Ограничительные условия и сделанные допущения
Семь миллионов сто девяносто восемь тысяч двести триста) гривен без НДС и соответственно
Восемь миллионов шестьсот тридцать семь тысяч девятьсот шестьдесят) грн с НДС
Заключение является неотъемлемой частью Отчета об оценке имущества (с Приложениями).
| Оценщик | Донецкий Андрей Валериевич |
| Директор | Донецкий Андрей Валериевич |
Введение
Независимая оценка представляет собой упорядоченный процесс, имеющий научное методологическое обоснование, и предусматривающий определение конкретной задачи, сбор необходимой информации, и ее анализ в целях получения обоснованной оценки стоимости.
Целью данного Отчета является обоснование величины вероятной стоимости оцениваемого объекта, полученной в результате независимой оценки.
Оценка проводилась в соответствии с Законом Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельностью в Украине» от 12.07.2001 года №2658-III; а также в соответствии с “Методикой оценки стоимости объектов аренды”, утвержденной Постановлением КМУ №629 от 10 августа 1995 года, СОУ ЖКГ 75.11-35077234.НННН:2009 "Жилые дома. Правила определения физического износа жилых домов", утвержденным приказом Министерством по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Украины 03.02.2009 г. № 21, Национальным стандартом №1 "Общие основы оценки имущества и имущественных прав" от 10 сентября 2003 года №1440, Национальным стандартом №2 "Оценка недвижимого имущества" от 28 октября 2004 года №1442, действующих Приказов ФГИУ.
В процессе оценки было проведено обследование объекта - визуальное и на основании документации, полученной от Заказчика. Изучены рыночные данные и произведены соответствующие расчеты.
В процессе оценки было проведено обследование объекта - визуальное и на основании документации, полученной от Заказчика. Изучены рыночные данные и произведены соответствующие расчеты.
Постановка задания на оценку
| Заказчик | Физическое лицо |
| Исполнитель | ООО «Гинес Груп», Сертификат № 11576/11 субъекта оценочной деятельности выданный Фондом Государственного Имущества Украины 30.03.2011г |
| Объект оценки | Объект незавершенного строительства - здания, сооружения и оборудование производства минеральной добавки в сельском хозяйстве |
| Форма собственности | частная |
| Собственник | |
| Оцениваемые права | Полное право собственности |
| Цель оценки | Определение рыночной стоимости. |
| Функция оценки | Данная оценка является независимым оценочным суждением, которое, как было установлено в ходе беседы с Заказчиком, будет использовано Заказчиком при переговорах с потенциальным инвестором. |
| Дата оценки | 01 марта 2012 года. |
| Дата отчета | 15 марта 2012 года. |
| Срок использования оценки | Прогнозы и допущения, содержащиеся в Отчете, основаны на текущих рыночных условиях и предполагаемых краткосрочных факторах, влияющих на изменение спроса и предложения. Однако эти прогнозы подвержены изменениям из-за меняющихся условий в будущем, поэтому срок использования настоящего Отчета ограничен шестью месяцами. |
Условия проведения оценки
Стороны считают обусловленным тот факт, что эти Положения воплощают полное взаимопонимание Сторон. Положения будут действительны для правопреемников или полномочных представителей Сторон, имеющих отношение к этому Отчету.
| · Единственное назначение данного отчета | Данное заключение о стоимости (Отчет) имеет силу только в том случае, когда оно представлено полностью и используется с целью и функцией, указанной в отчете. |
| · Конфиденциальность | Заказчик вправе ссылаться на выводы, изложенные в настоящем отчете, и использовать данное заключение исключительно с целью и функцией определенной отчетом, обеспечивая при этом неразглашение методики оценки в нем содержащейся. Исполнитель, со своей стороны, обязуется обеспечить конфиденциальность информации, которая была получена от Заказчика, и всех выводов, содержащихся в настоящем отчете. Исполнитель после подписания акта приема передачи возвращает Заказчику весь пакет документов, включая черновики и копии. |
| · Ответственность | Исполнитель утверждает, что услуги были предоставлены согласно профессиональным стандартам и что для выполнения заказа были назначены адекватные специалисты. Заказчик несет ответственность за точность и полноту всей представленной информации. Заказчик единолично несет ответственность за все юридически значимые решения, принятые им в связи с данным заключением о стоимости. |
| · Освобождение от ответственности | Заказчик обязан освободить от ответственности и не причинять вреда Исполнителю, и по заявлению Исполнителя будет защищать последнего от расходов или обязательств, которые могут быть выдвинуты третьим сторонам в случае неправомочного использования результатов данной работы. |
| · Дополнительная работа | Специалисты исполнителя не обязаны выполнять дополнительную работу, давать официальные показания или присутствовать в судебных, контролирующих и иных государственных органах, учреждениях, по вопросам, связанным с объектом оценки, если нет на это предварительного, и не будет последующего соглашения. Исполнитель не несет обязанностей за обновление этой работы в случае, каких либо изменений, начиная с момента представления данного заключения Заказчику. |
Оцениваемые права
Определение рыночной стоимости построено на предпосылке, что оцениваемое имущество реализуется на рынке при соблюдении определенных условий описанных выше. Поскольку в результате подобной сделки купли-продажи от покупателя к продавцу переходит набор имущественных прав, то именно они и выступают объектом оценки.
Мы не проводили специального юридического анализа прав собственности на оцениваемое имущество и не можем представить заключения, или какого либо мнения по этому поводу. Специальным условием проведения данной оценки является предположение, что собственник имеет законные полные (не обремененные какими либо условиями) права собственности на оцениваемый объект, которые и являлись объектом оценки.
Право собственности, согласно Гражданскому кодексу Украины, раздел 2, глава 6, включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник в праве по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Определение стоимости
В соответствии с целью и функцией данной оценки и согласно Международным стандартам оценки, термин “оценочная стоимость”, используемый в данной работе, соответствует термину “рыночная стоимость” (база данной оценки – рыночная стоимость).
Обоснование выбора базы оценки
База оценки - комплекс методических подходов, методов и оценочных процедур, отвечающих определенному виду стоимости имущества. Для определения базы оценки учитываются цель оценки и условия использования ее результатов.
В случае, если объект оценки является специализированным имуществом, то в соответствии с п.22 Национального стандарта №1 остаточная стоимость замещения приравнивается к рыночной стоимости.
В данном отчете оценивается неспециализированное имущество и определяется рыночная стоимость.
Согласно п.3 “Национального стандарта №1“, рыночная стоимость – стоимость, за которую возможно отчуждение объекта оценки на рынке подобного имущества на дату оценки по соглашению, заключенному между покупателем и продавцом, после проведения соответствующего маркетинга при условии, что каждая из сторон действовала со знанием дела, рассудительно и без принуждения.
Учитывая, что при проведении оценки не выявлены нетипичные условия использования объекта оценки, у пользователя объекта оценки нет к ним особого интереса, применение специальной стоимости в данном отчете считаем не целесообразным.
Использование рыночной стоимости как базы оценки во время заключения договора на проведение оценки имущества возможно при условии соответствия соглашения, в связи с которым проводится оценка, содержанию понятия рыночной стоимости. При этом условия такой сделки не должны предусматривать какие-либо дополнительные ограничения или требования, которые влияют на будущую экономическую выгоду от использования покупателем объекта оценки.
Таким образом, в отчете будет рассчитываться рыночная стоимость.
Понятие "рыночная стоимость" определяется, как наиболее вероятная цена, за которую объект может (мог) быть продан на открытом конкурентном рынке в момент, который совпадает с датой оценки, при наличии всех признаков честного соглашения и при отсутствии нетипичных условий финансирования с учетом того, что период реализации объекта должен быть при этом разумно долгим.
Условия честной сделки:
· стандартная мотивация продавца и покупателя, включая, соответственно, желание продавца продать, а покупателя купить, отсутствие внешнего давления на одну из Сторон, склонность обеих Сторон действовать рассудительно в целях наилучшего удовлетворения собственных интересов, отсутствие каких либо других признаков нетипичной мотивации;
· Стороны адекватно и полностью проинформированы относительно всех существенных характеристик объекта и связанных с ним интересов;
· Плата осуществляется в виде денежных средств, в порядке, который соответствует гражданскому (хозяйственному) и валютному законодательству в месте нахождения объекта оценки (если условиями договора с клиентами или практикой, что сложилась, не оговорено специально другое место платежа);
· Плата осуществляется в денежной единице, что имеет законный оборот в месте нахождения объекта оценки (если условиями договора с клиентами или практикой, что сложилась, не оговорено специально другое место платежа). Валюта, в которой осуществляется оценка, должна быть свободно или внутренне конвертируемой;
· Момент платежа совпадает с моментом перехода прав на объект оценки (датой оценки), или сроком платежа соответственно коммерческим правилам, которые являются типичными в месте платежа, считается приемлемо коротким, чтобы считать условия платежа адекватными условиям платежа в момент перехода прав на объект.
Разумно долгий период реализации объекта - период реализации объекта при условии, что он предложен по справедливой рыночной стоимости на открытом конкурентном рынке, который является типично долгим с точки зрения типичного продавца активов данного типа.
Ограничительные условия и сделанные допущения
1. Исполнитель не принимает на себя ответственность за вопросы юридического характера, воздействующие на оцениваемое имущество или титул собственности на него. Таким образом, Исполнитель не выносит никакого суждения относительного этого титула, который рассматривается как полноценный и свободный от каких-либо претензий, уступок или ограничений.
2. Специалисты Исполнителя не выполняли специальной юридической и технической экспертизы. Все данные о физических характеристиках (размеры, площадь и т.д.) объекта оценки получены на основании личного осмотра и изучения тех. документации БТИ и проекта реконструкции, выполненном КП « ИНТЕРВИТРАЖСЕРВИС».
Специалисты Исполнителя не производили личного обмера собственности, полагаясь на правильность существующих измерений ее границ.
3. Исполнитель не несет ответственности за состояние структур, которые невозможно увидеть в ходе обычного обследования или при рассмотрении планов и спецификаций. Специалисты Исполнителя не проводили исследований в отношении соответствия правительственному регулированию, способному повлиять на стоимость собственности. Исполнитель не принимает на себя ответственность за наличие таких факторов, а также проведение тех работ, которые могут потребоваться для их обнаружения.
4. Специалисты Исполнителя работали в соответствии с предположением относительно ответственного владения и компетентного управления активами, объектами собственности или деловыми интересами, которые затрагивает этот Отчет.
5. Любая расширенная трактовка отчета, выходящая за рамки определенной концепции стоимости, ведет к неверному пониманию результата оценки.
6. Информация, оценки и мнения, полученные Исполнителем и содержащиеся в настоящем Отчете, были добыты из источников, достоверных согласно мнению Исполнителя, у которого есть все основания предполагать их верность, однако Исполнитель не гарантирует, в какой либо форме, факт ее достоверности.
7. Вся информация финансового, экономического и технического характера, предоставленная Заказчиком в устной или письменной форме принималась как достоверная.
8. Мнение Исполнителя относительно стоимости является действительным только на дату, специально обговоренную в настоящем Отчете. Исполнитель не принимает на себя никакой ответственности за социальные, экономические, физические или правительственные сдвиги, которые могут произойти после этой даты, отразиться на рыночных факторах, и, таким образом, повлиять на суждение Исполнителя.
9. Отчет об Оценке содержит профессиональное мнение специалистов Исполнителя относительно оценочной стоимости собственности. Это не является никакой гарантией того, что собственность будет реализована, согласно величине оценочной стоимости.
Исходные данные
Данные, предоставленные Заказчиком:
· Копия технического паспорта БТИ;
· Технический проект реконструкции здания пилорамы и цеха строительных материалов под производство минеральных добавок в сельском хозяйстве
Данные, собранные самостоятельно Исполнителем:
· О регионе и местоположении объекта оценки;
· Визуальный осмотр объекта оценки;
· Данные рынка продаж сопоставимых объектов;
· Данные о показателях доходности отрасли.
· Архитектурно-планировочные решения.
Квалификация оценщика
| Донецкий Андрей Валериевич | Квалификационное свидетельство оценщика МФ № 1045 от 24 апреля 2004 года, выданное Украинской коммерческой школой и Фондом Государственного имущества Украины на право проведения оценки объектов в материальной форме. Свидетельство о регистрации в Государственном реестре оценщиков № 1307 от 02 июнь 2004 года, свидетельство о Повышении квалификации МФ № 5182-ПК от 01.04.2010г |
Копии сертификатов и свидетельств участников работ приведены в Приложении