Стоимость земельного участка

Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).

Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

Обзор методов оценки земельного участка

Метод сравнения продаж – применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод выделения – применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода: наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса).

Метод распределения – применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода: наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок; при отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса); наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости; соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод капитализации земельной ренты - применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод остатка – применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Метод предполагаемого использования – применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Таким образом, стоимость земельного участка может быть определена как рыночная стоимость самостоятельного объекта недвижимости.

Затратный подход используется в следующих случаях:

- Для оценки новых или недавно построенных объектов;

- Для анализа наилучшего и наиболее эффективного использования;

- Для технико-экономического обоснования нового строительства;

- Для оценки объектов незавершенного строительства;

- Для оценки в целях выделения объектов налогообложения;

- Для оценки в целях страхования;

- Для переоценки основных фондов;

- В условиях недостатка информации для использования других подходов к оценке.

Основные этапы применения затратного подхода:

1. Расчет восстановительной стоимости оцениваемого здания

Восстановительная стоимость – стоимость строительства объекта оценки в текущих ценах как нового (без учета накопленного износа)

Восстановительная стоимость равна либо стоимости воспроизводства, либо стоимости замещения.

Полная восстановительная стоимость – восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов, и отражаемая в балансовой стоимости.

2. Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора).

3. Расчет выявленных видов износа.

4. Оценка рыночной стоимости земельного участка.

5. Расчет итоговой рыночной стоимости единого объекта недвижимости: