Определение рыночной стоимости объекта с помощью доходного подхода
Доходный подход предполагает, что стоимость недвижимости на дату оценки равна текущей стоимости чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет от сдачи объекта в аренду или размещения на его территории доходного бизнеса.
Исходя из принципа замещения, принято считать, что доход, приносимый недвижимостью, в случае размещения в ней доходного бизнеса, равен экономии на аренде, т.е. аналогичен доходу, полученному от сдачи помещения в аренду. При оценке недвижимости, в отличие от оценки бизнеса, различием в рисках аренды и бизнеса принято пренебрегать.
Функциональное назначение помещения для аренды определяют, исходя из наилучшего и наиболее эффективного его использования.
При анализе доходов и расходов принято использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные (в будущем) данные. При этом можно использовать данные как до, так и после налогообложения. Единственное условие, которое необходимо учитывать при капитализации доходов – потоки денежных средств, для различных объектов должны рассчитываться на одинаковой основе. В настоящем расчете используются прогнозные данные.
Выбор коэффициента капитализации – один из ключевых моментов в рамках доходного подхода.
Стоимостную оценку в рамках доходного подхода применительно к оценке недвижимого имущества можно представить в виде следующей формулы:
PV = NOI/R,
Где: PV –текущая стоимость объекта оценки;
NOI– чистый операционный доход;
R –коэффициент капитализации.
Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:
· Определение чистого операционного дохода;
· Определение коэффициента капитализации;
· Расчет стоимости объекта оценки.
Стоимость земельного участка (местоположение) автоматически включается в стоимость объекта рассчитанного данным подходом.
Определение чистого операционного дохода
Чистый операционный доход – рассчитанная устойчивая величина дохода, полученная от использования оцениваемого объекта после вычитания из действительного (эффективного) валового дохода всех расходов по эксплуатации объекта (кроме амортизационных отчислений). Расчет чистого операционного дохода начинается с определения потенциального валового дохода от использования имущества.
Потенциальный валовой доход – это общий валовой доход от недвижимости при 100% загрузке.
Далее в процессе оценки объекта определялся эффективный (действительный) валовой доход, который представляет собой разницу между потенциальным валовым доходом и поправкой на недоиспользование объекта на полную мощность.
Анализ ставок аренды
Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы для помещений аналогичного функционального назначения. В рамках данного подхода проводится анализ рынка с целью установления арендных ставок для типов зданий, которые бы являлись сопоставимыми с оцениваемыми зданиями. Для устранения разницы между объектами аналогами и объектом оценки, необходимо произвести корректировки с тем, чтобы сопоставимый объект был настолько похожим на оцениваемый, насколько это возможно.
Данные об отобранных для сравнения объектах по арендам аналогичных объектов сводятся в таблицу.
| Данные | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| Источник информации | |||
| Адрес | |||
| Совершенная сделка или предложение | |||
| Переданные имущественные права | |||
| Рыночные условия = время | |||
| Физические характеристики | |||
| Дополнительные улучшения |
Далее приводится описание поправок к величине арендной платы на различия, которые имеются между оцениваемым объектом и сравниваемыми аналогами.
Поправки к величине арендной платы на различия, которые имеются между оцениваемым и сравниваемыми объектами, приведены в Таблице___(таблица корректировок по арендным платежам).
Обоснование корректировок, примененных в Таблице ___
| Корректировка по элементу сравнения | Объект сравнения | Обоснование корректировки |
| 1. Совершенная сделка или предложение | Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 | |
| 2. Переданные имущественные права | Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 | |
| 3. Условия рынка (время предложения) | Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 | |
| 4. Поправка на площадь | Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 | |
| 5. Местоположение объекта | Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 | |
| 6. Состояние объекта | Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 | |
| 7. Дополнительные улучшения | Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 | |
| 8. Расположение объекта | Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 |
Расчет арендной ставки.
| Элемент сравнения | Ед. изм. | Оцениваемый объект | Объекты сравнения | ||
| Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | |||
| Арендная ставка | руб./м2 | ||||
| Общая площадь | м2 | ||||
| Совершенная сделка или предложение | |||||
| Корректировка | % | ||||
| Скорректированная цена | руб./м2 | ||||
| Переданные имущественные права | |||||
| Корректировка | % | ||||
| Скорректированная цена | руб./м2 | ||||
| Условия рынка (время предложения) | |||||
| Корректировка | % | ||||
| Скорректированная цена | руб./м2 | ||||
| Местоположение | |||||
| Корректировка | % | ||||
| Скорректированная цена | руб./м2 | ||||
| Состояние объекта | |||||
| Корректировка | руб. | ||||
| Скорректированная цена | руб./м2 | ||||
| Дополнительные улучшения | |||||
| Корректировка | % | ||||
| Скорректированная цена | руб./м2 | ||||
| Расположение объекта | |||||
| Корректировка | % | ||||
| Скорректированная цена | руб./м2 | ||||
| Выводы: | |||||
| Общая валовая коррекция | |||||
| Весовой коэффициент | |||||
| Арендная ставка | руб./м2 |