Предмет договору найму (оренди) житла

Сторони у договорі найму (оренди) житла. права та обов'язки наймача та осіб, які постійно проживають разом з ним

ЦК України, порівняно з раніше чинним цивільним законодавством і ЖК Української PCP, значно розширив коло осіб, які можуть бути сторонами договору

найму.

Це будь-які особи: громадяни України, іноземні громадяни, особи без громадянства. Фізичні особи мають бути дієздатними. Сторонами можуть бути і юридичні особи.

До наймодавця юридичної особи висуваються такі вимоги: юридична особа має бути власником житла і володіти достатнім обсягом правосуб'єктності.

Юридична особа може бути наймачем лише за умови використання житла для проживання у ньому фізичних осіб. Наймач-юридична особа під страхом недійсності угоди, що не відповідає вимогам ст. 383 ЦК про можливість використання житла лише для проживання осіб і заборону використовувати його для промислового виробництва, зобов'язана укласти договір піднайму (іншу, не заборонену законом угоду, наприклад договір безоплатного користування) з фізичною особою або договір найму на користь третьої особи.

За договором найму житла в державному або комунальному та соціальному житлових фондах наймачем може виступати лише громадянин України.

Особливість договору найму в приватному фонді полягає в тому, що в цьому документі визначається правове положення осіб, які постійно проживають разом із наймачем. На відміну від ЖК, ЦК не вимагає наявності родинного зв'язку між наймачем та цими особами. Це можуть бути як подружжя, діти й батьки, інші родичі, так і сторонні (такі, що не є родичами) особи, наприклад друзі, колеги.

Особливий статус цих осіб полягає в тому, що вони, хоч і не є співнаймачами, вони мають рівні з наймачем права та обов'язки щодо користування житлом.

Але такий комплекс прав і обов'язків може виникнути лише за сукупності таких фактів:

- особи мають бути поіменовані в договорі. А це передбачає, що наймодавець дає згоду на їх проживання;

- вони повинні вселитися в надане житло разом із наймачем або в інший обумовлений строк;

- особи мають вселитися на постійне проживання.

Постійний характер проживання підтверджується реєстрацією, що її здійснюють відповідні органи. Разом із тим реєстрація проживання здійснює обліково-статистичні функції, а її наявність чи відсутність сама по собі не є підставою для визнання права користування житлом за особою, яка там проживає.

Обсяг прав, якими володіють зазначені особи, в деяких випадках спеціально визначає ЦК. Такі норми мають імперативний характер і є чинними незалежно від змісту договору найму. Наприклад, наймач має право розірвати договір за згодою інших осіб, які постійно проживають разом із ним (п. 1 ст. 825 ЦК).

Особливість правового становища осіб, які постійно проживають із наймачем, полягає і в тому, що законодавець установлює імперативну норму, згідно з якою відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору цими особами несе наймач.

Предмет договору найму (оренди) житла

Предмет договору найму в приватному житловому фонді визначається через нове для законодавства поняття "помешкання". Але значення цього поняття збігається з поняттям "житло" (ст. 379 ЦК) та "житлове приміщення" (ст. 63 ЖК). Ці поняття у цивільному та житловому законодавстві використовуються в кількох значеннях. По-перше, як родове поняття, що охоплює всі види житлових приміщень (квартира, житлові будинки тощо), які можуть бути об'єктом житлових відносин; по-друге, у значенні "частина житлового будинку" (квартира, кімната в багатоквартирному будинку); по-третє, як облікова категорія, так само як житловий будинок.

Житловий будинок - самостійній об'єкт, що належить до нерухомості та має певні ознаки (ст. 380 ЦК). Це будівля капітального типу, що відповідає архітектурно-будівельним, санітарно-технічним, протипожежним нормам. Після будівництва чи реконструкції її має прийняти до експлуатації приймальна комісія, а також вона підлягає реєстрації в органах державної реєстрації як житловий будинок певного житлового фонду.

У складі житлового будинку виділяються допоміжні приміщення, призначені для експлуатації та утримання будинку (сходові клітки, міжквартирні коридори, підвали, горища, колясочні тощо).

Квартирою вважається ізольована частина будинку, призначена для проживання, як правило, однієї сім'ї. Вона містить в собі обладнані житлові та підсобні приміщення і має окремий вихід на вулицю, сходову клітку, коридор.

Кімната - це відокремлена постійними стінами частина квартири. За своїм призначенням кімнати поділяються на жилі й підсобні. Жилою кімнатою визнається відокремлена постійними стінами частина приміщення, яка призначена і використовується для життя. Підсобні кімнати - приміщення, які призначені для господарсько-побутових потреб мешканців квартир. До підсобних приміщень належать коридори, кухні, ванні кімнати тощо.

Квартири характеризуються загальною та житловою площами. Загальною є площа всіх жилих та підсобних приміщень квартири. Житлова площа складається лише з жилих кімнат (спалень, дитячих, кабінетів тощо).

Будинки, та квартири (кімнати), допоміжні й підсобні приміщення як об'єкти цивільних відносин відіграють роль головної речі та приналежності. Тому допоміжні та підсобні приміщення не можуть бути самостійним предметом договору найму житла. Наймач за договором найму житла має право користуватись як підсобними, так і допоміжними приміщеннями.

Якісні характеристики помешкання значно занижено порівняно з вимогами, що висуваються до житлового приміщення у ЖК. Наприклад благоустрій не є ознакою предмета договору.

Помешкання має бути придатним для постійного проживання у ньому. Житло обов'язково повинно відповідати санітарним і технічним вимогам. Самі ці вимоги, встановлені певними держстандартами, передбачають умови, за яких можливе проживання наймачів без шкоди для здоров'я (наприклад, висота приміщення не може бути нижчою за 2,5 м, помешкання повинно мати природне освітлення тощо). Ознакою придатності помешкання для проживання є його розмір. Критерієм придатності житла за розміром може бути санітарна норма. Але це поняття по-різному визначається в літературі й законодавстві для різних житлових фондів. Скажімо, санітарною нормою є певний рівень житлової площі. Невідповідність цій нормі - підстава для визнання громадянина таким, що потребує поліпшення житлових умов. Відповідно до ст. З Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", санітарна норма становить 21 кв. м. загальної площі на особу.

У багатоквартирному житловому будинку можуть бути не лише жилі, підсобні та допоміжні приміщення, а й споруди, будівлі, призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир (п. 2 ст. 382 ЦК). Ці споруди належать до такого будинку, тому наймач помешкання в ньому має право користуватися майном, яке обслуговує будинок.

Є певні особливості у визначенні предмета договору найму житлового приміщення у будинках державного, комунального житлового фонду. Ним може бути лише приміщення, що відповідає вимогам статей 50 і 63 ЖК, тобто це насамперед - окрема квартира, інше окреме ізольоване житлове приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат, а також одноквартирний житловий будинок.

Житлове приміщення має бути благоустроєним відповідно до умов певного населеного пункту. Благоустрій є якісною характеристикою приміщення, що визначається певним набором комунальних, побутових зручностей (водопровід, гаряча і холодна вода, каналізація, центральне опалення, газопостачання тощо).

Рівень благоустрою в різних місцевостях неоднаковий, тому питання про благоустрій житлового приміщення вирішується, як уже зазначалося, виходячи з конкретних умов даного населеного пункту. Відповідність житлового приміщення рівню благоустрою населеного пункту визначається за рівнем комунальних зручностей, які є в будинках державного і комунального житлових фондів.

На практиці вважається, що квартири в будинках, збудованих за типовими проектами починаючи з 1958 p., належать до благоустроєних незалежно від їх планування.

У частині 2 ст. 63 ЖК зазначено, що не може бути самостійним предметом договору найму житлове приміщення, яке хоч і є ізольованим, але за розміром менше від належного одній особі, а також частина кімнати чи кімната, що має з іншою спільний вхід, підсобні приміщення (кухня, коридор тощо). Розмір жилого приміщення, передбачений ЖК, не має перевищувати 13,65 кв. м на одну особу, але не може бути менший від рівня середньої забезпеченості громадян у даному населеному пункті.

Предмет договору є істотною умовою і для договору соціального найму. Предметом останнього є не лише квартира або одноквартирний (садибний) жилий будинок чи жиле приміщення в соціальному гуртожитку, а й житлово-комунальні послуги (ст. 21 Закону).