Расчет рыночной стоимости земельного участка

Таким образом, стоимость земельного участка определенная методом выделения составит:

1527600 – 924000 = 603 600 долл.США

Пример № 3 оценки рыночной стоимости земельного участка методом распределения

Характеристика единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок.

1. Адрес 2-ой Кадашевский пер., д. 2
2. Этажность 2 этажа+мансарда+подвал
3. Характеристика местоположения Престижный фешенебельный район в 5 минутах ходьбы от Кремля
4. Ближайшее метро 3 мин. пешком от м. «Третьяковская», «Новокузнецкая»
5. Удобство подъездных путей Расположение здания по 2-му Кдашевскому переулку позволяет избежать неудобства, связанного с односторонним движением характерным для данного района Москвы
6. Состояние Отличное. Реконструированное здание
7. Наружная отделка Современная. Отреставрированные и воссозданные фасады 18-19 веков с применением высококачественных материалов
8. Внутренняя отделка Стены: покраска по высококачественной штукатурке Полы: керамогранит Лестница: ступени из керамогранита, поручни из никелированной стали со стеклянными элементами ограждения Освещение: настенные бра, центральная люстра, «пронизывающая» вертикальное открытое межмаршевое лестничное пространство с 3-го по 1-й этажи
9. Особенности планировки 1-й, 2-й этаж и мансарда: офисные помещения Цокольный этаж: VIP-зона
10. Коммуникации Горячее и холодное водоснабжение Централизованное отопление со встроенным тепловым пунктом Энергообеспечение Канализация Принудительная вентиляция Чиллерная система кондиционирования Телевидение 20 телефонов МГТС Оптиковолоконная связь Локальная компьютерная сеть
11. Мебель Нет
12. Парковка Нет
13. Охранная система Охранно-пожарная сигнализация Система теле-видео наблюдения Внутренняя система безопасности контроля доступа
14. Земельный участок 576 м2, рельеф – ровный, оценочная зона – первая.
15. Площадь общая, м2 1 500


Отбор аналогов, сопоставимых с единым объектом недвижимости; корректировка цен аналогов на их отличия.

Для целей настоящего примера корректировки принимаются независимыми друг от друга.

Аналог №1

1. Адрес Ул. Б. Дмитровка, д. 10   Коррек-тировка Пояснение корректировки
2. Этажность 5 этажей   0% Этажность не оказывает какого-либо влияния на стоимость, поэтому по данному критерию корректировка не вносится
3. Характеристика местоположения Расположен в самом центре города в 5 минутах ходьбы от Кремля   0% По местоположению аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносилась
4. Ближайшее метро 3 мин. пешком от м. «Маяковская», «Пушкинская», «Тверская»   0% По данному критерию аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносится
5. Удобство подъездных путей Имеет прямой доступ к главным магистралям города: Садовому кольцу, Тверской улице и Тверскому бульвару   -5% По данному критерию аналог превосходит оцениваемый объект, т.к. имеет возможность прямого доступа к главным магистралям города.
6. Состояние Отличное   0% По данному критерию аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносится
7. Наружная отделка Реконструирован с сохранением исторического фасада   0% По данному критерию аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносится
8. Внутренняя отделка Готов к внутренней отделке   +10% Необходимость проведения работ по внутренней отделке увеличивает затраты собственника, поэтому внесена повышающая корректировка
9. Особенности планировки Не выявлены   0% Особенности планировки не оказывают какого-либо влияния на стоимость, поэтому по данному критерию корректировка не вносится
10. Коммуникации     0% По данному критерию аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносится
11. Мебель нет   0% По данному критерию аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносится
12. Парковка Подземная на 25 мест   -5% Т.к. оцениваемый объект не имеет парковки, то в цену аналога внесена понижающая поправка
13. Охранная система Нет   +5% Т.к. аналог не имеет специальных охранных систем, то в цену аналога внесена повышающая поправка
14. Земельный участок Огороженный внутренний двор   0% По данному критерию аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносится
15. Площадь общая, м2 5 552,3   +10% Т.к. площадь аналога значительно больше площади оцениваемого объекта, то в его цену внесена повышающая поправка
16. Цена предложения, долларов США 10 000 000   15% Суммарная корректировка
17. Цена 1 м2, $ 1 801   2 071 Скорректированная цена 1 м2, $
  Источник информации COLLIERS International, www.colliers.ru, [email protected]      

Иллюстрированный каталог «Недвижимость для бизнеса»

Аналог №2

1. Адрес Гранатный пер.   Коррек-тировка Пояснение корректировки
2. Этажность 2 этажа с подвалом и мансардой   0% Этажность не оказывает какого-либо влияния на стоимость, поэтому по данному критерию корректировка не вносится
3. Характеристика местоположения Район элитного жилья и посольских учреждений   0% По местоположению аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносилась
4. Ближайшее метро 3 мин. пешком от м. «Баррикадная», «Маяковская»   0% По данному критерию аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносится
5. Удобство подъездных путей Есть прямой доступ к Садовому Кольцу   0% По данному критерию аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносится
6. Состояние Отличное   0% По данному критерию аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносится
7. Наружная отделка Восстановлена лепнина   0% По данному критерию аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносится
8. Внутренняя отделка Интерьер XIX века, евроотделка. Оригинальные люстры и бра, действующий камин   -10% Оригинальный интерьер повышает привлекательность аналога по сравнению с оцениваемым объектом, поэтому в его цену внесена понижающая корректировка
9. Особенности планировки 1 этаж: офисные помещения, евроотделка 2 этаж: кабинет президента, приемная столовая, интерьер XIX века Подвал: кухня, сауна,. Мансарда: комната отдыха   0% Особенности планировки не оказывают какого-либо влияния на стоимость, поэтому по данному критерию корректировка не вносится
10. Коммуникации Современные   0% По данному критерию аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносится
11. Мебель Офисная   -5% Т.к. оцениваемый объект не оборудован мебелью, то в цену аналога внесена понижающая поправка
12. Парковка Есть, на 10 а/мобилей   -5% Т.к. оцениваемый объект не имеет парковки, то в цену аналога внесена понижающая поправка
13. Охранная система Современная   0% По данному критерию аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносится
14. Земельный участок Огороженный с парковкой   0% По данному критерию аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносится
15. Площадь общая, м2   -10% По масштабу аналог меньше оцениваемого объекта, поэтому в его цену внесена понижающая корректировка
16. Цена предложения, долларов США 1 821 000   -30% Суммарная корректировка
17. Цена 1 м2, $ 3 000   2 100 Скорректированная цена 1 м2, $
  Источник информации Агентство недвижимости «ИНКОМ-МЦБН», semenov [email protected]      

Аналог №3

- Адрес Ул. Ильинка, д.3   Коррек-тировка Пояснение корректировки
- Этажность 3 этажа   0% Этажность не оказывает какого-либо влияния на стоимость, поэтому по данному критерию корректировка не вносится
- Характеристика местоположения Расположен в самом центре города в 2 минутах ходьбы от Кремля   0% По местоположению аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносилась
- Ближайшее метро 3 мин. пешком от м. «Китай-город»   0% По данному критерию аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносится
- Удобство подъездных путей Расположен в непосредственной близости от Кремля. Большинство улиц и переулков в районе имеют по одной полосе движения в каждом направлении или движение по ним организовано в одну сторону   +5% По данному критерию аналог уступает оцениваемому объекту, т.к. несмотря на схожесть организации движения в районе расположения объектов, оцениваемый объект расположен на улице с двусторонним движением и имеет более легкие выезды к основным магистралям города, в частности к Садовому Кольцу
- Состояние Находится на реконструкции   +10% По данному критерию аналог уступает оцениваемому объекту, поэтому в его цену внесена повышающая корректировка
- Наружная отделка Заново построены: стены, перекрытия, крыша, окна, двери, подведены все коммуникации   0% По данному критерию аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносится
- Внутренняя отделка Требуется разводка коммуникаций и отделка   +10% По данному критерию аналог уступает оцениваемому объекту, поэтому в его цену внесена повышающая корректировка
- Особенности планировки Требуется внутренняя планировка   +15% Необходимость планировки увеличивает затраты собственника в следствие несения им затрат на проектирование планировки, составление смет и проведение ремонтных работ. В среднем данные работы увеличивают цену на 10-20%. Нами выбрано интервальное значение 15%
- Коммуникации Современные   0% По данному критерию аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносится
- Мебель нет   0% По данному критерию аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносится
- Парковка Планируется постройка наземного паркинга на 15 а/мобилей в 100м во внутреннем дворе   0% По данному критерию аналог в принципе не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносится
- Охранная система Нет   +5% Т.к. аналог не имеет специальных охранных систем, то в цену аналога внесена повышающая поправка
- Земельный участок Производится оформление договора аренды на земельный участок   +5% Отсутствие договора аренды на земельный участок увеличивает затраты собственника, а также повышает риски, связанные с использованием данного объекта
- Площадь общая, м2 4 740   +10% Т.к. площадь аналога значительно больше площади оцениваемого объекта, то в его цену внесена повышающая поправка
- Цена предложения, долларов США 6 900 000   60% Суммарная корректировка
- Цена 1 м2, $ 1 456   2 330 Скорректированная цена 1 м2, $
  Источник информации Центр коммерческой недвижимости, http://www.ckn.ru, [email protected]      

Аналог №4

1. Адрес 1-й Вышеславцев пер., д.6   Коррек-тировка Пояснение корректировки
2. Этажность 4 этажа   0% Этажность не оказывает какого-либо влияния на стоимость, поэтому по данному критерию корректировка не вносится
3. Характеристика местоположения Расположен в Северо-Восточном административном округе рядом с границей Центрального административного округа   +10% По местоположению аналог уступает оцениваемому объекту, т.к. он находится в Северо-Восточном округе рядом с границей Центрального округа.
4. Ближайшее метро 10 мин. пешком до м. «Савеловская», «Новослободская»   +5% По удаленности от станции метро аналог хуже оцениваемого объекта
5. Удобство подъездных путей Расположен в непосредственной близости от крупных городских магистралей: Сущевского Вала, Садового Кольца и Проспекта Мира   0% По данному критерию аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносится
6. Состояние Отличное. Реконструирован в2000-2001 г.   0% По данному критерию аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносится
7. Наружная отделка Импортные стройматериалы, усиление фундамента и стен, ж/бетонные перекрытия, стеклопакеты   0% По данному критерию аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносится
8. Внутренняя отделка Нет   +10% Необходимость проведения работ по внутренней отделке увеличивает затраты собственника, поэтому внесена повышающая корректировка
9. Особенности планировки 1-3 этажи: свободное прстранство 4 этаж: кабинеты   0% Особенности планировки не оказывают какого-либо влияния на стоимость, поэтому по данному критерию корректировка не вносится
10. Коммуникации Современные   0% По данному критерию аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносится
11. Мебель Нет   0% По данному критерию аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносится
12. Парковка Есть, 200 м2   -5% Т.к. оцениваемый объект не имеет парковки, то в цену аналога внесена понижающая поправка
13. Охранная система Нет   +5% Т.к. аналог не имеет специальных охранных систем, то в цену аналога внесена повышающая поправка
14. Земельный участок 902 м2, договор аренды на 15 лет   +5% Т.к. условия договора аренды земельного участка оцениваемого объекта предусматривают более длительный срок аренды, то по данному критерию в цену аналога внесена повышающая корректировка
15. Площадь общая, м2 1 110   0% Т.к. по масштабу аналог соответствует оцениваемому объекту, то по данному критерию корректировка не вносится
16. Цена предложения, долларов США 1 850 000   30% Суммарная корректировка
17. Цена 1 м2, $ 1 667   2 167 Скорректированная цена 1 м2, $
  Источник информации Агентство недвижимости «Пробизнес»      

Аналог №5

1. Адрес Последний пер., д. 24 «А», «Б»   Коррек-тировка Пояснение корректировки
2. Этажность 4 этажа   0% Этажность не оказывает какого-либо влияния на стоимость, поэтому по данному критерию корректировка не вносится
3. Характеристика местоположения Деловой элитный квартал «Сретенка»   0% По местоположению аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносилась
4. Ближайшее метро 3 мин пешком от м. «Сухаревская»   0% По данному критерию аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносится
5. Удобство подъездных путей     0% По данному критерию аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносится
6. Состояние Отличное, новое здание   0% По данному критерию аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносится
7. Наружная отделка Современная   0% По данному критерию аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносится
8. Внутренняя отделка Отсутствует   +10% Необходимость проведения работ по внутренней отделке увеличивает затраты собственника, поэтому внесена повышающая корректировка
9. Особенности планировки Свободная планировка   +15% Необходимость планировки увеличивает затраты собственника в следствие несения им затрат на проектирование планировки, составление смет и проведение ремонтных работ. В среднем данные работы увеличивают цену на 10-20%. Нами выбрано интервальное значение 15%
10. Коммуникации Инженерное обеспечение от вновь проложенного внутриквартального коллектора. 100 тел. пар.   0% По данному критерию аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносится
11. Мебель Нет   0% По данному критерию аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносится
12. Парковка Подземный паркинг на 19 а/мобилей   -5% Т.к. оцениваемый объект не имеет парковки, то в цену аналога внесена понижающая поправка
13. Охранная система Нет   +5% Т.к. аналог не имеет специальных охранных систем, то в цену аналога внесена повышающая поправка
14. Земельный участок 0,102 га, право аренды на 49 лет   -5% Т.к. условия договора аренды земельного участка аналога предусматривают более длительный срок аренды, чем у оцениваемого объекта, то по данному критерию в цену аналога внесена понижающая корректировка
15. Площадь общая, м2 2 866   +10% Т.к. площадь аналога больше площади оцениваемого объекта, то в его цену внесена повышающая поправка
16. Цена предложения, долларов США 4 500 000   30% Суммарная корректировка
17. Цена 1 м2, $ 1 570   2 041 Скорректированная цена 1 м2, $
  Источник информации Инвестиционно-строительная компания ООО «ТОП.РИ.ИНВЕСТ»      

Итоговая таблица корректировок

Характеристики аналогов Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 Аналог 5
Цена 1 м2, $ 1 801 3 000 1 456 1 667 1 570
Этажность 0% 0% 0% 0% 0%
Характеристика местоположения 0% 0% 0% 10% 0%
Ближайшее метро 0% 0% 0% 5% 0%
Удобство подъездных путей -5% 0% 5% 0% 0%
Состояние 0% 0% 10% 0% 0%
Наружная отделка 0% 0% 0% 0% 0%
Внутренняя отделка 10% -10% 10% 10% 10%
Особенности планировки 0% 0% 15% 0% 15%
Коммуникации 0% 0% 0% 0% 0%
Мебель 0% -5% 0% 0% 0%
Парковка -5% -5% 0% -5% -5%
Охранная система 5% 0% 5% 5% 5%
Земельный участок 0% 0% 5% 5% -5%
Площадь общая, м2 10% -10% 10% 0% 10%
Суммарная корректировка 15% -30% 60% 30% 30%
Скорректированная цена 1 м2, $ 2 071 2 100 2 330 2 167 2 041

Ввиду близости скорректированных цен аналогов для дальнейших расчетов принято среднее арифметическое значение цены 1 м2:

Расчет рыночной стоимости земельного участка - student2.ru $/м2

На основании проведенного анализа и выполненных расчетов рыночная стоимость единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, составит:

1500 х 2142 = 3 213 000 долларов США.

3. Определение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Доля земельного участка в рыночной стоимости объекта недвижимости была определена путем анализа рынка недвижимости. В результате анализа установлено, что собственник земли в ЦАО, предоставляющий свой участок под застройку, получает в построенном здании в среднем 20 % площади, что соответствует доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Наши рекомендации