Раздел 1. ГРАЖДАНСКое законодательство
ПО ДИСЦИПЛИНЕ
«Правовые основы недвижимости и риэлтерской деятельности»
Составитель к.э.н., доц.
Побегайлов О.А.
ВВЕДЕНИЕ
Темы 1 и 2
Основой правового управления недвижимостью, как и основой любых правоотношений в РФ, является Конституция РФ. Ни один закон не может ей противоречить.
Гражданское законодательство РФ определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, регулирует договорные обязательства (ст. 2 ГК РФ).
Гражданский Кодекс определяет общие положения о праве собственности и других вещных правах на землю (глава 17) и на жилые помещения (глава 18), в том числе право собственности.
Гражданское законодательство регулирует обязательства, возникающие при заключении сделок с недвижимостью, устанавливает необходимые требования к договорам продажи и аренды недвижимости.
Земельное законодательство определяет конкретный порядок использования земельных участков, а также порядок приобретения прав собственности на землю.
Жилищное законодательство регулирует жилищные отношения и устанавливает виды использования недвижимости в жилищной сфере.
Налоговое законодательство определяет объекты налогообложения, ставки, порядок исчисления и уплаты налогов на находящуюся в собственности юридических и физических лиц недвижимость.
раздел 1. ГРАЖДАНСКое законодательство
ТЕМА 3
Понятие недвижимости
Недвижимость определяется Гражданским Кодексом как один из объектов гражданских прав. К недвижимости (недвижимым вещам) ст. 130 ГК относит земельные участки, участки недр, здания, сооружения, т. е. объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению (в т. ч. обособленные водные объекты, многолетние насаждения и т. д.), а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. К недвижимому имуществу относятся зарегистрированные объекты незавершенного строительства. Недвижимостью признаётся также предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ).
Понятие сделки и договора
Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Могут быть двух или многосторонними (договоры) и односторонними.
Договор – соглашение двух или нескольких лиц по установлению, изменению или прекращению гражданских правоотношений.
Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иным правовым актом или соглашением сторон достаточно выражения воли одной стороны.
Сделки могут совершаться в устной и письменной форме.
В письменной форме обязательно совершаются сделки на сумму свыше 10 минимальных месячных оплат труда (т. е. свыше 1000 р.) или если хотя бы одной из сторон сделки является юридическое лицо.
ТЕМА 4. Продажа недвижимости
По договору о купле-продаже недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Права на земельный участок при продаже недвижимости и права
на недвижимость при продаже земельного участка
По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости, покупателю одновременно с передачей права собственности на неё передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования.
Если договором не определено передаваемое покупателю право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая необходима для использования недвижимости.
В случае, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость продаётся без передачи в собственность покупателю этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которое занята этой недвижимостью и необходима для её использования.
Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором предварительно не определены продавец сохраняет право ограниченного пользования той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для её использования в соответствии с её назначением.
Определение предмета и цены договора продажи недвижимости. Передача недвижимости
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о цене недвижимости, договор её продажи считается не заключённым.
Если иное не предусмотрено законом или договором, установленная цена здания или сооружения, находящегося на земельном участке включает цену передаваемой с этой недвижимостью соответствующей части земельного участка.
Передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передачи считается отказом соответственно продавца – передать, а покупателя – принять имущество. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
В случае передачи продавцом недвижимости, не соответствующей условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца:
- соразмерного уменьшения покупной цены,
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок,
- возврата уплаченной денежной суммы.
Особенности продажи жилых помещений
Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем (например, отказавшиеся ранее от участия в приватизации данного жилья), является перечень этих лиц с указанием их прав.
Переход права собственности на жилое помещение является основанием для прекращения права проживания в нём членов семьи предыдущего собственника (если иное не установлено законом).
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, считается заключённым с момента его государственной регистрации.
Продажа предприятия
Договор продажи предприятия
По этому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. Права на коммерческое обозначение, товарный знак (знак обслуживания) и другие средства индивидуализации продавца и его товаров (работ, услуг), а также принадлежащие ему права использования таких средств переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором.
Договор продажи предприятия считается заключенным с момента его государственной регистрации. До подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами:
- акт инвентаризации;
- бухгалтерский баланс;
- заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;
- перечень всех долгов (обязательств), включённых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.
Права кредиторов при продаже предприятия.
Кредиторы, включённые в состав продаваемого предприятия, до его передачи покупателю должны быть письменно уведомлены о его продаже.
Кредитор, который письменно не сообщил продавцу или покупателю о своём согласии на перевод долга, вправе в течение трёх месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причинённых убытков. Он также вправе потребовать признания договора продажи предприятия недействительным полностью или частично.
Кредитор, который не был уведомлен о продаже предприятия, может предъявить иск об удовлетворении вышеуказанных требований в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю.
После передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав передаваемого предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора.
ТЕМА 5. Аренда недвижимости
По договору аренды зданий и сооружений арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование, или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации.
По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования этой недвижимостью передаётся права на ту часть земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для её использования.
В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или иное право на соответствующую часть земельного участка. В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продаётся другому лицу, за арендатором сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования на условиях, действовавших до продажи земельного участка.
При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания (сооружения) считается не заключённым. Установленная в договоре плата за пользование зданием (сооружением) включает плату за пользованием земельным участком, на котором оно расположено, если иное не предусмотрено законом или договором.
Передача здания (сооружения) арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или по иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
ТЕМА 6. Рента и пожизненное содержание с иждивением
По договору ренты получатель ренты передаёт плательщику в собственность имущество, а плательщик обязуется периодически выплачивать получателю определённую денежную сумму или предоставлять средства на его содержание в иной форме. Допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно или на срок жизни получателя ренты.
Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другую недвижимость, передаваемую под её выплату. Лицо, передавшее обременённое рентой имущество в собственность другого лица несёт солидарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты.
Получателями постоянной ренты могут быть граждане и некоммерческие организации. Права получателя ренты могут переходить по наследству ил в порядке правопреемства, если иное не установлено законом или договором.
Постоянная рента выплачивается в деньгах. Договором может быть предусмотрена выплата ренты путём выполнения работ (оказания услуг), соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.
Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина.
Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых считаются равными, если иное не предусмотрено договором. Как правило, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.
Договор пожизненного содержания с иждивением
По этому договору гражданин – получатель ренты передаёт принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением этого гражданина или (и) указанного им третьего лица.
Обязанность плательщика ренты включает обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, а если потребует состояние здоровья гражданина и уход за ним. В договоре должна быть определена стоимость всего объёма содержания. При этом она не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда в месяц.
Договором может быть предусмотрена замена содержания с иждивением в натуре выплатой периодических платежей в деньгах. Плательщик ренты вправе отчуждать или сдавать в залог недвижимость, переданную ему в обеспечение пожизненного содержания, с согласия получателя ренты.
Обязательства пожизненного содержания прекращаются со смертью получателя ренты.
При нарушении плательщиком ренты своих обязательств, получатель вправе потребовать возврата недвижимости, либо выплаты ему покупной цены. При этом плательщик не вправе требовать компенсации расходов, понесённых в связи с выплатой ренты.
ТЕМА 7. Договор строительного подряда
По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный срок построить по заданию заказчика определенный объект или выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и оплатить.
Риск случайной гибели объекта до его приемки заказчиком несет подрядчик.
Подрядчик обязан осуществлять строительство в соответствии с технической документацией и со сметой.
Подрядчик, обнаруживший в ходе строительства неучтенные в технической документации работы, и в связи с этим, необходимость увеличения сметной стоимости, обязан сообщить об этом заказчику. При неполучении от заказчика ответа в течение 10 дней, если договором не предусмотрен иной срок, подрядчик вправе приостановить работы с отнесением убытков на счет заказчика.
Заказчик вправе вносить изменения в техническую документацию, если дополнительные работы не превышают 10% сметной стоимости.
Обязанность по обеспечению строительства материалами и оборудованием несет подрядчик, если договором не предусмотрено иное.
Оплата выполненных работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, установленные договором или законом. Заказчик обязан своевременно предоставить земельный участок. Его площадь и состояние должны соответствовать условиям договора.
Заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за ходом выполняемых работ, соблюдением сроков и правильностью использования своих материалов.
Подрядчик обязан исполнять полученные в ходе строительства указания заказчика, если они не противоречат условиям договора.
Сдача результата работ и его приемка оформляется актом, подписываемым обеими сторонами. Приемка осуществляется за счет заказчика. Заказчик вправе отказаться от приемки в случае обнаружения недостатков, исключающих возможность использования объекта для указанной в договоре цели и, если они не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком.
Подрядчик несет ответственность за допущенные отступления от требований технической документации, строительных норм и правил, а также за недостижение указанных в договоре показателей, например, производственной мощности предприятия.
Подрядчик несет ответственность за недостатки, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие неправильной эксплуатации объекта или ненадлежащего ремонта.
Течение гарантийного срока перерывается на время, на протяжении которого объект не мог эксплуатироваться вследствие недостатков, за которые отвечает подрядчик.
Гарантийный срок устанавливается договором. Минимальный гарантийный срок составляет два года. Если в договоре гарантийный срок не установлен, он определяется по аналогии с другими объектами, построенными в данной местности, но не может составлять более 5 лет.