Особенности формирования цены в капитальном строительстве. Взаимовлияние цен на объекты недвижимости на первичном и вторичном рынках

Механизм ценообразования в капитальном строительстве имеет особенности, связанные с продукцией строительства: многообразие строительной продукции; зависимость цены на продукцию строительства от стоимости земельного участка, на котором возводится здание; территориальная закрепленность и природно-климатические факторы объекта; природно-климатические условия и строительство; состояние самого земельного участка под застройку; высокая материалоемкость продукции строительства; длительность производственного цикла.

Цена в строительстве – денежное выражение стоимости единицы строительной продукции. Определяется количеством труда, затраченного на создание этой единицы.

Механизм ценообразования имеет специфические особенности, связанные с индивидуальным характером строящихся зданий, который зависит от конкретных условий строительства. Цена на продукцию определяется на основе сметной документации в соответствии с объемами работ, технологией производства, единичными расценками на отдельные виды работ.

Для оценки стоимости строительной продукции разработана система ценообразования, которая включает в себя СНиП «Сметные нормы и правила», ГФСН-91 (Государственные Федеральные Сметные Нормативы) и методические указания.

Сметная стоимость является основой для определения размера капитальных вложений, финансирования строительства, формирования договорных цен на строительную продукцию, расчетов за выполненные подрядные строительно-монтажные работы, оплаты расходов на приобретение оборудования и доставку его на стройки, а также возмещения других затрат за счет средств, предусмотренных сводным сметным расчетом.

На основе сметной документации осуществляется учет и отчетность, хозяйственный расчет и оценка деятельности строительной организации.

Сметная стоимость – основа для определения балансовой стоимости вводимых в действие основных фондов по построенным предприятиям, зданиям и сооружениям, для расчета технико-экономических показателей, для принятия решения об осуществлении строительства.

На первой стадии проектирования определяется ориентировочная (предположительная) стоимость объекта. Далее по мере накопления исходных данных появится возможность более точного определения сметной стоимости объекта. Завышение или занижение расчетной стоимости может привести к ошибкам в оценке его эффективности.

Вся сумма затрат, определяющаяся сметой на строительство, называется полной сметной стоимостью или капитальными вложениями. В нее входят капитальные вложения:

· стоимость строительно-монтажных работ;

· стоимость основного и вспомогательного оборудования;

· стоимость прочих затрат.

К прочим затратам относится:

Ø строительство временных зданий и сооружений;

Ø строительство временных и постоянных путей, линий электропередач;

Ø строительство поселков для строителей;

Ø проектно-изыскательские и исследовательские работы;

Ø подготовка строительной площадки;

Ø содержание дирекции;

Ø подготовка эксплуатационных кадров.

Сметная стоимость строительства объекта определяется исходя из данных об:

· объем видов работ;

· стоимость единичной работы;

· накладные расходы;

· плановые накопления;

· дополнительные затраты, не учтенные в единичных расценках.

Стоимость основного и вспомогательного оборудования определяется либо ценой завода-изготовителя оборудования, либо оптово-розничными ценами торгующих организаций.

Стоимость прочих затрат определяется на основе смет и калькуляций, которые выполняются по объемам трудозатрат на их выполнение, по штатному расписанию и затратам на содержание (смета расходов, связанных с производственной деятельностью и подготовкой кадров).

В тех случаях, когда часть подсобно-вспомогательных построек может быть использована другими организациями, они либо продаются, либо ставятся на баланс других организаций. Это называется возвратная стоимость, которая вычитается.

При расчетах рассматриваются два вида цен:

1) оптовые (по ним производятся расчеты между промышленным предприятием и строительными организациями, их устанавливает завод-изготовитель);

2) розничные (по ним производится расчет с торговыми организациями).

Наценки устанавливают снабженческие организации.

Накладные расходы предусматриваются на строительство для покрытия расходов, связанных с организацией и управлением строительством, обеспечением необходимых производственно-хозяйственных условий для функционирования процесса строительного производства, а также на организацию строительно-монтажных работ.

Накладные расходы делятся на четыре части:

1) административно-хозяйственные расходы:

· заработная плата инженерно-технических работников и младшего обслуживающего персонала;

· командировочные расходы;

· канцелярские расходы;

· оплата консультационных и аудиторских услуг;

· представительские расходы;

· единый социальный налог на заработную плату инженерно-технических работников и младшего обслуживающего персонала.

2) расходы на обслуживание работников строительства:

· подготовка и переподготовка кадров;

· отчисления на медицинское и социальное страхование;

· отчисления на мероприятия по охране труда и по технике безопасности;

· отчисления на обеспечение санитарно-гигиенических условий труда.

3) расходы на организацию работ на строительной площадке:

· содержание пожарной и сторожевой охраны, содержание лабораторий;

· разработка ППР;

· затраты на благоустройство строительной площадки и сохранение ее в надлежащем состоянии.

4) прочие накладные расходы:

· страхование имущества;

· затраты на рекламу;

· налоги.

Плановые накопления – это отчисление средств на покрытие расходов структурной организации, которые не проходят по статьям прямых затрат или накладных расходов. Величина плановых накоплений составляет примерно 8%. К плановым накоплениям относятся:

1) плата за кредиты банка

2) затраты на развитие производства

3) модернизация оборудования

4) реконструкция основных фондов

5) пополнение оборотных средств

6) уплата налога на прибыль

7) материальное стимулирование работников

8) оказание материальной помощи

9) расходы на развитие материальной сферы

После определения сметной стоимости объекта строительства, необходимо установить цену на него. Примеры ценообразования в строительстве:

1. Формирование договорных цен на основе сметной себестоимости работ и фиксированного размера прибыли, установленного договором с заказчиком:

Цдог = Ссм + Пфикс

2. Установление цены, ориентированной на рыночный спрос, на основе сметной себестоимости, а прибыль определяется по норме, желаемой для строительной фирмы или возможной для потребителя:

Црын = Ссм + Пжел = Ссм + Ссм*Н

Таким образом, в строительстве применяются стандартные методы ценообразования, однако вместо себестоимости изготовления единицы продукции берется сметная стоимость строительства.

По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рынком недвижимости — сделки, совершаемые с уже созданными объектами , находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости , взаимно влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат.
Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно осложняющим анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость . Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.
Однако при всей сложности этой задачи она не является главной. Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом, как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так, при снижении спроса, вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен , нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта , финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости . Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.
На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение — процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.

[1] А.Н. Асаул, В. Н. Старинский «Оценка стоимости машин и оборудования», Учебное пособие / Под ред. д.э.н., проф. А.Н. Асаула. СПб.: «Гуманистика», 2005. - 208 с.