешенное значение | 5,2 |
Норма возврата для недвижимости
| Расчет нормы возврата инвестиций | ||||
| Параметр | Значение | Норма возврата инвестиций | ||
| метод Ринга | метод Инвуда | метод Хоскольда | ||
| Срок жизни объекта (лет) | 1,56% | 3,89% | 6,4% | |
| Ожидаемый период владения (лет) | ||||
| Срок окупаемости инвестиций (лет) | ||||
| Безрисковая ставка | 9,75% | |||
| Ставка дохода на капитал | 19,83% |
| Норма возврата для резервуаров | ||||
| Параметр | Значение | Норма возврата инвестиций | ||
| метод Ринга | метод Инвуда | метод Хоскольда | ||
| Срок жизни объекта (лет) | 20,00% | 3,88% | 6,4% | |
| Ожидаемый период владения (лет) | ||||
| Срок окупаемости инвестиций (лет) | ||||
| Безрисковая ставка | 9,75% | |||
| Ставка дохода на капитал | 19,83% | |||
| средняя для резервуаров | 10,08% | |||
| средняя для недвижимости и резервуаров | 7,01% |
| Выбор метода расчета | средняя | |
| Ставка дисконтирования | 19,83% | ставка дохода на капитал |
| Норма возврата инвестиций | 7,01% | норма возврата капитала |
| Ставка капитализации | 26,84% | коэффициент капитализации |
Расчет стоимости методом дисконтирования денежных потоков
| выручка без НДС и акцизов | Базовый год | Прогнозный период | Постпрогнозный период | ||
| Выручка | |||||
| Недозагрузка, 10% | |||||
| Действительный валовый доход | |||||
| Расходы, всего, в т.ч.: | |||||
| Условно постоянные | |||||
| Условно переменные | |||||
| прибыль от продаж | |||||
| налог на прибыль | |||||
| Чистая прибыль | |||||
| Ставка дисконта, % | 19,83 | 19,83 | 19,83 | ||
| коэф. Тек. стоимости | 0,83452 | 0,69642 | 0,5812 | ||
| текущая стоимость | |||||
| сумма текущих стоимостей | |||||
| Реверсия | |||||
| текущая стоимость реверсии | |||||
| рыночная стоимость |
Рыночная стоимость объекта оценки, определенная доходным подходом, округленно 30616 тыс.руб.(Тридцать миллионов шестьсот шестнадцать тысяч рублей).
Сведение результатов. Заключение о величине стоимости.
В результате вышеизложенных расчётов получены следующие значения рыночной стоимости:
| Подходы | Стоимость, руб. |
| Затратный | |
| Сравнительный | |
| Доходный |
Анализируя применимость каждого метода для оценки ОБЪЕКТА, ОЦЕНЩИК пришел к следующим выводам:
Затратный метод оценки ОБЪЕКТА представляет собой расчет новой восстановительной стоимости за вычетом всех форм износа. Преимущество данного подхода состоит в достаточной точности и достоверности информации по строительным затратам. Слабость состоит в сложности точной оценки износа. Использование затратного подхода наиболее привлекательно, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях серьезно ориентируются на строительные затраты.
ОЦЕНЩИК полагает, что благоразумный инвестор, учитывая социально-экономическое положение региона, состояние рынка недвижимости, затрат на получение земельного участка и новое строительство, вряд ли будет ориентироваться только на затратный подход.
Метод сравнения продаж более достоверно отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке. Согласно общепринятой методологии при оценке рыночной стоимости объекта недвижимости целесообразно в первую очередь руководствоваться результатами, полученными сравнительным подходом.
Оценка по доходности отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые нами ставки доходности. Слабость доходного подхода заключена в том, что на рынке нет данных об аренде и арендных ставках всего комплекса АЗС, включающего в себя объекты недвижимости – здания и сооружения( технологические линии, резервуары, оборудование). Преимущество этого подхода состоит в том, что он непосредственно принимает выгоды от использования объекта.
| Подходы | Стоимость, руб. | Удельный вес | Стоимостный показатель, руб. |
| Затратный | 0,2 | ||
| Сравнительный | 0,6 | ||
| Доходный | 0,2 | ||
| Итого |
ОЦЕНЩИК пришел к выводу о том, что рыночная стоимость оцениваемого объекта на дату оценки составляет: 17992000 рублей (Семнадцать миллионов девятьсот девяносто две тысячи рублей), в т.ч. НДС.
Полученная оценка рыночной стоимости может в дальнейшем использоваться Заказчиком в качестве отправной точки в ходе переговоров при определении суммы возмещения ущерба при сносе объекта.
Оценщик Сарманаева Разия Губаевна