Состав договорной цены (контракта) на строительную продукцию

Переход к рыночным отношениям в сфере производства и распределения строительной продукции и услуг обуславливает необходимость обеспечить органическое сочетание и единство интересов всех субъектов инвестиционного процесса: заказчика, проектного предприятия, подрядной организации, предприятий изготовителей изделий, материалов, сервисных организаций.

В этих условиях существенно возрастает роль договорных отношений и договорной цены на выполнение работ и услуг.

Договорная цена - стоимость, устанавливаемая условиями контракта или соглашения по договорённости между подрядчиком и заказчиком (продавцом и покупателем). Договорная цена строительных услуг складывается в результате соперничества на подрядных торгах подрядчиков, субподрядчиков, поставщиков продукции, проектировщиков и др.

Можно встретить различные толкования по установлению договорной цены, например:

- договорную цену представляют как результат, не связанный с реальными условиями производства, а как свободно сложившуюся цену, зависящую только от финансовых и ресурсных возможностей подрядчика и заказчика. Этот подход снижает объективные производственно-экономические факторы, и процесс установления договорной цены носит стихийный характер.

- договорная цена приравнивается к обычной сметной стоимости, т.е. она является жёстко регламентированным показателем, что в условиях рыночных отношений неправомерно.

В действительности в условиях рыночных отношений договорная цена должна складываться из двух составных частей:

- базовой (инвесторской) сметной стоимости;

- надбавок и наценок к базовой стоимости.

Инвесторская сметная стоимость, т.е. базовый показатель договорной цены, определяется по государственным сметным ценам и нормам, а при внебюджетном финансировании - по расчетам инвестора (заказчика). Базовый показатель (Сб.) рассчитывается по формуле:

С б. = С пр. + С проч.

где: С пр. - прямые затраты на производство, включающие материальные затраты, заработную плату основных рабочих, амортизационные отчисления по основному производству;

С проч. - прочие затраты (арендная плата, страховые платежи, риски, проценты по кредитам банков, суточные и подъемные, включаемые в себестоимость строительных работ, налоги, отчисления во внебюджетные и ремонтный фонды, оплата за услуги: связи, информационно-вычислительные, пассажирского транспорта, охраны, аудиторских организаций, банков, служб коммунального хозяйства, управленческих организаций и др.).

Надбавка и наценка - дополнительные показатели, учитывающие факторы рыночной экономики и включающие расходы по договорённости двух сторон:

- сумму наценок по капиталу подрядчика;

- сумму надбавок по выполняемым работам.

Сумма наценок по капиталу учитывает постоянные расходы подрядчика и желаемую прибыль за выполняемые работы. Сумму наценок по капиталу (Нк.п.) можно определить по формуле:

Н к.п. = С пост. +

где С пост. - постоянные расходы подрядной организации на содержание управленческого аппарата (накладные расходы);

К подр. - годовой капитал подрядной организации;

П. подр. - ежегодная прибыль подрядной организации.

Сумма надбавок учитывает экономические, технические и организационные аспекты подрядной организации, а именно:

- надбавка за сокращение сроков строительства;

- надбавка за применение в проекте новейших научно-технических достижений;

- надбавка за качество;

- надбавка по налогу на добавленную стоимость.

Формулу договорной цены (контракта) (С к) можно представить в следующем виде:

С к. = С б. + Н к.п. + С б * [1+ ( ] * З обор. (1 + ) * ,

где С б. - базовая сметная стоимость;

Н к.п. - сумма наценок по капиталу подрядчика;

Н ср. стр. - надбавка за сокращение сроков строительства, %;

Н н.т.д. - надбавка за применение в проекте новейших научно-технических достижений и технологий, %;

Н кач. - надбавка за качество, %;

З обор. - затраты на приобретение нового технологического оборудования, не предусмотренного проектной документацией;

Н обор. - надбавка за расходы по приобретению и эксплуатации нового оборудования;

Н ндс - налог на добавленную стоимость, %.

Формирование договорной цены на строительную продукцию, как правило, реализуется на конкурсной основе через проведение подрядных торгов. При проведении подрядных торгов договорная цена устанавливается после оценки и сопоставления предложений, представленных подрядчиками. В случаях, когда торги не проводятся, договорная цена устанавливается на основании согласования её между заказчиком и подрядчиком. Для придания контракту обязательной силы, он юридически оформляется. Форма ведомости согласования договорной цены представлена в табл. 2.6.1.

Форма контрактов, как правило, имеет два раздела:

1. Общие условия, включающие:

- определения и толкования, законодательные положения;

- функции строительной фирмы и ее представителей, их полномочия;

- распределение работ, качество работ;

- срок начала работ и задержки;

- авансы, сертификаты и платежи;

- урегулирование споров, особые риски, уведомления, изменение стоимости;

- валюта и валютные курсы.

2. Конкретные условия, включающие:

- гарантии, платежи, льготы, убытки, страхование;

- нормативы, субподрядчики, рабочая сила, материалы, оборудование, эксплуатационные расходы, завершение работ.

В настоящее время в инвестиционной сфере существует несколько типов контрактов на выполнение подрядных работ.

1. Контракт с установленной твердой общей суммой без дифференцирования составляющих ее частей или слагаемых, предусматривающий выплату заказчиком подрядчику заранее обусловленной суммы после выполнения работ, определенных проектом или спецификацией. Обусловленная сумма не подлежит пересмотру, за исключением случаев внесения изменений самим заказчиком в проект в ходе его выполнения. Такая цена называется паушальной(с немецкого pauschal - всего, в общем, на круг) и употребляется когда речь идет об установлении одной общей суммы за партию однородных или разнородных товаров, работ, услуг, или цена на круг для общего количества товара без различия по сортам, качеству.

Контракт с паушальной ценой для инвестора (заказчика) имеет следующие преимущества:

- минимальный финансовый риск, поскольку подрядчик гарантирует непревышение договорной цены;

- точное определение издержек реализации проекта на ранней стадии;

- меньшие инвестиционные расходы;

- сокращение и упрощение обязанностей по управлению и надзору за ходом выполнения работ, ограничиваясь только контролем за соблюдением сроков и качеством выполняемых работ.

Для подрядчика такой тип контракта имеет следующие недостатки:

- увеличение финансового риска в связи с ростом цен на материалы, конструкции, оборудование, проектно-изыскательские работы, заработную плату, на субподрядные работы;

- риски и расходы по срыву обусловленного срока выполнения работ в связи с погодными факторами, просчетами и ошибками;

- риски и расходы по экономической, политической и социальной нестабильности;

Общие недостатки применения контракта с паушальной ценой заключаются в большом объеме проектных работ, его большой сложности, увеличения сроков детальной проработки проекта, своеобразном характере работ. Это необходимо прежде всего для подрядчика, который заблаговременно до срока подачи заявок на торги должен четко знать виды и объемы работ, конкретные условия строительства, сроки сдачи объекта прежде всего для оценки своих затрат и финансовых возможностей.

2. Контракт с оплатой по объему работ основан на определении стоимости работ исходя из объемов работ и рыночных расценок. Первоначально оцениваются предварительные объемы предполагаемых работ по проектным или эскизным материалам, а фактические объемы замеряются и оцениваются по завершению работ.

3. Контракт с возмещением издержек основан на оплате заказчиком подрядчику фактических расходов, которые он понес в ходе выполнения работ, а также дополнительных выплат по покрытию накладных расходов и сметной прибыли, неучтенных затрат и т.п. Дополнительные затраты определяются в настоящее время как фиксированный процент от заработной платы основных рабочих, либо в процентах от прямых затрат, либо как переменная величина.

4. Срочный контракт, предусматривающий выполнение подрядчиком определенной работы, услуг в установленный срок. Оплата может производиться за полностью выполненную работу, или по этапам.

Контракты 1 - 4 типов могут заключаться с твёрдой и открытойценой.

Твёрдая цена формируется в ценах на момент начала строительства и принимается постоянной на весь инвестиционный проект. При этом твердая цена не может пересматриваться, за исключением случаев внесения изменений в проект или спецификации, а также при несовпадении планируемых и фактических работ. В контракте с твердой ценой подрядчик берет на себя весь риск, связанный с инфляционными процессами. Поэтому при подписании контракта необходимо предусматривать дополнительные надбавки на покрытие непредвиденных расходов в графе «Прочие затраты». Такой контракт заключается на короткие сроки, например, до года. Контракт с фиксированной ценой не идентичен контракту с паушальной ценой.

Открытая цена формируется в текущем уровне цен на момент окончания работ, которая уточняется в соответствии с условиями договора и от фактических затрат, которые несет подрядчик. Такие контракты заключаются на длительные сроки, свыше года.

Таблица 2.6.1.

Форма № 7

Заказчик ____________________________

(наименование организации)

Подрядчик ___________________________

(наименование организации)

Составлен (а) на основе ________________

(ссылка на сметную или иную документацию)

и является приложением к договору подряда от ____________ 200___ г. № _____

на __

(наименование строительной продукции)