Оценка стоимости недвижимости

К субъектам рынка относятся строитель, потребитель, инвестор. На пересечении интересов (баланс интересов) основных субъектов рождается рыночная стоимость. Стоимость можно извлечь из прошлого, поставив себя на место потребителя, из настоящего, поставив себя на место строителя, и наконец, из будущего, поставив себя на место инвестора.

Таблица 2

Прошлое	Потребитель	Сравнительный подход
Настоящее	Строитель	Затратный подход
Будущее	Инвестор	Доходный подход

Только одновременное использование всех трех подходов позволяет определить рыночную стоимость недвижимости. При стабильной экономике затратный подход указывает нижнюю границу рыночной стоимости недвижимости. Доходный подход определяет рыночное поведение типичного инвестора и указывает на максимальную рыночную стоимость объекта на данном рынке в данное время. Результат сравнительного подхода при надежной информации о рыночных сделках дает некий промежуточный результат.

Стоимость и цена – понятия принципиально разные. Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой имущество перейдет из рук в руки в условиях свободного открытого и конкурентного рынка (такой рынок определяется условиями «чистой сделки»), т.е. рыночная стоимость – категория гипотетическая (предполагаемая, вероятностная). Цена – фактическое количество денег, за которое имущество перейдет из рук в руки в данном месте в данное время, т.е. цена – исторический факт.

Виды стоимости

Рыночная стоимость является основным стандартом стоимости.

Инвестиционная стоимость – это наивысшая цена, которую готов заплатить инвестор за имущество, исходя из его способности удовлетворять индивидуальным инвестиционным требованиям. В отличие от всех других видов стоимости, инвестиционная стоимость оценивает не то, что есть, а то, что может быть.

Ликвидационная стоимость – это денежная сумма, которую собственник имущества может получить при ликвидации этого имущества. Существуют 3 подвида ликвидационной стоимости.

1й подвид – планомерная ликвидационная стоимость. Определяется как типичная сумма, которую ожидают получить от открытой продажи имущества при условии, что у продавца имеется некий период времени для проведения комплекса мероприятий по максимизации прибыли от реализации имущества и повышения его ликвидности.

2й подвид – вынужденная ликвидационная стоимость. Здесь накладывается дополнительное условие срочной продажи имущества «в том виде, как оно есть, и в том месте, где оно находится». Принудительная ликвидация означает, что имущество распродается настолько быстро, насколько это возможно.

3й подвид – ликвидационная стоимость прекращения существования активов предприятия. В этом случае активы предприятия не продаются, а списываются и уничтожаются. Очевидно, что такая стоимость является отрицательной величиной.

Полная восстановительная стоимость (ПВС) – это либо стоимость воспроизводства в современных условиях и текущих ценах точно такого же объекта (его полной копии), как и оцениваемый, либо стоимость приобретения в текущих ценах на свободном рынке нового объекта, полностью идентичного данному по конструктивным, функциональным, эксплуатационным и другим характеристикам. В этом случае «восстанавливаются все недостатки и несоответствия», наличие которых неизбежно в устаревшем объекте.

Остаточная восстановительная стоимость (или текущая стоимость объекта) – определяется как полная восстановительная стоимость за вычетом совокупного обесценения.

Полная стоимость замещения – это минимальная стоимость приобретения в текущих ценах на свободном рынке объекта, аналогичного оцениваемому по функциональному назначению, имеющему эквивалентную полезность, но построенного из новых материалов в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.

Балансовая стоимость – это стоимость основных фондов предприятия в ценах приобретения или стоимость ввода в эксплуатацию. Балансовая стоимость не является экономической – это нормативная стоимость, необходимая для учета и определения налогооблагаемой базы.

Ипотечная (залоговая) стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект может быть продан на рынке в случае прекращения выплат по ипотечному кредиту.