Как квалифицировать описанные в предварительном договоре действия сторон, результат которых назван улучшением объекта, подлежащего сдаче в аренду?

На практике периодически возникают вопросы о том, могут ли из предварительного договора возникать иные обязательства и может ли предварительный договор являться частью иного (смешанного) обязательства. Обычно имеются в виду отношения, связанные с выплатой суммы, которая обозначается в предварительном договоре как задаток. Но в анализируемом споре идет речь о работах, направленных на подготовку помещений к деятельности арендатора. Тот факт, что стороны обозначают результат этих работ как улучшения, конечно, никак не упрощает ситуацию, а скорее способен увести в сторону, поэтому будем употреблять данный термин как не имеющий определенного юридического значения.

Напомним, что смысл предварительного договора состоит в защите расходов, понесенных стороной в связи с подготовкой к заключению основного договора. Иными словами, если стороне пришлось провести работы, осуществить иную деятельность (а всякая хозяйственная деятельность влечет расходы), то нарушение предварительного договора другой стороной дает право на возмещение этих расходов (взыскание убытков).

Но являются ли работы, направленные на подготовку помещения к аренде, предметом предварительного договора? Что там сказано об этих работах?

Как следует из текста предварительного договора, речь идет об улучшениях, проводимых будущим арендатором. Там же имеются упоминания о работах будущего арендодателя; кроме того, в принципе возможна постановка вопроса о подразумеваемых обязательствах арендодателя провести какие-либо работы на объекте, имея в виду его обязанность передать объект аренды арендатору в состоянии, пригодном для такого использования, которое предусмотрено договором аренды.

Согласно ст. 307 ГК РФ обязательство подразумевает обязанность совершить в пользу другого лица определенное действие (выполнить работу, уплатить деньги, передать вещи) или воздержаться от определенного действия. Иными словами, содержанием обязательства является не само определенное действие, а обязанность совершить (не совершать) это действие, лежащая на должнике, при этом кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (п. 1 ст. 307 ГК РФ).

Следовательно, арендатор лишь тогда обязан провести работы на объекте, когда это прямо предусмотрено договором аренды и когда арендодатель может предъявить требование (в том числе исковое) к арендатору об исполнении этой обязанности. Если же, как в рассматриваемом примере, работы ведутся для подготовки объекта к сдаче в аренду, то ни арендатор, ни арендодатель не предъявляют друг другу требования о проведении таких работ; право арендатора сводится к возможности расторгнуть договор в связи с неисполнением арендодателем своей обязанности передать пригодный для аренды объект.

В данном случае не обсуждаются обязанности арендодателя в части проведения капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ) ввиду отсутствия связи этого вопроса с обсуждаемым договором.

Итак, будущий арендодатель не имеет обязательства перед будущим арендатором провести определенные работы, а имеет лишь обязанность передать объект в пригодном состоянии, оговорив все его существенные характеристики (ст. 611 ГК РФ).

В обсуждаемом нами деле суд расценил улучшения, произведенные будущим арендатором на объекте, в качестве "предоставления" собственнику (будущему арендодателю) по предварительному договору. Вообще говоря, предоставление - это один из частных аспектов такого обыденного и обычного для закона и судебной практики юридического факта, как исполнение обязательства (договора). То, что суд предпочел не говорить об исполнении, а посчитал возможным употребить слово "предоставление", скорее всего, указывает на то, что суд совсем не уверен в том, что работы, направленные на улучшение объекта, являются исполнением предварительного договора. И сомнения суда небеспочвенны. Устройство улучшений - это не исполнение предварительного договора, причем по двум причинам.

Во-первых, такого обязательства нет в предварительном договоре. Вспомним, что обязательство включает не какие-то действия лица (производство товаров, выполнение работ или оказание услуг), а именно право кредитора требовать от должника исполнения этих действий (ст. 307 ГК РФ), и тогда они выступают как исполнение обязательства. Однако работы арендатора всего лишь так или иначе согласуются с арендодателем (который озабочен лишь сохранностью здания и удобством его эксплуатации в целом), но никак не делаются по его требованию. Более того, арендатор может вовсе не производить никаких работ и от этого его право на заключение основного договора никак не страдает. Именно тот факт, что будущий арендодатель (собственник) не имеет права требовать от арендатора ни производства подготовительных работ, ни тем более передачи ему результата этих работ, убедительно доказывает, что обязанности проведения таких работ не существует и, следовательно, не существует и обязательства.

Подготовка помещений к аренде (улучшения) производится за рамками договоров - как предварительного договора, так и договора аренды. Эти работы арендатор ведет на свой риск, самостоятельно, они не являются исполнением какого-либо обязательства по отношению к собственнику здания (за одним исключением: если стороны договорились, что улучшения будут выступать в качестве арендной платы). Результат этих работ, следовательно, не передается арендодателю в порядке исполнения предварительного договора.

Во-вторых, лишено всякого юридического обоснования почему-то принятое судом утверждение истца о том, что якобы именно "предоставлению" улучшений отвечает встречное обязательство собственника передать помещение в аренду. Это явная ошибка в понимании содержания предварительного договора. Обе стороны предварительного договора принимают на себя совершенно одинаковое обязательство заключить основной договор. Никакого иного "предоставления" такое обязательство не требует. Оно существует в силу самого предварительного договора, причем действует для каждой из сторон: заключить договор аренды обязан не только будущий арендодатель, но и будущий арендатор тоже.

Заключение основного договора аренды увязывалось сторонами изначально не с завершением подготовительных работ, а с другим фактом - возникновением права собственности у арендодателя на объект аренды, и об этом прямо сказано в предварительном соглашении. Из сказанного вполне очевидно следует, что работы велись арендатором для себя, по своей инициативе, а не по требованию арендодателя и не в порядке исполнения обязательства. Независимо от того, когда и в каком объеме были выполнены эти работы, арендатор получил право на заключение основного договора.

Следовательно, работы, проводимые за рамками предварительного договора (как и любого иного договора) на собственный риск лица, исполнением предварительного договора (либо предоставлением по нему) не являются и вообще не охватываются этим договором. Отсюда, кстати, вытекает и то, что в качестве последствий недействительности предварительного договора (ст. 167 ГК РФ) стоимость таких работ не может быть взыскана.

Между прочим, если бы результат работ передавался по недействительной сделке, то взыскивалась бы именно стоимость этих работ, но никак не неосновательное обогащение. Ведь нормы о неосновательном обогащении применимы лишь постольку, поскольку ст. 167 ГК РФ прямо не регулирует данные последствия недействительности сделки (ст. 1103 ГК РФ). Здесь обнаруживается неисправимое противоречие в логике судебного акта: если суд считает работы, направленные на улучшение помещений, исполнением (предоставлением) по предварительному договору, то недействительность этого договора никак не позволяет применить нормы о неосновательном обогащении, поскольку последствия производства работ по недействительному договору нормой ст. 167 ГК РФ точно описаны и в субсидиарном регулировании не нуждаются. (И суд, избегая применять здесь хорошо известную норму ст. 167 ГК РФ, видимо, тем самым признает, что на самом деле работы не выполнялись по недействительному договору.)

Конкретизируем изучаемый вопрос: являются ли улучшения неосновательным обогащением арендодателя?

Понятно, что при действующем договоре аренды так ставить вопрос невозможно, поскольку отношения, связанные с компенсацией улучшений, исчерпывающе регулируются законом (ст. 623 ГК РФ) и рассматриваются как договорное обязательство, что исключает применение норм об обязательствах внедоговорных, из неосновательного обогащения.

Кстати, практика подтверждает, что обычно арендодатели в договоре оговаривают невозмещение уходящему арендатору стоимости улучшений объекта, исходя из того, что новый арендатор не только не компенсирует эту сумму, но и, скорее всего, ликвидирует многое или все, возведенное до него, и устроит арендованное помещение по-своему.

Вопрос о применимости норм о неосновательном обогащении возникает, стало быть, тогда, когда договор аренды оказывается недействительным.

В связи с этим необходимо упомянуть здесь о позиции ВАС РФ. В одном из Постановлений Президиума ВАС РФ рассмотрен случай, когда улучшения, произведенные будущим арендатором в период действия предварительного договора (ситуация, как мы убедились, вполне типичная), признанного затем недействительным, были выведены судом за рамки договора аренды по той причине, что если работы произведены до заключения договора аренды, то они не регулируются нормами об аренде, т.е. правилом ст. 623 ГК РФ. Стоимость работ была взыскана с арендодателя как неосновательное обогащение <1>.

--------------------------------

<1> Постановление Президиума ВАС РФ от 17 июля 2007 г. N 3056/07.

Едва ли с такой позицией можно согласиться.

Прежде всего, ее трудно понять. Если имелось в виду, что речь идет об улучшениях, сделанных арендатором, то условием возмещения стоимости является согласие арендодателя на такие улучшения. Иными словами, если из текста закона можно сделать достаточно спорный вывод о том, что речь идет только о работах, произведенных стороной договора аренды, и никем иным, то тогда и согласие должно быть дано стороной договора аренды, так как в противном случае суду придется своей властью давать согласие за арендодателя, что едва ли можно признать допустимым толкованием и применением закона.

Но сомнительность обсуждаемой позиции не только в этом. Как уже говорилось, улучшения производятся арендатором за рамками какого-либо договора, на свой риск и в своих интересах. Поэтому не имеет никакого значения, когда и в каком качестве он их осуществляет. Ведь он при этом не выступает как сторона в обязательстве (кредитор или должник). Следовательно, невозможно сказать, что эти работы охватываются рамками договора аренды. Рушится вся логика указанного судебного акта.

Наконец, стороны вправе предусмотреть в договоре любые взаимные права и обязанности независимо от того, когда имели место те факты, которые создали такие права и обязанности, что, в частности, следует и из п. 2 ст. 425 ГК.

Полагаем, что следует как можно скорее пересмотреть позицию, изложенную в упомянутом Постановлении Президиума ВАС РФ. Ничего общего с законом и реальностью ее логика не имеет.

Итак, наличие действительного договора аренды в любом случае не позволяет регулировать судьбу улучшений иначе, чем это предусмотрено ст. 623 ГК РФ.

Если же договор аренды оказался недействительным, то нужно принять во внимание следующее.

Как говорилось ранее, арендодатель не получает результат работ, направленных на улучшение объекта аренды, в рамках исполнения предварительного договора независимо от действительности этого договора. Именно поэтому в этом случае нет оснований для применения последствий недействительности сделки.

То же относится и к аренде - ведь арендатор не несет обязательства обустроить помещение, если иное прямо не обусловлено договором, например в случае возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества в порядке, указанном в п. 2 ст. 614 ГК РФ (но этот случай не имеет отношения к анализируемому делу).

Тем не менее при прекращении аренды арендодатель получает свое имущество с неотделимыми улучшениями. Но такое получение в любом случае не является исполнением недействительной сделки о производстве работ, поэтому мы должны признать неприменимость к такому получению норм о последствиях недействительности сделки (ст. 167 ГК РФ). Улучшения переходят к собственнику вместе с его вещью именно потому, что они неотделимы от нее. Получение улучшений, следовательно, в любом случае имеет не субъективный, а объективный характер, т.е. мы не имеем права обсуждать наличие или отсутствие воли собственника на получение неотделимых улучшений в самом акте на получение вещи. Искать в этом акте волю на получение или отчуждение права нельзя еще и потому, что он вообще не является актом о приобретении права, актом распорядительным.

Теперь обсудим применимость правил о неосновательном обогащении.

Если неосновательное обогащение выступает в виде неосновательного приобретения чужого имущества или неосновательного сбережения (ст. 1102 ГК РФ), то в данном случае мы должны признать неосновательное сбережение.

Неосновательного приобретения здесь не будет по той причине, что приобретением является получение в собственность (или на ином праве, позволяющем по своему усмотрению эксплуатировать имущество) имущества, которое само по себе является объектом права, например денег или вещей. Это вполне очевидное суждение вытекает из того, что а) под приобретением закон понимает получение вещи в собственность (ст. 218 ГК РФ) <1>; б) имущество в силу ст. 128 ГК РФ - это один из объектов права, наконец, в) в силу ст. 1104 ГК РФ имущество возвращается в натуре. Иными словами, только то имущество (кроме денег) является предметом неосновательного приобретения, которое можно не только приобрести в порядке ст. 218 ГК РФ, но и вернуть, что следует из ст. 1104 ГК РФ.

--------------------------------

<1> Германскому праву известно также обогащение не только путем получения права собственности или иного права, но и путем получения владения. Ссылки на соответствующие немецкие источники приводит Е.А. Крашенинников (см.: Крашенинников Е.А. Фактический состав возникновения обязательства из неосновательного обогащения // Очерки по торговому праву: Сб. науч. трудов / Под ред. Е.А. Крашенинникова. Вып. 15. Ярославль, 2008. С. 59). О кондикции владения в российском праве см.: Новак Д. В чем ценность владения и причем здесь кондикция? // Вестник гражданского права. 2009. N 3 (9).

Следует все же указать, что в любом случае владение возможно только вещью, но не отдельными качествами вещей и не их улучшениями.

Неотделимые улучшения не являются вещью или иным имуществом, и потому они не могут быть ни приобретены, ни возвращены. Собственно, в нашем случае возможность возврата этих улучшений позволила бы прекратить спор в принципе.

Между тем неосновательное приобретение влечет обязательство возместить полную стоимость приобретенного именно потому, что в акте приобретения (обычно это сделка, причем неважно - действительная или нет) лицо уже выразило свою волю на получение этого имущества, подтвердило, что оно в этом имуществе нуждается.

Здесь, кстати, становится очевидной связь между одобрением арендодателем улучшений и обязанностью возместить их стоимость. Для неотделимых улучшений одобрение арендодателя является тем суррогатом, который заменяет волю на приобретение.

Но это правило не действует в случае неосновательного сбережения, которое имеет место при получении вещи с неотделимыми улучшениями.

Под сбережением имущества нужно понимать освобождение обогатившегося от таких расходов, которые являлись для него хозяйственно необходимыми, но которых он избежал потому, что эти расходы понесло другое лицо - кредитор по неосновательному обогащению.