Поправка по тех состоянию Кфиз

Ктех = (Иа/Ио)0,417

Иа – величина физического износа аналога, %

Ио - величина физического износа объекта оценки, %

Поправка по функциональному назначению Кфункц, определена на основании анализа рынка недвижимости в г.Донецке, Луганске, Харькове, Запорожье, выполненной специалистами УБ «Примус», по данным 2006-2009 годов – когда рынок недвижимости в городах Украины имел пик активности.

Таблица 18 – Матрица коэффициентов функционального назначения

  кафе, ресторан магазин офис админ. здание встроенные нежилые помещения производ-ственные, складские
кафе, ресторан 1,00 1,15 1,53 2,09 2,30 3,50
магазин 0,87 1,00 1,33 1,82 2,00 2,80
офис 0,65 0,75 1,00 1,36 1,50 2,60
админ. здание 0,48 0,55 0,73 1,00 1,10 2,20
нежилое помещение 0,44 0,50 0,67 0,91 1,00 2,00
производственные, складские 0,28 0,25 0,33 0,46 0,50 1,00

Поправка по наличию ж/д путей и трасс

Данная поправка отражает наличие на территории объектов сравнения ж/д путей (тупиков), принимается на минимально разумном уровне – 0,8.

Торговая уступка Кторг определена на основании опроса риелторов Краматорска, и в условиях кризиса, для помещений коммерческого назначения составляет от 10 до 20%. В дальнейших расчетах принимается минимальное значение на уровне 10%

Характеристика аналогов сравнения, расчет поправок, и определение с корректированных стоимостей 1 м2 общей площади помещений приводим в таблицах, исходя из условий сравнения характеристик объекта оценки и принятых функциональных аналогов:

Таблица 19 – Параметры сравнения и их величины

№ аналога ТИП ОБЪЕКТА АДРЕС Расстояние до центра, км Расстояние до ж/д ветки Расстояние трассы Величина физ. Износа, %
база Ст. Город
база Ст. Город
овощехранилище пос. Ясногорка
производственный цех Орджоникидзе 0,5
производственное помещение+офисы Красногорка 0,5
база Ясногоровская 0,5
цех Восьмиквартирная
здание Маяковского
здание Маяковского
здание Ленина
здание 19 П-с
здание Ст. Город
комплекс Восьмиквартирная
помещение под магазин, склад Румянцева 0,5
комплекс пос. Ясногорка
помещение под офис, склад б. Машиностроителей
комплекс Маяковского 2,5
комплекс Баженова (ЭМСС)
здание Уральская
здание Ст. Город
комплекс пос. Ивановка
комплекс Станкострой 0,5
здание Ст. Город
здание пос. Ясногорка
здание Почтовая
склады 19 П-с
здание б. Краматорский
комплекс пос. Ясногорка
комплекс Ивановка
здание Н.Свет 0,5
комплекс пос. Ясногорка
* комплекс пос. Веселый 0,5 **

* - объект оценки

** - износ объекта оценки соответствует проценту готовности (см. ст. 18) и разный для каждого отдельного здания

Таблица 20 – Расчет рыночной стоимости производственного цеха (готовность 98%)

№ п/п Цена грн/м2* Кторг Кр К тех К функц Наличие ж/д на территории К сумар Приведенная цена, грн/м2 Доли
0,9 0,99 2,87 2,557 136,75
0,9 0,99 3,09 2,753 283,72
0,9 2,61 2,349 17,6
0,9 0,85 3,09 2,364 248,51
0,9 0,94 2,87 0,665 1,615 58,72
0,9 0,95 2,87 2,454 120,37
0,9 0,94 2,61 2,208 111,38
0,9 0,95 3,3 0,46 1,298 7,89
0,9 0,95 2,61 0,46 1,027 1,12
0,9 2,61 0,46 1,081 24,82
0,9 2,61 0,46 1,081 21,59
0,9 0,99 3,3 0,46 1,353 7,51
0,9 0,95 3,3 2,822 166,6
0,9 0,93 2,61 0,625 1,365 68,17
0,9 0,99 2,87 2,557 102,23
0,9 0,95 2,32 0,665 1,319 57,34
0,9 0,97 2,61 2,279 61,38
0,9 0,97 2,87 2,506 206,87
0,9 1,01 2,87 0,46 1,2 52,68
0,9 0,99 3,09 0,46 1,266 52,81
0,9 1,14 3,09 3,17 77,87
0,9 0,95 2,87 2,454
0,9 2,87 0,46 1,188 24,44
0,9 3,09 0,46 1,279 1,21
0,9 0,97 1,96 0,46 0,787 20,41
0,9 1,06 3,09 2,948 102,66
0,9 1,12 3,49 0,46 1,618 86,2
0,9 3,09 0,8 2,225 9,38
0,9 1,14 3,09 0,8 2,536 9,33
0,9 0,95 3,49 0,46 1,373 18,44
0,9 2,61 2,349 1,1
Средневзвешенное значение цены 1м2, грн
Площадь помещений, м2
Рыночная стоимость, грн без НДС

* - по курсу НБУ на дату оценки

Таблица 21 – Расчет рыночной стоимости Административно – бытового корпуса

№ п/п Цена грн/м2* Кторг Кр К тех К функц Наличие ж/д на территории К сумар Приведенная цена, грн/м2 Доли
0,9 0,99 0,89 2,2 1,745 93,61
0,9 0,99 0,96 2,2 1,882 194,8
0,9 0,81 2,2 1,604 12,07
0,9 0,85 0,96 2,2 1,616 170,7
0,9 0,94 0,89 1,465 1,103 40,29
0,9 0,95 0,89 2,2 1,674 82,26
0,9 0,94 0,81 2,2 1,508 76,32
0,9 0,95 1,02 0,872 5,24
0,9 0,95 0,81 0,693 0,75
0,9 0,81 0,729 16,59
0,9 0,81 0,729 14,42
0,9 0,99 1,02 0,909 4,98
0,9 0,95 1,02 2,2 1,919 113,21
0,9 0,93 0,81 1,375 0,932 46,68
0,9 0,99 0,89 2,2 1,745 69,99
0,9 0,95 0,72 1,465 0,902 39,37
0,9 0,97 0,81 2,2 1,556 42,03
0,9 0,97 0,89 2,2 1,709 141,41
0,9 1,01 0,89 0,809 35,17
0,9 0,99 0,96 0,855 35,41
0,9 1,14 0,96 2,2 2,167 53,47
0,9 0,95 0,89 2,2 1,674 109,36
0,9 0,89 0,801 16,34
0,9 0,96 0,864 0,81
0,9 0,97 0,6 0,524 13,29
0,9 1,06 0,96 2,2 2,015 70,51
0,9 1,12 1,08 1,089 57,43
0,9 0,96 2,2 0,8 1,521 6,45
0,9 1,14 0,96 2,2 0,8 1,734 6,43
0,9 0,95 1,08 0,923 12,25
0,9 0,81 2,2 1,604 0,76
Средневзвешенное значение цены 1м2, грн
Площадь помещений, м2 390,65
Рыночная стоимость, грн без НДС

Таблица 22 – Расчет рыночной стоимости Весовой

№ п/п Цена грн/м2* Кторг Кр К тех К функц Наличие ж/д на территории К сумар Приведенная цена, грн/м2 Доли
0,9 0,99 1,61 2,2 3,156 168,99
0,9 0,99 1,74 2,2 3,411 353,15
0,9 1,47 2,2 2,911 21,91
0,9 0,85 1,74 2,2 2,928 309,18
0,9 0,94 1,61 1,465 1,995 72,67
0,9 0,95 1,61 2,2 3,028 148,59
0,9 0,94 1,47 2,2 2,736 138,75
0,9 0,95 1,85 1,582 9,51
0,9 0,95 1,47 1,257 1,37
0,9 1,47 1,323 30,15
0,9 1,47 1,323 26,24
0,9 0,99 1,85 1,648 9,04
0,9 0,95 1,85 2,2 3,48 205,42
0,9 0,93 1,47 1,375 1,692 84,97
0,9 0,99 1,61 2,2 3,156 126,26
0,9 0,95 1,3 1,465 1,628 70,83
0,9 0,97 1,47 2,2 2,823 76,41
0,9 0,97 1,61 2,2 3,092 255,46
0,9 1,01 1,61 1,463 63,53
0,9 0,99 1,74 1,55 64,21
0,9 1,14 1,74 2,2 3,928 96,94
0,9 0,95 1,61 2,2 3,028 197,61
0,9 1,61 1,449 29,47
0,9 1,74 1,566 1,47
0,9 0,97 1,1 0,96 24,64
0,9 1,06 1,74 2,2 3,652 127,84
0,9 1,12 1,96 1,976 104,32
0,9 1,74 2,2 0,8 2,756 11,68
0,9 1,14 1,74 2,2 0,8 3,142 11,63
0,9 0,95 1,96 1,676 22,27
0,9 1,47 2,2 2,911 1,38
Средневзвешенное значение цены 1м2, грн
Площадь помещений, м2
Рыночная стоимость, грн без НДС

Таблица 23 – Расчет рыночной стоимости гаража

№ п/п Цена грн/м2* Кторг Кр К тех К функц Наличие ж/д на территории К сумар Приведенная цена, грн/м2 Доли
0,9 0,99 1,1 0,98 52,5
0,9 0,99 1,18 1,051 108,07
0,9 0,9 6,76
0,9 0,85 1,18 0,903 94,77
0,9 0,94 1,1 0,665 0,619 22,56
0,9 0,95 1,1 0,941 46,25
0,9 0,94 0,846 42,72
0,9 0,95 1,26 0,46 0,496
0,9 0,95 0,46 0,393 0,43
0,9 0,46 0,414 9,49
0,9 0,46 0,414 8,29
0,9 0,99 1,26 0,46 0,516 2,86
0,9 0,95 1,26 1,077 63,39
0,9 0,93 0,625 0,523 26,12
0,9 0,99 1,1 0,98 39,25
0,9 0,95 0,89 0,665 0,506 22,03
0,9 0,97 0,873 23,56
0,9 0,97 1,1 0,96 79,34
0,9 1,01 1,1 0,46 0,46 20,24
0,9 0,99 1,18 0,46 0,484 20,18
0,9 1,14 1,18 1,211 29,72
0,9 0,95 1,1 0,941 61,41
0,9 1,1 0,46 0,455 9,36
0,9 1,18 0,46 0,489 0,46
0,9 0,97 0,75 0,46 0,301 7,81
0,9 1,06 1,18 1,126 39,16
0,9 1,12 1,34 0,46 0,621 33,15
0,9 1,18 0,8 0,85 3,58
0,9 1,14 1,18 0,8 0,969 3,55
0,9 0,95 1,34 0,46 0,527 7,09
0,9 0,9 0,43
Средневзвешенное значение цены 1м2, грн
Площадь помещений, м2
Рыночная стоимость, грн без НДС

Так как определение рыночной стоимости незавершенного строительства здания склада с ограждением в рамках сравнительного подхода не представляется возможность по причине отсутствия аналогов на рынке, его стоимость принимается равной стоимости замещения - 475 751,25 грн. без НДС. (см. Затратный подход)

Отсюда общая стоимость объекта оценки с учётом оборудования составляет:

Таблица 24 - определение рыночной стоимость

Наименование Рыночная стоимость, грн. без НДС Дополнительные работы, грн. без НДС Общая рыночная стоимость, грн. без НДС
Производственное здание
Оборудование 1 733 960*
Административно – бытовой корпус
Гараж
Весовая
Склад с ограждением 475 751
Всего    

* - стоимость монтажных работ (с учётом бетонных работ) в соответствии со сметным расчетом

Следовательно, рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, с учетом округления полученных результатов составляет 5 487 000 (пять миллионов четыреста восемьдесят семь тысяч) гривен 00 копеек без учета НДС.

Наши рекомендации