Припинення договору найму (оренди) житла, його правові наслідки.

Оскільки договір найму (оренди) житла є строковим, то, відпо­відно, найбільш поширеною підставою його припинення є закінчення строку, на який він був укладений, якщо сторони вирішили не про­довжувати дії договору (ст. 821 ЦК України). Також потрібно мати на увазі, що договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк, у разі, коли наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання (ч. 1 ст. 822 ЦК України).

Згідно ст. 825 ЦК України може мати місце і дострокове розір­вання договору найму (оренди) житла на вимогу однієї із сторін.

Так, наймач має право відмовитися від цього договору:

1)у будь-який час за згодою інших осіб, які постійно прожи­вають разом з ним, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці;

2)якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому.

Договір найму (оренди) житла може бути розірваний на вимогу наймодавця за рішенням суду у разі:

1)невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при ко­роткостроковому наймі - понад два рази;

2)руйнування або псування житла наймачем або іншими осо­бами, за дії яких він відповідає. При цьому за рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла.

Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допу­щених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постанов­ляє рішення про розірвання договору найму (оренди) житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік.

На вимогу наймодавця договір найму частини будинку, квар­тири, кімнати (частини кімнати) може бути розірваний:

1)у разі необхідності використання житла для проживання са­мого наймодавця та членів його сім'ї. Про це наймодавець повинен попередити наймача не пізніше ніж за два місяці;

2)якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження про необхідність усунення порушень, зробленого наймодавцем, продовжують використовувати житло не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів. Законодавством не встановлено форми, у якій наймодавець має зробити відповідне попередження. Вбачається, що най­мача доцільно попереджати у письмовій формі (наприклад, шляхом надіслання рекомендованого листа з повідомленням про вручення). У такому разі буде наявне підтвердження дотримання наймодавцем вимогч. 4 ст. 825 ЦК України. Правовими наслідками, розірвання договорунайму (оренди) житла, згідно ст. 826 ЦК України, є виселення з житла наймача та інших осіб, які проживали у помешканні, на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла.

Питання про виселення при розірванні договору найму житла, що є об'єктом державної або комунальної власності, урегульову­ється по-іншому. Виселення в такому випадку допускається лише з підстав, установлених законом. Згідно ст. 109-117 ЖК УРСРвоно може проводитися:

1)із наданням іншого жилого приміщення і, відповідно, укла­денням нового договору найму житла. Припинення договору найму житла, що є об'єктом державної або комунальної влас­ності, при цьому пов'язане із об'єктивними обставинами (на­приклад, будинок, у якому знаходиться наймане жиле
приміщення, підлягає знесенню чи загрожує обвалом; грома­дянина, який проживає спільно з дітьми, позбавили стосов­но них батьківських прав);

2)без надання іншого жилого приміщення. Розірвання договору найму житла, що є об'єктом державної або комунальної влас­ності, у цьому разі пов'язане із порушенням встановлених за­конодавством вимог (систематичне руйнування чи псування жилого приміщення, використання його не за призначен­ням; визнання ордеру недійсним внаслідок неправомірних дій осіб, які його одержали; самоправне зайняття жилого при­міщення тощо).

Договір найму соціального житла. За договором найму соціаль­ного житлаодна сторона (наймодавець) надає другій стороні (най­мачеві) соціальне житло для проживання у ньому за плату до моменту виникнення обставин, за яких наймач втрачає право на користування таким житлом.

Наймачами за договором найму соціального житла є виключно громадяни України, які:

- відповідно до законодавства визнані такими, що потребують соціального захисту і мають право на отримання соціального житла;

- були прийняті на соціальний квартирний облік згідно вимог, визначених статтями 10-12 Закону України "Про житловий фонд соціального призначення".

Предметдоговору найму соціального житла включає дві скла­дові:

1)соціальне житло, а саме: квартиру, садибний (одноквартир­ний) жилий будинок чи жиле приміщення в соціальному гур­тожитку;

2)перелік житлово-комунальних послуг, які надаватимуться наймачу відповідно до цього договору.

Соціальне житло, як предмет такого договору, характеризу­ється тим, що воно:

- може бути житлом всіх форм власності із житлового фонду соціального призначення, якщо інше не визначено законом;

- має використовуватися виключно за призначенням - для проживання громадян України, які потребують соціального за­хисту;

- має відповідати вимогам, спеціально для нього встановленим;

- не підлягає піднайму, бронюванню, приватизації, продажу, даруванню, викупу та заставі.

Розмір плати за житло у житловому фонді соціального призна­чення встановлюється органом місцевого самоврядування для кож­ного наймача індивідуально. До неї входять плата, що вноситься безпосередньо наймачем (вона не повинна перевищувати 20 % су­купного доходу наймача та членів його сім'ї, які проживають разом з ним), і державна допомога, що надається відповідно до закону.

Плата за житло складається з плати за:

1)найм житла;

2)утримання жилих будинків та прибудинкових територій;

3)комунальні послуги.

Підставою для укладення договору найму соціального житла є рішення про надання жилого приміщення.

Після укладення цього договору орган місцевого самоврядуван­ня, який надав соціальне житло, проводить щорічний моніторинг доходів наймача та членів його сім'ї, які проживають разом з ним, за попередній рік (з метою вирішення питання відповідності рівня доходу цих осіб вимогам, встановленим Законом України "Про житловий фонд соціального призначення" як умова для проживання за договором найму соціального житла).

Розірвання договору найму соціального житламоже мати місце на вимогу наймача. На вимогу наймодавця договір може бути розірваний виключно за рішенням суду. При цьому, підстави для розірвання договору найму соціального житла та виселення з нього без надання іншого встановлюються законом (ч. 2 ст. 27 Закону України "Про житловий фонд соціального призначення").

[1]Див.: Галянтич М.К. Житлове право: Навч. посіб. – К.: МАУП, 2003. -С 3; Сліпченко С.О., Мічурін Є.О.. Соболєв О.В. Житлове право України: Наук.-практ. посіб. - X.: Еспада, 2003. - С. 217-274.

[2] Див.: Галянтич М.К. Житлове право: Навч. посіб. - К.: МАУП, 2003. -С. 3; Седугин П.И. Жилищное право: Учебник. - М.: НОРМА-ИНФРА М, 1998. - С.156-165

[3] Див.: Седугин П.И. Жилищпое право: Учебвик. - М.: НОРМА-ИНФРА М, 1998. -С. 115.

[4] Див.: Проект Житлового кодексу України від 30 листопада 2000 р. (реєстр № 2273).

[5] Див.: ст. 22 Проекту Житлового кодексу України від 16 червня 2005 р. (реєстр. № 3584/111).

[6] Див.: Постанова Кабінету Міністрів України "Про Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів" від 22 вересня 2004 р. № 1243; Наказ Державного комітету України з будівництва та архітектури "Про затвердження форм актів з прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, Переліку виконавчої та іншої документації, що надається державній приймальній, робочій комісіям при прийнятті в експлуатацію закінчених бу­дівництвом об'єктів, переліку внутрішніх опоряджувальних робіт у квар­тирах, без виконання яких можливе прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом житлових будинків, у яких квартири та інші приміщення побу­довані за кошти фізичних та юридичних осіб" від 27 січня 2005 р. № 21.

[7] Див.: Проект Житлового кодексу України від 3 червня 2003 р. (реєстр. 3584).

[8] Більш детально це питання врегульовано у п. 53 Правил.