Методы определения стоимости строительства
Метод расчета стоимости строительства, произведенный таким образом, является базисным методом.
Но фактически расчет стоимости строительства необходимо производить с учетом информации о текущем изменении цен на ресурсы, применяемые в строительстве, т.е. в текущем уровне цен. Для перевода цен в текущий уровень существует несколько методов:
· Базисно-компенсационный;
· Базисно-индексный;
· Ресурсный;
· Ресурсно-индексный;
· На основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов;
· На основе укрупненных сметных нормативов.
Базисно-компенсационный метод. Стоимость строительной продукции при этом формируется исходя из всех произведенных фактических затрат, и полностью может быть подсчитана только после завершения строительства.
При этом методе стоимость определяется в два этапа:
· На первом этапе (стадии проектирования) – в базисном уровне. Одновременно делается ориентировочный прогноз удорожания указанной базисной стоимости связи с ожидаемыми инфляционными процессами на период строительства, т. е. ориентировочно определяется сумма средств для компенсации дополнительных затрат, связанных с ростом цен и тарифов на потребляемые в строительстве ресурсы (материальные, технические, энергетические, трудовые, оборудование, инвентарь и пр.).
· На втором этапе (в процессе строительства) – при оплате работ, услуг, оборудования и др. производится расчет дополнительных затрат, вызванных реальным изменением цен и тарифов по отношению к определенным на первом этапе.
Итоговая стоимость при этом методе складывается из ее базисного уровня на начало строительства и всех фактических дополнительных затрат (компенсационного фонда), связанных с повышением цен и тарифов на применяемые ресурсы.
Ст.у. = Сб.у. + ДЗт.у., где
Ст.у. – сметная стоимость в текущем уровне цен;
Сб.у. – сметная стоимость в базовом уровне цен;
ДЗт.у. – дополнительные затраты в текущем уровне цен.
Базисно-индексный (индексный) методопределения стоимости строительства основан на использовании системы текущих и прогнозных индексов по отношению к стоимости, определенной в базисном уровне, т.е. стоимость работ и затрат в базисном уровне цен умножается на индексы (коэффициенты пересчета).
Возможны несколько вариантов назначения коэффициентов пересчета:
· На смету в целом.В этом случае после составления сметы и суммирования прямых затрат по всем расценкам сумма прямых затрат умножается на коэффициент пересчета.
· На отдельные разделы сметы.Если смета состоит из нескольких разделов (например, "Кладка стен", "Монтаж электрооборудования", "Внутренняя отделка"), то возможно применение различных коэффициентов пересчета к каждому из разделов сметы.
· К каждой расценке.Прямые затраты к каждой из расценок сметы считаются сразу с учетом коэффициента пересчета.
· К элементам расценки (к элементам прямых затрат).Коэффициенты пересчета применяется отдельно к каждой из составляющих расценки - к ЗП, ЭММ и М, с последующим суммированием составляющих для определения прямых затрат.
В общем, данный метод можно описать формулой:
Ст.у. = Сб.у. * Ин, где
Ст.у. – сметная стоимость в текущем уровне цен;
Сб.у. – сметная стоимость в базовом уровне цен;
Ин – индекс удорожания.
Ресурсный методрасчета стоимости строительства предусматривает расчет ресурсов, необходимых для производства работ, в текущих (прогнозных) ценах. Т.е. стоимость составляющих определяется на основании реальных цен на ресурсы, задействованные при производстве работ (основная заработная плата рабочих, эксплуатация машин и механизмов, материалы).
Недостаток этого метода не только в большой трудоемкости оценки стоимости работ, но и в сложности обоснования текущей стоимости составляющих расценки.
Ст.у. = åРт.у., где
Ст.у. – сметная стоимость в текущем уровне цен;
Рт.у. – стоимость ресурсов в текущем уровне цен.
Ресурсно-индексный метод (смешанный метод)– это метод, в котором
применяются элементы как индексного, так и ресурсного метода (для расценки стоимость материалов просчитывается на основании действующих цен на материалы, а ЗП и ЭММ – на основании нормативных данных с применением коэффициентов пересчета).
В настоящее время в условиях рыночной экономики сметные нормативы приобретают многоцелевое назначение и используются для определения стоимости объектов в целях:
· уточнение величины незавершенного строительства;
· приватизации, инвентаризации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
· использования объектов в качестве предмета залога, отчуждения или продажи;
· определения восстановительной стоимости;
· переуступки долговых обязательств, связанных с объектом оценки;
· страхования, определения цены для торгов;
· передачи в качестве вклада в уставные фонды юридических лиц;
· разрешения возникшего спора об их стоимости;
· национализации, банкротстве;
· ипотечном кредитовании;
· выкупа (компенсации) или иного изъятия у собственника для государственных или муниципальных нужд;
· контроль за правильностью уплаты налогов и исчисления налогооблагаемой базы и т.п.
Метод применения банка данных о стоимости ранее построенных или
запроектированных объектов –это использование при проектировании объекта
стоимостных данных по ранее построенным или запроектированным аналогичным зданиям
и сооружениям.
Ст.у. = С объекта аналога б.у. * Ин * Ккорр, где
Ст.у. – сметная стоимость в текущем уровне цен;
Собъекта аналога б.у. – сметная стоимость объекта аналога в базовом уровне цен;
Ин – индекс удорожания;
Ккорр – корректировочный коэффициент.