Расчёт рыночной стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты (в рамках доходного подхода)
Последовательность применения данного метода включает определение:
·величины чистого операционного дохода (ЧОД), от земельного участка;
· ставки дисконта для дохода, генерируемого арендными правами на землю;
· расчёт рыночной стоимости земельного участка.
Ввиду неразвитости рынка и отсутствия информации о размере арендной платы на вторичном рынке (субаренды), расчёт чистого дохода проводится от ставок установленных решением № 47 от 15 декабря 2005г. Городской Думой г. Салехарда, которые установлены по материалам оценочного зонирования и в некоторой степени учитывают формирующиеся рыночные отношения.
1) Величина чистого операционного дохода за земельный участок, сдаваемый в аренду собственником объекта недвижимости, равна размеру годовой арендной платы, выплачиваемой арендатором за весь земельный участок.
ЧОД = Ар * S, (1)
где
ЧОД – величина годовой арендной платы за земельный участок, руб.;
Ар - ставка арендной платы за 1 кв.м. земельного участка, предоставленного в аренду для жилищного строительства, руб. в год;
S - площадь земельного участка, в кв.м.
Для оцениваемого участка - ЧОД = 47,28*2420 = 114 418 рублей в год.
2) Величина ставки дисконта для дохода, генерируемого арендными правами на землю, определяется: методом рыночной экстракции, при наличии достаточного количества рыночной информации; методом кумулятивного построения, при ограниченном рынке, и экспертным методом.
Ставка дисконтирования – коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем. То есть, ставка дисконтирования используется для определения суммы, которую заплатил бы инвестор сегодня за право получения ожидаемых в будущем поступлений. При вложении средств в объект ставка дисконтирования представляет собой коэффициент эффективности вложений капитала, достижение которого ожидает инвестор при принятии решения о приобретении будущих доходов с учетом риска их получения. Таким образом, для того чтобы принять правильное решение об инвестировании в объект недвижимости, необходимо учесть в ставке дисконтирования все риски, связанные с оцениваемым объектом.
В силу недостаточной развитости рынка незастроенных земельных участков для определения ставки дисконта применялся метод кумулятивного построения.
Модель кумулятивного построения подразумевает оценку определенных факторов, порождающих риск недополучения запланированных доходов. При построении ставки дисконтирования по данному подходу, за основу расчета берется безрисковая норма доходности, а затем к ней добавляется норма доходности за риск инвестирования в данный объект оценки. Таким образом, ставка дисконтирования по модели кумулятивного построения включает:
· безрисковую норму доходности;
· норму доходности, покрывающую риски, характерные для оцениваемого объекта.
Безрисковое вложение средств подразумевает то, что инвестор независимо ни от чего получит на вложенный капитал именно тот доход, на который он рассчитывал в момент инвестирования средств. К таким вложениям относятся инвестиции в государственные долговые обязательства. Следует отметить, что, говоря о безрисковости вложений, мы имеем в виду лишь относительное отсутствие риска, а не абсолютное. Действительно, в рамках одной страны трудно найти какой-либо иной инвестиционный объект, дающий больше гарантий получения фиксированного дохода, по сравнению с правительственными облигациями. Тем не менее, вероятность того, что правительство России просрочит выплату дохода по своим ценным бумагам или вообще откажется от своих обязательств, значительно выше, чем эта же вероятность в Швейцарии. Таким образом, безрисковое вложение приносит, как правило, какой-то минимальный уровень дохода, достаточный для покрытия уровня инфляции в стране и риска связанного с вложением в данную страну.
В данном отчёте за безрисковую ставку принята ставка доходности к погашению валютных облигаций РФ (Euro USD, 2030 г.), равная 5,53% («Эксперт», № 41 (489), 30.01-05.02 2006 год). Необходимо отметить, что в указанной доходности уже учтен страновой риск, характерный для России.
Так же был учтен региональный риск инвестирования в ЯНАО. Коэффициент, учитывающий риск инвестирования в ЯНАО по сравнению с данным риском в целом по России составляет - 1,1. Данный коэффициент был получен из «Рейтинга инвестиционной привлекательности российских регионов», опубликованного в журнале «Эксперт» №45 за 2005 г.
Риск ликвидности был рассчитан для г. Салехарда по формуле:
Rлик = Ro *срок экспозиции объекта в мес/ 12 месяцев = 5,53*2/12 = 0,92% ,
где Ro – безрисковая ставка доходности;
Срок экспозиции равен сроку реализации аналогичного земельного участка на рынке. В данном поселении, учитывая численность населения и его покупательную способность, административный статус города, срок экспозиции составляет 2 месяца.
Риск инвестиционного менеджмента (управления) оцениваемым объектом, равен 0%, т.к. земельный участок предоставляется местными органами власти в аренду и берёт на себя расходы по оформлению межевого дела и постановку на кадастровый учёт оцениваемого земельного участка, строительство жилья и его продажа гражданам будет вестись по ипотечным кредитам при поддержке администрации муниципального образования г. Салехарда.
Риск, учитывающий специфику объекта, также равен 0%, т.к. земельный участок свободен от улучшений и не имеет никаких особенностей, ограничений и обременений, влияющих на доходность объекта.
Расчет ставки дисконтирования (г. Салехард)
Таблица 1
| Вид риска | Значение |
| Безрисковая ставка, % | 5,53 |
| Дополнительные премии за риск: | |
| Риск низкой ликвидности, % | 0,92 |
| Риск инвестиционного менеджмента объекта, % | |
| Риск, учитывающий специфику объекта, % | |
| Региональный риск инвестирования в объекты, расположенные в ЯНАО, % | 1,1 |
| Итоговая ставка дисконта округленно, % | 7,55 |
Так как расчет коэффициента капитализации для определения рыночной стоимости земельных участков, не содержит корректировки на норму возврата капитала (по теории оценки), итоговая ставка капитализации идентична рассчитанной ставке дисконтирования. Согласно проведенным нами расчетам, итоговая ставка капитализации для оцениваемого объекта составляет – 7,55%.
3) Расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка проводится по формуле:
С = ЧОД / СК = 114 418 / 0,0755 = 1 515 470 руб. (2)
где
С – рыночная стоимость земельного участка, руб.;
ЧОД – величина годовой арендной платы за земельный участок, руб.;
СК – ставка капитализации для земельного участка, коэфф.
Таким образом, исходя из наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого земельного участка, расчетами по доходному подходу установлено, что на дату проведения оценки рыночная стоимость предназначенного для строительства жилья, площадью 2420 кв.м., расположенного по адресу: ЯНАО г. Салехард, 28 квартал составляет округлённо:
1 515 500 рубль (Один миллион пятьсот пятнадцать тысяч пятьсот рублей).