Период (срок) окупаемости вложений в недвижимость

Период окупаемости – это число лет, необходимых для полного возмещения вложений в недвижимость за счет приносимого дохода.

где

Т₁ – число лет, предшествующих году окупаемости;

НС – невозмещенная стоимость на начало года окупаемости;

ДДП – дисконтированный денежный поток в год окупаемости.

Пример. Объект недвижимости требует вложений в размере 2000. Доходы составят: 1-ый год – 450, 2-ой – 500, в 3-ий – 600, в 4-ый – 800, в 5-ый – 900. Ставка дисконтирования – 5%.

№	Период, год	0	1	2	3	4	5
	Затраты по объекту	-2000
	Доходы по объекту
	Денежный поток (ДП) - п.1+п.2	-2000
	Коэффициент дисконтирования (Кд)	1,000	0,9524	0,9070	0,8638	0,8227	0,7835
	Дисконтированный денежный поток (ДДП) - п.3×п.4	-2000
	Накопленный дисконтированный денежный поток (НДДП)	-2000	-1561	-1117	-599	+59	+764

Коэффициент дисконтирования – коэффициент для приведения экономических показателей разных лет к сопоставимым по времени величинам.

где

Кд – коэффициент дисконтрования

i - ставка дисконтирования

n - период расчета

Существует несколько подходов к определению ставки дисконтирования.

1. За ставку дисконтирования принимается уровень инфляции.

2. За ставку дисконтирования принимается номинальная ставка доходности – ставка, существующая на рынке для инвестиционных решений данного уровня риска.

3. Ставка дисконтирования принимается на уровне доходов, которые могут быть получены в результате практически безрискового вложения капитала.

4. Ставка дисконтирования играет роль фактора, обобщенно характеризующего влияние макроэкономической среды и конъюнктуру финансового рынка.

5. Ставка дисконтирования является параметром, который позволяет сравнить проект с альтернативными возможностями вложения денег. В качестве такой альтернативы обычно рассматриваются банковские депозиты или вложения в государственные ценные бумаги.

6. За ставку дисконтирования принимается средняя взвешенная стоимость капитала (WACC).

7. За ставку дисконтирования принимается стоимость собственного капитала проекта.

При определении ставки дисконтирования инфляция может быть учтена внутри ставки или учитывается дополнительно.

Таблица 1 - Рассчитанные коэффициенты дисконтирования для разных периодов и разных ставок дисконтирования

Ток определяет срок, в течение которого инвестиции будут «заморожены», так как реальный доход от инвестиционного проекта начнет поступать только по истечении периода окупаемости. При отборе вариантов предпочтение отдается проектам с наименьшим сроком окупаемости.

Показатель периода окупаемости целесообразно рассчитывать по объектам, финансируемым за счет заемных средств. Срок окупаемости должен быть меньше периода пользования заемными средствами, устанавливаемого кредитором.

Этот показатель является приоритетным, если для инвестора важно в максимально короткий срок возвратить вложенные средства, например, при вложении временно свободных денежных средств.

Недостатки показателя:

1. В расчетах игнорируются доходы, получаемые после предлагаемого срока окупаемости проекта. Следовательно, при выборе альтернативных вариантов можно допустить серьезные просчеты, если ограничиться применением только данного показателя.

2. Использование данного показателя для анализа инвестиционного портфеля в целом требует дополнительных расчетов. Период окупаемости инвестиций по портфелю в целом не может быть определен как простая средняя величина.