Рыночный метод (метод сравнительных продаж)
Недвижимость и ее виды
Недвижимость – это | ||
Ст.130 ГК | ||
а также объекты, подлежащие обязательной регистрации в соответствии с ГК: | ||
Недвижимость - | ||
Имущество может быть отнесено к недвижимости Законом, что имеет большое значение и для определения, подлежат ли государственной регистрации права на него и сделки с ним. | ||
Перечень объектов недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: | ||
1) | ||
2) | ||
3) | ||
4) | ||
5) | ||
6) | ||
7) | ||
8) | ||
9) | ||
10) | ||
11) | ||
12) | ||
13) | ||
14) | ||
15) | ||
Недвижимость – это товар | ||
Недвижимость как товар имеет следующие особенности: | ||
1) | ||
2) | ||
3) | ||
4) | ||
5) | ||
Традиционно в РФ недвижимость делится на 3 группы: | ||
1) | ||
2) | ||
3) | ||
Налоговая классификация, независимо от физической природы объекта, выделяет 4 категории недвижимости: | ||
1) | ||
2) | ||
3) | ||
4) | ||
Выделяются также: | ||
Рекреационная недвижимость - | ||
Институциональная недвижимость - | ||
Рынок недвижимости - | ||
Отличительные черты рынка недвижимости: | ||
1) | ||
2) | ||
3) | ||
4) | ||
5) | ||
6) | ||
7) | ||
Необходимость оценки недвижимости
Оценка недвижимости | |
Необходима для: | |
Рыночная стоимость недвижимости – | |
На спрос и предложение рынка недвижимости влияют: | |
Взаимодействие данных факторов определяет состояние и динамику спроса и предложения на рынке недвижимости, а следовательно, и рыночную стоимость объектов недвижимости. | |
Международные организации по оценке недвижимости: | |
| |
| |
| |
Мировые методы оценки недвижимости. | |
В английской практике: | |
В американской практике: | |
В России - | |
Методы оценки недвижимости
Затратный метод
Концепция метода: | ||
Сфера применения: | ||
Оценочная стоимость = стоимость полного воспроизводства (полного замещения) – сумма износа + стоимость участка земли | (1) | |
ПСВ – | ||
ПСЗ - | ||
Определить стоимость дачи, если известно: | П | |
Площадь дачи = 100 м2 Стоимость 1 м2 = 2 000 рублей Площадь гаража = 60 м2 Стоимость 1 м2 = 1 000 рублей Стоимость бани (других сооружений) = 20 000 рублей Старый фасад дачи (устранимый физический износ) = 30 000 рублей Трещина в кирпичной стене гаража (неустранимый физический износ) = 20 000 рублей Рассохшаяся дверь (устранимое функциональное устаревание) = 10 000 рублей Рыночная стоимость земельного участка = 50 000 рублей | ||
Решение: воспользуемся формулой (1) Цн = ПСВ (ПСЗ) – И + Цз | ||
1) ПСВ = | ||
2) И = | ||
3) Цн = | ||
«+» затратного метода: | ||
«-» затратного метода: | ||
Затратный метод обычно определяет базис рыночной стоимости, которая чаще всего бывает больше или меньше его. | ||
Рыночный метод (метод сравнительных продаж)
Основан на сравнительном анализе уже произведенных продаж. | |
Концепция метода- | |
Рыночный метод – это подход к оценке недвижимости, основанный на использовании цен на аналогичные объекты в качестве основной переменной с последующим использованием поправочных коэффициентов, учитывающих особенности недвижимости. | |
(2) | |
Где Цр – рыночная стоимость проданных аналогичных объектов; К – поправочные коэффициенты. | |
Если объект имеет положительные параметры, то | |
Если объект имеет отрицательные параметры, то | |
При трудностях определения поправочного коэффициента… | |
Для определения рыночной стоимости недвижимости (квартиры) можно использовать экономико-математические модели. | |
Корреляционная модель (3) | |
Частный случай (4): | |
где Цн – рассчитываемая стоимость объекта недвижимости; В – поправочный коэффициент, полученный для единицы сравнения; Х – замеренные данные для оцениваемого объекта недвижимости; а,с,...,n – положительные или отрицательные поправочные коэффициенты. | |
Определить стоимость жилого помещения. | П |
Данные исследования рынка показывают, что цена 1 м2 жилого помещения составляют 2000 руб.. Площадь оцениваемого объекта равна 100 м2. По мнению эксперта, из-за того, что квартира находится на верхнем этаже, к ней необходимо применить уменьшающий коэффициент 0,9. Объект также стоит на 60 000 руб. дороже из-за остекления лоджии, но на 30 000 руб. дешевле из-за выхода окон на северную сторону. | |
Решение: воспользуемся формулой (4) Цн = В*Х + а + с + …+ n | |
Цн = | |
«+» метода: | |
«-» метода: | |
Доходный метод
Концепция метода. | |||||
Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу: | |||||
Доходный метод – это | |||||
Задача оценщика - | |||||
Методы оценки доходной недвижимости: | |||||
Метод валовой ренты | |||||
GRM - | |||||
R - | |||||
(5) | (7) | ||||
(6) | (8) | ||||
Чистый годовой доход (NOI) оцениваемого объекта 55 500 долл. Необходимо определить стоимость торгового центра на основе следующей информации: | П | ||||
Объекты | Продажная цена (Цн) | Чистый операционный доход (NOI) | Общая ставка дохода (R) | ||
Оцениваемый объект | 55 500 | ||||
объект № 1 | 500 000 | 50 000 | |||
объект № 2 | 600 000 | 66 000 | |||
объект № 3 | 400 000 | 48 000 | |||
Решение: | |||||
1. Находим среднюю ставку дохода: | |||||
2. После сравнения качества сопоставимых объектов оценщик решает, что желательное значение общей ставки дохода - | |||||
3. Стоимость объекта рассчитывается по формуле (8): Цн = NOI / R | |||||
Цн = | |||||
Метод прямой капитализации | ||||
Капитализация дохода - | ||||
Базовые понятия: чистый операционный доход (NOI) и ставка капитализации (К). | ||||
(9) | где Цн – стоимость; NОI – чистый операционный доход; R– коэффициент капитализации. | |||
Инвестиции в недвижимость в большинстве случаев состоят из двух составляющих: | ||||
Ставка капитализации разделяется на две составляющие: | ||||
Расчет коэффициента капитализации: | ||||
(10) | где М – отношение величины кредита к стоимости недвижимости; i1 – отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечной ссуды. i2 – отношение величины денежных поступлений до вычета налогов, к сумме вложенных средств (ставка капитализации на собственный капитал). | |||
Условия задачи. | П | |||
Инвестор стремится получить 15%-ный доход на свои инвестиции. Для финансирования сделки имеется возможность получить кредит, составляющий 70% стоимости объекта недвижимости, под 10% годовых. Определить ставку капитализации и стоимость объекта недвижимости при условии, что чистый операционный доход от него составляет 40 000 долл. | ||||
Решение: | ||||
1)Найдем коэффициент капитализации по формуле (10) R = M* i1+(1-M)* i2 | ||||
R = | ||||
2) Найдем стоимость недвижимости согласно формуле (9) Цн = NOI / R | ||||
Цн = | ||||
Метод капитализации дохода (метод дисконтирования денежных потоков) | ||||
Задача оценщика - | ||||
Для этого необходимо определить чистую текущую стоимость (NPV) - | ||||
(12) | где I0 – инвестиции в недвижимость нулевом периоде; Рi - денежные поступления в текущем периоде; r - норма процента; n - продолжительность жизни проекта. | |||